Дело № 2а-3691/2025 / 66RS0003-01-2025-002487-91

Мотивированное 

решение

 составлено 03 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 19 июня 2025 года

Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Головой Ю.В., при помощнике судьи Бородиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ТУ Росимущества в Свердловской области, руководителю ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО2, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным решения, возложении обязанности

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к ТУ Росимущества в Свердловской области о признании незаконным решения, возложении обязанности. В обоснование административных исковых требований указано, что между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО1 заключен договор аренды № *** от 28.05.2015 в отношении земельного участка с кадастровым номером *** для сельскохозяйственного использования. Арендные правоотношения между ТУ Росимущества в Свердловской области и ФИО1 возникли на основании соглашения о передаче прав и обязанностей № *** от 09.12.2019 по договору аренды, заключенному между ДНП «Усадьба» и ФИО1 Согласно сведениям ЕГРН земельный участок имеет вид разрешенного использования «Для сельскохозяйственного использования». Согласно Приказу Росреестра от 10.11.2020 № *** такой вид разрешенного использования позволяет размещать здания и сооружения, используемые для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Согласно Правилам землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденным Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 10.06.2022 N 1597 (далее – Правила землепользования и застройки), земельный участок с кадастровым номером *** находится в территориальной зоне Ж-2, где одним из видов разрешенного использования является «Для индивидуального жилищного строительства». В территориальной зоне Ж-2 в числе основных, дополнительных или условных видов разрешенного использования не предусмотрен такой вид разрешенного использования как «Для сельскохозяйственного использования». Согласно Приказа Росреестра от 10.11.2020 № П-0412 на земельных участках с видом разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства» позволяется размещение жилого дома, выращивание сельскохозяйственных культур, размещение гаражей для собственных нужд и хозяйственных построек. ФИО1 обратился к ТУ Росимущества в Свердловской области с вопросом о возможности строительства объектов недвижимости в границах земельного участка. Из ответа ТУ Росимущества в Свердловской области от 16.01.2025 следует, что изменение вида разрешенного использования и возведение объектов индивидуального жилищного строительства в границах земельного участка не допускается ввиду наличия договорных отношений, обуславливающих использование земельного участка исключительно в целях сельскохозяйственного использования, в границах земельного участка допускается размещение зданий и сооружений исключительно для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. 26.03.2025 ФИО1 обратился в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с Правилами землепользования и застройки путем установления вида разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства». 13.05.2025 на электронную почту представителя ФИО1 поступил отказ в изменении вила разрешенного использования земельного участка, выраженный в письме от 08.04.2025 ***, из которого следует, что само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования земельного участка. С данным отказом административный истец не согласен, поскольку он просил изменить вид разрешенного использования земельного участка на вид разрешенного использования, который соответствует документам территориального планирования и градостроительного зонирования. Согласно Постановлению Администрации г. Екатеринбурга от 03.10.2024 N 2390 «О подготовке проекта о внесении изменений в Генеральный план городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург» на период до 2045 года» (далее – Генеральный план) земельный участок находится в функциональной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами». Согласно ответу Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений от 25.04.2025 размещение зданий и сооружений, предназначенных для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, в территориальной зоне Ж-2 не предусмотрено Правилами землепользования и застройки. Строительство объекта индивидуального жилищного строительства не предусмотрено условиями договора аренды земельного участка. Поскольку Генеральным планом и Правилами землепользования и застройки в настоящее время в отношении спорного земельного участка не предусмотрен такой вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство, следовательно, спорный земельный участок в силу прямого указания закона не может использоваться для сельскохозяйственного производства, следовательно, невозможно его использование и в соответствии с целью, установленной договором аренды. Административный истец указывает на формальный подход при рассмотрении обращения. Условия договора аренды в части вида разрешенного использования земельного участка могут быть приведены в соответствие по соглашению сторон после принятия ТУ Росимущества в Свердловской области соответствующего решения в порядке части 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. 

