Дело № 3а-44/2021

УИД № 36OS0000-01-2020-000384-76

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Воронеж 9 июля 2021 г.

Воронежский областной суд в составе председательствующего Привалова А.А., при секретаре Стороженко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к правительству Воронежской области, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что ему на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 301,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: аптечный магазин с административно-бытовым корпусом, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Кадастровая стоимость нежилого здания, установленная по состоянию на 5 ноября 2014 г., составляет 9 084 723,24 руб.

Ссылаясь на то, что установленный размер кадастровой стоимости значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить в отношении данного нежилого здания кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости, установленной в отчете оценщика ИП ФИО2 от 19 октября 2020 г. № 09/10/20-02 в размере 3 341 000 руб.

Заинтересованным лицом на стороне административных ответчиков по делу привлечена администрация Верхнехавского сельского поселения Верхнехавского муниципального района Воронежской области.

Представители участвующих в деле лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.

На основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. 1 ст. 401, п. 2 ст. 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, принадлежащих физическим лицам, определяется исходя из их кадастровой стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508).

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Постановлением правительства Воронежской области от 27.12.2012 г. № 1247 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Воронежской области, в том числе их удельные показатели кадастровой стоимости.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

Из материалов дела следует, что ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером №, площадью 301,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: аптечный магазин с административно-бытовым корпусом, расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, о чем 21 ноября 2014 г. сделана запись регистрации № (том 1 л.д. 10-12).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 01.10.2020 № кадастровая стоимость нежилого здания определена по состоянию на 05.11.2014 в размере 9 084 723,24 руб. (том 1 л.д. 13).

В подтверждение доводов о рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет от 19.10.2020 № 09/10/20-02, выполненный оценщиком индивидуальным предпринимателем ФИО2, в котором рыночная стоимость нежилого здания определена по состоянию на 5 ноября 2014 г. в размере 3 341 000 руб. 

Судом с целью получения доказательств о достоверной величине рыночной стоимости объекта недвижимости по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта оценки.

Производство экспертизы поручено экспертам ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с заключением эксперта от 25.01.2021 № 9986/6-4 рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 7 364 113 руб. (том 1 л.д. 88-99).

По ходатайству административного истца ФИО1 судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза по следующим основаниям.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением затратного метода.

Согласно пункту 18 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611.

В рамках затратного подхода экспертом применен метод сравнительной единицы, при котором эксперт рассчитывал стоимость воспроизводства объекта недвижимости. 

Как неоднократно разъяснял Верховный Суд Российской Федерации ни законодательство об оценочной деятельности, ни налоговое законодательство не предусматривает, что при определении рыночной стоимости объекта недвижимости для целей установления кадастровой стоимости налог на добавленную стоимость является ценообразующим фактором и увеличивает ее размер.

В свою очередь, по общему правилу реализация нежилых помещений по рыночной стоимости может являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость и в этом случае налог на добавленную стоимость подлежит определению по правилам главы 21 НК РФ.

Следовательно, определение рыночной стоимости с выделением в ее составе налога на добавленную стоимость противоречит приведенным нормам законодательства об оценочной деятельности.

В экспертном заключении эксперт производил расчет стоимости единицы измерения с учетом НДС 18%.

В рамках затратного подхода при определении величины строительных затрат, стоимости воспроизводства или замещения используются удельные показатели затрат на создание аналогичных объектов, в том числе с использованием специальных справочников, без их корректировки на величину НДС в сторону увеличения.

Расчеты рыночной стоимости объекта недвижимости произведены экспертом с учетом НДС в стоимости единицы измерения и не могли быть устранены назначением дополнительной экспертизы ввиду применения экспертом неверной методологии измерения, повлекшей за собой определение стоимости строительства с последующим применением коэффициентов износа.

Производство повторной экспертизы было поручено оценщику ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» ФИО3, которая имеет высшее образование по специальности «Учет и аудит» (2007 год), стаж оценочной деятельности с 2017 года, диплом о профессиональной переподготовке (2017 год). Оценщик имеет квалификационный аттестат со сроком действия до 04.04.2021 по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» (срок действия продлен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 440), состоит в саморегулируемой организации оценщиков «Общество профессиональных экспертов и оценщиков». 

В целях обеспечения имущественной ответственности членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами заключены договоры обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности оценщика ФИО3 с периодом страхования с 30.05.2020 по 29.05.2021. 

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы от 17 мая 2021 г. № 88 рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 05.11.2014 составляет 3 666 970,29 руб. (том 1 л.д. 184-207).

