Дело № 3а-257-2017 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 ноября 2017 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Ефремовой О.Н.,

при секретаре Волосатовой А.О., 

с участием представителя административных ответчиков ФИО1, действующей на основании доверенности от 09.08.2017 № ** и протокола от 08.08.2017 № **,

представителя заинтересованного лица ИП ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности от 21.11.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Перми административное дело по административному исковому заявлению Департамента земельных отношений администрации города Перми о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений администрации города Перми обратился в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Пермскому краю от 11.07.2017 № ** об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****, в размере рыночной, а также исключить установленную данным решением кадастровую стоимость объекта недвижимости из сведений Единого государственного реестра недвижимости. В обоснование своих доводов указал, что отчет об оценке, на основании которого было принято оспариваемое решение Комиссии не соответствует по форме и содержанию Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки.

Административный истец направил в суд заявление о рассмотрении дела без участия своего представителя, административные исковые требования поддерживает.

Представитель административных ответчиков Управления Росреестра по Пермскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю с доводами административного истца не согласилась по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве заинтересованного лица ИП ФИО2 с доводами административного истца не согласился по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Заслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные отзывы на административное исковое заявление, исследовав материалы настоящего дела, а также дело № ** (том **), суд приходит к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со статьей 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в комиссии в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной прилагаются выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости; отчет об оценке объекта оценки.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 передан в аренду земельный участок площадью 235 кв.м с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ****. 

20.06.2016 на основании акта № ** филиала ФГБУ ФКП «Росреестра» по Пермскому краю кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** была определена в размере 1916634, 15 рубля по состоянию на 20.06.2016.

Не согласившись с указанной оценкой, ФИО2 22.06.2017 обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю (далее по тексту - Комиссия), созданной на основании приказа Росреестра от 21.11.2011 № ** и представил отчет об оценке рыночной стоимости № ** от 09.06.2017.

Решением Комиссии от 11.07.2017 № ** кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ** определена в размере рыночной стоимости, равной 1 067 000 рублей, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № ** от 09.06.2017.

Отчет о рыночной оценке земельного участка № ** был произведен по состоянию на 20.06.2016, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

На заседании Комиссии от 11.07.2017 в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 44%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке.

Руководствуясь Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.05.2012 № 263, которым утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых документов, проверив порядок создания комиссии, порядок ее работы, суд первой инстанции приходит к выводу о правомерности принятого комиссией решения об определении рыночной стоимости земельного участка на основании предоставленного отчета (оспариваемое решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, единогласно, форма решения соответствует Приказу № 263, процедура принятия оспариваемого решения соблюдена). Изложенное не оспаривается административным истцом, что следует из доводов административного искового заявления.

Приведенные административным истцом доводы о несоответствии отчета об оценке № ** от 09.06.2017 по определению рыночной стоимости спорного земельного участка положениям законодательства об оценочной деятельности, стандартам оценки, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.

Как следует из представленного в деле № ** (том № **) отчета об оценке оценщиком требования Закона об оценочной деятельности и положения стандартов оценки выполнены.

Доводы административного истца о несоответствии отчета об оценке требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункту 6 ФСО № 3 со ссылкой на отсутствие у начальника отдела оценки ООО «КСИ Консалтинг» А. соответствующих полномочий, суд считает ошибочными, так как они опровергаются копией доверенности от 09.01.2017 № 2, выданной ООО «КСИ Консалтинг» на имя А., с правом представлять интересы оценочной организации, заключать договоры по оценке и контролировать исполнение заключённых договоров, подписывать отчёты об оценке, договоры, совершать иные необходимые действия (без права передоверия). Кроме того, сама А., состоящая в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», поименована как оценщик в отчете об оценке. Таким образом, отчет подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях, а документы, подтверждающие квалификацию и право на занятие оценочной деятельностью А., приложены к отчету об оценке.

Утверждения Департамента в обоснование административного иска о том, что оценщиком нарушены пункт 8 «а» ФСО № 3 и пункт 23 ФСО № 1, которыми установлены требования к заданию на оценку и этапы проведения оценки, где заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку, является первым этапом, а составление отчёта об оценке – последним, суд считает ошибочными, поскольку наличие в задании на оценку ссылки на допущения, на которых должна основываться оценка, не может повлечь признание отчета об оценке недостоверным, так как оценщик, имеющий значительный опыт в приведённой сфере, до момента формирования отчета об оценке предполагает структуру этого документа.

