Дело № 2-2790/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 сентября 2017 года

Уссурийский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Сердюк Н.А.,

при секретаре Скавыш М.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации Уссурийского городского округа о признании права собственности на дом, с участием третьего лица ФИО4, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о признании права собственности на дом, мотивировав свои требования тем, что ДД.ММ.ГГ он и ФИО19 заключили предварительный договор купли - продажи на жилой дом, расположенный по адресу: XXXX. Данный дом был приобретен ФИО19 у ФИО4 по договору купли - продажи ДД.ММ.ГГ Поскольку истец с ФИО19 состояли в дружеских отношениях, и ему был интересен этот дом, истец предложил ему купить дом за сумму, выше оплаченной им предыдущему продавцу. Он согласился, в связи с чем был составлен предварительный договор купли-продажи дома, по которому деньги в сумме XXXX были переданы ФИО19 сразу. После получения денег ФИО19 передал истцу ключи и домовую книгу, в доме не имеется зарегистрированных лиц. Получив ключи, истец стал проживать в данном доме и распоряжаться им, произвел в нем ремонт, платил налоги и коммунальные платежи. На его имя приходят квитанции по оплате за электроэнергию. Факт проживания в данном доме установлен УУП ОМВД России по г.Уссурийску капитаном полиции ФИО8 на основании показаний соседей: ФИО1 и ФИО2. ДД.ММ.ГГ ФИО19 умер, в связи с чем он не смог исполнить свое обязательство перед истцом, наследников у него нет, за вступлением в наследство никто не обращался. В силу вышеизложенного истец просит признать за ним право собственности на спорный дом. 

В судебном заседании представители истца на иске настаивали, привели доводы, аналогичные изложенным выше, пояснили, что до покупки дома ФИО19 в нем жила ФИО4 ФИО19 рассказал истцу о покупке дома за XXXX в целях перепродажи, и истец, посмотрев дом, предложил купить его за те же деньги. Поскольку ФИО19 хотел перепродать дом дороже, истец купил у него дом за XXXX Они в агентстве недвижимости составили предварительный договор купли-продажи дома, по которому истец передал ФИО19 XXXX В день подписания договора ФИО19 передал истцу ключи, паспорт, домовую книгу, обещав через пару недель оформить договор купли-продажи дома. Затем ФИО19 пропал, и истцу стало известно о его смерти. Поскольку у ФИО19 не было родных, свидетельство о его смерти также получал истец. Регистрация права собственности ФИО19 на дом произошла после его смерти, но учитывая, что ФИО4 подтверждает волю сторон и заключение договора о покупке ФИО19 дома, наследников у ФИО19 не имеется, ФИО19 фактически продал дом истцу, получив за него деньги, то препятствий для признания за истцом права собственности на дом не имеется.

Представитель администрации Уссурийского городского округа Приморского края в судебное заседание не явился, о дате слушания дела извещен надлежащим образом повесткой в предыдущем судебном заседании под роспись. Об уважительности причин неявки суд не известил и не просил отложить рассмотрение дела. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика. В предыдущих судебных заседаниях представитель ответчика возражала против исковых требований.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещалась надлежащим образом простым и заказным письмом с уведомлением, представила письменные пояснения, согласно которым просила рассмотреть дело в её отсутствие, при этом подтвердила продажу своего дома ФИО19 за XXXX, кому она передала домовую книгу и ключи от дома. 

Суд, выслушав представителей истца, допросив свидетелей: ФИО9, ФИО10, изучив письменные материалы дела, оценив доказательства, полагает требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Как установлено ст.ст. 432, 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из материалов дела следует и установлено судом, что ДД.ММ.ГГ по договору купли - продажи дом, расположенный по адресу: XXXX, был приобретен ФИО19 у ФИО4 за XXXX При этом согласно пояснениям ФИО4 до подписания договора купли-продажи дома она передала ФИО19 ключи от дома и домовую книгу, а он ей деньги за дом в сумме XXXX Согласно копии дела правоустанавливающих документов ДД.ММ.ГГ ФИО4 с ФИО19 подписали договор купли-продажи дома и ДД.ММ.ГГ сдали его на регистрацию в Управление Росреестра по Приморскому краю. ФИО4 на протяжении всех этих лет была уверена, что дом она продала, и он принадлежит ФИО19

ДД.ММ.ГГ ФИО3 и ФИО19 заключили предварительный договор купли - продажи на жилой дом, находящийся по адресу: XXXX, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи спорного дома в течение 2 месяцев,в частности продавец обязался после получения документов на свое имя о праве собственности на вышеуказанный жилой дом заключить договор купли-продажи дома. 

Пленум ВАС РФ от 11.07.2011 в Постановлении N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснил, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления (п. 8). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

Таким образом, между истцом и ФИО19 был заключен фактически договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой, который составлен в письменной форме, подписан сторонами, содержит все существенные условия договора купли-продажи, по которым сторонами достигнуто соглашение, то есть соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к данному виду договоров.

Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы истцом ответчику ФИО19 в установленном договором размере – XXXX, а продавец ФИО19 в свою очередь передал спорный дом истцу во владение и пользование, передав ему ключи и домовую книгу, что следует из содержания самого договора, подтверждается пояснениями свидетеля ФИО9, допрошенного в судебном заседании и представившего письменные пояснения.

