Дело № 2-4030/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«22» июня 2018 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кетовой Л.С.

при секретаре Барбулеве И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 11.02.2016 г.; возвратить земельный участок и жилой дом в собственность истца.

В обоснование исковых требований истец указала, что 11.02.2016 г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому истец передал в собственность, а ответчик принял в собственность и обязался оплатить следующее имущество: земельный участок, категория земель – земли поселений, общая площадь 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, и жилой дом, общая площадь 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, условный №. По соглашению сторон стоимость обоих объектов составила 26 000 000 руб. (земельный участок стоимостью 12 000 000 руб., жилой дом стоимостью 14 000 000 руб.). По условиям договора купли-продажи сумму в размере 14 139 665 руб. покупатель должен уплатить в момент подписания договора купли-продажи, вторая часть суммы в размере 11 860 355 руб. уплачивается покупателем за счет кредитных средств путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца, указанный в договоре купли-продажи. Согласно условиям договора, продавец передал в собственность покупателя указанное выше недвижимое имущество, право собственность на которые зарегистрировано в Росреестре 19.02.2017 г. 24.02.2016 г. во исполнение своих обязательств ответчик частично перечислил на счет истца сумму в размере 11 462 400 руб. и 397 935 руб., и в этот же день ответчик самостоятельно снял полностью денежную сумму в размере 11 860 335 руб., воспользовавшись выданной истцом доверенностью. Таким образом, истец в действительности не получил денежные средства. 14.03.2016 г. в связи с тем, что денежные средства были сняты по доверенности, стороны подписали дополнительное соглашение о новых сроках оплаты объектов недвижимости. Стороны согласовали, что оплата будет произведена в срок до 31.05.2017 г. полностью. Тем не менее, более никаких денежных средств (ни безналичным, ни наличным расчетом) во исполнение обязательств по договору купли-продажи от ФИО2 не поступало. 20.11.2017 г. в связи с неисполнением обязательств истцом в адрес ответчика было направлено требование об уплате приобретенных по договору купли-продажи объектов недвижимости. Требование было оставлено без ответа. Позднее 23.11.2017 г. истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, которое также осталось без ответа.

Истец: ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебное заседание явилась, на удовлетворении исковых требований настаивала в полном объеме.

Ответчик: ФИО2 в судебное заседание не явился, извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания надлежащим образом, обратился в адрес суда с заявлением о рассмотрении дела без его участия, в заявлении указал, что денежные средства в размере 11 860 355,00 руб., которые он перевел на счет продавца им были полностью сняты по выданной ему доверенности.

Третье лицо: ФИО3 в судебное заседание не явилась, ее представитель в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, по доводам, изложенным в представленных возражениях на иск, просил применить срок исковой давности.

Третье лицо: представитель АО АКБ «Тендер-Банк» в судебное заседание явилась, пояснила, что согласно выписке по счету денежные средства сняты со счета ФИО2, отследить дальнейшую судьбу денежных средств не представляется возможным. 

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о дате, времени и месте судебного заседания и просившего о рассмотрении дела без его участия. 

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

11.02.2016 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавец продает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает согласно условиям договор недвижимое имущество, имеющее следующие характеристики: земельный участок, категория земель – земли поселений, общая площадь 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС К№, и жилой дом, общая площадь 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС (л.д.9-16). 19.02.2016г. произведена государственная регистрация. 

Согласно п. 2.1 договора, по соглашению сторон стоимость объект составляет 26 000 000 руб., в том числе: стоимость земельного участка составляет 12 000 000 руб., стоимость жилого дома составляет 14 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п.2.2 договора, объекты, приобретаются покупателем, в том числе за счет целевых кредитных средств, предоставленных АКБ «Тендер-Банк» (АО) в соответствии с кредитным договором № о предоставлении потребительского кредита /открытии кредитной линии, заключенным 11.02.2016 г., между покупателем в качестве заемщика и Банком.

Согласно п.1.6 договора, право собственности на объекты переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации перехода права собственности по договору, в момент внесения записи в ЕГРП о переходе права собственности на объект к покупателю. Одновременно с переходом права собственности государственной регистрации подлежит регистрация обременения объектов (ипотека в силу закона) в пользу АКБ «Тендер-Банк» (АО).

Согласно п.2.3 договора, кредит согласно кредитному договору предоставляется банком покупателю в размере 150 000 долларов США для целей приобретения в собственность покупателя объектов недвижимости: земельный участок, категория земель – земли поселений, общая площадь 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, и жилой дом, общая площадь 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, со сроком возврата кредита – не позднее 27.02.2026 г. и уплатой процентов в размере 15 % годовых.

Согласно п.3.1 и п.3.1.1 договора, с момента государственной регистрации в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ограничения (обременения) прав в отношении объектов на основании настоящего договора, объекты находятся в залоге (ипотеке) у банка. При государственной регистрации перехода права собственности на объекты от продавца к покупателю подлежит регистрации одновременно право залога объектов в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу является банк, а залогодателем –покупатель. 

Согласно п.4.1 договора, продавец передал, а покупатель принял в собственность объекты. Жилой дом передается продавцом покупателю со всеми неотделимыми улучшениями (улучшения не отделимые без вреда для имущества). Покупатель осмотрел объекты и претензий по их качеству не имеет. Одновременно продавец передал, а покупатель принял ключи от объектов. Положения настоящего пункта договора являются актом приема-передачи объектов и отдельного заключения между сторонами акта приема-передачи объектов не требуется. Датой передачи объектов в собственность покупателя является дата заключения сторонами настоящего договора.

