Дело № 2-216/2024 

УИД 75RS0003-01-2023-003814-24

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 марта 2024 г. г. Чита 

Железнодорожный районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Соловьевой Н.А.

при секретаре Перекрест Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании уведомления об отказе от договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка действующим, обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды, и государственной регистрации договора аренды, 

У С Т А Н О В И Л:

01.10.2009г. между Департаментом госимущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО1 был повторно заключен аренды земельного участка площадью 0,0765 г. со сроком действия - «БЕССРОЧНО», для огородничества.

08.11.2023г. было получено уведомление, согласно которому Департамент требует в месячный срок с момента получения данного уведомления, оплатить арендную плату по договору, и освободить занимаемый земельный участок в добровольном порядке, приведя его в состояние, пригодное для дальнейшего использования.

Договор аренды ежегодно продлевался путем заключения нового договора аренды, по сути же продлевая сложившиеся правоотношения на новый срок, поскольку арендатор никогда не освобождал земельный участок, а непрерывно, добросовестно и открыто пользовался им с 20 июля 1998 года по настоящее время. О том, что земельный участок находится территориальной зоне Ж-1, не предусматривающей предоставление земельных участков для целей огородничества ответчику было известно как минимум с 2015 года. 

Так, договор аренды который был заключен в 2008 году впоследствии продлен в 2009 году на бессрочный, 

Кроме того, Арендодатель получал арендную плату и ни разу не заявил об отказе от договора.

Кроме того, ответчиком был нарушен судебный порядок расторжения договора - участок, право пользования, на который возникло у истца на основании договора аренды, вначале был предоставлен третьему лицу, а только после этого истцу было направлено оспариваемое уведомление об отказе от договора аренды. На основании вышеизложенного, истец просит:

Признать уведомление Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края об отказе от договора от 07.11.2023г. недействительным.

Признать договор аренды земельного участка заключенным на основании распоряжения Департамента государственного имущества и Земельных отношений Забайкальского края от 15.09.2009 №4250/р «О предоставлении земельного участка на праве аренды ФИО1 земельного участка площадью 0, 0765 га, №1000/09 - действующим.

Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края заключить дополнительное соглашение к договору аренды №1000/09 (с) от 01.10.2009г., заключенному на основании распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 15.09.2009г. №4250/р, в части изменения вида разрешенного использования с «для огородничества» на «Индивидуальное жилищное строительство» в связи с приведением в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края произвести государственную регистрацию договора аренды №1000/09 (с) от 01.10.2009г. заключенному на основании распоряжения Департамента государственного имущества и земельных отношений.

20 февраля 2024г. определением суда ФИО2 привлечен к участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, направил своего представителя ФИО3, который исковые требования поддержал полностью по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края, надлежаще извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание, в котором дело рассмотрено по существу, своего представителя не направил, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В предыдущем судебном заседании представитель ответчика ФИО4 исковые требования не признала, просила в их удовлетворении отказать полностью, представив суду мотивированный отзыв.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Дополнительно пояснил, что с его стороны препятствий для вывоза имущества ФИО1 им не чинится, напротив участок огорожен забором, и он не имеет доступа на таковой.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело при сложившейся явке.

Изучив материалы дела, выслушав мнение сторон, суд приходит к следующему.

Положениями статьи 8 ГК РФ установлены основания возникновения гражданских прав и обязанностей. Из содержания указанной правовой нормы следует, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 1 октября 2009 года между Департаментом госуимущества и земельных отношений Забайкальского края и ФИО1 заключен договор аренды земельного участок государственная собственность на который не разграничена №1000/09 (с).

В пункте 1.1 договора определено, что передается земельный участок во временное владение и пользование из земель населенных пунктов, площадью 0,0765 га, местоположение которого определено как ..., .... При этом, земельный участок предоставляется для огородничества, без права капитального строительства. Земельный участок предоставлен на основании распоряжения Департамента госимущества и земельных отношений Забайкальского края от 15.09.2009г. №4250/р. Согласно пункту 2.1. настоящий договор заключается на неопределенный срок.

08.05.2015г Дополнительным соглашение №465 к договору аренды 1000/09 (с) от 01.10.2009г. внесены изменения в части размера арендной платы;

04.05.2016г. Дополнительным соглашение №422 к договору аренды №1000/09 (с) от 01.10.2009г. в договор внесены ряд изменений, касающиеся как размера арендной платы, так и закрепления вида разрешенного использования, ограничения срока субаренды.

7 ноября 2023г. Департамент госимущества и земельных отношений по Забайкальскому краю письмом уведомил арендатора ФИО1 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды спорного земельного участка.

В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) п. 1 ст. 130 ГК РФ относит земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, Департамент госимущества и земельных отношений по Забайкальскому краю уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения Договора письмом от 7 ноября 2023г., которое получено представителем ФИО1 по доверенности ФИО3 9 ноября 2023г.

Не согласившись с указанным уведомлением истец обратился в суд, обосновывая свои требования длительностью и непрерывностью владения спорным земельным участком, полагая, что таковое закрепляет за ним приоритетное право на дальнейшее продление договора аренды. В подтверждение своих доводов истом представлены:

договор аренды №370 от 20.07.1998 года, заключенный сроком на один год;

договор аренды №154 от 08.06.2000 г., заключенный сроком на один год;

договор аренды №271 от 28.06.2001г., заключенный сроком на 2001, 2002 и 2003 годы;

договор аренды №214 от 06.05.2003г., заключенный сроком до года, с указанием стоимости аренды за 2003, 2004 и 2005 года;

договор аренды №41 от 29.03.2005 года, заключенный до 29.03.2006г.;

договор аренды №49 от 29.03.2006г, заключенный до 21.03.2007г.;

договор аренды №423от 24.04.2007г., заключенный до 20.03.2008г.;

договор аренды №17/08(с) от 14.04.2008г. 