Согласно пояснениям ФИО9 весной 2007 г. к нему обратился истец с просьбой офрмить документы на сделку купли-продажи дома на XXXX, после чего ФИО3 пришел к нему в агентство недвижимости с мужчиной – владельцем объекта – ФИО19 Изучив документы, свидетель понял, что сразу формить сделку не сможет, поскольку у ФИО19 на руках была только расписка о сдаче документов на государственную регистрацию его права собственности на дом. В связи с чем он предложил заключить предварительный договор купли-продажи, в котором стороны предусмотрели все условия отчуждения дома. После подписания предварительного договора купли-продажи дома ФИО3 передал деньги ФИО19 за дом, а ФИО19 передал ФИО3 документы и ключи от дома. Оформление документов ему запомнилось, поскольку продавец передал покупателю в качестве обеспечения сделки свой паспорт, что не является ежедневной практикой. ФИО19 пытался оставить паспорт в агентстве, но ФИО9 отказался его брать, тогда он передал его ФИО3. Больше стороны не приходили.

При таких обстоятельствах, из представленных документов усматривается добровольное волеизъявление ФИО19 на передачу в собственность истца спорного дома по договору купли-продажи. 

ДД.ММ.ГГ ФИО19 умер, что подтверждается свидетельством о смерти I-BC XXXX. 

Ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", устанавливающая основания для отказа в государственной регистрации прав, не содержит такого основания отказа в регистрации как смерть одного из сторон договора. Такое препятствие как смерть покупателя, которое не зависит от воли ни одной из сторон по сделке, не может являться основанием для отказа в приобретении покупателем права собственности на недвижимое имущество. В противном случае права последнего были бы нарушены.

Поскольку продавец ФИО4 и покупатель ФИО19 лично участвовали в заключении договора купли-продажи дома и регистрации перехода права собственности на спорный дом, чем выразили свою волю на заключение указанного договора и государственную регистрацию перехода права собственности по сделке, заявление о регистрации было подано при жизни покупателя им самим совместно с ФИО4, никем отозвано не было, то факт его смерти не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на дом.

В результате в силу вышеизложенного право собственности ФИО19 правомерно было зарегистрировано за ним после его смерти ДД.ММ.ГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копией дела правоустанавливающих документов. 

Вместе с тем ФИО3 и ФИО19 не были произведены в установленном законом порядке государственная регистрация заключенной между ними сделки купли-продажи и перехода права собственности на объект спорного недвижимого имущества, поскольку ФИО19 умер.

По смыслу п.62 Пленума Верховного Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. 

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании", наследники покупателя по договору купли-продажи недвижимости, умершего до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, в случае возникновения спора вправе обратиться с иском к продавцу по указанному договору о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам.

Следовательно, после смерти ФИО19, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорный дом, обязанности по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи с предварительной оплатой дома должны перейти к его наследникам. 

Из сообщения нотариуса следует, что наследственное дело в отношении ФИО19, ДД.ММ.ГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГ, не значится, завещание наследодателя не удостоверялось. 

Согласно ответу Управления записи актов гражданского состояния администрации Уссурийского городского округа Приморского края записи актов о рождении детей, заключении брака ФИО19 отсутствует. 

По сообщению управления имущественных отношений администрации УГО от ДД.ММ.ГГ спорное жилое помещение отсутствует в Реестре муниципального имущества Уссурийского городского округа. 

Как следует из домовой (поквартирной) книги регистрации граждан, проживающих в доме XXXX, зарегистрированных лиц не имеется.

В силу статей 4, 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. 

В соответствии со статьей 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ, в соответствии с пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Возможные заинтересованные лица, в том числе и иные правообладатели, правом, предусмотренным ст.3 ГПК РФ, не воспользовались, за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в суд не обращались, право собственности истца никем не оспаривается.

Исходя из приведенных правовых норм, оценивая в совокупности представленные доказательства и принимая во внимание все установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что в ходе судебного разбирательства нашел подтверждение факт наличия волеизъявления сторон сделки на заключение договора купли-продажи дома, находящегося по адресу: XXXX, который передан в пользование и собственность истца, стоимость которого оплачена истцом (покупателем) в соответствии с условиями договора, а также то, что регистрация сделки не состоялась по независящим от сторон причинам. При этом суд учитывает, что спорным жилым помещением истец добросовестно пользуется как своим собственным с ДД.ММ.ГГ, его право пользования и владения спорным домом никем не оспорено до настоящего времени, свидетели подтвердили обстоятельства фактической передачи дома истцу во владение и пользование, факт заключения предварительного договора купли-продажи, цену по договору и исполнение его условий, а также обстоятельства невозможности зарегистрировать договор в установленном законом порядке, что в том числе подтверждается материалами дела. 

Учитывая, что каких-либо правопритязаний со стороны третьих лиц на спорное жилое помещение, спора о праве на него не имеется, также как и наследников после смерти ФИО19, регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к продавцу на основании предварительного договора купли-продажи действующим законодательством не предусмотрена, регистрация перехода права собственности на спорный дом невозможна ввиду смерти продавца и отсутствия у него наследников, суд полагает, что исковые требования ФИО3 к администрации Уссурийского городского округа Приморского края о признании права собственности на дом подлежат удовлетворению.

При этом считать спорное имущество выморочным не имеется оснований, поскольку оно передано его собственником по договору купли-продажи истцу и оплачено последним.

При таком положении у истца отсутствует иной способ защиты своего права, кроме избранного им.

По изложенному, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за ФИО3 право собственности на дом, расположенный по адресу: XXXX. 

Настоящее решение суда является основанием для регистрации права собственности ФИО3 на дом, расположенный по адресу: XXXX. 

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Сердюк

Мотивированное решение изготовлено 18.09.2017 г.