РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-4/2017

02 февраля 2017 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Драгановой Л.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-4/2017 по административному исковому заявлению ФИО1 

к административным ответчикам: Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области, с участием заинтересованных лиц: ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Администрации городского округа Среднеуральск, Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск, 

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, 

при участии в судебном заседании:

- от административного истца: представитель ФИО2, действующая на основании доверенности от 18.07.2015;

- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области: представитель не явился;

- от Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области: представитель не явился; 

- от ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области: представитель не явился:

- от Администрации городского округа Среднеуральск: представитель ФИО3, действующая на основании доверенности от 01.02.2017, 

- от Управления муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск: представитель не явился;

- эксперта С,

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд, в котором просит пересмотреть и установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59, равной его рыночной стоимости в размере 3059868 руб. 

Административный истец полагает, что результаты государственной кадастровой оценки указанного выше земельного участка существенно завышены, что влечет нарушение его права как плательщика арендной платы, размер которой, в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП зависит от размера кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование административного искового заявления административный истец сослался на Отчет об оценке от 25 марта 2016 года № 141-16/3, составленный ООО «Областной центр оценки», подтвержденный положительным экспертным заключением от 21 апреля 2016 года № 66/250316/02-6 Саморегулируемой организации «Региональная ассоциация оценщиков».

В судебном заседании приняла участие представитель административного истца ФИО2, которая заявленные требования о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка поддержала.

Просила суд при установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года учесть Отчет об оценке от 25 марта 2016 года № 141-16/3, который по её мнению, является надлежащим доказательством.

Что касается заключения эксперта от 24 ноября 2016 года, с которым представитель административного истца заблаговременно ознакомилась, то оно также как и Отчет об оценке, по её мнению, подтверждают факт существенного завышения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 по сравнению с установленной оценщиком и экспертом рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости.

Также в судебном заседании приняла участие представитель Администрации городского округа Среднеуральск ФИО3, ходатайствующая о вызове и допросе в судебном заседании эксперта С, составившего экспертное заключение от 24 ноября 2016 года, с которым представитель заинтересованного лица заблаговременно ознакомилась.

Иные лица, участвующие в деле: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, Управление муниципальным имуществом Администрации городского округа Среднеуральск в судебное заседание представителей не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле. 

Заслушав объяснения представителей административного истца и Администрации городского округа Среднеуральск, пояснения эксперта С, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По материалам настоящего административного дела судом установлено следующее.

Административный истец на основании договора аренды от 04 июня 2010 года № 160/10 арендует земельный участок с кадастровым номером 66:62:0107001:59, площадью 1996 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: наземная стоянка автомобилей, расположенного по адресу: 

<

...> г.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в суде в случае, если он затрагивает права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно п. 8 федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования Перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

В рассматриваемом случае, Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области сформирован по состоянию на 01 января 2015 года и утвержден приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.09.2015 № 2588.

По состоянию на 01 января 2015 года утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 в размере 12776396 руб.

Поскольку административный истец является арендатором земельного участка, соответственно размер кадастровой стоимости влияет на величину арендной платы, подлежащей уплате в бюджет городского округа Среднеуральск.

Следовательно, результат пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, напрямую затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе обратиться за защитой в суд.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде, предварительное обращение в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области не является обязательным.

Между тем, административным истцом 13 мая 2016 года подано заявление в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, решением которой от 01 июня 2016 года заявление административного истца было отклонено.

Обращаясь в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59, административный истец представил Отчет об оценке от 25 марта 2016 года № 141-16/3, составленный ООО «Областной центр оценки» согласно которому, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 определена оценщиком Л в размере 3 059868 руб.

В отношении земельных участков допустимо два способа установления кадастровой стоимости: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. 

Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. 

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года № 280-О-О, от 23 октября 2014 года № 2343-О пересмотр кадастровой стоимости не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

В ходе судебного заседания судом был допрошен в качестве свидетеля - ( / / )17

В связи с возникшими у суда вопросами по выборке объектов-аналогов, которые не были идентифицированы Оценщиком по Публичной кадастровой карте, а также по размеру введенных корректировок, судом на обсуждение лиц, участвующих в деле, был поставлен вопрос о назначении судебной экспертизы.

По ходатайству представителя административного истца судом определением от 21 октября 2016 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 по состоянию на 01 января 2015 года.

Проведение экспертизы было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консалтинг Групп» С.

Согласно экспертному заключению от 24 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 по состоянию на 01 января 2015 года составила 4061000 руб.