11.02.2016 г. ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи от 11.02.2016 г. сумму в размере 14 139 665 руб., что подтверждается распиской.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.02.2016 г. ФИО2 на основании договора купли-продажи от 19.02.2016 г. принадлежит жилой дом, общей площадью 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС К№, с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.02.2016 г. ФИО2 на основании договора купли-продажи от 19.02.2016 г. принадлежит земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, с обременением в виде ипотеки в силу закона.

Согласно выписке из ЕГРН от 11.12.2017 г. земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, принадлежит на праве собственности ФИО2 Ограничение прав и обременение не зарегистрировано (л.д.21-23).

Согласно выписке из ЕГРН от 11.12.2017 г. жилой дом, общей площадью 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, принадлежит на праве собственности ФИО2 Ограничение прав и обременение не зарегистрировано (л.д.24-27).

24.02.2016 г. с текущего банковского счета ФИО1 по доверенности ФИО2 выданы денежные средства в размере 11 462 400 руб. (л.д.28).

14.03.2016 г. между ФИО1 и ФИО2 заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 11.02.2016 г., согласно которому в связи с тем, что 24.02.2016 г. покупателем были сняты денежные средства с расчетного счета продавца в размере 11 860 335 руб. на основании выданной продавцом нотариальной доверенности, но в распоряжение продавцу так и не были переданы, стороны считают, что обязательства по договору, на дату подписания настоящего дополнительного соглашения, покупателем не исполнены в полном объеме. В связи с этим стороны договорились изменить п 2.4 договора и изложить в следующей редакции: оплата покупателем стоимости объектов производится в следующем порядке: сумма в размере 26 000 000 руб. уплачивается покупателем продавцу в срок не позднее 31.05.2017 г. Покупатель может произвести оплату как путем передачи наличных денежных средств, так и безналичным способом, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца. Обязанность покупателя по оплате стоимости объектов считается исполненной либо с момента выдачи расписки продавцом о получении денежных средств, либо с момента зачисления денежных средств на банковский счет продавца. Также договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 11.02.2016 г. дополнен п.8.9, согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон либо в одностороннем внесудебном порядке (в случае неисполнения другой стороной своих обязательств полностью, либо исполнены частично менее половины от того, что должно быть исполнено) любой стороной при условии предварительного уведомления об этом намерении другой стороны в срок не менее 30 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. При этом не исполнившая обязательство сторона, обязана вернуть все полученное по договору стороне, исполнившей свое обязательство (л.д.17-18).

20.02.2017 г. ФИО1 направила в адрес ФИО2 требование об оплате денежных средств по договору в размере 26 000 000 руб. (л.д.18).

15.11.2017 г. ФИО1 направила в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора купли-продажи от 11.02.2016 г. в одностороннем порядке (л.д.19-20).

В соответствии с выписками из ЕГРП от 20.02.2016 г. земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, К№, жилой дом, общей площадью 297,30 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС имеют обременение в виде ипотеки в пользу АКБ «Тендер-Банк» на период с 19.02.2016 г. по 27.02.2026 г.

Согласно ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В силу ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Доказательств подтверждающих регистрацию дополнительного соглашения от 14.03.2016 г. к договору купли-продажи от 11.02.2016 г. уполномоченным органом, суду представлено не было.

Таким образом, суд приходит к выводу, что данное соглашение не образовало юридических обязательств для сторон, его подписавших.

Доводы истца о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что покупатель не произвел в полном объеме оплату приобретенного имущества, суд находит не состоятельным.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи от 11.02.2016г. оплата покупателем стоимости объектов производится в следующем порядке: сумма в размере 14 139 665 руб. уплачивается покупателем продавцу в момент подписания договора наличными деньгами; сумма в размере 11 860 335 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставленных банком на основании кредитного договора в день предоставления банком кредита покупателю путем безналичного перечисления денежных средств на банковский счет продавца.

Пунктом 2.5 Договора предусмотрено, что обязанность покупателя по оплате стоимости объектов в соответствии с п. 2.4.1 настоящего договора считается исполненной с даты выдачи расписки продавцом о получении денег. Обязанность покупателя по оплате стоимости объектов в соответствии с п. 2.4.2 настоящего договора считается исполненной с даты зачисления денежных средств на банковский счет продавца. 

Согласно расписке от 11.02.2016г., имеющейся в материалах дела ФИО1 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 14 139 665, 00 руб. за проданный земельный участок и жилой дом. Деньги получены полностью. ФИО1 подтвердила исполнение условий договора купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома ФИО2 Материальных претензий не имеет.

Согласно выписке по счету ФИО1 на ее счет 24.02.2018г. поступили денежные средства в размере 11 860 335,00 руб. в счет оплаты по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 11.02.2016г. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства ответчика по оплате стоимости объектов недвижимости переданных по договору купли-продажи ответчиком исполнены в полном объеме.

Более того, действующее гражданское законодательство не содержит положений, позволяющих расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен иной способ защиты нарушенного права, предоставляющий продавцу возможность потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Договор заключен 11.02.2016г., в суд с иском истец обратилась 10.03.2018г., на момент подачи иска трехлетний срок исковой давности не истек.

Оснований для применения срока исковой давности судом установлено не было. 

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования на законе не основаны и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 11.02.2016 г., возврате земельного участка и жилого дома в собственность ФИО1 – отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.С. Кетова