РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 декабря 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ласковской С.Н.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием:

представителя административного истца – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1035/2017 по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением к Правительству Самарской области, Управлению Росреестра по Самарской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 31 120 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений (зона №ПК-1), расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного объекта недвижимости определена по состоянию на 01.01.2013 г. на основании Постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» и она составляет 31 972 999,20 руб.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке № от 15.12.2016г., выполненный оценщиком ООО АНОЭ «АВАНТИ», по определению рыночной стоимости объекта оценки. 

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером №, итоговая величина его рыночной стоимости составляет 13 803 587,20 руб. 

Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая в данном случае не соответствует его рыночной стоимости и ведет к уплате налоговых платежей в завышенном размере, что нарушает права административного истца.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, ФИО3 просил суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка, в размере его рыночной стоимости, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, на основании отчета об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель административного ответчика - Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие и, при наличии доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости спорного объекта, в удовлетворении требований отказать.

Представитель административного ответчика - Правительства Самарской области в судебное заседание не явился о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, заявлений и ходатайств не представил.

Представитель заинтересованного лица - ФФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором удовлетворение заявленных требований оставил на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица – Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Представил письменный отзыв, в котором просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

В силу п. 4 ст. 247 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Суд полагает возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ФИО3 требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим, статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ №135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что ФИО3 на основании договора купли-продажи от 27.05.2014 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 31 120 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений (зона №ПК-1), расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 04.06.2014 г. (л.д.6).

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет – 17.07.2012 г.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» по состоянию на 01.01.2013г. и она составляет 31 972 999,20 руб.

Согласно отчету № от 15.12.2016г., выполненному оценщиком ООО АНОЭ «АВАНТИ» ФИО1, по состоянию на 01.01.2013 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 13 803 587,20 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет, административный истец, 29.12.2016 года, обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного объекта.

Решением Комиссии от 23.01.2017 года №, заявление ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отклонено. Из текста данного решения следует, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Административный истец не согласился с указанным решением Комиссии и обратился в суд с иском о признании данного решения незаконным.

Решением Самарского областного суда от 30.05.2017 г., которое апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 25.08.2017 г. оставлено без изменения, административный иск ФИО3 удовлетворен частично. Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 года № об отклонении заявления административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, признано незаконным, нарушающим права, свободы и законные интересы ФИО3 На Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области возложена обязанность, устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения заявления ФИО3 от 29.12. 2016 года № о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Повторно рассмотрев заявление ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области решением от 06.10.2017 года № вновь его отклонила, указав, что оценщиком при составлении отчета нарушены требования ФСО № 3 и ФСО №7. 

Получив отказ Комиссии в пересмотре кадастровой стоимости, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В отчете об оценке, как того требует ст. 11 Закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указаны: дата проведения оценки спорного земельного участка, дата составления и порядковый номер отчета; приведены задание на оценку, применяемые стандарты оценки, допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка объекта оценки – земельных участков, расположенных в г. Тольятти Самарской области, по состоянию на 01.01.2013 года, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость. 

На страницах 58-59 отчета оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является его фактическое использование - в качестве земельного участка под промышленные и коммунально-складские предприятия 1 и II класса вредности согласно санитарным нормам и правилам.

Оцениваемый земельный участок отнесен оценщиком к сегменту рынка земельных участков под производственно-складскую застройку (стр. 36-37 отчета). 

Анализ фактических данных о ценах предложений с земельными участками указанного сегмента в Самарской области приведен оценщиком на стр. 38-57 отчета. Данные о предложениях на рынке недвижимости получены оценщиком из открытых источников информации: газеты объявлений «Из рук в руки», журнала «Зеленая площадь», рекламно-информационного издания «Вся недвижимость», базы информационного агентства «Волга-Инфо» по состоянию на август-декабрь 2012 года.

В результате анализа рынка оценщик пришел к выводу, что рынок земельных участков промышленного назначения в Автозаводском районе г. Тольятти Самарской области имеет высокую активность. Диапазон цен предложений по продаже земельных участков под промышленную застройку в Автозаводском районе г. Тольятти составляет с округлением от 171 руб. за 1 кв.м. до 750 руб. за 1 кв.м. При этом среднее значение составляет 509 руб. за 1 кв.м. Основными ценообразующими факторами для рассматриваемого сегмента земельных участков под производственную застройку являются – состав передаваемых прав, условия финансирования сделки купли-продажи, дата предложения, особенности сделки, потенциал местоположения, транспортная доступность, площадь участка, возможность подведения коммуникаций, наличие ж/д ветки.

