РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2020 года. 

Промышленный районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Левиной М.В.,

при секретаре судебного заседания Гилязовой А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-1389/20 по иску ФИО1 к ФИО2, Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании сделки недействительной, признании права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. 

В соответствии с договором купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и соответствующим свидетельством о государственной регистрации права, ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, которое сдается в аренду Автономной некоммерческой организации дошкольного образования Центр развития ребенка «Кроха» (АНОО ДО ЦРР «Кроха»).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес директора АНОО ДО ЦРР «Кроха» поступило письмо от ФИО2 о том, что он является собственником нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 1 этаж, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Согласно указанного письма ответчика ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ года, в состав его нежилого помещения входят комнаты №№ 

<

данные изъяты>, которое занимает АНОО ДО ЦРР «Кроха», в связи с чем ФИО2 предлагает перечислять по предоставленным реквизитам за пользование вышеуказанными комнатами оплату в размере 20 000 рублей ежемесячно без учета платежей за техническое обслуживание и коммунальные услуги.

Истцу стало известно, что вышеназванные ответчиком ФИО2 комнаты №№, являются частью коридора и частью санитарного узла его нежилого помещения, то есть являются местами общего пользования. Доступа в названные комнаты ФИО2 не имеет, поскольку указанные комнаты находятся внутри нежилого помещения истца.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запрошенной истцом в МФЦ, собственником нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, является муниципальное образование 

<

адрес>. 

Вместе с тем, согласно информации, содержащейся на официальном сайте Департамента управления имуществом г.о. Самара в сети Интернет, истцу стало известно, что нежилое помещение 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> входящее в состав помещений, площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, было предметом публичных торгов и победителем признан ФИО2

П. 58, 59 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 года разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, то собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, объединив его с требованием о признании права общедолевой собственности.

Таким образом, абзацем 2 и 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС N 64 выбор способа защиты права ставится в зависимость от факта владения спорным помещением истцом и ответчиком.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. 

Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 года N 489-0-0, к общему имуществу домовладельцев относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Согласно итогов аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ Департаментом управления имуществом г.о. Самара, право индивидуальной собственности на помещения, относящиеся к общему имуществу, а именно комнаты №№, договором купли-продажи было оформлены на ответчика ФИО2 

В силу прямого указания закона (часть 1 статьи 37 Жилищного кодека РФ) доля в праве общей собственности на общее имущество в здании собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения, в связи с чем дополнительное указание на это в решении суда не требуется.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

При этом возможность отнесения помещений к общему имуществу здания или их признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - имеют ли спорные помещения самостоятельное назначение либо они предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Истец считает, что имеет право на признание права общей долевой собственности на общее имущество здания, а именно комнаты №№, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Истец также полагает, что в нарушение ст. 250 ГК РФ комнаты №№ были проданы ответчику ФИО2 в нарушение преимущественного права истца на покупку продаваемой доли.

На основании изложенного, ФИО1 просил суд:

Признать договор купли-продажи, заключенный по итогам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного Департаментом управления имуществом г.о. Самара, согласно которого ФИО2 выкупил нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, недействительным в части купли-продажи комнат №№, являющихся местами общего пользования.

Признать за собственниками помещений в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>, право общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества в виде комнат №№ (санузел) и № (коридор), являющихся местами общего пользования.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель ФИО4 исковые требования уточнили, просили признать договор купли-продажи, заключенный по итогам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного Департаментом управления имуществом г.о. Самара, согласно которого ФИО2 выкупил нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>, кадастровый №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, недействительным, в части купли-продажи комнат №№, являющихся местами общего пользования.

Признать за ФИО1 право общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества в виде комнат №№) и № №), являющихся местами общего пользования в здании, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Просили исковые требования удовлетворить. 

В судебном заседании представитель ФИО2 по доверенности ФИО2 исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных пояснениях на иск. Просил суд в удовлетворении исковых требований отказать, применить к заявленным требованиям срок исковой давности. 

Представитель Департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований. 

Представитель администрации г.о. Самара, привлеченной судом к участию в деле в качестве 3 лица, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, в материалах дела имеется письменный отзыв на иск, в соответствии с которым, просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Представитель Управления Росреестра по Самарской области, привлеченного судом к участию в деле в качестве 3 лица, в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. 

Представитель АНОО ДО «Наша кроха», привлеченной судом к участию в деле в качестве 3 лица, в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил. 

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрив материалы инвентарного дела № на помещения по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, приходит к следующим выводам. 