Вместе с тем, федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года, внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, в том числе путем дополнения Земельного кодекса Российской Федерации главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», которой установлены случаи предоставления земельных участков в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности в аренду без проведения торгов указаны в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 19 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 названной статьи.

Так, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, одним из случаев, допускающих заключение гражданами и юридическими лицами нового договора аренды земельных участков без проведения торгов является предоставление земельного участка гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Граждане или юридические лица, являющиеся арендаторами земельного участка, находящегося в публичной собственности, имеют право на заключение нового договора аренды только при наличии в совокупности условий, содержащихся в пункте 4 статьи.

Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, из буквального толкования приведенной нормы, а также из позиции, сформулированной в пункте 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018, следует, что для возникновения у арендатора права на заключение нового договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, необходимо одновременное соблюдение всех указанных в пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий.

Наряду с изложенным, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Кроме того, в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского «Город Чита», утвержденными решением Думы городского округа Чита» от 09.07.2020 № 77, изменена территориальная зона земельного участка на территориальную зону (Ж-2). Территориальная зона предназначена для застройки средней плотности среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, допускается размещение объектов социального и культурного бытового обслуживания населения, преимущественно местного значения, иных (объектов согласно градостроительным регламентам. Предоставление земельных участков для огородничества в данной зоне не допускается. В связи с чем, спорный земельный участок сформирован в новых границах и поставлен на государственный кадастровый учет с номером ...

Из ответа Департамента госимущества и земельных отношений Забайкальского края от 14.02.2024г. ФИО1 с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность в Департамент не обращался.

Анализируя вышеизложенное, суд установил, что для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения решения судом, не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в частности, объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, не имелось (подпункт 10 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), истец не является собственником зданий или сооружений, находящихся на земельном участке, либо предоставленных на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), вид разрешенного использования земельного участка изменен с "для ведения огородничества" на "для индивидуального жилищного строительства" (подпункт 15 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии доказательств наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, влекущую право ФИО1 на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Доводы ФИО1 о наличии у него безусловных оснований для заключения нового договора аренды земельного участка, таких как использование земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства, наличие на земельном участке кунга-сарая, который не имеет самостоятельного функционального значения и носит вспомогательный характер, основаны на неверном понимании закона, поскольку указанные обстоятельства не могут повлечь безусловную обязанность ответчика на продление договора аренды. 

То обстоятельство, что 20 ноября 2023г. Департаментом госимущества и земельных отношений Забайкальского края, до истечения трехмесячного срока с момента уведомления ФИО1 о расторжении договора, заключен договор с ФИО2 о предоставлении ему праве аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства, не влечет признание уведомления о прекращении договора аренды от 7 ноября 2023г недействительным, исходя из следующего

По смыслу разъяснений, приведенных в п. 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", в п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при соблюдении стороной договора, в том числе арендодателем, требований п. 2 ст. 610 ГК РФ, не имеет правового значения, какие обстоятельства или мотивы предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды; реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений; право на отказ от такого договора обусловлено исключительно волей стороны.

Таким образом, правовое значение для разрешения вопроса о том, продолжается ли действие договора имеет наличие или отсутствие волеизъявления любой из его сторон на прекращение арендных отношений. Именно с волеизъявлением стороны связывается прекращение аренды в отношении недвижимого имущества по истечении трех месяцев с момента извещения другой стороны о таком волеизъявлении.

Департамент госимущества и земельных отношений по Забайкальскому краю уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора письмом от 7 ноября 2023г., которое получено представителем ФИО1 по доверенности ФИО3 9 ноября 2023г.

Следовательно, трехмесячный срок, предусмотренный для расторжения договора аренды начал исчисляться с момента получения ФИО1 уведомления о расторжении договора аренды - с 09 ноября 2023 г.

С учетом установленных по делу обстоятельств, приведенных норм материального права, суд приходит к выводу, что воля арендодателя была направлена на прекращение договора аренды, заключенного с ФИО1, вне зависимости от срока заключения договора аренды с ФИО2 При этом, из материалов дела усматривается, что арендодатель изначально выразил свою волю, направив ФИО1 7 ноября 2023г. уведомления, и лишь затем – 20 ноября 2023 года заключил новый договор аренды с третьим лицом. Кроме того, несоблюдение таковых сроков не умалило прав и законных интересов истца, поскольку он в полном объеме смог реализовать право на судебную защиту, спорный земельный участок, несмотря на истечении трехмесячного срока, до настоящего времени не освобожден от имущества истца.

На основании вышеизложенного, суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о признании уведомления об отказе от договора аренды земельного участка недействительным, признании договора аренды земельного участка действующим, обязании заключения дополнительного соглашения к договору аренды, и государственной регистрации договора аренды - отказать.

Решение суда может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Забайкальский краевой суд через Железнодорожный районный суд г.Читы в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.А. Соловьева

Решение изготовлено в окончательной форме 27.03.2024