Дело № 2-1336/18 22 октября 2018 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Никитиной Я.А.,

при секретаре Александрове К.Е.,

с участием представителя истца и третьего лица – ФИО1, ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО2 о взыскании неустойки, штрафа, встречному иску ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании отдельных условий договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием недействительными,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в суд с иском к ФИО2 о взыскании неустойки за нарушение п. 3.2.10 условий Договора в размере 40 755 000 рублей и п. 3.2.6 условий договора в размере 5000 рублей, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 24.08.2016 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием № 031-АЗ (далее – договор) по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. В соответствии с п. 3.1.2. договора продавец обязуется осуществлять контроль за выполнением Покупателем своих обязательств по Договору. В соответствии с актом проверки от 09.11.2017 года установлены нарушения условий Договора: отсутствует временное ограждение Объекта; отсутствует информационный щит; не представлены сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за 3 квартал 2017 года.

В ходе судебного разбирательства ответчик обратился в суд со встречными требованиями о признании недействительными следующих пунктов указанного договора: 

- 3.2.3, в соответствии с которым покупатель обязуется осуществить с учетом требований Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 гола № 820-7 разборку аварийных конструкций здания, являющегося историческим зданием в соответствии с законом, и признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возвести на освобожденном земельном участке недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи при условии восстановления внешнего облика здания; 

- 3.2.6 о предоставлении ежеквартальных отчетов; 

- 3.2.10 об установлении временного ограждения строительной площадки в течение месяца с момента осуществления регистрации перехода права собственности на здание и участок к покупателю в целях обеспечения безопасности на объекте; 

- 3.2.11 об обеспечении предотвращения несанкционированного доступа на объект третьих лиц;

- 5.7 штрафные санкции к п. 3.2.6; 

- 5.12-5.13 штрафные санкции к п. 3.2.10 - 3.2.11. 

В обоснование встречных требований ссылался на то, что условия, предусмотренные пунктами 3.2.3, 3.2.6, 5.7, 3.2.10, 5.12, 3.2.11, 5.13 прямо противоречат закону Санкт-Петербурга, запрещающему снос исторических зданий договора, и Постановлению Правительства, определяющему правила установки временных ограждений на территории Санкт-Петербурга, указанные пункты включены продавцом в договор без согласования с покупателем, учитывая, что договор заключался по результатам торгов, покупатель обязан был подписать протокол об итогах торгов, являющийся основанием для заключения договора в редакции продавца. В случае наличия у покупателя возможности участвовать в определении условий договора, условия, предусмотренные указанными пунктами, никогда бы не были приняты покупателем ввиду их обременительности для него. Спорные условия договора являются недействительными, поскольку договор является договором присоединения, указанные положения являются явно обременительными для присоединяющейся стороны, покупатель не предупреждался, что возможно изменение проекта договора, который изначально размещался на сайте при публикации информации о продаже земельного участка, юридические последствия не подписания такого проекта не сообщались.

Представитель истца, третьего лица, явившийся в судебное заседание поддержал заявленные исковые требования по доводам, изложенным в иске. В удовлетворении встречных исковых требований просит отказать.

Ответчик, явившийся в судебное заседание исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддержав встречные исковые требования, указав на то, что договор исполнен в полном объеме, аварийность здания устранены, здание введено в эксплуатацию, между сторонами подписан акт о выполнении всех условий договора в полном объеме. При размещении информации на сайте читал договор, видел его положения; отчет за 3 квартал 2017 года сдан несвоевременно, в установленный договором срок забор не был установлен, доказательств даты установления забора не имеет. Просил применить положения ст. 333 ГК РФ указав на явную несоразмерность размера неустойки.

Суд, исследовав материал дела, выслушав явившихся участников процесса, приходит к следующему.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 24.08.2016 года между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца на основании договора поручения № Фао-238/2010 от 24.04.2010 года, доверенности от 22.04.2015 года № 11621-42 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием № 031-АЗ по адресу: Санкт-Петербург, 

<

адрес>. 

Согласно п. 3.2.3 договора ответчик принял на себя обязательства по осуществлению с учетом требований Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 гола № 820-7 разборки аварийных конструкций здания, являющегося историческим зданием в соответствии с законом, и признанного в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи и возведения на освобожденном земельном участке недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора купли-продажи при условии восстановления внешнего облика здания; 

Пунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность ответчика ежеквартально до двадцатого числа первого месяца следующего квартала представлять истцу сведения по установленной форме (Приложение 3 к Договору) об объемах выполненных работ. Неисполнение данной обязанности влечет в соответствии с пунктом 5.7 договора штраф в размере 50 минимальных размеров оплаты труда за каждый просроченный отчетный квартал.

