Дело №2-1749/2023

64RS0045-01-2023-001911-96

Решение

Именем Российской Федерации

20 июля 2023 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе 

председательствующего судьи Гурылевой Е.Ю., 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2, ответчика ФИО3, представителей ответчика ФИО3 ФИО4, ФИО5, представителя ответчика Территориального управления Росимущества в Саратовской области ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» к ФИО7, ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в Саратовской области о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи,

установил:

публичное акционерное общество «Промсвязьбанк» обратилось в суд с иском к ФИО7, ФИО3 о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи. Требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Промсвязбанк» и М.А.АА. заключен кредитный договор №, на основании которого банк предоставил заемщику денежные средства в размере 1299252 руб. в целях приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. При этом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 и ФГКУ «Росвоенипотека» заключен договор целевого жилищного займа для уплаты первоначального взноса в целях приобретения квартиры. Квартира находится в залоге у банка и Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». На основании заочного решения Энгельсского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ФГКУ «Росвоенипотека» выданы исполнительные документы об обращении взыскания на квартиру. Решением Пугачевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» к М.А.АВ. о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество в виде квартиры. ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО3 банку стало известно о продаже квартиры путем реализации на публичных торгах. В соответствии с п. 4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае нахождения в залоге жилого помещения одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации подлежат удовлетворению после удовлетворения требований кредитора. В Едином государственном реестре недвижимости отражены сведения о наличии залога в пользу банка. При проведении торгов извещение не содержало информацию обо всех обременениях продаваемого имущества, допущены нарушения прав банка. На основании изложенного ПАО «Промсвязьбанк» просит признать недействительными публичные торги, проведенные организатором ИП ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, по продаже квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (лот №, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ); признать недействительным договор купли-продажи №Аи/1198 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП ФИО7 и ФИО3 в отношении квартиры; применить последствия недействительности договора купли-продажи, возвратив его стороны в первоначальное положение; взыскать с ответчиков в пользу ПАО «Промсвязьбанк» государственную пошлину в размере 6000 руб. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству», в случае невозможности рассмотрения дела без участия соответчика в связи с характером спорного правоотношения суд привлекает его или их к участию в деле по своей инициативе (ч. 3 ст. 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). 

Поскольку стороной истца заявлены требования о признании недействительными публичных торгов и договора купли-продажи квартиры, о применении последствий их недействительности, при этом сделка заключена ИПФИО7 в качестве поверенного ТУ Росимущества по 

<

адрес>, денежные средства за приобретенную на торгах квартиру были уплачены на счет Территориального управления Росимущества, судом к участию в деле в качестве соответчика привлечено Территориальное управление Росимущества в 

<

адрес>, без участия которого рассмотрение гражданского дела невозможно. 

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержала исковые требования в полном объеме, представила дополнительные объяснения о допущенных нарушениях: отсутствие сведений о нахождении квартиры в залоге у банка в извещении о проведении торгов и договоре купли-продажи, неверное определение судебным приставом-исполнителем очередности погашения требований залогодержателей при возбуждении исполнительного производства. Сторона истца указывает на наличие оснований для применения последствий недействительности путем возвращения покупателем приобретенного на торгах имущества организатору торгов, повторное проведение публичных торгов с возвратом покупателю денежных средств.

Ответчик ФИО3, представители ответчика ФИО3 Ч.Н.ЮБ., ФИО5, представителя ответчика Территориального управления Росимущества в 

<

адрес> ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме. 

Стороной ответчика ФИО3 даны объяснения о добросовестности приобретении квартиры, являющейся единственным жильем, об отсутствии существенных нарушений при проведении торгов.

Представитель ответчика ФИО7 ФИО9 в ходе судебного разбирательства возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме, указал на проведение торгов и составление документов в соответствии с требованиями законодательства. 

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, приходит к следующему. 

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон; каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Положениями ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Согласно разъяснениями, приведенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 449 ГК РФ торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В силу нормы п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии с п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (пункт 1 статьи 449, пункт 1 статьи 449.1 ГК РФ, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результат публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, исходя из положений ч. ч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи. Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации. То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 47 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем в случае фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

При рассмотрении спора установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и ФИО8 заключен договор целевого жилищного займа в целях приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Связь-Банк» и ФИО8 заключен кредитный договор на приобретение квартиры по адресу: 

<

адрес>, обязательства заемщика обеспечены ипотекой.

В 2020 году ПАО «Связь-Банк» прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме присоединения к ПАО «Промсвязьбанк».

Положениями ст. 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что приобретенное или построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот жилой дом или эту квартиру. В случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге (ипотеке) в силу закона у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений). При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора.