Ссылку в обоснование заявленных требований о том, что в нарушение требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пункта 6, подпункта «г» пункта 8 ФСО № 3, учитывая положения пункта 23 ФСО № 1, в отчете об оценке отсутствуют все необходимые сведения (и копии соответствующих документов) об оценщике Г1., которая принимала участие в проведении оценки, суд считает несостоятельной ввиду следующего.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Как следует из отчета об оценке, Г2., состоящая в трудовых отношениях с ООО «КСИ Консалтинг», в рамках подготовки отчета участвовала только в проведении осмотра объекта оценки. Сам отчет об оценке № ** подписан оценщиком А. Степень участия Г2. отражена в таблице 3 на странице 8 отчета, при этом она поименована не как оценщик, а как специалист, привлечённый к проведению оценки и подготовке отчета об оценке, что не противоречит положениям статьи 14 Закона об оценочной деятельности, и это, по мнению суда, не требует представления документов, указанных в подпункте «г» пункта 8 ФСО № 3, а также подписи специалистом Отчёта об оценке.

На страницах 33, 35 отчета оценщиком приведен перечень земельных участков, выставленных на продажу, состоящий из 9 предложений, по 3 из которых представлены копии материалов и распечаток. Административный истец полагает, что не представление источника информации по остальным 6 предложениям свидетельствует о нарушении пункта 11 ФСО № 3.

Вместе с тем, не представление источника информации по 6 предложениям не свидетельствует о порочности отчета об оценке, поскольку оценщик для расчёта стоимости 1 кв. м оцениваемого объекта выбрал 3 наиболее подходящих по основным параметрам объектов-аналогов, учитывая их местоположение и назначение, а также применил соответствующие корректировки, при этом сведения об этих объектах-аналогах содержатся в отчете.

Суд не усматривает оснований согласиться с доводами административного истца и в части нарушения пункта 3 ФСО № 2 и пункта 20 ФСО № 7, вследствие применения в качестве объекта-аналога под № 2 земельного участка как незастроенного, в то время как участок является застроенным (на нем расположено здание центра бытового обслуживания населения).

Вопреки доводам административного истца, все объекты-аналоги, также как и объект оценки в соответствии с требованиями пункта 20 ФСО № 7 рассматривались как условно свободные. Сведений о том, что оцениваемый земельный участок и объект-аналог № 2 имеют различные физические характеристики, в материалы дела не представлено. При этом указанных факторов может быть неограниченной количество, однако руководствуясь принципом достаточности, оценщик привел факторы, существенно влияющие на ценообразование.

Кроме того, из представленных административным истцом данных из Росреестра в отношении объекта-аналога № 2 (участок с кадастровым номером **) следует, что данный участок на момент совершения сделки не был застроен (3 строка столбцы М, Q). В связи с чем, оснований для проведения корректировки на наличие объекта незавершенного строительства не требовалось, оснований утверждать о нарушении пункта 22 «д» ФСО № 7 не имеется.

Таким образом, оценивая доводы стороны истца на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, суд установил отсутствие нарушений, влияющих на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признает отчет об оценке допустимым доказательством.

В соответствии со статьей 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком А. использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода.

В отчете указан поэтапно алгоритм действий оценщика при подборе объектов-аналогов, источник информации, указаны критерии отбора потенциальных аналогов, с учетом сегмента рынка к которому принадлежит оцениваемый объект. После проведения проверки по критериям отбора отобрано три объекта-аналога, сопоставимых по ценообразующим факторам с объектом оценки.

Отчет содержит подробное описание и разъяснение расчета стоимости земельного участка, с указанием применяемых методов, поправок и корректировок; по всем аналогам выполнена проверка вариации, все объекты-аналоги вошли в допустимый диапазон. При этом такое описание позволяет пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки. Отчет содержит ссылку на источники информации и копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. 

Содержание отчета об оценке не вводит в заблуждение и не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.

В связи с чем, указание административного истца на то, что оценщиком допущено нарушение статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 21, 22 и 23 «б» ФСО № 1, пункта 3 ФСО № 2, пунктов 5, 6, 8 «а» и 11ФСО № 3, пунктов 5 и 20 ФСО № 7, суд находит неубедительным.

Суд полагает, что отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

В силу положений части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого административного иска обусловлено мотивом восстановления нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов обратившегося в суд лица.

Оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2017 № **, будучи направленным на обеспечение исполнения ИП ФИО2, как правообладателем объекта недвижимости, обязанности платить законно установленные налоги и сборы, как того требует статья 57 Конституции Российской Федерации, не может рассматриваться и как нарушающее права, свободы и законные интересы главного администратора доходов бюджета города Перми (получателя бюджетных средств города Перми) – департамента земельных отношений.

Каких-либо фактов, которые не были проверены и не учтены комиссией при рассмотрении заявления ФИО2 о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка с кадастровым номером **, но имели бы правовое значение для принятия оспариваемого решения, влияли на его законность, либо опровергали выводы комиссии, административным истцом не приведено.

Таким образом, оспариваемое решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Пермскому краю, от 11.07.2017 соответствует Закону об оценочной деятельности и иным нормативным правовым актам, принято комиссией в пределах своей компетенции, прав, свобод и законных интересов департамента земельных отношений не нарушает, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения иска.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления Департамента земельных отношений администрации города Перми об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Пермскому краю от 11 июля 2017 года № ** - отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения – 23 ноября 2017 года.

Судья (подпись)