Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

21 ноября 2018 года г. Нестеров

Нестеровский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Кравец И.В.,

при секретаре Панаховой Т.Ю., 

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Коммунальное хозяйство», администрации МО «Нестеровское городское поселение», третьи лица администрация МО «Нестеровский район», Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, об исполнении протоколов общего собрания собственников многоквартирного дома, о признании открытого конкурса по отбору управляющей организации недействительным, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, являющаяся председателем общего собрания многоквартирного дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове Калининградской области, обратилась в суд с вышеназванным исковым заявлением, указав, что ООО «Коммунальное хозяйство» приняло дом по конкурсу и управляет им с 31 июля 2015 года. Собственники жилых помещений в доме принимают активное участие в жизни дома, проводят общие собрания, своевременно оплачивают коммунальные услуги. 01 июня 2018 года на общем собрании жильцов многоквартирного дома было предложено выбрать способ управления многоквартирным домом, принято решение по управлению многоквартирным домом ООО «Коммунальное хозяйство». 04 июня 2018 года в адрес управляющей компании был направлено протокол № 6 от 01 июня 2018 года, к которому был приложен договор управления многоквартирным домом, выданный директором управляющей компании на общем собрании, подписанный собственниками жилых помещений: ФИО1, ФИО4, ФИО2, ФИО5 19 июня 2018 года в адрес управляющей компании был направлен протокол № 7 от 19 июня 2018 года о внесении изменений и дополнений в Протокол № 6 от 01 июня 2018 года в части выбора способа управления и срока заключения направленного ранее договора. Также указывает, что директор управляющей компании не направила Протоколы №№ 6, 7 в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет, как того требуют положения Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731, чем нарушила права собственников жилых помещений. Уведомлением собственников многоквартирного дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове о прекращении управления общим имуществом многоквартирного дома от 14 июня 2018 года управляющая компания расторгла муниципальный договор № 9 от 31 июля 2015 года на управление муниципальным жилым фондом в связи с истечением срока действия договора с 31 июля 2018 года. Обратившись 19 июня 2018 года в управляющую компанию за подписанными экземплярами договоров на управление домом, собственники жилых помещений получили от директора управляющей компании ООО «Коммунальное хозяйство» ФИО6 не мотивированный отказ. В письме от 18 июля 2018 года ООО «Коммунальное хозяйство» объясняет причины не заключения договора управления тем, что собственники жилых помещений в доме «мешают» обществу выполнять работу по сохранению общедомового имущества, а также наличие задолженности по оплате коммунальных услуг. Ссылаясь на положения Жилищного кодекса РФ, Постановление Правительства от 23 сентября 2010 года № 731, истец просит суд, с учетом уточненных исковых требований, обязать ООО «Коммунальное хозяйство» г. Нестерова заключить договор управления многоквартирным жилым домом № 24 по ул. Ленинградской г. Нестерова, исполнить протокол № 6 от 01 июня 2018 года, протокол № 7 от 19 июня 2018 года, признать открытый конкурс по отбору управляющей организации недействительным, в части включения многоквартирного дома № 24 по ул. Ленинградской г. Нестерова в реестр домов, включенных в конкурс по отбору управляющей компании.

Протокольным определением от 23 августа 2018 года к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне истца, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены собственники жилых помещений в спорном доме - ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, 24 октября 2018 года привлечена в качестве третьего лица администрация МО «Нестеровский район», 06 ноября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, просила их удовлетворить.

Третье лицо ФИО5 поддержала доводы искового заявления.

Третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте надлежащим образом, заявлений об отложении дела слушанием не направили.

Представители ответчика ООО «Коммунальное хозяйство» в лице директора ФИО6, Пак Е.А., ФИО7, действующие на основании доверенности, с исковыми требования не согласились, пояснили, что отказываются от заключения договора управления многоквартирным домом № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове, так как дом проблемный, требующий значительных денежных затрат, жильцы дома постоянно пишут жалобы в различные органы, недовольны работой управляющей компании, требуют выполнения работ на существенные денежные суммы, при этом имея задолженность по коммунальным платежам, на компромиссы не идут. Также полагают, что стороны свободны в заключение договора, никто не вправе принудить юридическое лицо к заключению договора. Договор на управление многоквартирным домом не является публичным. Объявленный администрацией конкурс выберет иную управляющую компанию. В обоснование своей позиции представили возражения на исковое заявление.

