РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 июля 2019 года г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Недбаевской О.В., при секретаре Комине А.А., 

с участием истца ФИО1 и ее представителя ФИО2, 

представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, 

представителя третьего лица ФИО5 – ФИО6, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1133/2019 по иску ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором с учетом уточнений просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и жилой дом по договору, заключенному **/**/**** между ФИО3 и ФИО1, в отношении земельного участка категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 400 кв.м., адрес: ...., кадастровый номер № ...., с жилым домом кадастровый номер № площадью 182,2 кв.м.

В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что **/**/**** между ней и ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка категория земель: земли поселений, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 400 кв.м., адрес: ...., кадастровый номер № ...., с жилым домом кадастровый номер № площадью 182,2 кв.м., принадлежащих ФИО3.

Как указывает истец, после заключения договора купли-продажи земельный участок и жилой дом были переданы ответчиком в ее владение. Вместе с тем, до настоящего времени не была произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, поскольку ответчик уклоняется от совершения данных действий.

После сдачи документов на регистрацию, указывает истец, ее силами в **/**/**** года произведены работы по устройству электропроводки на обоих этажах дома с целью обеспечения штукатурных работ ответчиком. Но со стороны ответчика никакие работы так и не производились, несмотря на наличие подписанного акта с указанием мероприятий, необходимых для завершения отделочных работ.

Ответчику неоднократно производились телефонные звонки, на которые он не отвечает. Ответчик уклоняется от встреч.

Так, указывает истец, на **/**/**** на 16:00 было направлено приглашение ответчику прибыть на регистрацию перехода права собственности, но на регистрацию ответчик не явился.

**/**/****, указывает истец, ею была направлена телеграмма в адрес регистрации ответчика с приглашением явиться на регистрацию **/**/**** к 10:00. Однако пришел ответ о том, что ответчик по данному адресу не проживает. В связи с этим было принято решение обратиться в суд.

Согласно п. п. 1 и 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Требование, содержащееся в п. 3 ст. 165 ГК РФ, носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

Аналогичная возможность предусмотрена пунктом 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала, подтвердив доводы, изложенные в иске. Просила требования удовлетворить. 

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании позицию своей доверительницы также поддержала, подтвердив доводы, изложенные в исковом заявлении, полагала, что требования заявлены законно и обоснованно, следовательно, подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Интересы ответчика в судебном заседании представляет представитель по доверенности. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, представив суду свои возражения в письменном виде. Настаивала на том, что ФИО1 не исполнила свою обязанность по оплате стоимости объектов по договору купли-продажи. Также настаивала на том, что объекты находятся в фактическом владении ее доверителя и истцу не передавались. 

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом. Интересы третьего лица в судебном заседании представляет представитель по доверенности. 

Представитель третьего лица ФИО5 – ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, указывая на то, что спорное имущество является залоговым. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, по существу заявленных исковых требований представил суду свой письменный отзыв, в котором просил рассматривать дело в его отсутствие. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся ответчика, третьего лица, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, учитывая, что их интересы в судебном заседании представляют уполномоченные на то представители. 

Выслушав пояснения истца и ее представителя, представителя ответчика, представителя третьего лица, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, исходя из следующего. 

В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 60, 61 Постановления № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что **/**/**** между ФИО3 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли поселений, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 400 кв.м., адресу: ...., кадастровый № ...., с жилым домом кадастровый № площадью 182,2 кв.м. (п. 1 Договора).

Цена продаваемого земельного участка и жилого дома, указанных в п. 1 настоящего Договора по соглашению сторон установлена в размере ~~~ руб. (п. 2.1 Договора). 

Как следует из абз. 2 п. 2.4 Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Продавец получил от Покупателя ~~~ руб. 

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от **/**/**** подписан сторонами. К данного договору купли-продажи стороной истца в материалы дела также представлен акт приема-передачи земельного участка и жилого дома от **/**/****, подписанный сторонами. 

В ходе рассмотрения дела по существу ответчик ФИО3 в лице своего представителя, не оспаривая факт подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему, оспаривал факт исполнения ФИО1 своей обязанности по оплате стоимости объектов по договору, настаивая на том, что оплата по договору ФИО1 до настоящего времени не произведена, а также настаивая на том, что объекты недвижимости фактически не были переданы ФИО1 и находятся в его фактическом владении. 

Согласно ч. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену), который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В силу положений ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам... распоряжаться иным образом (п. 2).

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Как следует из дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра по Иркутской области по запросу суда, **/**/**** сторонами по договору – ФИО1 и ФИО3 в Управление Росреестра по Иркутской области были представлены документы для регистрации перехода права. **/**/**** ФИО3 и ФИО1 Управлением Росреестра по Иркутской области были уведомлены о приостановлении государственной регистрации права сроком на 6 месяцев, т.е. до **/**/****, по причине того, что на дату подачи сторонами сделки документов на государственную регистрацию, право собственности ФИО3 на вышеуказанные объекты недвижимости не было зарегистрировано. 

