БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2025-001357-78 

Производство № 3а-16/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова, 

при секретаре Я.Г. Зиновьевой,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ле Монлид» о признании решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости незаконным, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Ле Монлид» (далее – Общество, административный истец) 28.03.2025 обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273, в размере равном его рыночной стоимости; об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 21.02.2025 в размере 110 067 000 руб. 

В обоснование административного иска административным истцом указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка, утвержденная министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области приказом от 27.10.2022 № 131 в размере 226 656 510 руб. на 01.01.2022 значительно превышает его рыночную стоимость – 110 067 000 руб., определенную оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» в отчете об оценке от 25.02.2025 № 2534 на 21.02.2025. 

Данное обстоятельство затрагивает права Общества, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии представленного отчета об оценке от 25.02.2025 № 2534 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

29.07.2025 в адрес суда через сервис «Электронное правосудие» подсистемы «Интернет-Портал» Государственной автоматизированной системы Российской Федерации «Правосудие» от представителя административного истца ООО «Ле Монлид» ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, в котором представитель поддерживает заявленные требования, при этом возражений относительно установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273 в размере его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ООО «

<

данные изъяты>» П.О.Л. от 10.07.2025 № 8-2025, не имеет.

Представитель административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области ФИО2 возражал против признания решения бюджетного учреждения незаконным, считал возможным установить рыночную стоимость спорного земельного участка в качестве кадастровой в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица администрации Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области ФИО3 также полагал возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по результатам проведенной судебной экспертизы. Возражал против признания решения бюджетного учреждения незаконным.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 14.07.2025) явку своего представителя в суд не обеспечил.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д.11-15), ООО «Ле Монлид» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 31:15:0000000:2273 площадью 57 000 кв.м, расположенный по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, мкр. Пригородный, ул. Щорса, з/у 64б.

Приказом министерством имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области по состоянию на 01.01.2022, с датой применения, - с 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2022 утверждена в размере 226 656 510 руб.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

26.02.2025 административный истец обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет составленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» от 25.02.2025 № 2534.

Решением бюджетного учреждения от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета нарушения:

- пункта 5 ФСО № 7, на страницах отчета 8, 11 указано: «Без осмотра. Доступ к объекту оценки на дату оценки закрыт, поэтому осмотр оценщиком не предоставляется возможным». При этом не ясно, что значит «Доступ к объекту оценки на дату опенки закрыт». Оцениваемым объектом является земельный участок площадью 5,7 га. Каким образом можно закрыть доступ к объекту оценки, и по каким причинам? В отчете так же не указаны допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра;

- статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 10 ФСО III, пункта 2 ФСО VI, на странице 12 отчета указано: отсутствие осмотра объекта оценки и недостаточность изучения доступной и достоверной информации об объекте оценки и его окружении, привели к ошибочному суждению в части престижности и привлекательности района расположения объекта оценки «Район средней престижности и привлекательности». По факту район расположения объекта оценки имеет высокую привлекательность и престижность для использования по прямому назначению (Торговые центры, торгово-развлекательные центры), т.к. является районом сосредоточения крупных ТЦ и ТРЦ. Популярное место для посещения жителей г. Белгорода, Белгородского района, так как имеет высокую концентрацию не только ТЦ т ТРЦ, но и мест общественного питания (рестораны (в том числе национальной кухни народов мира) кафе (в том числе быстрого питания). Район объекта оценки обеспечен огромным количеством бесплатных парковочных мест. Местоположение объекта оценки привлекательно еще и тем, что расположено в прилегающем к границе г. Белгорода районе, с обеспечением общественного городского транспорта по основным магистралям г. Белгорода;

