К Р А С Н О Д А Р С К И Й К Р А Е В О Й С У Д

Дело № 3а-44/2024 (М-794/2023)

УИД № 23OS0000-01-2023-000812-38

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

09 февраля 2024 г. г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Зубовича С.С.,

при ведении протокола

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

14 сентября 2023 г. административный истец ООО «Газпромнефть-Центр», которому предоставлен на праве аренды земельный участок, обратился в Краснодарский краевой суд с указанным выше административным исковым заявлением, в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1720 кв.м. с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ по состоянию на 01.01.2022 г. в размере 5 133 859 (Пять миллионов сто тридцать три тысячи восемьсот пятьдесят девять) рублей 00 копеек.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимого имущества нарушают его права и затрагивают законные интересы, так как влечет увеличение его обязательств по уплате арендной платы, поскольку по условиям заключенного договора аренды, арендная плата рассчитывается исходя из размера кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала административные исковые требования и просила их удовлетворить. 

Иные лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о дате, времени и месте проведения судебного заседания посредством почтового отправления, в том числе, путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2017 г. № 57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

Представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО3 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение.

Представителем ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» (далее – ГБУ КК «КТИ – Краевое БТИ») – ФИО4 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также ходатайство о проведении предварительного судебного заседания в ее отсутствие.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю – ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция; применительно к обстоятельствам дела какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства не выразила, а также ходатайствовала о рассмотрении административного дела в ее отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили, какой-либо правовой позиции по административному делу не выразили. 

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы административного дела, возражение и отзывы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 г.№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон№ 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно представленному по запросу суда информационным письмам филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 02.10.2023года № 27-20881-КЗ/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, который был внесен в кадастр недвижимости 11.03.2002 с категорией земель: «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения»; с видом разрешенного использования: «для эксплуатации и реконструкции АЗС»; с площадью: «1720 кв.м».

В последующем, 03.04.2003 вид разрешенного использования был изменен с «для эксплуатации и реконструкции АЗС» на «для реконструкции стационарной автозаправочной станции».

В дальнейшем, 06.10.2018 категория земель земельного участка была изменена с «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения» на «земли населенных пунктов».

По состоянию на 02.10.2023 иных изменений площади, категории земель и вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ........ в ЕГРН не выявлено.

Кадастровая стоимость в размере 29 069 943,6 руб. была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26.09.2022 № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2023 применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости – 01.01.2022.

Принимая во внимание, что ООО «Газпромнефть-Центр» является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы, в связи с чем могут быть им оспорены в установленном законом порядке (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума № 28)).

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом, обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

В соответствии с положениями статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером: ........, составляет 5 133 859,00 рубля по состоянию на 01.01.2022; 

Исследовав отчет об оценке, в связи с возникшими сомнениями в его соответствии требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки, в достоверности установленной рыночной стоимости объекта, исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 20 Постановления Пленума № 28, суд назначил судебную экспертизу с целью проверки отчета об оценке на его соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объекта, проведение которой поручил ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» эксперту ...........9.

Согласно заключению судебной экспертизы от 09 ноября 2023 г. № КС-869/2023, подготовленному экспертом ООО «Краснодарский центр оценки недвижимости» – ...........9 (далее – заключение, заключение эксперта), отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........, по состоянию на 01 января 2022 г. определена в размере 23 979 000,00 руб. (разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет – 17,5 %).

Представителем административного истца представлены письменные замечания, в которых указаны допущенные экспертом нарушения законодательства в области оценочной деятельности, не позволяющие использовать заключение в качестве допустимого доказательства по делу.

В то же время суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы, с выводами которого не согласился представитель административного истца, может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объектов экспертизы.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........11, проводивший судебную экспертизу, представил письменные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания представителя административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы, мотивировал свои выводы по определению рыночной стоимости объектов экспертизы.