Представитель администрации МО «Нестеровское городское поселение» ФИО8, действующая на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласилась, полагала, что управляющая компания имеет право отказаться от заключения договора, высказала недоумение по требованиям истца об исключении дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове из конкурса, поскольку конкурс еще не проведен и такие требования, по ее мнению, предъявлять рано. В обоснование своей позиции представила возражения на исковое заявление.

Представитель третьего лица администрации МО «Нестеровский район» ФИО9, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился. Полагал, что общее собрание было проведено с нарушением требований Жилищного кодекса, не было кворума, не было реестра. Ссылаясь на положения Гражданского кодекса РФ полагал, что стороны свободны в заключении договора, права жильцов отказом управляющей компании от заключения договора управления домом № 24 по ул. Ленинградской не нарушаются, так как в настоящее время проводится конкурс по отбору управляющей компании. 

Представитель третьего лица Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области в судебное заседание не явился, представил отзыв на заявленные требования, в котором требования искового заявления поддержал в полном объеме со ссылками на нормы действующего законодательства, указывает, что договор управления многоквартирным домом является публичным, односторонний отказ от его исполнения со стороны управляющей организации недопустим.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, неявка третьих лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении дела слушанием от которых не поступало, не является препятствием к рассмотрению дела.

Исследовав представленные материалы дела, выслушав участников процесса, суд приходит к следующему. 

Согласно выписок из ЕГРП, направленных филиалом ФГБУ «ФКП Росреестр» по Калининградской области по запросу суда, квартира № в доме № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове и квартира № принадлежит на праве собственности ФИО2, квартира № - ФИО3, квартира 

<

адрес> - сведения отсутствуют, квартира № - МО «Нестеровский район», квартира № в общей долевой собственности по 1/3 доли в праве - ФИО4, ФИО12, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, квартира № - сведения отсутствуют.

Согласно архивных данных Калининградского филиала АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» квартиры № учтена за ФИО5

Согласно свидетельству о государственной регистрации права квартира № принадлежит ФИО1

Между администрацией МО «Нестеровское городское поселение» и ООО «Коммунальное хозяйство» (далее - Управляющая организация») 31 июля 2015 года заключен муниципальный договор № 9 на управление муниципальным, многоквартирным жилищным фондом, п. 1.1 которого установлено, что на основании решения единой котировочно-конкурсной (аукционной) комиссии администрации МО «Нестеровский район»: протокол № 3 от 14 июля 2015 года, «Управляющая организация» обязуется выполнять работы и услуги по управлению муниципальным многоквартирным жилищным фондом; по содержанию и текущему ремонту; по организации предоставления коммунальных услуг в многоквартирном жилом фонде г. Нестерова. Согласно п. 1.2 Муниципального договора список многоквартирных жилых домов указан в Приложении № 1. В п. 136 Приложения № 1 указан дом № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове. Согласно разделу 7 Договор заключается сроком на три года с 31 июля 2015 года. Расторжение Договора допускается по соглашению Сторон или по решению суда по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством РФ. По истечении срока, договор может быть продлен на один год при выборе собственниками способа управления данной управляющей организацией, либо если собственники не определились со способом управления.

01 июня 2018 года протоколом очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 6, проведенного в очной форме, участием большинства голосов, принято решение, в том числе о заключении договора с ООО «Коммунальное хозяйство», сроком на 10 лет, начиная с 01 июня 2018 года, утвержден новый тариф по содержанию и ремонту общего имущества, дополнительный тариф.

