дело № 2-3299/2023

УИД 86RS0007-01-2023-003867-57 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2023 года город Нефтеюганск

Нефтеюганский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе: 

председательствующего судьи Ефремовой И.Б.

при секретарях Морозовой М.С.

ФИО1

с участием истца ФИО2

представителя истца Ганиной А.В.

ответчиков ФИО3

ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, Каразбаевой Зиле Василовне о взыскании задатка в двойном размере, возмещении понесенных судебных расходов

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 Д,Г. обратился с исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4 о взыскании задатка в двойном размере, в сумме 100 000 рублей, возмещении понесенных судебных расходов по оплате государственной пошлины в сумме 3 200 рублей, по оплате услуг представителя в сумме 20 000 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 25 июня 2023 года между им и ответчиками, при посредничестве Агентства недвижимости «(иные данные)», заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым они договорились, что в срок до 26 июля 2023 года заключат договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу – (адрес) общей площадью 21,6 квадратных метра по цене 2 580 рублей. Расчет между ними должен был быть произведен следующим образом:

- 50 000 рублей – задаток в день подписания соглашения о задатке;

- 2 530 000 рублей покупатель передает продавцам за счет кредитных средств, не позднее пяти дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю. 25 июня 2023 года он передал ответчикам задаток в сумме 50 000 рублей, заключив соглашение о задатке. Затем он стал собирать и оформлять документы для заключения основного договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости. При оформлении документов выяснилось, что в техническом паспорте объекта недвижимости указана площадь 21,6 квадратных метра, фактически же площадь помещения составляла 25,6 квадратных метров. Замер производился Агентством недвижимости «(иные данные)». Ответчикам было предложено предоставить документы о причинах неточностей в площади жилого помещения. Однако они предоставлены не были. Кроме того, ему стало известно, что данное помещение изначально было нежилым помещением, а затем переоборудовано в жилое. Подтверждающих документов ответчики не предоставили. При таких обстоятельствах ПАО «(иные данные)» не стал производить оценку спорного объекта недвижимости и отказал ему в получении ипотеки для приобретения недвижимости. В соответствии с п. 3.8 соглашения о задатке, гарантии и заверения, перечисленные в данном соглашении, являются заверениями по смыслу ст. 431.2 ГК РФ. Продавец обязуется до заключения основного договора передать покупателю для ознакомления правоустанавливающие документы на жилое помещение. Покупатель, полагавшийся на недостоверные заверения продавцов, вправе требовать, а продавцы обязаны возместить покупателю убытки, причиненные недостоверностью таких сведений. В соответствии с п. 4.6 соглашения о задатке, в случае предоставления продавцами недостоверной информации об объекте, продавцы обязаны вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по договору, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. 

В судебном заседании истец исковые требования поддержал и пояснил, что согласно условиям соглашения о задатке, основной договор купли-продажи должен был быть заключен до 26 июля 2023 года. С 17 июля 2023 года он находился на вахте, а 20 августа 2023 года он уехал в отпуск. Подготовкой документов для заключения договора купли-продажи занимался риэлтор, а он только должен был подписать его. На подписание договора купли-продажи его не приглашали.

Представитель истца – адвокат Ганина А.В., действующая на основании ордера № от (дата) (л.д.32), в судебном заседании пояснила, что между сторонами договор купли-продажи не был заключен, так как фактическая площадь жилого помещения была больше, чем указано в документах, поэтому банк отказал истцу в предоставлении кредита.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что они продавали жилое помещение через риелторов. Все необходимые документы были предоставлены для заключения договора купли-продажи. Документы о переводе помещения из нежилого в жилое они также предоставили риэлтору. Истец сначала обратился в ПАО Банк «(иные данные)» для предоставления кредита, ему одобрили сделку, но сумма кредита была небольшая, поэтому истец отказался от этого кредита и обратился в ПАО «(иные данные)». Они ждали, когда истцу одобрят кредит. Но истец сначала уехал на вахту, а, вернувшись с работы, уехал в отпуск, после чего они продали квартиру другим лицам. Их для заключения договора купли-продажи не приглашали. Они также истца для заключения договора купли-продажи не приглашали.

Ответчик ФИО3 считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Выслушав участников судебного заседания, свидетелей, исследовав имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему. 

