Дело №2-68/2018 г. 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 февраля 2018 года г. Майский, КБР

Майский районный суд КБР в составе:

председательствующего судьи Гриненко А.В.,

при секретаре Пилякиной К.В..,

с участием сторон:

истца ФИО2В

представителя ответчика Местной администрации г.п.Майский ФИО1,

действующего согласно дов-ти за № от ДД.ММ.ГГГГ,

в отсутствие представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР филиала по 

<

адрес>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратился в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указывает, что на основании распоряжении № от ДД.ММ.ГГГГ местной администрации Майского муниципального района КБР (далее 

<

адрес>), протоколом заседании аукционной комиссии по итогам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией Майского муниципального района КБР был заключен Договор аренды земельного участка сроком на 3 года, площадью 

<

данные изъяты>м., по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, №, для строительства магазина смешенной торговли.

Во время действия договора на указанном участке (кадастровый №) им было начато строительство и возведен фундамент ленточный бетонный, процент готовности составляет 15%, о чём свидетельствуют технический план объекта незавершенного строительства и отчет об оценке. В настоящее время объект отвечает требованиям строительной безопасности и может быть использован при завершении строительства. До стечения срока действия договора, завершить строительство магазина смешенной торговли не представилось возможным. При обращении в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по КБР за постановкой на государственный кадастровый учёт объекта недвижимости- регистрации права собственности на него, было указано на то, что срок действия договора аренды истек, земельный участок снят с кадастрового учета, следовательно, отсутствует правоустанавливающий документ на землю. По истечении срока действия договора аренды он продолжает пользоваться земельным участком, вносит арендную плату. Между тем местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР (далее по тексту – Администрация города) было отказано в пролонгации договора.

Со ссылкой на положения статей 218, 621 ГК РФ, заявлены вышеуказанные требования. 

ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города подан отзыв на исковое заявление ФИО2, со ссылкой на положения п.4 ст.39.6 ЗК РФ и пп.19, 20 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, при этом, по мнению Администрации города, истец избрал неверный способ защиты своих прав, так как именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии были нарушены его права.

В судебном заседании истец исковые требования, с учетом пояснений на отзыв ответчика, по изложенным в них доводам поддержал. 

Представитель ответчика местной администрации г.п. Майский Майского муниципального района КБР просил в удовлетворении отказать, с учетом доводов, изложенных в отзыве на исковое заявление ФИО2, при этом пояснил, что по сведениям бухгалтерии у истца не имеется задолженности по арендной плате. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР филиала по 

<

адрес>, будучи должным образом уведомленным, в судебное заседание представителя не направило, возражений относительно предъявленных требований не заявило. Судом было определено рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд находит данное заявление обоснованным, а иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом и возникает в силу ст.219 ГК РФ с момента государственной регистрации.

Пунктом 1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно ст.222 ГК РФ в редакции, действовавшей на период строительства, самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем в силу п.3 данной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этой связи судом установлено, что в соответствии с распоряжением № от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, протоколом заседания аукционной комиссии по итогам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка, согласно которому ФИО2 предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов площадью 600 кв.м. по адресу: КБР, 

<

адрес>, №, для строительства магазина смешенной торговли.

С указанного момента данный земельный участок находится пользовании и владении ФИО2, что подтверждается прилагаемым к договору, актом приема-передачи земельного участка в аренду. 

На основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, а также на основании рабочего проекта, согласованного с главным архитектором 

<

адрес> КБР ДД.ММ.ГГГГ, начато строительство магазина смешенной торговли, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по вышеуказанному адресу.

Из технического плана объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что на земельном участке с кадастровым номером №, находится объект недвижимости – магазин смешанной торговли, место расположения объекта: КБР, 

<

адрес>, площадь застройки 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 15%. 

Согласно пункта 1.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды установлен на три года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть на момент составления технического плана, уже имелся недостроенный объект с 15% готовностью. 

Из отчета № по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства площадью 

<

данные изъяты> кв.м., находящегося по вышеуказанному адресу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ его стоимость составляет 

<

данные изъяты> рублей.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ за №, документы о регистрации права собственности на объект недвижимости по адресу: КБР, 

<

адрес>, оставлены без рассмотрения.

Сообщением № Администрации города от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, было отказано в продлении договора аренды, ввиду отсутствия разрешительной документации на строительство и не возведения заявленного объекта.

Так, в соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора аренды ФИО2 продолжает пользоваться земельным участком, что подтверждается справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, о том что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, задолженность по арендной плате составляет в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Однако в настоящем судебном заседании истец представил суду квитанцию о погашении текущей задолженности.

При обращении в Администрацию города, которой были переданы полномочия по распоряжению земельными участками, о продлении договора аренды земельного участка либо его перезаключении, выше указанным письмом ему было сообщено об отказе в продлении срока действия договора.

В соответствии с ч.2 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Согласно п.38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объекта незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для строительства, предусмотрена статьей 30 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и(или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, суду надлежит убедиться в отсутствии внесудебной возможности легализации самовольно построенного объекта.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Пунктом 1 ст. 39.6 ЗК РФ (ред. от 03.07.2016) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а именно земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (п.п.10 указанной нормы), гласящего, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (п.п.2 указанной нормы).

С момента вынесения ДД.ММ.ГГГГ распоряжения №, которое до настоящего времени не отменено, требований к истцу об истребовании земельного участка, прекращении или сносе строения не предъявлялось. Напротив, своими действиями, Администрация города признавала законность строения, продолжая взымать арендную плату. 

При таких обстоятельствах, само по себе отсутствие зарегистрированного договора аренды не может служить основанием для ограничения прав истца на объект недвижимости.

Указанные выше обстоятельства в своей совокупности позволяют сделать вывод об отсутствии внесудебной возможности легализации объекта незавершенного капитального строительства, возведенного ФИО2 на земельном участке.

Таким образом, суд приходит к выводу, что объект незавершенного строительства не является самовольной постройкой и как следствие не требуется представление ФИО2 доказательств в подтверждение факта создания строения без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также несмотря на отсутствие в настоящее время зарегистрированного договора аренды земельного участка, выделение земельного участка истцу было произведено 

<

адрес> в установленном законом порядке в соответствии с положениями ст.30 Земельного кодекса РФ, предусматривающей предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на основании распоряжения № от ДД.ММ.ГГГГ, которое, по настоящее время, никем не оспорено, недействительным не признано. Напротив, своими действиями, Администрация города признавала законность строения, продолжая взымать арендную плату. 

В соответствии со ст.12 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права, в связи, с чем суд находит, что за ФИО2 может быть признано право собственности на возведенный объект незавершенного строительства, поскольку его строительство было осуществлено с согласия ответчика на выделенном ему земельном участке, строение не нарушает права и интересы третьих лиц, а решение суда о признании права собственности повлечет для истца возможность последующего обращения в администрацию Майского городского поселения по вопросу о выкупе земельного участка, занятого строением в соответствии со ст.39.20 ЗК РФ.

Согласно п.п.3, 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных Приказом ФРС от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с п.1 ст.8 ГК РФ вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при этом права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковое заявление ФИО2 к местной администрации г.

<

адрес> муниципального района КБР о признании права собственности удовлетворить.

Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства - магазина смешенной торговли, с застроенной площадью 

<

данные изъяты> кв.м., процент готовности объекта 15%, расположенный по адресу: КБР, 

<

адрес>, №.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда КБР, через Майский районный суд КБР с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 26 февраля 2018 года.

Судья Майского районного суда КБР А.В.Гриненко