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" используются следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

- продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

- продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

- продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

- продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены.

Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" под информационным обеспечением приватизации государственного и муниципального имущества понимаются мероприятия, направленные на создание возможности свободного доступа неограниченного круга лиц к информации о приватизации и включающие в себя размещение на официальном сайте в сети "Интернет" прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества, актов планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, муниципального имущества, решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества, информационных сообщений о продаже государственного и муниципального имущества и об итогах его продажи, ежегодных отчетов о результатах приватизации федерального имущества, отчетов о результатах приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, муниципального имущества.

Официальным сайтом в сети ''Интернет" для размещения информации о приватизации государственного и муниципального имущества, указанным в настоящем пункте, является официальный сайт Российской Федерации в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенный Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Информация о приватизации государственного и муниципального имущества, указанная в настоящем пункте, дополнительно размещается на сайтах в сети "Интернет".

Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества, об итогах его продажи размещается также на сайте продавца государственного или муниципального имущества в сети "Интернет".

Информационное сообщение о продаже государственного или муниципального имущества подлежит размещению на официальном сайте в сети "Интернет" не менее чем за тридцать дней до дня осуществления продажи указанного имущества, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Решение об условиях приватизации государственного и муниципального имущества размещается в открытом доступе на официальном сайте в сети "Интернет" в течение десяти дней со дня принятия этого решения.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ ( в ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества» на аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество.

Согласно п. 2 ст. 18 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ ( в ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества", аукцион является открытым по составу участников.

Согласно п. 1 ст. 32.1. Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ ( в ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" продажа государственного или муниципального имущества способами, установленными статьями 20,23,24 настоящего Федерального закона, осуществляется в электронной форме. Положения указанных статей в части проведения продажи государственного муниципального или муниципального имущества применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 32.1. Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества" сведения о проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме должны содержаться в решении об условиях приватизации такого имущества.

Согласно п. 3 ст. 32.1. Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О приватизации государственного и муниципального имущества проведение продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме (далее - продажа в электронной форме) осуществляется на электронной площадке оператором электронной площадки. Оператор электронной площадки, электронная площадка, порядок ее функционирования должны соответствовать единым требованиям к операторам электронных площадок, электронным площадкам и функционированию электронных площадок, установленным в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 года N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», и дополнительным требованиям к операторам электронных площадок и функционированию электронных площадок, установленным Правительством Российской Федерации в соответствии с подпунктом 8.2 пункта 1 статьи 6 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В ходе судебного разбирательства установлены следующие обстоятельства. 

Ранее в реестре муниципального имущества городского округа Самара на основании решения Комитета по управлению государственным имуществом 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ были учтены сведения о нежилом помещении по адресу : 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> на которое в установленном законом порядке было зарегистрировано право муниципальной собственности, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серия № №.

ДД.ММ.ГГГГ в отношении нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.(1 этаж ком. №№) по адресу: 

<

адрес>, был заключен договор аренды № между Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ООО «Управление и телекоммуникации». 

Объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м, вошло в перечень объектов, подлежащих приватизации в ДД.ММ.ГГГГ году, утвержденный постановлением Главы городского округа Самара Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ № "Об утверждении прогнозного Плана приватизации муниципального имущества на ДД.ММ.ГГГГ год" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

В целях реализации указанного прогнозного плана приватизации муниципального имущества городского округа Самара на ДД.ММ.ГГГГ год был издан приказ Департамента управления имуществом от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации нежилого помещения литера А, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>», согласно которому должна была быть осуществлена приватизация помещения площадью 

<

данные изъяты> кв.м первого этажа ( ком. №№ 

<

данные изъяты>) по указанному адресу., 

По поручению Департамента, организатором торгов перечня объектов муниципального имущества, подлежащего приватизации в ДД.ММ.ГГГГ году, включающего в том числе указанное нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м, в соответствии с договором № № об организации торгов от ДД.ММ.ГГГГ, выступало Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации «Российский фонд федерального имущества».

Согласно протоколу № об итогах аукциона по продаже недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности городского округа Самара (Лот №) от ДД.ММ.ГГГГ, победителем аукциона по продаже нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, признан ФИО3. 

ДД.ММ.ГГГГ к договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено уточнение, в соответствии с которым, подпункт 1.1. договора изложен в следующей редакции:

«1.1. «Продавец» продает, а «Покупатель» покупает нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м этаж № поз. 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Кадастровый (условный) номер объекта: №»), исключив комнату №.