Как следует из повторного заключения эксперта, определение рыночной стоимости объекта оценки проведено в рамках затратного подхода.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Экспертом проведено исследование с использованием затратного подхода, отказ от применения иных подходов обоснован.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611 утвержден Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Согласно пункту 24 данного стандарта затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; а также в случае, если оценка недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства.

Стоимость объектов недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитана экспертом в следующей последовательности: расчет затрат на создание воспроизводство объектов капитального строительства; определение прибыли девелопера; определение совокупного износа и устареваний; определение стоимости объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание этого объекта и прибыли предпринимателя и вычитания его физического износа и устареваний.

В зависимости от способов воспроизводства зданий для оценки стоимости объектов экспертом использована стоимость замещения, предполагающая расчет стоимости объекта оценки с учетом затрат на создание аналогичного объекта, отвечающего тем же функциональным требованиям, что и оцениваемый объект с применением современных материалов и строительных норм.

В соответствии с подпунктом «е» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» расчет затрат на создание объекта капитального строительства произведен на основании данных о затратах на строительство аналогичного объекта из специализированных справочников и других данных.

При этом затраты на создание объекта капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этого объекта, и издержек, сопутствующих его созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли девелопера определена требуемой инвестором процентной ставкой и длительностью инвестиционного цикла с приведением соответствующих расчетов.

Величина износа и устареваний определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта произведен экспертом затратным подходом с использованием метода удельных затрат на единицу площади или объема (методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы.

Для расчета стоимости нового строительства методом сравнительной единицы экспертом применялись сборник укрупненных показателей стоимости строительства Ко-Инвест «Общественные здания. 2014» (УПСС) с последующим последовательным расчетом коэффициентов, учитывающих отклонение функциональных частей исследуемого объекта недвижимости от параметров объекта-аналога по сборнику УПСС.

Определение рыночной стоимости затратным подходом произведено с допустимым и надлежащим сравнением стоимости единицы потребительских свойств (строительного объема, количества единиц потребительских свойств объектов, корректирующих коэффициентов) оцениваемых объектов со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания с использованием.

В качестве аналога для определения стоимости замещения оцениваемого объекта капитального строительства принято сопоставимое нежилое здание.

Экспертом применен индекс пересчета стоимости строительства по УПСС в цены на дату определения стоимости, приведены подтверждающие расчеты.

Величина износа и устареваний здания определена как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний методом укрупненной оценки, исходя из натурного обследования объекта.

Накопленный износ в виде физического износа объекта определен экспертом методом хронологического возраста как утрата первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека и составил 5% согласно справочника ВСН 53-86(р). 

Функциональный износ экспертом не установлен, внешний (экономический) износ рассчитан в размере 41.4%.

Общий накопленный износ нежилого здания определен в размере 44.71%.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем суд считает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки.

Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка объекта оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость объекта.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации.

Экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов, отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд не находит противоречий в выводах эксперта, а также оснований для сомнения в обоснованности выводов эксперта о рыночной стоимости спорного нежилого здания.

Достоверность данных, содержащихся в повторном заключении эксперта лицами, участвующими в деле, не оспорена, какие-либо доводы, свидетельствующие о несоответствии указанного заключения эксперта установленным требованиям лицами, участвующими в деле, не приведены.

Оценив повторное заключение эксперта по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами, полагая, что первоначальное экспертное заключение не может быть принято при установлении рыночной стоимости нежилого здания ввиду расчета рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом с учетом НДС.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости установлена экспертом на дату определения их кадастровой стоимости с учетом внесенных органом кадастрового учета исправлений технических ошибок сведений, касающихся дат определения кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 30 октября 2020 г. (дата почтового отправления), данную дату следует считать датой подачи заявления.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы в соответствии с положениями Налогового кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В силу положений ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть 1).

По данному делу кадастровая стоимость объекта недвижимости определена федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Воронежской области по состоянию на 05.11.2014.

Административным истцом в качестве административного ответчика по делу указано, в том числе Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, которое в силу изложенной выше правовой позиции надлежащим ответчиком по делу не является, поэтому в удовлетворении иска к данному ответчику должно быть отказано. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 301,8 кв.м., назначение: нежилое, наименование: аптечный магазин с административно-бытовым корпусом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 5 ноября 2014 г. в размере 3 666 970,29 руб. (три миллиона шестьсот шестьдесят шесть тысяч девятьсот семьдесят рублей двадцать девять копеек).

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 октября 2020 г.

Отказать ФИО1 в части требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Привалов

Мотивированное решение составлено 13 июля 2021 г.