Гражданское дело № 2-601/2025 (2-5686/2024)

УИД 36RS0006-01-2024-011832-82

Категория 2.219

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2025 года г.Воронеж

Центральный районный суд г.Воронежа в составе:

председательствующего судьи Петровой Л.В.,

при секретаре судебного заседания Бачуриной М.О., 

с участием представителя истца ФИО2,

представителя ответчика ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4 – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим право собственности и истребовании из незаконного владения помещений, погашении записи о праве собственности в отношении помещений,

у с т а н о в и л:

ФИО6 обратилась в суд с иском к ФИО7 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим право собственности и истребовании из незаконного владения помещений, погашении записи о праве собственности в отношении помещений.

Требования мотивированы тем, что ФИО6 является собственником помещений: с кадастровым номером №, расположенного на цокольном этаже по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № (доля в праве ?), расположенного на 4 этаже по адресу: 

<

адрес>. Согласно техническому поэтажному плану на цокольном и первом этажах указанного здания находятся 15 помещений общего пользования, обеспечивающие доступ к пожарным выходам, лифтам, техническим помещениям и имеющие соответствующие инженерные коммуникации. Данные помещения переданы в собственность ФИО7, как победителю торгов в рамках процедуры несостоятельности (банкротства), что стало известно ФИО6 из общедоступных сведений: решение Арбитражного суда 

<

адрес> от 30.01.2023 по делу № №; копии договора участия в долевом строительстве от 15.06.2015 № В-Ц-1; договора № 2023-11245/115 уступки прав требования (цессии) от 03.10.2023; определения о процессуальном правопреемстве от 01.04.2024 по делу № №. Передачей в собственность ответчику спорных помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нарушаются имущественные права ФИО6 Отнесение принадлежащих ответчику помещений к местам общего пользования и общему имуществу сособственников подтверждается досудебным экспертным исследованием, подготовленным ООО «Эксперт» №153-001/2024 от 14.10.2024, по запросу истца, согласно которому помещения, принадлежащие ФИО7, являются местами общего пользования собственников помещений, здания расположенного по адресу: 

<

адрес>. Наличие регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости на какие-либо помещения как самостоятельные объекты недвижимости, совершение сделок с ними, волеизъявления в отношении этого имущества, поведение и отношение к нему как самостоятельному объекту недвижимости, не может изменить статус этого имущества, если по своим признакам оно относится к общему имуществу.

ФИО6 просит суд:

- признать общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещения принадлежащие ФИО7, со следующими кадастровыми номерами:

№ площадью 3,2 кв.м, цокольный этаж, номер на поэтажном плане - №, (собственность № от 11.09.2024),

№, площадью 164,5 кв.м, цокольный этаж, номер на поэтажном плане №, (собственность № от 11.09.2024),

№, площадью 167,7 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 84,5 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№ площадью 8,8 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№ площадью 1,7 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№ площадью 13,2 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность, № от 07.08.2024),

№, площадью 7,6 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 9,8 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 124,3 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 4,2 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 3,4 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 7,4 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане №собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 29,7 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

№, площадью 4,6 кв.м, 1-й этаж, номер на поэтажном плане - № (собственность № от 07.08.2024),

- признать за собственниками нежилых помещений здания расположенного по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на вышеуказанные помещения,

- признать отсутствующим право собственности ФИО7 и истребовать из его незаконного владения вышеуказанные помещения,

- погасить запись о праве собственности ФИО7 в ЕГРН в отношении вышеуказанных помещений.

Определением Центрального районного суда г.Воронежа от 17.12.2024 (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице КУ - ГК «Агентство по страхованию вкладов».

Определением Центрального районного суда г.Воронежа от 04.03.2025 (в протокольной форме) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4

Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, ФИО2 в судебном заседании после перерыва исковое заявление поддержала, просила его удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности, ФИО3 в судебном заседании после перерыва исковое заявление не признал, просил отказать.

Представитель третьего лица ФИО4, действующий на основании доверенности в порядке передоверия, ФИО5 в судебном заседании после перерыва в вопросе принятия решения полагался на усмотрение суда.

Истец ФИО6 в судебное заседание как до, так и после перерыва не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела до перерыва извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание как до, так и после перерыва не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела до перерыва извещен надлежащим образом.