В судебном заседании уставлено, что 25 июня 2023 года между ФИО3, ФИО4, именуемыми продавцами и ФИО2, именуемым покупателем, заключено соглашение о задатке, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 26 июля 2023 года заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу – (адрес). Цена объекта недвижимости составляет 2 580 000 рублей. Расчет между сторонами будет осуществлен следующим образом:

- 50 000 рублей покупатель передает продавцам в качестве задатка в день подписания настоящего соглашения;

- 2 530 000 рублей покупатель передает продавцам за счет кредитных средств не позднее пяти дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект невидимости покупателю. В доказательство заключения договора купли-продажи и обеспечение его исполнения покупатель передает, а продавцы принимают в качестве задатка сумму в размере 50 000 рублей (п.1). Также из соглашения следует, что объект не обремени залогом и др; в споре и под арестом/запрещением не состоит, право распоряжения им не ограничено (п.3.1). Объект несанкционированной перепланировке или переоборудованию подвергался/не подвергался (п.3.3). В объекте недвижимости переустройство, перепланировка узаконена/не узаконена – не было (л.д.3.3.1). Гарантии и заверения, перечисленные в настоящем разделе, являются заверениями по смыслу ст. 431,2 ГК РФ. Покупатель, полагавшийся на недостоверные заверения продавцов, указанные в настоящем пункте, вправе требовать, а продавцы обязаны возместить покупателю убытки, причиненные недостоверностью таких заверений (п.3.8). При неисполнении обязательства, предусмотренного п.1.1 соглашения, вследствие наступившего обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен продавцами покупателю в течение семи дней с момента подписания соглашения о расторжении соглашения о задатке (п.4.2). Если покупатель является ответственной стороной за неисполнение настоящего соглашения, задаток остается у продавцов (п.4.3). Если продавцы являются ответственной стороной за неисполнение настоящего соглашения, они обязаны уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи (п.4.4). В случае предоставления продавцами недостоверной информации об объекте ( в том числе, согласно п. 3 соглашения), продавцы обязаны вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере в течение семи календарных дней с момента возникновения/обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования (п.4.6). На момент подписания соглашения, покупатель передал продавцам денежные средства в сумме 50 000 рублей в качестве задатка (п.6.1) (л.д. 12).

Также распиской от 25 июня 2023 года ФИО4, ФИО3 подтвердили факт передачи им задатка ФИО2 в сумме 50 000 рублей (л.д. 14).

В срок по 26 июля 2023 года между сторонами договор купли-продажи жилого помещения, расположенный по адресу – (адрес) заключен не был.

В судебном заседании стороны пояснили, что договор купли-продажи квартиры не был ими заключен по вине другой стороны.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. 

В соответствии с п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429). 

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

В соответствии с п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. 

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. 

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. 

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. 

Таким образом, из анализа указанных норм следует, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций. Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно п.1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

Проанализировав соглашение о задатке, заключенное сторонами 25 июня 2023 года, суд приходит к выводу, что оно одновременно является предварительным договором, поскольку содержит все необходимые условия, позволяющие установить предмет, условия основного договора купли-продажи, а также срок, в течение которого основной договор купли-продажи должен быть сторонами заключен, а также соглашением о задатке, поскольку позволяет определить судьбу задатка при неисполнении каждой стороной условий предварительного договора.

Свидетель В.Э.Б. в судебном заседании пояснила, что работает индивидуальным предпринимателем в агентстве «(иные данные)». К ней обратился ФИО2 с целью приобретения квартиры. Она нашла ему квартиру, расположенную по адресу – (адрес). Истец обратился в ПАО Банк «(иные данные)» для предоставления кредита, но данный банк необходимую сумму не одобрил. Затем истец обратился в ПАО «(иные данные)». Правоустанавливающие документы на квартиру были проверены юристами, они же составили соглашение о задатке, которое сторонами было подписано. Но ПАО «(иные данные)» запросил договор из БТИ от 17 октября 2022 года. Она запросила данный документ в БТИ, но ей его отказались выдать. Истцу заявку на предоставление кредита ПАО «(иные данные)» не одобрили. О том, что в чате «Дом.Клик» был размещен договор купли-продажи она не видела.