Кроме того, эксперт был допрошен в судебном заседании и дал не вызывающие сомнений пояснения, опровергающие доводы о якобы допущенных им и, соответственно, оценщиком нарушениях.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), Закону № 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

При таких обстоятельствах, рыночная стоимость объекта оценки не может быть определена на основании представленного отчета, поскольку он составлен с существенными ошибками и не может быть признан судом в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения доходного и затратного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 27-28 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Закона № 135-ФЗ, согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартом оценки.

Отказываясь от доходного подхода, эксперт указал, что расчет рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не проводился, так как отсутствует вторичный рынок аренды земельных участков (в основном земельные участки, предоставляемые в аренду, являются собственностью государства или муниципалитета, величина арендной ставки устанавливается не рыночным способом), оценщик отказывается от применения метода капитализации земельной ренты для расчета стоимости земельного участка. Для оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка и методом предполагаемого использования необходимы данные о возможной застройке земельного участка (архитектурно-планировочное решение здания), о расходах в процессе эксплуатации здания, о величине арендной ставки, о величине ставки капитализации и ставки дисконтирования соответственно для каждого метода. Основные недостатки, связанные с применением метода остатка и метода предполагаемого использования для расчета стоимости земельного участка: архитектурно-планировочное решение здания оказывает сильное влияние на величину затрат необходимых для строительства здания, выбор основных параметров здания (этажность, высота этажа, площадь, необходимое благоустройство) является не обоснованным как при текущем варианте застройки объекта оценки, так и при возможном альтернативном варианте; большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности определения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты очень сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования; величина расходов в процессе эксплуатации здания в связи с тем, что здания на дату оценки отсутствуют, может быть определена только экспертным путем на основании использования данных о расходах по аналогичным зданиям; при расчете методом предполагаемого использования большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов. 

Отказываясь от затратного подхода, эксперт указал, что затратный подход не применяется для самостоятельной оценки земельного участка, так как земельный участок является не возобновляемым активом. Используются только элементы затратного подхода в сравнительном и доходном подходах для расчета стоимости улучшений земельного участка. 

В заключении эксперта в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности приведена достаточная информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого объекта, существенно влияющих на его стоимость.

С учетом ретроспективной даты оценки, описание местоположения и состояния объекта экспертизы основано на имеющихся в материалах дела сведениях о характеристиках объекта, данных из ЕГРН и открытых источников, достаточных для полной идентификации объекта, что соответствует положениям пункта 5 «Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО №7).

Согласно пункту 22 ФСО № 7, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения: вид использования и (или) зонирование; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом экспертизы по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта экспертизы. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Рассчитывая стоимость земельных участков сравнительным подходом, эксперт применил метод прямого сравнительного анализа продаж.

В полном соответствии с требованиями пунктов 10, 11 ФСО №7, экспертом исследован рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта, в частности, выполнен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из выбранных сегментов рынка, при фактическом и альтернативном вариантах его использования, анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого исследуемого объекта.

В качестве объектов аналогов были выбраны три предложения (страницы 56-57 заключения), при этом основным критерием отбора объектов аналогов послужила сопоставимость с объектом экспертизы по виду разрешенного использования, категории земельного участка, вид права, а также местоположению. 

При определении окончательной рыночной стоимости эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов с последовательным проведением корректировок на площадь, на передаваемые права. 

Корректировки на остальные параметры сравнения объекта экспертизы и объектов-аналогов не вводились, т.к. значения параметров сравнения объектов-аналогов и объекта экспертизы совпадают.

Учитывая, что в силу пункта 25 ФСО № 7 выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов – исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объектов экспертизы и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, применение данных корректировок суд признает верным.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7.