В соответствии с п. 3.2.10 договора ответчик принял обязательство установить с соблюдением предусмотренного законом порядка временное ограждение строительной площадки в течение одного месяца с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на здание и участок к ответчику в целях осуществления безопасности на объекте. За неисполнение ответчиком указанного обязательства в срок более 2-х месяцев по отношению к установленному договором ответчик в соответствии с п. 5.12 уплачивает истцу неустойку (пени) в размере 0,15% от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

Пунктом 3.2.11 договора ответчик обязан обеспечить предотвращение несанкционированного доступа на объект третьих лиц в период с момента передачи объекта по акту приема-передачи, в порядке, предусмотренном п. 3.3 договора, и до момента исполнения в полном объеме обязательств, указанных в п. 3.2.3 договора.

В случае неисполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.11, 3.2.12 договора, ответчик уплачивает истцу штраф в размере 5 процентов от цены продажи объекта, установленной п. 5.13 Договора.

В соответствии со ст. 309, ч. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Положениями п. 5.12 заключенного между сторонами договора установлено, что за невыполнение, либо ненадлежащее исполнение условий, указанных в п. 3.2.10 ответчик уплачивает истцу неустойку (пени) в размере 0,15% от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

Согласно акту приема-передачи земельный участок и здание были переданы 26.09.2016 года.

Государственная регистрация права собственности на здание и земельный участок произведена 18.10.2016 года.

Проведенной 09.11.2017 года проверкой отмечено нарушение ответчиком обязательств: отсутствует временное ограждение Объекта; отсутствует информационный щит; не представлены сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за 3 квартал 2017 года.

Пунктом 3.2.10 договора установлена обязанность ответчика установить временное ограждение строительной площадки в течение одного месяца с момента осуществления государственной регистрации перехода права собственности на здание и участок к ответчику в целях осуществления безопасности на объекте.

В соответствии с актом осмотра недвижимости от 11.01.2018 года Комиссией Фонда имущества было установлено, что покупателем выполнены работы по устройству временного ограждения по границам земельного участка.

Обязанность по установке временного ограждения строительной площадки в порядке и сроки, предусмотренные договором, согласуется с положениями п. 5.1 "СНиП 12-01-2004. организация строительства", одобренным Постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 N 70.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Неустойка по 5.12 договора в соответствии с расчетом истца составляет 40 755 000 рублей, расчет проверен, арифметически верен. Вместе с тем, суд полагает возможным снизить размер такой неустойки, в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ, как явно несоразмерную, до 200 000 рублей. 

Ответчиком не оспаривается, что в установленный договором срок забор не был установлен, доказательств иной даты установления забора не представлено.

Учитывая, что ответчиком не исполнены обязательства, установленные п. 3.2.6 при представлении отчета за 3 квартал 2017 года, ответственность за ненадлежащее исполнение которого включает в себя п. 5.7 договора соответственно, суд приходит к выводу о взыскании с ответчика предусмотренного договором штрафа по п. 5.7 договора, в соответствии с расчетом истца, в размере 5 000 рублей.

Таким образом, исковые требования Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга к ФИО2 о взыскании неустойки, штрафа подлежат частичному удовлетворению, всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 205 000 рублей /5000+200000/.

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований судом не усматривается, исходя из следующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, при этом стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Оспариваемые пункты договора на момент размещения информационного сообщения о проведении торгов земельного участка с расположенным на нем зданием соответствовали распоряжению КУГИ в редакции от 12.12.2007 года № 329-р «Об утверждении примерной формы договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым (нежилым) зданием», а также распоряжению КИО № 1840-ра от 04.07.2016 года «О продаже расселенного многоквартирного дома с отчуждением покупателю земельного участка по адресу: «Санкт-Петербург, 

<

адрес>», не противоречили действующему законодательству. Предусмотренные договором штрафные санкции (неустойки, пени) устанавливали ответственность за неисполнение условий договора.

Законодательство допускает возможность при заключении договора на торгах, подписать его с протоколом разногласий. Таким образом, при заключении договора на торгах, у ответчика была возможность ознакомиться с условиями договора, отказаться от участия в аукционе или хотя бы подписать договор с протоколом разногласий. Также, ответчик сам неоднократно пояснял, что покупал и иные здания, занимается деятельностью по покупке таких зданий, то есть является профессионалом в этой области, хоть и не зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя.

Ответчиком не представлено доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости, достаточности, подтверждающих, что оспариваемые пункты договора каким-либо образом нарушают его права, либо создают для него какие-либо неблагоприятные последствия.

Материалы дела не содержат и суду не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии объективных обстоятельств, препятствующих выполнению надлежащим образом указанных пунктов договора, учитывая, что фактически договор исполнен в полном объеме, здание введено в эксплуатацию.

При таком положении суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемых пунктов договора недействительными.

В соответствии со ст.ст.98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ суд полагает необходимым взыскать со ФИО2 государственную пошлину в доход государства в размере 5 250 рублей /(205000-200000)х0,01+5200/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Взыскать со ФИО2 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга неустойку 200 000 рублей и штраф в размере 5 000 рублей, а всего 205 000 рублей.

В удовлетворении исковых требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в остальной части отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 отказать.

Взыскать со ФИО2 в доход государства государственную пошлину в размере 5 250 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме через суд его постановивший.

Судья Я.А. Никитина