На основании изложенного, административный истец просил признать незаконным решение ТУ Росимущества в Свердловской области, выраженное в письме от 08.04.2025 *** об отказе ФИО1 в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для индивидуального жилищного строительства»; возложить на ТУ Росимущества в Свердловской области обязанностьустранить нарушение прав и законных интересов административного истца в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением судьи от 26.05.2025 в порядке подготовки к судебному разбирательству к участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены руководитель ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО2, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, воспользовалась правом на ведение дела через представителя.

Представитель административного истца ***5 в судебном заседании доводы и требования административного иска поддержал, просил суд требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель административного ответчика ТУ Росимущества в Свердловской области ***6 требования административного иска не признала по доводам отзыва.

Административные ответчики руководитель ТУ Росимущества в Свердловской областиФИО2, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, не просили рассмотреть дело в свое отсутствие либо отложить рассмотрение дела.

Заинтересованные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки суду неизвестны.

В соответствии с частью 6 статьи 226 Кодекса административного производства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной. 

Принимая во внимание вышеуказанное положение закона, а также то, что по настоящему делу явка лиц, участвующих в деле, признана необязательной, суд определил рассмотреть дело по существу при данной явке.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, оценив допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь представленных доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Из положений части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что суд удовлетворяет заявленные требования об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействия) нарушает права и свободы административного истца, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Согласно положениям статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность по доказыванию нарушения права, свобод и законных интересов административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление, возлагается на лицо, обратившееся в суд с заявлением. Соблюдение требований нормативных правовых актов, соответствие содержания оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам подлежит доказыванию органом, организацией, лицом, наделенным государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

Спорным земельный участком является земельный участок по адресу: ***, кадастровый номер ***, площадь 1344 кв.м.

Согласно сведениям ЕГРН вид разрешенного использования указанного земельного участка – для сельскохозяйственного использования, категория земель – земли населенных пунктов. Собственником указанного земельного участка является Российская Федерация. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Согласно пункту 4 Приказа Росимущества от 23.06.2023 N 131 «Об утверждении положений о территориальных органах Федерального агентства по управлению государственным имуществом» ТУ Росимущества в Свердловской области осуществляет полномочия собственника федерального имущества на территории Свердловской области.

Аналогичное положение было закреплено в пункте 4 Положения о ТУ Росимущества в Свердловской области, утвержденного Приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом № 63 от 05.03.2009 (утратившего силу в связи с изданием Приказа Росимущества от 23.06.2023 N 131).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

28.05.2015 между ТУ Росимущества в Свердловской области и ДНП «Усадьба» заключен договор аренды № *** в отношении спорного земельного участка.

Согласно пункту 1.1 договора целевое использование земельного участка – для сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 5.2.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием и условиями его предоставления способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с Соглашением №*** о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 09.12.2019, ДНП «Усадьба» уступил ФИО1 права и обязанности арендатора по договору аренды № *** от 28.05.2015.

Согласно пункту 1.1 соглашения целевое использование земельного участка – для сельскохозяйственного использования.

25.03.2025ФИО1 обратился в ТУ Росимущества в Свердловской области с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером *** с «Для сельскохозяйственного использования» на «Для индивидуального жилищного строительства».

Ответом от 08.04.2025 *** М.В. отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка. В обоснование отказа указано, что согласно заключенному договору аренды ФИО1 принимает в аренду земельный участок с разрешенным использованием «Для сельскохозяйственного использования». Арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования земельного участка. Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению норм земельного законодательства о предоставлении публичных участков в целях строительства. Спорный земельный участок предоставлен в 2015 без проведения торгов. В связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида разрешенного использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. ФИО1 как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может требовать от ТУ Росимущества в Свердловской области, как арендодателя, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора. ТУ Росимущества в Свердловской области как представитель собственника земельного участка также не вправе изменять по выбору арендатора вид разрешенного использования участка, который был определен при предоставлении участка по публичной процедуре для использования в конкретных целях. Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду, в зоне, предусматривающей в качестве вида разрешенного использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», не означает, что арендатор, получивший земельный участок с одним видом разрешенного использования, может выбрать другой вид разрешенного использования, изменить его и использовать без волеизъявления собственника. Воля арендатора, как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права. Не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) не допускается. Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Оценивая доводы административного истца о незаконности принятого ТУ Росимущества в Свердловской области решения, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации к правообладателям земельных участков относятся, в числе прочего, собственники земельных участков и арендаторы земельных участков.