Третьи лица Управление Росреестра по Воронежской области, ТСН ОЦ «ФРЕГАТ», ООО Торговый дом «Стальинвест», ООО «Техносфера», ООО «Технология Рециклинга», ООО «Маджести+», ООО Фирма «ВЕГА», ООО «Микрон В», ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице КУ - ГК «Агентство по страхованию вкладов» своих представителей в судебное заседание как до, так и после перерыва не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела до перерыва извещены надлежащим образом.

Ранее в материалы дела от ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице КУ - ГК «Агентство по страхованию вкладов» поступил отзыв на исковое заявление, содержащий в себе просьбу об отказе в удовлетворении исковых требований (т.5 л.д. 22-34)

Третьи лицо ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО4 в судебное заседание как до, так и после перерыва не явились, о дне, времени и месте рассмотрения дела до перерыва извещены надлежащим образом.

Данные обстоятельства, с учётом статьи 167 ГПК РФ, позволяют рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, выслушав представителей сторон, допросив эксперта, суд полагает следующее.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно статье 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 настоящего Кодекса (пункт 1).

Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место (пункт 2).

В соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Из пунктов 1, 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" следует, что собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1).

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО6 является собственником:

- с 27.09.2017 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, на 4 этаже, площадью 106,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д. 117-119);

- с 13.09.2024 нежилого помещения на цокольном этаже №цокальный этаж, площадью 41,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т.1 л.д.114-115, 116). 

Ответчик ФИО7 согласно представленным в материалы дела выпискам из ЕГРН является собственником следующих нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>а:

- кадастровый №, площадью 3,2 кв.м, цокольный этаж, (собственность, № от 11.09.2024),

- кадастровый №, площадью 164,5 кв.м, цокольный этаж, (собственность, № от 11.09.2024),

- кадастровый №, площадью 167,7 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 163-164),

- кадастровый №, площадью 84,5 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 167-168),

- кадастровый №, площадью 8,8 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 173-174),

- кадастровый №, площадью 1,7 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 175-176),

- кадастровый №, площадью 13,2 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 139-140),

- кадастровый №, площадью 7,6 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 141-142),

- кадастровый №, площадью 9,8 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 143-144),

- кадастровый №, площадью 124,3 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 149-150),

- кадастровый №, площадью 4,2 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 151-152),

- кадастровый №, площадью 3,4 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 153-154),

- кадастровый №, площадью 7,4 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 155-156),

- кадастровый №, площадью 29,7 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 157-158),

- кадастровый №, площадью 4,6 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 159-160).

Основанием приобретения права собственности ФИО7 на объекты недвижимости являются решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 30.01.2023 по делу № обязании ООО Фирма «Вега» передать по акту приема-передачи ООО РИКБ «Ринвестбанк» объекты долевого строительства, расположенные по адресу: 

<

адрес>, признании за ООО РИКБ «Ринвестбанк» право собственности на вышеперечисленные объекты долевого строительства, расположенные по адресу 

<

адрес> (т.1 л.д. 122-135); договор уступки прав требования №2023-11245/115 от 03.10.2023 между ООО РИКБ «Ринвестбанк» (цедент) в лице конкурсного управляющего – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и ФИО7 (т.5 л.д. 74-75); определение Арбитражного суда 

<

адрес> от 01.04.2024 о замене взыскателя (истца) РИКБ «Ринвестбанк» на его правопреемника ФИО7 (т.1 л.д. 120-121).

Иные нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежат ТСН ОЦ «ФРЕГАТ», ООО Торговый дом «Стальинвест», ООО «Техносфера», ООО «Технология Рециклинга», ООО «Маджести+», ООО Фирма «ВЕГА», ООО «Микрон В», ООО РИКБ «Ринвестбанк» в лице КУ - ГК «Агентство по страхованию вкладов», ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО4, что подтверждается выписками из ЕГРН.

В судебном заседании представитель ФИО6 пояснила, что согласно техническому поэтажному плану на цокольном и первом этажах здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, находятся 15 помещений общего пользования, обеспечивающие доступ к пожарным выходам, лифтам, техническим помещениям и имеющие соответствующие инженерные коммуникации, которые используются всеми собственниками помещений в здании. Спорные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания всех помещений здания, являются общим имуществом, на который в силу закона не могло возникнуть право индивидуальной собственности.