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что право собственности ФИО3 на жилой дом с кадастровым номером № и земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано только **/**/****, т.е. после даты заключения договора купли-продажи данных объектов недвижимости с ФИО1. 

Указанное позволяет суду сделать вывод о том, что в силу ст. 219 ГК РФ на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от **/**/**** ФИО3 не был правомочен распоряжаться данными объектами недвижимости по причине отсутствия государственной регистрации права на указанные объекты. На момент совершения сделки с ФИО1 ФИО3 не обладал правом собственности на спорное имущество, в сиу чего, подписывая договор купли-продажи спорного имущества с истцом **/**/****, ответчик распорядился недвижимым имуществом ему не принадлежащим. 

В данном случае суд также приходит к выводу о недоказанности истцом факта передачи ей ответчиком объектов недвижимости по договору купли-продажи. Сам по себе акт приема-передачи земельного участка и жилого дома от **/**/**** не является достоверным и достаточным доказательством исполнения ФИО3 обязательства продавца по передаче имущества покупателю на момент подписания договора купли-продажи. Доказательств передачи ответчиком спорного недвижимого имущества истцу после подписания договора в материалы дела также не представлено. 

Представленный стороной истца акт осмотра земельного участка и жилого дома, составленный администрацией Марковского муниципального образования **/**/****, факт передачи недвижимого имущества ФИО3 ФИО1 не подтверждает, учитывая, что на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, доступ в который является свободным. 

Договор подряда № от **/**/**** на выполнение электромонтажных работ на объекте по адресу: ...., кадастровый №, ...., с жилым домом кадастровый №, площадью 182,2 кв.м., заключенный между ФИО1 и ООО «СтройЭнергоРесурс», документом подтверждающим факт передачи имущества продавцом ФИО3 покупателю ФИО1, не является. 

Как указывалось выше, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, и разъяснениями, содержащимися в пунктах 61, 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации договора купли-продажи имущества и перехода права собственности на имущество подлежит удовлетворению при условии совершения такой сделки в надлежащей форме и исполнения обязательств как продавца по передаче имущества, так и покупателя по уплате за имущество. В предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

Установив, что стороной истца в соответствии с положениями ст. 56-57 ГПК РФ не представлено доказательств совершения ФИО3 действий по передаче ей спорного недвижимого имущества, в ходе рассмотрения дела ФИО1 требование о передаче недвижимости от продавца к покупателю не заявляла, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований. При этом суд также учитывает представленные ФИО3 доказательства, подтверждающие факт несения им обязательства по уплате членских и целевых взносов в ТСЖ «Жемчужный», на территории которого находятся спорные объекты, а также то обстоятельство, что правоустанавливающие документы на спорные объекты недвижимого имущества ФИО3 ФИО1 до настоящего времени не передавались. 

Доводы истца о том, что в рассматриваемой ситуации юридически значимым является исключительно подписание договора купли-продажи и передаточного акта в соответствии с условиями этого договора, являются несостоятельным. Составление акта приема-передачи, подписанного сторонами, само по себе о реальной передаче имущества не свидетельствует. 

Отсутствие достаточных и достоверных доказательств исполнения обязательства продавца по передаче имущества исключает возможность принятия решения о государственной регистрации перехода права собственности спорные объекты недвижимости. 

Кроме того, суд считает, что стороной истца также не представлено достаточных доказательств, подтверждающих фактическую передачу ФИО3, как продавцу по договору, указанной в договоре купли-продажи денежной суммы в размере ~~~ руб. при наличии возражений последнего, отрицающего факт получения денег. 

Как указывалось выше, в силу положений ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Исходя из указанных норм закона, договор купли-продажи недвижимости должен представлять собой один документ, подписанный сторонами и содержащий существенные для такого рода сделки условия - предмет договора и цену недвижимого имущества.

Спорный договор купли-продажи исполнен на 2-х непронумерованных листах, не сшитых, не скрепленных подписями сторон по договору. Подписи сторон имеются только на 2-м листе договора, на котором не содержится сведений, предусмотренных ст. ст. 554, 555 ГК РФ.

Как указывалось выше, согласно п. 2.1 указанного договора цена продаваемого земельного участка и жилого дома по соглашению сторон установлена в размере ~~~ руб.

Из абз. 2 п. 2.4 Договора следует, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора. Продавец получил от Покупателя ~~~ руб. Данный пункт договора находится на 1-м листе договора, который сторонами договора не подписан.

Таким образом, разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о том, что данные обстоятельства свидетельствуют о недоказанности истцом факта передачи ответчику денежных средств по договору купли-продажи, поскольку их подписи на листе 1 договора, на котором указано о выплате покупателем продавцу ~~~ руб. до подписания договора, отсутствуют. Иной письменный документ (расписка), подтверждающий факт получения ответчиком денежных средств по договору, при рассмотрении дела не представлен.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято 01 августа 2019 года. 

Судья: О.В. Недбаевская