Судья Задорнева Н.П.

АСК: ФИО1 (докл.)

ФИО2

ФИО3 дело №44г–378/16

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ

г. Ставрополь 12.09.2017

Президиум Ставропольского краевого суда в составе: 

председательствующего Кузина Е.Б.,

членов президиума: Козлова О.А., Вербенко В.И., Шаталовой Е.В., Кудрявцевой А.В., Песоцкого В.В., Блинникова В.А.,

секретаря судебного заседания Куцубиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному иску ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, 

направленное в президиум Ставропольского краевого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от 11.08.2017 

по кассационной жалобе заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО5, поступившей 28.07.2017, 

на решение Ставропольского краевого суда от 06.03.2017, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15.06.2017,

заслушав доклад судьи Шаталовой Е.В., 

установил:

ФИО4 обратилась в суд с указанным иском, впоследствии измененным, в обоснование которого указала, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора №5860, заключенного 16.06.2016 с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – КУМИ) сроком на 49 лет. 

По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 установлен размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 в размере 71979955,04 рублей, что существенно выше рыночной стоимости в соответствии с отчетом № 00830, выполненным оценщиком ООО «Деловой партнер» ФИО6 22.08.2016, заключением эксперта ГУП СК «Бюро экспертиз» ФИО7 № 63-Г/16 от 18.11.2016. 

Столь значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей. 

Решением Ставропольского краевого суда от 06.03.2017, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15.06.2017, административный иск ФИО4 удовлетворен:

установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером «…», площадью 7269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями, расположенного по адресу: «…», равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в сумме 20695300 рублей;

установлена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости 05.10.2016. 

28.07.2017 заместитель главы администрации г.Ставрополя, руководитель КУМИ ФИО5 обратилась в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просит состоявшиеся по делу судебные постановления отменить, ссылаясь на то, что судебная экспертиза не соответствует нормам законодательства об оценочной деятельности, что привело к значительному занижению рыночной стоимость земельных участков.

В судебном заседании президиума представитель КУМИ ФИО8 доводы кассационной жалобы поддержала.

Представитель ФИО4 – ФИО9 против удовлетворения кассационной жалобы возражала.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения участвующих лиц, президиум краевого суда находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения и направления дела на новое рассмотрение.

Согласно статье 328 Кодекса Административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. 

Президиум находит, что судами были допущены существенные нарушения норм процессуального права. 

Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации в статье 3 определяет задачи административного судопроизводства, а в статье 6 - принципы, в том числе правильное рассмотрение административных дел, законность и справедливость при их разрешении.

Данные положения нашли закрепление в части 1 статьи 176 КАС РФ, согласно которой решение суда должно быть законным и обоснованным.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (59 КАС РФ).

Судом установлено и следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером «…», площадью 17 269 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объекты спортивного назначения с расположенными на нем зданиями, расположенного по адресу: «…», поставлен на кадастровый учет 13.05.2013, находится в муниципальной собственности, принадлежит ФИО4 на основании договора аренды № 5860, заключенного 16.06.2016 с администрацией города Ставрополя сроком на 49 лет. 

По условиям пункта 3.2 договора, приложения № 1 к договору арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015.

Согласно кадастровой справке от 13.09.2016, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с упомянутым приказом составила 71979955,04 рублей. 

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 и на момент рассмотрения дела являются актуальными. 

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ФИО4 в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «Д п» А. М.Ш. отчет № 00830 от 22.08.2016, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 рыночная стоимость земельного участка оставляет 17070000 рублей.

На указанный отчет об оценке некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение № 6077 от 07.09.2016.

Принимая решение об удовлетворении иска, суд первой инстанции положил в основу заключение экспертизы № 63-Г/16 от 18.11.2016, проведенной ГУП СК «Бюро экспертиз» по ходатайству истца, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки на ту же дату составила 20695300 рублей. 

Судебная коллегия с судом первой инстанции согласилась, указав, что проведенной по делу экспертизе дана правовая оценка, сведения об иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости административными ответчиками, а также заинтересованными лицами не представлены.

Президиум находит, что указанные выводы судебных инстанций применительно к имеющимся обстоятельствам основаны на неправильном толковании и применении норм материального и процессуального права.

Разрешение вопроса о размере рыночной стоимости упомянутого выше объекта недвижимости является одним из юридически значимых для данного дела, и требует специальных познаний в области оценочной деятельности.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

При этом в ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об экспертизе) и Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). 

В случае, когда проведенная экспертиза вызывает сомнение в своей обоснованности, но при этом необходимость в специальных познаниях сохраняется, процессуальное законодательство предусматривает особый порядок устранения таких недостатков путем проведения повторной экспертизы, в том числе по инициативе суда (статьи 77, 87 КАС РФ). 

Если очередная экспертиза не является объективной, необходимо назначать дополнительную или повторную экспертизу. Закон не ограничивает количество экспертиз, которые могут быть проведены для выяснения одного и того же обстоятельства. 

Как следует из материалов дела в судебных заседаниях от 20.02.2017 и 06.03.2017 в своих возражениях на заключение эксперта №63-Г/16 от 18.11.2016 представитель КУМИ приводил доводы, свидетельствующие о наличии сомнений в обоснованности выводов экспертизы, и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, указывая на то, что оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду разрешенного использования, месту расположения, не привел сведения о наличии коммуникаций, транспортной инфраструктуры, при этом не обосновал применяемые корректировки на торг и другие характеристики объектов-аналогов (т. 2 л.д. 13-17, 30-37).