- пункта 11 в, д ФСО № 7, подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III, на страницах отчета 29-30 анализ предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект, представлен всего 5-ю предложениями. При этом два предложения (№ 1 и № 3 в таблице 8.4) из пяти не относятся к сегменту рынка, к которому отнесен оцениваемый объект (для коммерческой застройки, согласно выводу на странице 26 отчета). На странице 30 оценщик обозначил ценовой диапазон: «Цены на земельные участки в анализируемом сегменте рынка колебались от 2 019 руб. до 5 496 руб. за 1 кв. м». Обозначенный диапазон не соответствует действительности. (Предложены объекты, которые позволяют прийти к выводу о том, что верхний диапазон цен предложений с объектами из сегмента рынка, к которому отнесен объект оценки, достигает 14 000 руб. за кв. м, что существенно выше обозначенного оценщиком);

- пункта 22 б, в, д ФСО № 7, пункта 10 ФСО III, пункта 2 ФСО VI, на страницах отчета 29, 38-45, в расчетах рыночной стоимости объекта оценки используются 3 предложения рынка, по которым не учтены имеющиеся различия с объектом оценки по ценообразующим факторам;

- пункта 2 ФСО VI, статьи 11 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», на странице 41 отчета в обосновании корректировки на площадь, указано: «Корректировка по данному фактору рассчитана на основании зависимости удельной цены от площади земельного участка (Ошибка! Источник ссылки не найден) по формуле у=2,1862 х-0,243 (где х - площадь объекта)». Приведенная формула не является формулой для расчета корректировки на разницу в площади между объектом оценки и объектом-аналогом, а показывает зависимость удельной цены от площади участка.

- статьи 11 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», подпункта 5 пункта 9 с учетом положений пункта 3 ФСО V, на странице 45 отчета, после внесения корректировок, удельные показатели рыночной стоимости аналогов № 1 и № 3 по прежнему существенно меньше (более чем в 2 раза) удельного показателя рыночной стоимости наиболее сопоставимого по местоположению аналога № 2, что наглядно демонстрирует несопоставимость подобранных аналогов (№ 1 и № 3). А анализ существенного расхождения полученных результатов оценщик не провел, и присвоил всем аналогам равные веса. Кроме того, расчет скорректированной стоимости (1 кв. м, руб.) произведен с нарушением правил округления, что дополнительно повлияло на занижение итогового значения.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным указанного выше решения государственного бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

На основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям учредителя в области управления бюджетным учреждением относится, в том числе, назначение руководителя бюджетного учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 15.07.2020 № 372-р назначена ФИО4

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО5 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение принято в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления ООО «Ле Монлид» об установлении рыночной стоимости, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемых решений, помимо компетенции, сроков, порядка их принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной спорного земельного участка.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», обращено внимание, что осуществляя проверку оспариваемых решений, действий (бездействия), суды должны исходить из того, что при реализации государственных или иных публичных полномочий наделенные ими органы и лица связаны законом (принцип законности). Решения, действия (бездействие), затрагивающие права, свободы и законные интересы гражданина, организации, являются законными, если они приняты, совершены (допущены) на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов, во исполнение установленных законодательством предписаний (законной цели) и с соблюдением установленных нормативными правовыми актами пределов полномочий, в том числе, если нормативным правовым актом органу (лицу) предоставлено право или возможность осуществления полномочий тем или иным образом (усмотрение).

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения государственного бюджетного учреждения ООО «Ле Монлид» заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере равном его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 22.04.2025 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, а также ходатайство административного истца ООО «Ле Монлид» о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «

<

данные изъяты>» П.О.Л.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: - допущены ли оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» А.А.Л. при составлении отчета об оценке от 25.02.2025 № 2534 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Имеются ли иные нарушения в отчете об оценке № 2534 связанные с использованием неполных и/ или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности не указанные в решении государственным бюджетным учреждением, если да, то какие?; - какова по состоянию на 21.02.2025 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273 площадью 57 000 кв. м, расположенным по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, мкр. Пригородный, ул. Щорса, з/у 64 б?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 10.07.2025 № 8-2025, эксперт П.О.Л. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что оценщиком ООО «