Экспертом проведен расчет весовых коэффициентов скорректированных цен аналогов и определена рыночная стоимость объекта экспертизы в рамках сравнительного подхода. Весовые коэффициенты аналогов являются равными, что свидетельствует об однородности используемых в расчетах объектов-аналогов, в связи с чем у суда не возникло сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта. Суммарное значение весовых коэффициентов в рамках сравнительного подхода, равное 1,00, свидетельствует о достоверности итогового результата.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

В заключении представлена вся необходимая и проверяемая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта, анализ рынка, в том числе, сегментов рынка, к которым относится объект экспертизы, а также имеется достаточная информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость. К заключению приложены скриншоты объявлений, имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности рыночных предложений.

В то же время суд, вопреки доводам представителя административного истца, изложенным в замечании к заключению эксперта и озвученным в судебном заседании, приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы может быть принято в качестве доказательства, достоверно подтверждающего рыночную стоимость объекта экспертизы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В целях разъяснения заключения эксперт ...........12, проводивший судебную экспертизу, представил письменные и устные пояснения, в которых дал исчерпывающие ответы на замечания административного истца о недостатках экспертного заключения со ссылкой на нормы действующего законодательства об оценочной деятельности, а также положения федеральных стандартов оценки, примененные при производстве экспертизы. 

В частности, относительно замечаний представителя административного истца о том, что согласно заключению эксперта (таблицы № 3-4 на стр. 16-20 заключения), в результате проведенного анализа эксперт пришел к выводу, что отчет № ГЗПНЦ/2023- СК-48/4 не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», федеральных стандартов оценки и других актов, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, а именно ст. 11 ФЗ №135, и п. 2 ФСО VI, при этом в таблицах не указано в чём выразилось несоответствие, т.е. определить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов невозможно. Однако в комментарии к таблицам эксперт указывает (стр. 21 заключения)

Эксперт дал следующие пояснения: в таблицах 4-5 указаны пункты действующего законодательства, которым не соответствует отчет об оценке. В комментариях к таблицам указано в чем именно выражено несоответствие.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что при определении рыночной стоимости Оценщик принимает к расчетам объекты аналоги, расположенные в ............ (объекты аналоги №1, №2) при достаточном количестве сопоставимых предложений о продаже на дату определения стоимости вблизи объекта оценки. Данные объекты не могут быть использованы в качестве аналогов, ценообразование в ............ значительно отличается от ............ и ближайших населенных пунктов. Данный вывод эксперта о невозможности использования для сравнения объектов аналогов, расположенных в ............, является необоснованным, ложным.

Так согласно п. 22 ФСО № 7 - При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

На что эксперт дал следующие пояснения: учитывая данный пункт можно было подобрать аналоги из ............ и ............ но оценщик этого не сделал. Данное замечание говорит о том, что у месторасположения объекта оценки и объектов аналогов №№1 и 2 разное ценообразование и оно не сопоставимо. Выводы оценщика о том, что важно только нахождение возле трассы и значительный поток сомнительны - это элемент сравнения, как и сам населенный пункт вблизи которого/ в котором он расположен.

Также возникает вопрос относительно ошибочно введенной поправки на транспортный поток для объекта аналога №3. По координатам из скриншота объявления было установлено, что объект аналог №3 находится возле федеральной трассы, в незначительном удалении от объекта оценки, соответственно транспортный поток в данном случае сопоставим и корректировка применена ошибочно и приводит к существенному искажению результата (корректировка к данному аналогу была применена в размере 19%).

Относительно замечаний представителя административного истца о том, как видно из отчета № ГЗПНЦ/2023-СК-48М, оценщик проанализировал различия в местоположении объекта и аналогов, им были отобраны земельные участки, наиболее близкие к оцениваемому объекту. Отбор осуществлялся по следующим критериям: местоположение, (в том числе вдоль федеральных трасс), категория, разрешенное использование, вид права и факт наличия/отсутствия коммуникаций с применением необходимых поправочные коэффициенты на транспортный поток, площадь и др. (ср, 77). Кроме этого, земельным участкам такого назначения (под АЗС) наиболее важно нахождение у трасс и дорог с большим дорожным трафиком, чем нахождение в одном населенном пункте.