Протоколом очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 7 от 19 июня 2018 года, повесткой дня которого было внесение изменений в протокол общего собрания № 6 от 01 июня 2018 года и в договор управления многоквартирным домом в части изменения срока его заключения, которым в соответствии с п. 4 ст. 44 ЖК РФ выбран способ управления многоквартирным домом № 24 по ул. Ленинградской - управление управляющей организацией ООО «Коммунальное хозяйство». Также внесены изменения в подписанный сторонами договор управления многоквартирным домом № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове, направленный в ООО «Коммунальное хозяйство», являющийся неотъемлемой частью протокола № 6 от 01 июня 2018 года в части срока его заключения. Установлен срок заключения 3 года, с 01 июня 2018 года.

Протоколы общего собрания были направлены в адрес управляющей компании ООО «Коммунальное хозяйство».

14 июня 2018 года ООО «Коммунальное хозяйство» известило собственников жилых помещений дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове о прекращении управления общим имуществом многоквартирным домом в связи с истечением срока действия договора с 31 июля 2018 года.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). В случаях, когда условия договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В соответчики с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, право отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом принадлежит только собственникам помещений в таком доме. Право отказа от заключения договора, равно исполнения взятых на себя обязательств, за управляющей компании на законодательном уровне, не закреплено.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

На основании ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами (п. 1).

Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей (п. 2).

Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается.

При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 настоящего Кодекса (п. 3).

В силу требований п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, взаимное соглашение на расторжение договора по управлению многоквартирным домом № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове сторонами достигнуто не было. В суд с требованиями о расторжении договора ООО «Коммунальное хозяйство» не обращалось.

С учетом вышеизложенного, принимая во внимание вышеприведенные правовые нормы, условия Муниципального договора № 9 от 31 июля 2015 года, суд полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы ответчиков о том, что договор управления многоквартирным домом не является публичным, основаны на неверном понимании норм жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2).

Из содержания и смысла данных положений следует, что договор управления многоквартирным домом является публичным договором и управляющая компания не вправе отказаться от заключения такого договора.

Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Из положений ст. 46 ЖК РФ следует, что решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами.

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

При наличии оформленных надлежащим образом протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, принятых при наличии кворума, доводы представителя администрации МО «Нестеровский район» о неподтверждении правомочности принятого общим собранием собственников помещений решения, судом отклоняются. Сведения о том, что данное решение общего собрания кем-либо оспаривалось, и было признано недействительным, в материалах дела отсутствуют.

В материалы дела представлена документация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами МО «Нестеровское городское поселение». В п. 16 ЛОТ № 1 Раздела 1.3 Информационной карты конкурса содержатся сведения о включении в проведение конкурса дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове.

Пункт 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06 февраля 2006 года № 75 содержит перечень условий при которых проводится Конкурс. Конкурс проводится, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом.

Поскольку собственниками жилых помещений дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове общим собранием выбран способ управления домом, требования истца о признании недействительным включение многоквартирного дома в реестр домов, включенных в открытый конкурс, является законными, обоснованными и подлежат удовлетворению. 

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Коммунальное хозяйство», администрации МО «Нестеровское городское поселение», третьи лица администрация МО «Нестеровский район», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об обязании заключить договор управления многоквартирным домом, об исполнении протоколов общего собрания собственников многоквартирного дома, о признании открытого конкурса по отбору управляющей организации недействительным, удовлетворить.

Обязать ООО «Коммунальное хозяйство» заключить с собственниками жилых помещений договор управления многоквартирным жилым домом № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове Калининградской области.

Обязать ООО «Коммунальное хозяйство» исполнить протоколы № 6 от 01 июня 2018 года и № 7 от 19 июня 2018 года очередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (очная форма) № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове Калининградской области.

Признать недействительным включение многоквартирного дома № 24 по ул. Ленинградской в г. Нестерове Калининградской области в реестр домов, включенных в открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами муниципального образования «Нестеровское городское поселение» Калининградской области (п. 16 ЛОТ №1 Раздела 1.3 Информационной карты конкурса).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда через Нестеровский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2018 года.

Судья И.В. Кравец