В подтверждение своих доводов истцом представлено экспертному исследованию ООО «Эксперт» №153-001/2024 от 14.10.2024.

Согласно экспертному исследованию ООО «Эксперт» по результатам обследования нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, нежилые помещения, расположенные на цокольном и 1-ом этажах по адресу: 

<

адрес>, являются местами общего пользования (т.1 л.д. 30-113).

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования истца не признал. Пояснил, что спорные нежилые помещения не относятся к общему имуществу.

С целью определения назначений спорных помещений по ходатайству представителя истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России (т.5 л.д. 157, 158-160).

Согласно выводам экспертам, изложенным в заключении №1685/6-2-25 от 07.10.2025 (т.6 л.д. 3-48):

1) На основании анализа данных материалов гражданского дела, данных, полученных в ходе проведения осмотров, а также требований и положений нормативной и технической документации, эксперт приходит к выводу, что критериям помещений, являющихся общим имуществом (местами общего пользования) соответствуют следующие спорные помещения первого этажа нежилого здания:

- помещение № - площадью 8,8 кв.м, (уборная), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (п. 5.11 "СП 118.13330.2022.);

- помещение № - площадью 1,7 кв.м, (предметы уборки), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (п. 5.11 "СП 118.13330.2022.);

- помещение № - площадью 13,2 кв.м, (лифтовый холл), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений этажа здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 7,6 кв.м, (лифтовый холл), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений этажа здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 9,8 кв.м, (уборная), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (п. 5.11 "СП 118.13330.2022.);

- помещение № - площадью 124,3 кв.м, (коридор), так как оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 4,2 кв.м, (тамбур), так как оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 7,4 кв.м, (тамбур), так как оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 29,7 кв.м, (коридор), так как оно является частью пути эвакуации из здания и не является обособленным;

- помещение № - площадью 4,6 кв.м, (уборная для инвалидов), так как оно по своему функциональному назначению предназначено для обслуживания других помещений, расположенных на первом этаже здания, не является изолированным и является помещением вспомогательного назначения (п. 5.11 "СП 118.13330.2022.).

Спорные помещения № - площадью 167,7 кв.м (Офисное помещение) и № - площадью 84,5 кв.м (Офисное помещение), согласно проектной документации 07-2007-АР и выписке из ЕГРН № КУВИ-№ от 27.09.2024 на здание с к.н. № (т.4, л.д. 1-150), являются обособленными помещениями, а также не являются путями эвакуации вследствие чего не могут считаться общим имуществом (местами общего пользования).

Спорное помещений № - Тамбур, пл. 3,4 кв.м, расположенное под лестничным маршем, фактически не имеет выхода наружу здания (не является путем эвакуации), является обособленным и согласно нормативных документов не может относится к общему имуществу (местам общего пользования).

В соответствии с представленным в материалах гражданского дела проектной документацией 07-2007-АР (на флэш-носителе), спорное помещение цокольного этажа № - площадью 164,5 кв.м, (офисное помещения №) представляет собой обособленное помещение, подходящие для использования в соответствующих целях, что соответствует положениям ст. 141.4 "Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 №51-ФЗ, а также не является путем эвакуации, исходя из чего отнесение его к местам общего пользования (общему имуществу) невозможно. Спорное помещение № - площадью 3,2 кв.м, (уборная), расположенное на цокольном этаже, может быть отнесено к общему имуществу (месту общего пользования), так как оно по своему функциональному назначению может быть использовано для обслуживания других помещений (помимо помещения №), расположенных на этаже здания и является помещением вспомогательного назначения (п. 5.11 "СП 118.13330.2022.). При этом необходимо отметить, что на цокольном этаже, в соответствии с проектной документацией 07-2007-АР, должны располагаться помещение № (уборная), а также помещение № (уборная) с установленными в них по два унитаза в каждом, предназначенные для обслуживания помещений данного этажа.

Также, для обеспечения наличия на цокольном этаже путей эвакуации необходимо привести планировку помещений в соответствии с проектом, то есть возвести ненесущую перегородку, образующую помещение № площадью 92,45 кв.м, (коридор), а также обеспечить доступ на лестничную клетку в осях 8/3-9:Е-Ж (второй эвакуационный выход).