Эксперт дал следующие пояснения: из отчета №ГЗПНЦ/2023-СК-48/4 видно, что анализ проводился по выборке из 7 предложений, в которой всего два предложения из ............ Согласно выводам анализа цен и предложений, средняя рыночная стоимость 1 кв.м, в ............ составила 5711 руб. Учитывая, вышесказанное, можно сделать обоснованный вывод, что полученная среднерыночная стоимость относится исключительно к ............. Стоит отметить, что в заключении эксперта в выборке 15 предложений и 14 из них из г. Геленджик и ближайших населенных пунктов. По результатам анализа средняя рыночная стоимость за 1 кв.м, определена в размере 13 505,28.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в соответствии с п. 10-11 ФСО № 7, эксперт должен провести анализ рынка земельных участков под автозаправочные станции. В заключении эксперта при не достаточном количестве предложений о продаже объектов-аналогов, расположенных в ............ Краснодарского края, эксперт использует для расчетов и сравнения объект, находящийся на территории ............ (объект № 3), что приводит к существенному завышению рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт дал следующие пояснения: эксперт проанализировал рынок земельных участков в районе расположения объекта исследования, учитывая отсутствие достаточного количества сопоставимых объектов, была расширена территория поиска согласно п. 116 ФСО №7 (л.63-64 обоснование отсутствия поправки на местоположение).

Стоит отметить, что данный аналог распложен вдоль автодороги, соединяющей ............ и ............. Это единственная прямая дорога между населенными пунктами. Учитывая вышесказанное, данный путь является востребованным, имеет значительный транспортный поток и соответственно сопоставим с объектом исследования. Факт завышения стоимости отсутствует.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что в соответствии с п. 8 ФСО VI, п. 12 ФСО III, в заключении эксперта в качестве исходных данных представлена более детальная информация не по всем объектам аналогам в части указания точного месторасположения, координат объектов, а также кадастровых номеров земельных участков. В заключении по одному объекту-аналогу имеется только ссылка на источник информации - архив объявлений, а также скриншот объявления (приложение к заключению), который содержит только общий адрес объекта-аналога № 2 в пределах микрорайона Северный г. Геленджик (ст. 68).

В связи с чем, установить более точные характеристики земельных участков, представленных в качестве объектов-аналогов, для применения необходимых корректировок не представляется возможным

На что эксперт дал следующие пояснения: п. 12 ФСО III: 12 В процессе оценки оценщик использует информацию, доступную участникам рынка на дату оценки. Информация, которая стана доступна после даты оценки, может быть использована только в следующих случаях: если такая информация отражает состояние рынка и объекта оценки на дату оценки, соответствует ожиданиям участников рынка на дату оценки (например, статистическая информация, финансовые результаты деятельности компании и другая информация, относящаяся к состоянию объекта оценки и (или) рынка в период до даты оценки или на дату оценки); если использование такой информации допускается в особом порядке в рамках соответствующих специальных стандартов оценки при определении стоимости отдельных видов объектов оценки.

Эксперт использовал информацию доступную участникам рынка, информация после даты оценки использовано не было, нарушение ФСО отсутствует. Таким образом, данный пункт ФСО также не был нарушен, так как ссылки и скриншоты использованных источников указаны в заключении.

Как было сказано в замечании, объект аналог №2 расположен в пределах ............ (скриншот публичной карты представлен далее) более детальная информация отсутствует, учитывая ретроспективную дату оценки. Земельный участок расположен вблизи ............, учитывая это можно сказать в районе расположения есть большой транспортный поток, данный земельный участок находится в незначительном удалении от объекта оценки, соответственно ценообразование сопоставимо.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что на стр. 78 Оценщик неверно определил корректирующий коэффициент на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций. Влияние на стоимость ЗУ оказывает наличие реальной возможности подключения тех или иных коммуникаций в объектах аналогах при их наличии у объекта оценки. Это обстоятельство должно учитываться при анализе ценообразующих факторов. Кроме этого, необходимо отметить, что наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов, которые образуют собой улучшения ЗУ, стоимость которых не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого объекта, согласно требования ФСО № 7 п. 20. Оценщик существенно занижает рыночную стоимость объекта оценки.