В соответствии с п.11 ФСО № 1, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из представленного отчета об оценке видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От использования доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался, что изложено на стр. 62-64 отчета.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п.п.12-14 ФСО N 1).

В качестве объектов-аналогов для расчета рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж оценщиком были выбраны 3 земельных участка производственно-складского назначения, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти. Описание объектов-аналогов приведено в таблице 12.2 на стр. 69 отчета в разрезе элементов сравнения (ценообразующих факторов). Стоимость предложения по продаже объектов-аналогов варьируется в пределах от 600 до 444,44 рублей за 1 кв.м. Введены корректировки на торг в размере 13%, на площадь, транспортную доступность. Расчет произведен на стр. 75-76 отчета. Все поправки отражены в таблице 12.3.

В результате оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 13 903 587,20 рублей (стр. 76 отчета).

Поскольку для определения рыночной стоимости объекта оценки был использован один подход – сравнительный, а отказ от прочих подходов был должным образом обоснован в разделе 12 отчета, процедура согласования результатов оценки оценщиком не проводилась.

Таким образом, выводы оценщика содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

К отчету приложены копии документов, использованных оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, которые подтверждают достоверность использованной оценщиком информации; перечень использованных данных и перечень терминов, использованных при оценке, а также документы, подтверждающие сведения об оценщике и организации.

Отчет об оценке мотивирован и не содержит противоречий. Названный отчет об оценке отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Согласно положительному экспертному заключению НПСО «Деловой Союз Оценщиков» от 04.04.2017 года № на отчет № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков».

Кроме того, из решения Самарского областного суда от 30.05.2017 г., которое апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Самарского областного суда от 25.08.2017 г. оставлено без изменения, следует, что в процессе рассмотрения дела по административному иску ФИО3 об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 23.01.2017 года № отчет об оценке от 15.12.2016 года №, составленный оценщиком ООО АНОЭ «АВАНТИ» ФИО1, проверялся на предмет соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, судом не выявлено нарушений указанных требований при составлении отчета. 

В соответствии с ч. 2 ст. 64 КАС РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному им гражданскому или административному делу либо по делу, рассмотренному ранее арбитражным судом, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении судом другого административного дела, в котором участвуют лица, в отношении которых установлены эти обстоятельства, или лица, относящиеся к категории лиц, в отношении которой установлены эти обстоятельства.

С учетом изложенного, суд не может принять во внимание замечания Комиссии на вышеуказанный отчет об оценке.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не предоставлены суду доказательства, подтверждающие недостоверность выводов оценщика относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также о недостоверности использованной оценщиком информации, как об объекте оценки, так и принятых объектах-аналогах. Ходатайств о назначении по делу оценочной судебной экспертизы административные ответчики суду не заявили.

Учитывая, что в отношении отчета об оценке имеется положительное экспертное заключение, а также принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, а доказательств недостоверности отчета об оценке заинтересованными лицами не представлено, суд приходит к выводу о том, что представленный административным истцом отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости данного объекта на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. 

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, как плательщика земельного налога, суд полагает, что кадастровая стоимость земельного участка подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке в размере 13 803 587,20 руб., а требования ФИО3 - удовлетворению.

Доводы заинтересованного лица Администрации г.о. Тольятти, изложенные в письменном отзыве, о том, что в результате пересмотра кадастровой стоимости земельного участка уменьшится земельный налог, что приведет к снижению поступлений доходов в бюджет городского округа, не могут быть приняты во внимание, поскольку право на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, предусмотрено Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2016 года, а в суд - 03.11.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра в судебном порядке, является вступившее в законную силу решение суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административный иск ФИО3 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 31 120 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дальнейшей эксплуатации зданий и сооружений (зона №ПК-1), расположенного по адресу: 

<

адрес>, - равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 13 803 587,20 рублей.

Датой обращения ФИО3 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать - 29.12.2016 года, в суд – 03.11.2017 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 18.12.2017 года.

Судья: Ласковская С.Н.