Эксперт считает необходимым отметить, что доступ на другие этажи исследуемого нежилого здания, в частности в подземный, второй этаж и вышележащие этажи, а также эвакуация из них возможны минуя спорные помещения цокольного этажа и помещения первого этажа (включая эвакуационные пути и выходы). При этом помещения первого этажа могут быть использованы в качестве обособленного офисного пространства от других этажей здания, имеющего вспомогательные помещения в виде уборных и тамбуров, а также коридоры, используемые в качестве путей эвакуации. Первый этаж обеспечен двумя эвакуационными выходами, ведущими непосредственно наружу здания.

2) В результате сопоставления данных, полученных в процессе натурных исследований, с одной стороны, и требований, отраженных в нормативно-технических документах, с другой стороны, установлено, то в помещениях №.№ (цокольный этаж), 3 (первый этаж), 8 (первый этаж), 12 (первый этаж), 1 (первый этаж), 19 (первый этаж), 20 (первый этаж) (см. исследование по вопросу №1), расположены инженерные коммуникации (сети) и оборудование, обслуживающие более одного помещения в исследуемом нежилом здании.

Необходимо отметить, что постоянный доступ к сетям и инженерным коммуникациям, расположенным в указанных помещениях, не требуется. Периодичность осмотров соответствующих сетей регламентируется Прил. №5 "ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России ФИО1. суду пояснил, что комната охраны находится в помещении №. В выписке комната охраны в данном помещении не предусматривается. Что касается необходимости наличия комнаты охраны, если брать СП132 «Обеспечение антитеррористической защищенности здания и сооружений», то чтобы сделать какой-либо вывод о необходимости комнаты охраны в данном помещении, необходимо знать к какому классу объекта по значимости относится данное здание. Согласно проектной документации помещение № не является помещением общего пользования. Помещение №, в ходе перепланировки, было поделено на 3 помещения. Изначально комната охраны в помещении №, согласно проектной документации, не предполагалась. Часть большого холла является помещением №. В данном случае были демонтированы перегородки и часть помещения № площадью 167,7 кв.м стала частью коридора. В холе находится достаточное количество противопожарных стояков, которые располагаются не в помещении №. Выводы делаются исходя из проектной документации и выписок ЕГРН, потому что судом был так поставлен вопрос. Пожарные гидранты устанавливаются в соответствии с проектной документацией. Перегородки в помещениях выполнены из гипсокартона, основания несущей конструкции не затронуты. Можно восстановить помещения в первоначальное состояние. За счет перепланировки была увеличена площадь коридора. Все этажи обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами. Если закрыть первый этаж, то собственники могут попадать в свои помещения через цокольный этаж и боковые входы. Люди с ограниченными возможностями могут попасть в здание только через цокольный этаж. Лифты спускаются до цокольного этажа. На цокольном этаже должна была быть перегородка в соответствии с проектной документацией, по факту ее там нет. Коридор, который там должен быть, будет путём эвакуации.

Проанализировав заключение судебной экспертизы ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России №№1685/6-2-25 от 07.10.2025, в том числе со всеми материалами дела, суд принимает заключение ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России в качестве надлежащего и достоверного доказательства по делу, поскольку оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание проведенного исследования, мотивированные ответы на поставленные судом вопросы, последовательно, непротиворечиво и согласуется с другими доказательствами по делу.

Эксперт до начала производства экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеет необходимые для производства подобного рода экспертиз полномочия, образование, квалификацию, специальности, стаж работы. 

При проведении экспертизы эксперт проанализировал и сопоставил все имеющиеся и известные исходные данные, провел исследование объективно, на базе общепринятых научных и практических данных, в пределах своей специальности, всесторонне и в полном объеме. В обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение материалов, основывает на исходных объективных данных. При этом эксперт, как лицо, обладающее необходимыми специальными познаниями, самостоятельно избирает методы исследования, объем необходимых материалов, в том, числе, определяет их достаточность для формирования полных и категоричных выводов по поставленным судом вопросам.

Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, представлено не было.

Заключение судебной экспертизы принимается судом в качестве допустимого и достоверного доказательства.