Регистрация перехода права из муниципальной собственности в собственность ФИО3 на указанное помещение на основании договора купли-продажи объекта нежилого фонда от ДД.ММ.ГГГГ № в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области была осуществлена ДД.ММ.ГГГГ.

В настоящее время ФИО1 принадлежит на праве собственности нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ 

Основанием к возникновению права собственности на нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

адрес>, явился договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО9 в лице представителя ФИО10 и ФИО1 

В соответствии с п. 6 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 осмотрел нежилое помещение. При осмотре не было выявлено никаких существенных недостатков. 

В соответствии с п. 12 договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор сторонами подписан. Претензий и замечаний стороны не имеют. Последствия совершения настоящей сделки сторонам известны. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что в момент совершения сделки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 знал о том, что в состав приобретаемого им нежилого помещения не входили комнаты 

<

данные изъяты>. 

При этом, из материалов гражданского дела и материалов инвентарного дела следует, что ФИО1 без разрешения уполномоченного органа осуществлена перепланировка в принадлежащем ему нежилом помещении, результатом которой стало занятие помещений 

<

данные изъяты> и ограничение доступа настоящего собственника в указанные спорные помещения. Договором аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что ФИО1 передал принадлежащее ему нежилое помещение, внутри которого находятся спорные комнаты 

<

данные изъяты>, АНОО ДО «Наша кроха». 

Так же, судом установлено, что на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м, этаж № (включающее в том числе комнаты №№), расположенное адресу: 

<

адрес> (кадастровый №) право муниципальной собственности было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копией выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №.

Указанное нежилое помещение вошло в перечень объектов недвижимости, подлежащих приватизации в ДД.ММ.ГГГГ году, утвержденный постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении прогнозного плана приватизации муниципального имущества на ДД.ММ.ГГГГ год и плановый период ДД.ММ.ГГГГ годов» (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №, опубликованном ДД.ММ.ГГГГ в «Самарская Газета» №

В целях реализации прогнозного плана приватизации муниципального имущества городского округа Самара на ДД.ММ.ГГГГ год и плановый период ДД.ММ.ГГГГ годов, утвержденного постановлением Администрации городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ № (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ №), был издан приказ Департамента от ДД.ММ.ГГГГ № «Об условиях приватизации 

<

адрес>». Данный приказ был размещен на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (vww.torgi.gov.ru), а также на сайте Администрации городского округа Самара в сети «Интернет» - www.samadm.ru.

Информационное сообщение о проведении аукциона в электронной форме ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в отношении указанного нежилого помещения, было опубликовано на сайтах в сети «Интернет»: www.torgi.gov.ru (извещение о проведении торгов №), www.samadm.ru с учетом требований действующего законодательства не менее чем за 30 дней - ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, извещение о проведении аукциона в электронной форме ДД.ММ.ГГГГ было размещено также надлежащим образом на электронной торговой площадке http ://utp. sberbank-ast. ru в сети Интернет (номер извещения 

<

данные изъяты>).

Из материалов дела следует, что по результатам торгов в отношении спорного нежилого помещения, победителем признан ИП ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ИП ФИО2 был заключен договор купли-продажи №, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить объект нежилого фонда: нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты>.м., ( в состав которого входят помещения 

<

данные изъяты>) этаж 1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Стоимость нежилого помещения определена в 4 379 000 руб., которая оплачена ФИО2 

В материалы дела предоставлен акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Департамент управления имуществом г.о. Самара передал, а ФИО2 принял в собственность нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м., ( в состав которого входят помещения 

<

данные изъяты> расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

По запросу суда Управлением Росреестра по 

<

адрес> предоставлена выписка из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, из которой следует, что право собственности на нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО2 

Как бесспорно установлено судом, в данном случае ФИО1 не является стороной оспариваемой им сделки - договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, договор купли-продажи может быть признан недействительным только при условии, если он нарушает права или охраняемые законом интересы истца, в том числе повлек для него неблагоприятные последствия (абзац второй пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», (далее - Постановление от 23.06.2015 № 25).

В пункте 78 постановления от 23.06.2015 № 25 разъяснено, что исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

По мнению истца, в результате оспариваемой сделки ФИО2 приобретена часть общедомового имущества многоквартирного дома, на которую ФИО1, в том числе, имеет право общей долевой собственности. 