С замечанием эксперта со ссылкой на п. 20 ФСО № 7 не согласны, т.к. п.22 ФСО № 7 гласит - При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки, при этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Как видно из отчета, Оценщик проанализировал наличие или отсутствие тех или иных коммуникаций у объектов аналогов, применил поправочные коэффициенты на наличие инженерных коммуникаций (стр. 78 отчёта № ГЗПНЦ/2023-СК-48/4), которые определены на основании справочника Ассоциации СтатРиелт, по среднему значению справочника, т.к. проведение каких-либо коммуникаций, которые присутствуют у оцениваемого объекта, требуют дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, получение разрешений на подключение, что существенно снижает стоимость объекта.

На что эксперт дал следующие пояснения: По поводу пункта 22 ФСО №7 было написано выше. П. 20 ФСО №7: Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

То есть, земельный участок для целей оспаривания кадастровой стоимости должен оцениваться без учета существующих на нем улучшений. Наличие подключенных инженерных коммуникаций говорит об использовании улучшений на земельном участке, соответственно они также не должны учитываться. При этом необходимо отметить, что собственно коммуникации не являются объектом оценки при определении рыночной стоимости земельного участка для случаев оспаривания кадастровой стоимости, т.к. являются самостоятельным объектом кадастрового и налогового учета относящиеся к зданиям и сооружениям.

Соответственно доводы касательно инвестиций в прокладку коммуникаций также сомнительны, объект оценки и объекты аналоги земли населенных пунктов, а не в полях или в значительном удалении от населенных пунктов. То есть такие коммуникации как электроснабжение уже подведены к участкам, в данном случае говорится о том, что как у объекта оценки, так и объектов аналогов имеется возможность подключения.

Относительно замечаний представителя административного истца о том, что объект оценки имеет назначение для объектов придорожного сервиса (АЗС). По тексту отчета Оценщик делает вывод, что объект оценки относится к коммерческим участкам, в соответствии с чем применение объектов аналогов земельных участков для склада и производства неверно, необоснованно и приводит к искажению итогового результата.

Административный истец считает, что выводы эксперта, изложенные в заключении об отнесении объекта оценки к земельным участкам под придорожный сервис, не соответствуют требованиям законодательства, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки.

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

В соответствии со ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 (в ред. 13.06.2023), п. 7 ФСО VI, в отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В литературных изданиях есть разное мнение о сегменте рынка земельных участков под АЗС. Многие авторы относят их к коммерческим землям, также, как и к индустриальным. В отчете Оценщик сделал свой вывод, опираясь на существующий нормативной акт.

Земельные участки с видом разрешенного использования для размещения АЗС (Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых)) отнесены к индустриальным земельным участкам на основании положений Приказа Росреестра от 04.08.2021 N П/0336 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Зарегистрировано в Минюсте России 17.12.2021 N66421). Согласно данному приказу к сегменту «Производственная деятельность» отнесены земельные участки с видом разрешенного использования объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых) в сегмент «предпринимательство» входит следующий вид разрешенного использования: «Объекты придорожного сервиса. Размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса».

Основным видом деятельности оцениваемого земельного участка является реализация топлива. Таким образом, сегмент Оценщиком определен верно. Объект оценки относится к индустриальным земельным участкам. Таким образом, земельные участки под размещение АЗС не могут быть отнесены к обычным коммерческим объектам.

В соответствии с пп. 2.1, 2.2, 2.3, п. 8 ФСО VI, ст. 11 ФЗ № 135-ФЗ эксперт а своем заключении не дает ссылку на источник, согласно которому он производит деление классов земельных участков под придорожный сервис, что является одним из основных ценообразующих факторов в сегменте рынка недвижимости.