<

данные изъяты>» А.А.Л. при составлении отчета об оценке от 25.02.2025 № 2534 частично допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273, нарушениям требований законодательства об оценочной деятельности, а именно:

- пункта 5 ФСО № 7. Эксперт согласен с данным утверждением специалистов ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» о том, что доступ к оцениваемому объекту не является закрытым, поскольку объект расположен на первой линии (не в глубине квартала) на пересечении ул. Пригородами и ул. Буденного, и легко просматривается с трех направлений. В разделе 3.1. экспертного заключения экспертом приведены скриншоты карты со схемой расположения участка по данным ресурса Яндекс карт и панорам за 2021 год. По состоянию на дату составления заключения экспертом произведен осмотр, и установлено, что доступ остался прежним. По периметру участка за его территорией имеются пешеходные дорожки общего пользования. У участка имеется частичное решетчатое ограждение со стороны ул. Буденного, которое не закрывает обзор. Объективные причин не проведения просмотра в отчете не приведены;

- нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», пункта 10 ФСО III, пункта 2 ФСО VI. С данным нарушением, эксперт также согласился. Отнесение расположения объекта оценки в части престижности и привлекательности района к «Району средней престижности и привлекательности» является ошибочным, и по факту район расположения объекта оценки имеет высокую привлекательность и престижность для использования по прямому назначению (Торговые центры, торгово-развлекательные центры), т.к. является районом сосредоточения крупных ТЦ и ТРЦ. Земельный участок имеет коммерчески привлекательное местоположение. Объект расположен на границе г. Белгорода и пос. Дубовое, в месте сосредоточения коммерческих объектов. Согласно классификации местоположения, приведенной в Справочнике оценщика недвижимости - 2024. «Земельные участки. Территориальные характеристики и корректирующие коэффициенты на локальное местоположение», часть I, составленного ООО «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки». Авторы: кандидат технических наук, научный руководитель ООО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки» ФИО6 и ФИО7 2024 г. Объект относится к категории «Центры деловой активности». Рядом расположены Торговый центр Сити Молл Белгородский (площадью 108 тыс. кв.м ). Торговый центр METRO Cash and Carry, бизнес центр Благодатный. Оценщик в отчете недостаточно изучил местоположение объекта оценки, и неверно классифицировал местоположение, что повело к искажению результатов оценки;

- нарушение пункта 11 в, д ФСО № 7, подпункта 3 пункта 2 ФСО VI, пункта 10 ФСО III. С данным нарушением эксперт согласился. По состоянию на дату оценки 21.02.2025, даже учитывая ретроспективную дату оценки, эксперту удалось подобрать 9 объектов-аналогов в данном сегменте рынка – земельные участки коммерческого назначения (согласно классификации приведенной в Справочнике оценщика). Согласно результатам исследования проведенного экспертом, диапазон цен на земельные участки под коммерческую застройку, расположенные в г. Белгороде и ближайшем пригороде, составляют от 2 340 руб./кв. м. до 14 000 руб./кв. м. Здесь же экспертом отмечено, что значения приведены без учета скидки на «уторговывание», наличия дополнительного имущества и улучшений. Таким образом, оценщиком в отчете № 2534 от 25.02.2025 недостаточно изучен рынок в данном сегменте, что привело к некорректным выводам относительно рынка недвижимости в данном сегменте;

- нарушение пункта 22 б, в, д ФСО № 7, пункта 10 ФСО III, пункта 2 ФСО VI. В части нарушения 22 б, в, д ФСО № 7, эксперт согласился с утверждением специалистов ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области». Так аналог № 1 расположен на существенном расстоянии от границы г. Белгорода и объекта оценки, в квартале домов индивидуальной жилой застройки, вблизи «красной линии» ул. Коралловая, которая по факту является внутриквартальным проездом без разметки с низким автомобильным и пешеходным трафиком. Местоположение объекта оценки согласно используемого оценщиком источника Справочника оценщика недвижимости - 2024. Земельные участки, часть 1, соответствует типовой застройке «Центры деловой активности», а аналог № 1 относится к типовой зоне «Индивидуальные жилые дома». Соответственно, в аналог № 1 должна быть внесена повышающая корректировка 0,88/0,72 = 1,222 или (+22,2%).