Также в апелляционной жалобе руководитель КУМИ указывал на отсутствие корректировки объекта-аналога № 3 относительно вида разрешенного использования, расположенного в зоне промышленной застройки; обоснования отнесения объекта-аналога № 2 к «доходоприносящей недвижимости»; на отсутствие корректировки относительно наличия инженерных коммуникаций, которыми обладает объект исследования; необоснованную корректировку на торг в размере 14 % с указанием на пассивности рынка; отсутствие сведений о точном местонахождении объектов-аналогов.

При этом согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и отчество, место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; цель оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из отчета № 63-Г/16 от 18.11.2016 при проведении оценки экспертом применялся сравнительный подход и им были выбраны пять участков-аналогов, сведения о которых приведены в таблице сравнения.

При этом в силу п.п. 12-14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 №297, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В свою очередь Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 определяет требования к проведению оценки недвижимости и регламентирует проведение сравнительного подхода к оценке. 

Так, согласно п. 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания;

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Из дела следует, что выбирая объект-аналог №1, расположенный на Старомарьевском шоссе, разрешенное использование объекта согласно публичной кадастровой карты «для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения», эксперт не учел, что цена определена в результате аукциона, что оказывает влияние на ее формирование в сторону значительного уменьшения (л.д.212).

Выбирая объект-аналог № 2, расположенный в Юго-западном районе, ФИО10, 26, вид права на который не установлен, эксперт не дает обоснование применяемого допущения о нахождении объекта в собственности, а также его отнесения к «доходоприносящей недвижимости».

Объекты-аналоги № 3, 4 продаются как ООО с земельным участком на праве аренды, при этом земельный участок № 3 расположен в Северо-западном районе - в Новомарьевском лесу. 

Выбирая для сравнения аналог № 4 и указывая на вид разрешенного использования «под культурно-оздоровительный и развлекательный комплекс», эксперт не проверил соответствует ли данный вид разрешенного использования Правилам землепользования и застройки г.Ставрополя. На территории участка, расположенного в Юго-западном районе, на ул.ФИО10, имеются лесной массив, река, родник, таким образом возможно ограничение данного земельного участка в обороте, на участке невозможно проведение коммуникаций, что оказывает значительное влияние на установление его цены в сторону уменьшения, а, следовательно, и формирование цены исследуемого объекта. 

Согласно объявлению земельный участок № 5 расположен на Южном обходе, продается 10 га или от 1 га, возможна продажа от 10 га, и указаны различные цены. 

Таким образом, из объявления не представляется возможным установить конкретный размер продаваемого земельного участка, а выбор значения 10 га эксперт не обосновал. 

Следует отметить, что эксперт выбрал участки, расположенные в различных районах, с отличающейся инфраструктурой, транспортной доступностью, возможностью подключения коммуникаций, однако, не применил соответствующие корректировки по местоположению и по коммуникациям. 

Также не приведено обоснование применения корректировки на торг в размере 14 %, близком к максимальному. 

Таким образом, в нарушение ФСО №1 и ФСО №7 оценщиком не обоснованно отнесение выбранных 5 аналогов к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка, что вызывает сомнение в достоверности информации, использованной оценщиком по объектам-аналогам, в связи с чем информация, содержащаяся в отчете и использованная для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, не является проверяемой и, соответственно, достоверной.

В силу ч. 8 ст. 84 КАС РФ результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Согласно п. 3 ч. 4 ст. 180 КАС РФ решение суда должно содержать доводы, в соответствии с которыми суд отвергает те или иные доказательства. 

Оценка экспертизы с точки зрения ее допустимости, относимости и достоверности должна быть приведена в судебных постановлениях. 

Между тем, судом в нарушение приведенных норм процессуального права оставлена без правовой оценки позиция заинтересованного лица о наличии сомнений в правильности и обоснованности заключения экспертизы, о соответствии его требованиям достоверности, не предприняты необходимые меры для проверки указанных доводов.

Суд при наличии возражений относительно экспертизы не вынес вопрос о назначении повторной судебной экспертизы на обсуждение.

В связи с чем, являются немотивированными выводы, по каким причинам суд принял в качестве доказательства рыночной стоимости земельных участков заключение судебной экспертизы, не ответив на доводы, изложенные заинтересованным лицом, как в возражениях, так и в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч. 1 ст. 308 КАС РФ суд апелляционной инстанции рассматривает административное дело в полном объеме и не связан основаниями и доводами, изложенными в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Из данной нормы следует, что в любом случае доводы апелляционной жалобы, возражения сторон в судебном заседании должны быть проверены в полном объеме и им дана соответствующая оценка.

Между тем, судебная коллегия при проверке решения суда первой инстанции, оставила без внимания доводы апелляционной жалобы, не дала им оценки, не мотивировала причины, по которым указанные доводы являются несостоятельными. 

При таких обстоятельствах выводы судов об обоснованности требований административного истца не основаны на полном, всестороннем исследовании всех обстоятельств дела.

Допущенные при рассмотрении дела апелляционным судом нарушения норм права представляются существенными по смыслу статьи 328 КАС РФ, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя кассационной жалобы. 

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, вследствие чего, а также с учетом необходимости соблюдения разумных сроков судопроизводства, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15.06.2017 подлежит отмене с направлением дела на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд ином составе судей. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 КАС РФ, президиум 

постановил:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 15.06.2017 отменить, дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в ином составе судей.

Председательствующий Е.Б. Кузин