Свидетель Д.С.Ф. в судебном заседании пояснила, что работает риэлтором в агентстве «(иные данные)». К ней обратились К-вы с целью продажи квартиры, расположенной по адресу – (адрес). На момент обращения К-вых к ней, у них все необходимые документы для заключения договора купли-продажи имелись, в том числе, свидетельство из БТИ о переводе помещения из нежилого в жилое. Ей позвонил риэлтор покупателя и сказал, что ПАО «(иные данные)» требует договор от 17 октября 2022 года, заключенный с кадастровым инженером. Данный договор никакого отношения к ФИО5 не имеет, поскольку он заключен между БТИ и кадастровым инженером. Она перезвонила специалисту ПАО «(иные данные)», но та ей сказала, что никакого договора не нужно. Договор купли-продажи квартиры был подготовлен и размещен в чате «Дом.Клик».17 июля 2023 года ФИО2 уехал на работу, должен был приехать 17 августа 2023 года, а 05 августа 2023 года от него поступило сообщение, что принесена претензия к ФИО5 о возврате задатка. К-вы ждали ФИО2 месяц, а в сентября 2023 года данную квартиру продали другим клиентам, что подтверждает, что все правоустанавливающие документы на квартиру были в порядке.

Из ответа ПАО «(иные данные)» от 06 декабря 2023 года следует, что ФИО2 заявка на покупаемый объект, расположенный по адресу – (адрес) не согласована по причине предоставления участниками сделки неполного пакета документов и истечению срока действия заявки ( дата одобрения 21 июня 2023 года, срок заявки до 19 сентября 2023 года) (л.д. 26).

Из договора купли-продажи, заключенного 25 сентября 2023 года ФИО3, ФИО4 следует, что спорная квартира ими продана с использованием кредитных средств ПАО «(иные данные)» (л.д. 44).

Исследовав имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу, что доказательств о том, одна из сторон в срок до 26 июля 2023 года предпринимала какие-либо действия по заключению договора купли-продажи, а другая сторона уклонялась от их заключения, не установлено. 

Фактически ни одна из сторон не направила другой стороне письменное предложение в срок по 26 июля 2023 года заключить договор купли-продажи квартиры.

Таким образом, с 27 июля 2023 года обязательства сторон, установленные соглашением о задатке от 25 июня 2023 года прекращены в результате отсутствия действий сторон по заключению договора купли-продажи, поэтому у продавцов возникла обязанность по возврату полученных по нему денежных средств покупателю как неосновательное обогащение в соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию денежные средства в сумме 50 000 рублей, уплаченные ФИО2 в качестве задатка.

Доводы стороны истца о том, что договор купли-продажи не был заключен по вине ответчиков опровергается сведениями ПАО «(иные данные)» от 06 декабря 2023 года (л.д.26), а также договором купли-продажи, согласно которого ответчики продали принадлежащее им жилое помещение 25 сентября 2023 года с привлечением кредитных средств ПАО «(иные данные)», соответственно, у ответчиков имелись все необходимые правоустанавливающие документы на данное жилое помещение.

Кроме того, из Единого государственного реестра недвижимости от 31 октября 2022 года следует, что в нем в разделе «сведения о кадастровом инженере» указано, что внесены сведения о назначении и перепланировке помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу - (адрес), договор № от 10 октября 2022 года (л.д.35). Таким образом, доводы стороны истца о не предоставлении ответчиками договора № от 10 октября 2022 года являются несостоятельными, поскольку указанного договора у ответчиков не могло быть, поскольку он ими не заключался. Кроме того, в судебном заседании не установлено доказательств о том, что договор купли-продажи между сторонами в срок по 26 июля 2023 года не был заключен в связи с отсутствием договора № от 10 октября 2022 года.

В соответствии со ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, представителям и расходы, признанные судом необходимыми.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований,

Учитывая, что исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, с ответчиков в солидарном порядке в пользу ФИО2 подлежат взысканию понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенных исковых требования, что составляет 1 700 рублей, данные расходы подтверждены (л.д.4).

В соответствии со ст. 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд взыскивает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку исковые требования истца подлежат удовлетворению частично, понесённые им расходы по оплате услуг представителя в сумме 20 000 рублей (л.д.11), подлежат возмещению частично, в сумме 15 000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3 (СНИЛС №), ФИО4 (СНИЛС №) в пользу ФИО2 ( паспорт (иные данные)) денежные средства в сумме 50 000 рублей, в возмещение понесенных судебных расходов денежные средства в сумме 16 700 рублей, а всего 66 700 (Шестьдесят шесть тысяч семьсот) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 к ФИО3, Каразбаевой Зиле Василовне отказать.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры с подачей жалобы через Нефтеюганский районный суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Нефтеюганского 

районного суда подпись И.Б. Ефремова

Мотивированное решение изготовлено 22 декабря 2023 года.