В то же время эксперт не согласился с утверждением бюджетного учреждения относительно того, что разрешенное использование участка (Аналог № 1): сооружения для постоянного и временного хранения транспортных средств (гаражи, стоянки), согласно классификации, представленной в используемом оценщиком источнике Справочника оценщика недвижимости-2024. Земельные участки, часть 2, приведена на странице 24-26 отчета об оценке, аналог № 1 относится к другому сектору рынка «Земельные участки под жилую застройку». При использовании этого предложения в качестве аналога (в случае отсутствия предложений на рынке из сегмента рынка, к которому относится объект оценки (коммерческого назначения), должна быть введена повышающая корректировка 1/0,71 = 1,41 или (+41%). 

Также эксперт не согласился с утверждением в решении о том, что кроме введенной оценщиком корректировки на «красную линию», в аналог № 2 должна быть введена корректировка на разницу местоположения: 0,88/(0,80+0,72) = 0,88/0,76 = 1,158 или (+15,8%). Согласно используемого оценщиком источника, поскольку корректировка на местоположение из-за того, что аналог расположен в смешанной зоне, не обоснована. Специалисты ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской обрасти» предлагают необоснованно сложить два коэффициента зависимости стоимости от местоположения для разных зон (0,8+0,72 = 1,52), затем найти соотношение коэффициента зависимости цены от местоположения для объекта оценки и полученного значения, то есть 0,88/1,52 = 0,579. Данные замечания не обоснованы, и не имеют смысла, поскольку в рекомендациях справочника нет инструкции, как совмещать две зоны, а предложено выбрать одну наиболее подходящую зону расположения объекта. Делать выводы, чем руководствовался оценщик, при подборе аналогов, и какими ресурсами в тот момент он располагал, эксперт считает не корректным. Кроме того, при внесении замечаний ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» специалистами используются карты с панорамами 2021 года (отражено на скриншотах), объективно судить о местоположении аналогов на дату оценки 21.02.2025 г. не предоставляется возможным.

Также эксперт не согласился с нарушением статьи 11 ФЗ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», подпункта 5 пункта 9 с учетом положений пункта 3 ФСО V. Делать выводы, чем руководствовался оценщик, при подборе аналогов, и какими ресурсами в тот момент он располагал, эксперт считает не корректным. Сделать вывод о существенности расхождения результатов не предоставляется возможным, поскольку не существует рекомендованных критериев и признаков определения существенного или несущественного расхождения результатов, а вышеуказанные нормы и положения, отраженные в пункте 3 и подпункте 5 пункта 9 ФСО V носят рекомендательный характер. Оценщик согласно пункту 16 ФСО I может самостоятельно принимать решение о несущественном расхождении результатов, исходя из своего профессионального суждения при согласовании результатов.

Не согласился эксперт и с выводами бюджетного учреждения в части того, что расчет скорректированной стоимости (1 кв. м, руб.) произведен с нарушением правил округления, что дополнительно повлияло на занижение итогового значения. Поскольку в распоряжении эксперта отсутствуют расчетные файлы оценщика, то делать выводы о нарушениях правил округления представляется эксперту некорректным. Согласно выводам специалистов ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» рыночная стоимость объекта должна составлять 110 195 630 руб. а в отчете отражено 110 067 000 руб. Итоги отличаются на 0,12%. Такое незначительное отличие может быть связано с тем, что в расчетных файлах используется более точное значение из-за количества знаков после запятой в ячейках, а в отчете отражены только два знака после запятой. При этом при проверке расчетных значений специалистами бюджетного учреждения так же допущена ошибка, поскольку если среднее значение УПРС 1 933, 26 руб/ кв. м, умножить на площадь 57 000 кв. м, то итоговое значение составит 110 195 820 руб. Итоговое значение рыночной стоимости приведенное специалистами бюджетного учреждения получится, если площадь умножить на УПРС с 7 знаками после запятой.