Исследовав все представленные документы, доводы сторон, принимая во внимание заключение ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России №№1685/6-2-25 от 07.10.2025, суд приходит к выводу, что 

- помещение №, цокольный этаж, площадью 3,2 кв.м, кадастровый №, 

- помещение №, 1-й этаж, площадью 8,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 1,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 13,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,6 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 9,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 124,3 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 29,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,6 кв.м, кадастровый №, расположенные в здании по адресу: 

<

адрес>, являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения здания, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, являются общим имуществом собственников помещений здания, соответственно у ответчика ФИО7 право собственности на указанные нежилые помещения не могло возникнуть в силу закона и отсутствует.

При таких обстоятельствах, требования ФИО6 и признании общим имуществом и местами общего пользования собственников здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>, вышеуказанными помещениями подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлены требования о признании за собственниками нежилых помещений здания расположенных по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на спорные помещения, признании отсутствующим право собственности ФИО7 и истребовать из его незаконного владения вышеуказанные помещения, погашении записи о праве собственности ФИО7 в ЕГРН в отношении спорных помещений.

Согласно статье 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. 

Вместе с тем, согласно абзацу 4 пункта 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019, высказана правовая позиция, согласно которой иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Аналогичные положения содержатся в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": в силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем.

Таким образом, регистрация права собственности отдельных лиц на общее имущество многоквартирного дома/нежилого здания является безусловно нарушением права собственности всех собственников помещений здания и подлежит восстановлению.

С учетом принадлежности спорного помещения к общему имуществу в силу закона все основания для его перехода в частную собственность не могут соответствовать закону, в связи с чем признание права собственности в отношении такого объекта как общего имущества за собственниками помещений в здании по существу не требуется.

Из изложенного следует, что требования с учетом нарушения права общей собственности на объекты в виде регистрации права собственности на них за лицом, которое не может быть таковым в силу закона, по существу направлены на погашение записи о праве собственности такого лица, в связи с чем истец вправе заявить требование о признании права ответчика отсутствующим, а суды на основании пункта 3 Постановления Пленума №10/22 должны при очевидности преследуемого материально-правового интереса самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

Поскольку истец является сособственником общей собственности здание, его право на предъявление иска, направленного на устранение нарушений, существующего в силу закона, самостоятельно и без привлечения иных лиц, не ограничено законом. Иное противоречило бы содержанию права собственности и возможности собственнику обращаться в суд за защитой своего права. 

Таким образом, надлежащим способом защиты нарушенного права истца, как собственника помещения в здании на общее имущество является иск о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим, поскольку таким способом обеспечивается восстановление его прав и прав иных собственников помещений посредством исключения из Единого государственного реестра записи о праве собственности на спорный объект иных лиц.

Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в Единый государственный реестр о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом, признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.10.2024 №305-ЭС22-4220(4) по делу № определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 25.07.2025 №305-ЭС25-2385 по делу №

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что указанные выше помещения являются общим имуществом собственников помещений здания, соответственно у ответчика ФИО7 право собственности на указанные нежилые помещения не могло возникнуть в силу закона и отсутствует, требования истца о признании права собственности ответчика на указанные помещения отсутствующим и погашении записи о праве собственности ФИО7 в ЕГРН в отношении указанных объектов подлежат удовлетворению.

Поскольку право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, дополнительное признание данного права на основании решения суда не требуется, требования истца о признании за собственниками нежилых помещений здания расположенных по адресу: 

<

адрес> право общей долевой собственности на спорные помещения удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, пояснений сторон, указанные помещения находятся в пользовании и владении собственников помещений нежилого здания, доступ к ним ответчиком не ограничен, в связи с чем требования истца об истребовании указанных помещений из владения ответчика удовлетворению не подлежит.

ФИО6 также заявлены к ФИО7 требования о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим право собственности и истребовании из незаконного владения помещений, погашении записи о праве собственности в отношении помещений в отношении помещений:

- кадастровый №, площадью 164,5 кв.м, цокольный этаж, (собственность, № от 11.09.2024),

- кадастровый №, площадью 167,7 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 163-164),

- кадастровый №, площадью 84,5 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 167-168),

- кадастровый №, площадью 3,4 кв.м, 1-й этаж (собственность, № от 07.08.2024) (т.1 л.д. 153-154).

Однако истцом, бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что указанные помещения являются техническими помещениями, предназначенными для обслуживания более одного помещения здания, не имеют самостоятельного назначения, относятся к вспомогательным, являются общим имуществом собственников помещений здания, не представлено.