В связи с возникшими у представителя Администрации городского округа Среднеуральск вопросами по процедуре определения экспертом рыночной стоимости спорного земельного участка, судом в порядке ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации был вызван и допрошен в судебном заседании эксперт С.

Допрошенный судом С был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

По результатам исследования судом заключения эксперта от 24 ноября 2016 года, а также пояснений С, суд пришел к выводу, что экспертное заключение от 24 ноября 2016 года отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, так как, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных С выводов об итоговой величине рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59.

В частности, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Приведенные в экспертном заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

Из содержания экспертного заключения усматривается, что при определении величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка экспертом использовался сравнительный подход.

В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. 

Для анализа и расчета рыночной стоимости объекта оценки эксперт отобрал девять объектов-аналогов сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым земельным участком.

На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. 

Всего экспертом принято шесть ценообразующих факторов. 

Расчет стоимости объектов-аналогов с учетом ценообразующих факторов и расчет стоимости объекта оценки путем обобщения скорректированных цен объектов-аналогов наглядно приведен в заключении эксперта на стр. 63 - 64.

Как пояснил С, по итогу введенных корректировок к каждому из объектов-аналогов им был установлен диапазон стоимости.

Впоследствии эксперт определил отклонение каждого объекта-аналога от медианы.

Анализ показал, что четыре объекта-аналога из девяти имеют существенное отклонение от медианного значения, что повлекло их исключение из общей выборки объектов-аналогов.

Затем эксперт провел анализ с помощью коэффициента вариации, который подтвердил однородность выборки оставшихся объектов-аналогов.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета с учетом устных пояснений эксперта, суд не нашел ошибок в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки при применении сравнительного подхода.

Согласно заключению эксперта от 24 ноября 2016 года итоговая рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 составила 4061000 руб.

Проанализировав содержание заключения эксперта от 24 ноября 2016 года, у суда не возникло никаких поводов и оснований сомневаться в правильности выводов проведённой экспертизы.

Заключение эксперта логично и мотивировано, выводы ясны и обоснованы.

На заданные представителем заинтересованного лица вопросы эксперт дал подробные пояснения.

Доводов о том, что экспертом допущены нарушения по методу расчета рыночной стоимости объекта оценки, а также о неправильном выборе объектов-аналогов и неверном определении факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, после пояснений эксперта С от представителя административного истца, равно как, и от представителя заинтересованного лица, не поступило.

В связи с этим, суд не видит оснований для проведения дополнительной и (или) повторной экспертизы, поскольку обоснованных поводов, позволяющих признать заключение эксперта неполным или неясным судом не установлено.

Лицами, участвующими в деле, ходатайств о проведении дополнительной и (или) повторной экспертизы не заявлено, соответственно отсутствуют законные основания для её назначения.

Таким образом, оценив представленное заключение эксперта от 24 ноября 2016 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и Отчет об оценке от 25 марта 2016 года № 141-16/3, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в большей мере соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и соглашается с изложенными в нём результатами. 

Указанная в экспертном заключении итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости является достоверной.

Следовательно, при рассмотрении административного дела установлено и нашло своё подтверждение, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 4061 000 руб.

Именно в таком размере подлежат удовлетворению заявленные требования, и именно эта стоимость в силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 части 1 ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации подлежит определению в качестве кадастровой по результатам рассмотрения настоящего спора. 

Суд не находит оснований для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в размере, определенном в Отчете об оценке от 25 марта 2016 года № 141-16/3, поскольку данный Отчет, по мнению суда, составлен с нарушениями методологического характера, влияющими на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта.

Правила статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ предписывают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, является 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельного участка является дата обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области - 13 мая 2016 года.

С учетом изложенного, установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59, равная его рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2016 года.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются в силу ч.2 п. 5 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, дату внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН, дату начала применения кадастровой стоимости, в том числе, в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943.

Обратившись в суд с настоящим административным иском, административный истец реализовал свое право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, настоящее решение нельзя расценивать как принятое против административных ответчиков, поэтому все судебные расходы подлежат отнесению на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59 в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить на период с 01 января 2016 года и до вступления в силу нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:62:0107001:59, площадью 1996 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> г, в размере его рыночной стоимости 4061 000 (четыре миллиона шестьдесят одна тысяча) рублей 00 (ноль) копеек, по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 13 мая 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Свердловского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение изготовлено в окончательной форме 06 февраля 2017 года

Председательствующий судья С.Н. Полевщикова