Таким образом, в соответствии с п.п. 6 п. 11 ФСО 7, определить достоверность, юридическую силу данного источника не представляется возможным, а также проверить корректность выбора сегмента рынка согласно ст. 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебноэкспертной деятельности в Российской Федерации", на базе общепринятых научных и практических данных.

Кроме этого, Оценщик проанализировал зоны расположения объектов аналогов на градостроительный карте, в результате чего было установлено, что все объекты аналоги расположены в тех зонах, где разрешена деятельность «Объекты придорожного сервиса 4.9.1» и могут быть использованы под возможность размещения не только производств и склада, но и АЗС. «Вид разрешенного использования может быть изменен без значительных временных и материальных затрат правообладателями земельных участком без дополнительных согласований и разрешений», о чем и указывает сам эксперт в своем заключении (ст.64).

Эксперт дал следующие пояснения: согласно приказу (Приказ Роерееетра от 04.08.2021 N П/0336) ВРИ: «Объекты придорожного сервиса. Размещение автозаправочных станций» относится к данному сегменту также, к этому сегменту относятся и ВРИ такие как: Скотоводство, Звероводство, Недропользование. То есть, если Оценщик ориентируется на данный нормативный акт, то ценообразование участков с этими ВРИ сопоставимо? Также необходимо отметить, что данный нормативный акт и методология разделения по сегментам относится к кадастровой оценке. В отчете и заключении определяется рыночная стоимость, почему оценщик руководствуется данным документом не ясно.

В замечании говорится о том, что Оценщик сделал выводы, что земельный участок относится к коммерческим земельным участкам и принимает аналоги под склады и под строительство предприятия по переработки сельхозпродуктов (стоит отметить, что данный аналог расположен в х. ФИО6 население которого 398 человек. Сам земельный участок расположен возле АЗС, то есть покупка данного земельного участка для строительства еще одной АЗС экономически невыгодно) и принятие корректировок для участков индустриального назначения противоречит ранее сделанным выводам.

Также стоит отметить, что Оценщик использовал сборник СРКД 17/1-2022Н, в данном сборнике присутствуют необходимые корректировки для определения рыночной стоимости земельного участка под объекты придорожного сервиса, но там принята только корректировка на транспортный поток. Логика введения корректировок не ясна. Земельные участки под АЗС предполагают размещение автозаправочной станции, целью которой является реализация топлива, не хранение, а именно реализация. Таким образом данный земельный участок относится к участкам коммерческого назначения.

Кроме того, судом был приглашен в судебное заседание эксперт ...........13 для дачи пояснений.

В судебном заседании относительно устных замечаний представителя административного истца о том, что в приказе Росреестра «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» там выделено 14 сегментов рынка, и почему эксперт решил отнести участки под АЗС к объектам придорожного транспорта. Эксперт пояснил, что данный приказ относится к кадастровой стоимости, а не к определению рыночной стоимости, соответственно этот приказ нельзя использовать, есть более другие источники информации, например справочник Лефера 2022 года, который использовал оценщик и там автор справочника точно разъясняет, что это земельные участки под коммерческую деятельность, потому что главная цель этого объекта размещение АЗС, которая подразумевает реализацию топлива. Данный справочник является более достоверным источником для определения рыночной стоимости.

Так же, относительно устных замечаний представителя административного истца о том, что согласно выписке из ЕГРН первого объекта-аналога, площадь не 1900, а 2800, то есть, совсем не совпадает. Эксперт пояснил, что в выписке из ЕГРН дата стоит февраль 2024 года, а заключение делалось раньше и на первый аналог там приложен скриншот об уточненной площади.