Согласно выводам судебной экспертизы указанные помещения согласно проектной документации являются обособленными помещениями, не могут быть отнесены к местам общего пользования. 

В соответствии частью 1 статьи 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Представителем истца было заявлено ходатайство о назначении по деду дополнительной экспертизы по вопросу является ли комната охраны и холл первого этажа по результатам возведенного здания общим имуществом.

В судебном заседании представитель истца пояснила, что экспертом при проведении судебной экспертизы не были проанализированы вопросы отнесения комнаты охраны и холла первого этажа, образованных по результатам возведенного здания, а не проектной документации общим имуществом. 

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ «Воронежский РЦСЭ» Минюста России ФИО1. суду пояснил, что комната охраны находится в помещении №, в выписке комната охраны в данном помещении не предусматривается. Согласно проектной документации помещение № не является помещением общего пользования. Помещение №, в ходе перепланировки, было поделено на 3 помещения. Изначально комната охраны в помещении №, согласно проектной документации, не предполагалась. Часть большого холла является помещением №. В данном случае были демонтированы перегородки и часть помещения № площадью 167,7 кв.м стала частью коридора. 

Таким образом, экспертом были даны подробные ответы по всем поставленным вопросам, оснований для проведения дополнительной экспертизы не имеется, в удовлетворении ходатайство представителя истца о назначении по делу дополнительной экспертизы отказано.

При этом суд отмечает, что согласно пояснениям сторон в отношении помещений № и № произведена перепланировка, которая в установленном законом порядке не признана законной. В судебном заседании эксперт пояснил, что приведения помещений в первоначальное состояние возможно.

Доводы представителя истца о том, что в помещении № расположена комната охраны, расположение охраны удобно для охраны здания и экономически выгодно собственникам помещений здания, поскольку в противном собственникам необходимо будет организовать охрану на нескольких входах, судом отклоняются, поскольку размещение третьими лицами в помещении без согласия собственника охраны не является основанием для лишения собственника помещения права собственности на данное помещение.

При таки обстоятельствах, требования ФИО6 к ФИО7 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим право собственности и истребовании из незаконного владения помещений, погашении записи о праве собственности в отношении помещений в отношении помещений: кадастровый №, площадью 164,5 кв.м, цокольный этаж; кадастровый №, площадью 167,7 кв.м, 1-й этаж; кадастровый №, площадью 84,5 кв.м, 1-й этаж; кадастровый №, площадью 3,4 кв.м, 1-й этаж, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 56, 194-198 ГПК РФ, суд

ре ш и л :

исковое заявление ФИО6 к ФИО7 о признании помещений общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, признании за всеми собственниками нежилых помещений здания права общей долевой собственности на помещения, признании отсутствующим право собственности и истребовании из незаконного владения помещений, погашении записи о праве собственности в отношении помещений удовлетворить частично.

Признать общим имуществом и местами общего пользования собственников помещений здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>а:

- помещение №, цокольный этаж, площадью 3,2 кв.м, кадастровый №, 

- помещение №, 1-й этаж, площадью 8,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 1,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 13,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,6 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 9,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 124,3 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 29,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,6 кв.м, кадастровый №.

Признать отсутствующим право собственности ФИО7 на помещения:

- помещение №, цокольный этаж, площадью 3,2 кв.м, кадастровый №, 

- помещение №, 1-й этаж, площадью 8,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 1,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 13,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,6 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 9,8 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 124,3 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,2 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 7,4 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 29,7 кв.м, кадастровый №,

- помещение №, 1-й этаж, площадью 4,6 кв.м, кадастровый №.

Погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО7:

- № от 11.09.2024 в отношении помещения №, цокольный этаж, площадью 3,2 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещение №, 1-й этаж, площадью 8,8 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 1,7 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 13,2 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 7,6 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 9,8 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 124,3 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-

й этаж, площадью 4,2 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 7,4 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 29,7 кв.м, кадастровый №,

- № от 07.08.2024 в отношении помещения №, 1-й этаж, площадью 4,6 кв.м, кадастровый №.

В остальной части исковое заявление ФИО6 к ФИО7 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Центральный районный суд г.Воронежа.

Судья Л.В. Петрова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25.11.2025.