Пунктом 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлены категории земель по целевому назначению, в том числе земли сельскохозяйственного назначения.

Согласно пункту 2 вышеуказанной статьи земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель и земельных участков определяется в соответствии с федеральными законами исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования.

В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования. Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Правообладателем земельного участка по правилам, предусмотренным федеральным законом, может быть получено разрешение на условно разрешенный вид разрешенного использования.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Согласно части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно Генеральному плану спорный земельный участок располагается в функциональной «Зоне застройки индивидуальными жилыми домами».

Согласно Правилам землепользования и застройки спорный земельный участок располагается в территориальной зоне Ж-2 (Зона индивидуальной жилой застройки городского типа), виды разрешенного использования включают в себя, в числе прочего, «Для индивидуального жилищного строительства».

Согласно пункту 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, в числе прочего, жилым зонам и зонам сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 3 вышеуказанной статьи градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ***).

Из вышеизложенного следует, что положения градостроительного и земельного законодательства не предусматривают право арендатора на самостоятельный выбор вида разрешенного использования земельного участка из указанных в градостроительном регламенте, так как это право ограничивается объемом прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды и исключается, если такое изменение не соответствует установленным правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Вместе с тем, первоначальному арендатору ДНП «Усадьба» земельный участок передан по договору аренды № *** от 28.05.2015 с определенной целью – для сельскохозяйственного использования.

По соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды ФИО1 принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды № *** от 28.05.2015, в том числе обязанности использовать земельный участок для сельскохозяйственных целей. Указанный договор им был подписан, следовательно, с его условиями он был согласен, в том числе и с целью использования земельного участка.

Согласно положениям статей 39.3 и 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора аренды) продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется на аукционах.

В настоящее время порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, определен статьей 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусмотрен с целью соблюдения баланса прав и законных интересов собственника земельного участка и граждан, заинтересованных в приобретении прав на земельный участок именно с данным видом разрешенного использования. 

Первоначальному арендатору ДНП «Усадьба» земельный участок передан по договору аренды без аукциона.

Удовлетворение заявления ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка приведет к обходу публичной процедуры, предусмотренной законом для предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства.

Нахождение публичного земельного участка, переданного в аренду с определенным целевым использованием, в зоне, предусматривающей в качестве разрешенного вида использования земельного участка «Для индивидуального жилищного строительства», не свидетельствует о том, что арендатор может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования.

Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации влечет нарушение прав собственника земельного участка, а также порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности.

Кроме того, изменение вида использования земельного участка (в том числе, в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора аренды, заключенного между ФИО1 и собственником земельного участка, что невозможно без изменения такого договора.

Изменение договора аренды земельного участка, предоставленного с конкретной целью по итогам публичной процедуры, возможно при наличии оснований и в порядке, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не может быть осуществлено ни арендатором в одностороннем порядке, ни арендодателем по требованию арендатора.

Утверждение либо изменение правилами землепользования и застройки градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. 

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации и части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектов.

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 по делу N 301-КГ18-25680, А43-47603/2017.

Доказательств невозможности использовать предоставленный в аренду земельный участок в соответствии с тем видом разрешенного использования, который предусмотрен договором аренды, суду не представлено.

В случае невозможности использования земельного участка в соответствии с целевым использованием либо утраты интереса к использованию земельного участка в соответствии с установленным видом целевого использования арендатор вправе инициировать расторжение договора аренды.

Таким образом, отказ ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО1 в изменении вида разрешенного использования земельного участка соответствует действующему законодательству и не нарушает прав и законных интересов административного истца.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований для удовлетворения требований административного иска не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 к ТУ Росимущества в Свердловской области, руководителю ТУ Росимущества в Свердловской области ФИО2, Федеральному агентству по управлению государственным имуществом о признании незаконным решения, возложении обязанности – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Кировский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Судья Ю.В. Голова