Решением Пугачевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено взыскать с ФИО8 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» задолженность по кредитному договору по состоянию в размере 1272193,37 руб., неустойку за пользование кредитом в размере 0,021% от суммы неисполненного денежного обязательства (основного долга и процентов) за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену 2564800 руб.

Заочным решением Энгельсского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено взыскать с ФИО8 в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» денежные средства в размере 2775973,78 руб., проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу включительно, исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ 7%; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с установлением начальной продажной цены 2680000 руб. путем продажи с публичных торгов. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ПАО «Промсвязьбанк». Заочное решение суда не обжаловано и вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению взыскателя ФГКУ «Росвоенипотека» на основании исполнительного листа ФС №, выданного по заочному решению Энгельсского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, возбуждено исполнительное производство №-ИП. 

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом Энгельсского РОСП вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги.

ДД.ММ.ГГГГ по итогам аукциона между поверенным ТУ Росимущества по 

<

адрес> ИП ФИО7 и ФИО3 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимостью 3269600 руб. В условиях договора содержатся сведения только об обременении ФГКУ «Росвоенипотека». 

По итогам проведенных торгов 2870520,66 руб. перечислено взыскателю ФГКУ «Росвоенипотека», 187600 руб. удержано в качестве исполнительного сбора, 211479,34 руб. возвращено должнику ФИО8

ДД.ММ.ГГГГ исполнительное производство окончено.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения Пугачевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ выдан исполнительный лист ФС №.

Исполнительное производство, возбужденное ДД.ММ.ГГГГ на основании исполнительного листа ФС №, в пользу взыскателя ПАО «Промсвязьбанк» не окончено.

Решением Пугачевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ постановлено взыскать с ФИО8 в пользу ПАО «Промсвязьбанк» задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1272193,37 руб., неустойку за пользование кредитом в размере 0,021% от суммы неисполненного денежного обязательства (основного долга и процентов) за каждый календарный день просрочки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического погашения основного долга и процентов за пользование кредитом, расходы по оплате государственной пошлины в размере 14560,97 руб. Требования об обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру с кадастровым номером 64:50:020618:322, расположенную по адресу: 

<

адрес>, оставлены без удовлетворения. Решение суда отменено апелляционным определением Саратовского областного суда в связи с удовлетворением апелляционной жалобы ПАО «Промсвязьбанк».

На момент рассмотрения гражданского дела в сведениях ЕГРН содержится указание на обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу истца.

Оценив представленные сторонам доказательства в их совокупности, в том числе сведения о датах обращения с требованиями об обращении взыскания на заложенное имущество залогодержателями, вступление в законную силу судебных актов без указания очередности обращения взыскания, даты возбуждения исполнительного производства, отсутствие у судебного пристава-исполнителя сведений о выдаче исполнительного листа ПАО «Промсвязьбанк» при возбуждении исполнительного производство в пользу взыскателя ФГКУ «Росвоенипотека», порядок и условия проведения публичного торгов и договору купли-продажи, суд приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений при проведении публичного торгов и заключении договора купли-продажи квартиры, влекущих признание их недействительными и последствия недействительно. В связи с чем исковые требования ПАО «Промсвязьбанк» о признании недействительными публичных торгов, проведенных организатором ИП ФИО7 ДД.ММ.ГГГГ, по продаже квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес> (лот №, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ); признании недействительным договора купли-продажи №Аи/1198 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ИП ФИО7 и ФИО3; применении последствий недействительности договора купли-продажи и взыскании расходов на оплату государственной пошлины в размере 6000 руб. не подлежат удовлетворению.

При этом суд учитывает, что согласно разъяснениями, содержащимся в п. 48 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами правил о залоге вещей, последующий залогодержатель не может считаться добросовестным, если срок обращения взыскания по его залогу заведомо предшествует моменту, в который должно возникнуть обеспечиваемое обязательство по первоначальной записи о залоге при обычном течении ситуации. ПАО «Промсвязьбанк» не лишен права на обращение к ФГКУ «Росвоенипотека» с требованиями о возмещении стоимости реализованного на торгах имущества и исполнение требований вступившего в законную силу решения суда в рамках возбужденного исполнительного производства.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

в удовлетворении исковых требований публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» к ФИО7, ФИО3, Территориальному управлению Росимущества в Саратовской области о признании недействительными публичных торгов, договора купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности договора купли-продажи, взыскании судебных расходов отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Кировский районный суд г. Саратова в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения – 27 июля 2023 года.

Судья Е.Ю. Гурылева