Таким образом, суд приходит к выводу, что хоть и не все нарушения требований законодательства об оценочной детальности были подтверждены, выявленные и выявленные нарушения формального характера не носят, являются стоимостными и влияют на итоговый результат рыночной стоимости. Подтвержденных в оспариваемом административным истцом решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» нарушений достаточно, для принятия государственным бюджетным учреждением, в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 не имеется.

Производным от основанного требования о признания решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 21.02.2025 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 25.02.2025 № 2534 составленный оценщиком ООО «

<

данные изъяты>»; 

- заключение судебной экспертизы от 10.07.2025 № 8-2025, составленное экспертом ООО «

<

данные изъяты>» А.А.Л.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленного ООО «Ле Монлид» отчета об оценке, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого (спорного) земельного участка.

Таким образом, несмотря на наличие у оценщика ООО «

<

данные изъяты>» А.А.Л. необходимой квалификации на составление отчета об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке от 25.02.2025 № 2534, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принадлежащего административному истцу.

Одновременно суд полагает возможным положить в основу принимаемого по делу решения, в части касающейся требования об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Ле Монлид» земельного участка заключение судебной экспертизы.

Как следует из экспертного заключения, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом П.О.Л. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод сравнения продаж.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. В ходе анализа имеющейся информации экспертом принято решение об отказе от аналогов № 8 и № 9, так как данные аналоги отличаются по виду разрешенного использования. В таблице № 5 экспертного заключения экспертом приведен перечень объектов-аналогов. 

В результате изучения практики совершения операций на рынке недвижимости, экспертом были выявлены следующие основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость земельных участков под коммерческую застройку: - передаваемые имущественные права; - условия финансирования; - условия продажи; - рыночные условия; - местоположение (в т.ч. в структуре города); - расположение относительно «красной линии» улиц с высокой интенсивностью движения; - категория земель; - назначение земельного участка; - наличие ветхих зданий/сооружений; наличие коммуникаций; - общая площадь (фактор масштаба).

В процессе поиска объектов-аналогов эксперт проанализировал информацию общедоступных сайтов о продаже недвижимости. Им были использованы следующие источники информации: материалы дела № 3а-16/2025, база данных архива объявлений (http://belgorod.cian.ru), база данных архива объявлений (http://avito.ru) и другие открытые источники.

Экспертом была составлена первичная выборка продажи земельных участков под офисно-торговую застройку, состоящая из 9 объектов. Из 9 предложений экспертом были выделены 7 наиболее сопоставимых земельных участка по виду разрешенного использования и иным ценообразующим факторам. 

Информация по объектам, использованным в качестве аналогов при расчете рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода, приведена экспертом в таблице № 6 заключения.

Для расчета рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал 7 объектов-аналогов, применил корректировки «на торг», «на местоположение», «на расположение относительно «красной линии», «на масштаб площадей», (таблица № 8 экспертного заключения). 

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта исследования, рассчитанная в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, составила на дату оценки 162 336 000 руб.

Исследовав экспертное заключение, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом П.О.Л. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение № 8-2025.

Определенная экспертом П.О.Л. величина рыночной стоимости земельного участка не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки ФСО № 1 - №3, № 7. Сделанные экспертом П.О.Л. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Представитель административного истца возражений относительно определенной экспертом стоимости земельного участка не высказал. 

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что административный истец обратился с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 26.02.2025.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Ле Монлид» удовлетворить частично.

Установить на 21.02.2025 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 31:15:0000000:2273 площадью 57 000 кв.м, расположенным по адресу: Белгородская область, Белгородский район, п. Дубовое, мкр. Пригородный, ул. Щорса, з/у 64б, в размере его рыночной стоимости 162 336 000 руб.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 19.03.2025 № ОРС-31/2025/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, отказать.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 26.02.2025.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение принято в окончательной форме 04.08.2025