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В силу положений статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры 

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно разъяснением, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество, принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что в состав общего имущества включаются, в том числе, помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование), крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-0-0 указано, что если внутри помещений, не являющимися частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имущество собственников. Таким образом, помещения и расположенное в них оборудование, предназначенные исключительно для обслуживания всех жилых и нежилых помещений многоквартирного дома, и не имеющие иного самостоятельного назначения, подлежат отнесению к общей долевой собственности всех собственников данных помещений в силу закона.

При подаче иска истцом не представлены документы, из которых можно было бы установить статус помещений, входящих в состав объекта купли-продажи, (использования их в качестве общего имущества или наличия у них самостоятельного функционального назначения, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома.

Пунктом 19 части 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что в кадастр недвижимости в качестве основных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о том, что помещение в соответствии с предусмотренными законодательством о градостроительной деятельности документами, в том числе с проектной документацией, предназначено для обслуживания всех остальных помещений и (или) машино-мест в здании, сооружении (далее - помещение вспомогательного использования) или такое помещение относится к имуществу общего пользования в многоквартирном доме, если объектом недвижимости является помещение. 

Из сообщения Управления Росреестра по 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО2 следует, что сведения о том, что нежилое помещение с кад. №, является общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кад. №, в кадастре недвижимости, отсутствуют.

Сведения о том, что комнаты №№ 

<

данные изъяты>, входящие в состав нежилого помещения с кад. №, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, кад. №, в кадастре недвижимости также отсутствуют.

Дополнительно отмечено, что объект недвижимости нежилое помещение с кад. № (ранее учтённый №) был поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ на основании Заявления о постановке на технический учет ОКС и технического паспорта помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, выданного Самарским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».

При этом сведения об отнесении указанного нежилого помещения с кад. № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (или его части) к общему имуществу, в указанном техническом паспорте также отсутствовали». 

Более того, как установлено судом выше, объект недвижимости, нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> кв. м, (№), расположенный по адресу: 

<

адрес>, являлся муниципальной собственностью городского округа Самара, был включен в реестр муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ за номером 

<

данные изъяты> на основании Решения Комитета по управлению государственным имуществом Самарской области № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанный выше объект составляет имущество казны.

При этом право муниципальной собственности не было оспорено, не было признано недействительным, не прекращено, соответствующие сведения из ЕГРН не были исключены. Собственники жилых помещений дома не обращались в суд с требованием о признании спорного помещения общей долевой собственностью собственников помещений в доме. 

Таким образом, анализ собранных по делу доказательств указывает на то, что нежилое помещение, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м, в т.ч. входящие в состав нежилого помещения комнаты №№ по адресу: 

<

адрес>, кад. №, приобретенное Индивидуальным предпринимателем ФИО2, как победителем, согласно итогов аукциона по продаже муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, не являлось общим имуществом многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, г. Самара, 

<

адрес>, следовательно, соответствующие доводы ФИО1, изложенные в иске, опровергаются материалами дела, позиция истца о том, что он имеет право общей долевой собственности на спорное нежилое помещение, несостоятельна, в связи с чем, отклоняется судом. 

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Поскольку истец не является и на момент возникновения спорных правоотношений не являлся участником долевой собственности, правила ст. 250 ГК РФ не распространяются на правоотношения сторон, ссылка ФИО1 на нарушение при совершении оспариваемой сделки ст. 250 ГК РФ, основана на неправильном толковании норм материального права, в связи с чем, не может быть принята судом во внимание. 

Таким образом, Департаментом управления имуществом городского округа Самара в ходе торгов от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> номера на поэтажном плане этаж № поз. 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, кад. №, не допущено каких-либо нарушений правил, установленных законом при проведении торгов.

Следовательно, законных оснований для признания недействительным договора купли продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного по итогам торгов от ДД.ММ.ГГГГ в отношении имущества - нежилого помещения, общей площадью 

<

данные изъяты> номера на поэтажном плане этаж № поз. 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, кад. №, в части купли-продажи комнат 

<

данные изъяты>, а так же признания за ФИО1 права общей долевой собственности на объект недвижимости по спорному адресу, не имеется. 

Что касается доводов ФИО2 о пропуске ФИО1 срока исковой давности. 

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Оспариваемая сделка купли-продажи объекта нежилого фонда, являющегося муниципальной собственностью г.о. Самара, между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и ФИО2 состоялась ДД.ММ.ГГГГ, настоящее исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок исковой давности не пропущен и оснований для его применения, не имеется. 

На основании совокупности изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований ФИО1 следует отказать в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 - отказать в полном объеме. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 07.08.2020 г.

Председательствующий: Левина М.В.