Относительно устных замечаний представителя административного истца о том, что по второму объекту - аналогу там не указан кадастровый номер, чтобы увидеть, что он себя представляет, по выписки можно было бы сравнить и определить пригодность, кроме того написано, что он под строительство многоквартирного дома. Эксперт дал следующие пояснения: учитывая дату оценки нет возможности проверить аналог, где точно он находится, тем не менее, там есть обозначающие знаки в объявлении указано ............. В пояснениях приложен скриншот где этот парк находится и что с ним рядом находится. Он находится рядом с ............ это не так далеко от объекта оценки и соответственно этот объект был принят как объект аналог. Касательно того что он под многоквартирный дом, в объявлении сказано, что он может быть использован и под другое назначение. 

Так же, относительно устных замечаний представителя административного истца о том, что третий объект – аналог он находится в ............ при этом эксперт не делает корректировку на местоположение. Эксперт пояснил, что аналог номер три расположен на автодороге, которая соединяет ............ и ............, то есть он расположен не в населенных пунктах, а в их пределах. Дорога пользуется спросом, является единственной, которая соединяет два этих населенных пункта и соответственно ценообразование, и транспортный поток сопоставим с объектом оценки.

Не согласиться с мнением эксперта у суда оснований не имеется.

Таким образом, необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам подробно обоснованы экспертом, и сомнений у суда не вызывают.

Эксперт обладает достаточной степенью квалификации, отвечающей требованиям законодательства об оценочной деятельности в соответствии с положениями абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона № 135-ФЗ, в материалах дела имеются сведения об обязательном страховании его гражданской ответственности как оценщика, он предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, о чем есть соответствующая расписка, в связи с чем, оснований для признания подготовленного им заключения недопустимым доказательством не имеется (статья 61 КАС РФ).

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона № 135-ФЗ.

Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения эксперта, материалы дела не содержат.

Каких-либо допустимых и относимых сведений, опровергающих рыночную стоимость, установленную судебной экспертизой, представлено не было. Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной экспертизы суд не усматривает, и обоснованных ходатайств административными ответчиками и заинтересованными лицами не заявлялось.

Доводы представителя административного истца о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

Более того, Постановлениями Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-П и от 05 июля 2016 г. № 15-П отмечено, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, перед кадастровой стоимостью, поскольку рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости.

Таким образом, суд считает, что административный истец частично исполнил возложенные на него обязанности, предусмотренные частью 5 статьи 247 КАС РФ, им доказан факт несоответствия кадастровой стоимости земельного участка их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца как плательщика арендных платежей. В связи с чем, требования, заявленные в административном исковом заявлении, подлежат частичному удовлетворению.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1720 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для реконструкции стационарной автозаправочной станции»; в размере рыночной стоимости 23 979 000,00 (двадцать три миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом от13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Исходя из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 25 Постановления Пленума № 28, применительно к обстоятельствам дела, такой датой является дата обращения административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением – 14 сентября 2023 г.

Так же, ООО «Краснодарский Центр Оценки Недвижимости» заявлено ходатайство о взыскании денежных средств на возмещение расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 руб.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункта 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В силу положений части 11 статьи 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума № 28, Постановление Конституционного Суда РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью участков и размером их рыночной стоимости составляет 17,5 %, что укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

На основании изложенного, заявленные экспертной организацией расходы по оплате экспертного заключения подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 245 – 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Газпромнефть-Центр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........; площадью: 1720 кв.м; расположенного по адресу: ............; категория земель: «земли населенных пунктов»; вид разрешенного использования: «для реконструкции стационарной автозаправочной станции»; в размере рыночной стоимости 23 979 000,00 (двадцать три миллиона девятьсот семьдесят девять тысяч) руб. на дату определения кадастровой стоимости 01 января 2022 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ........ считать 14 сентября 2023 г.

Взыскать с ООО «Газпромнефть-Центр» в пользу ООО «Краснодарский Центр Оценки Недвижимости» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) руб.

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать. 

Решение суда может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда Зубович С.С.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 февраля 2024 г.