Дело № 2-1241/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Северодвинск

19 августа 2019 года

Северодвинский городской суд Архангельской области в составе

председательствующего судьи Чистякова О.Н., 

при секретаре Комотёсовой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее – АО «ДОМ.РФ») обратилось в суд с иском к ФИО1 (заемщику) и ФИО2 (поручителю) о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество (квартиру).

В обоснование требований указано, что между ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» и ответчиком ФИО1 был заключен договор займа № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, по которому акционерное общество предоставило ответчику заем в размере 

<

данные изъяты> рублей на срок 

<

данные изъяты> календарных месяцев с условием о выплате заемщиком за пользование денежными средствами процентов в размере 

<

данные изъяты> % годовых, размер которых уменьшается на 

<

данные изъяты> % в период исполнения обязательства по страхованию. 

Заем предоставлен для приобретения квартиры по адресу: 

<

адрес> (пункты 1.2.4 и 1.2.5 Индивидуальных условий договора займа). Обеспечением по договору является ипотека квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» удостоверены закладной, выданной Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО ДД.ММ.ГГГГ, а также записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой на закладной о смене ее владельца. Ответчик предоставил в обеспечение обязательства поручительство Сакса А.В., с которым заемщиком заключен договор поручительства № ...... 

Ответчиками систематически нарушаются сроки внесения платежей, допущено нарушение более трех раз в течение двенадцати месяцев, что является безусловным основанием обращения взыскания на заложенное имущество. В адрес заемщика и поручителя были направлены требования о погашении задолженности до ДД.ММ.ГГГГ, которые на дату обращения в суд не были выполнены.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по договору займа составляет 2167560 рублей 61 копейка, в том числе задолженность по основному долгу в размере 2066967 рублей 59 копеек, задолженность по процентам в размере 90344 рубля 95 копеек, задолженность по пеням, на просроченный основной долг в размере 3975 рублей 34 копейки, задолженность по пеням на просроченные проценты в размере 6272 рубля 33 копейки. 

Истец просил взыскать с ответчиков в солидарном порядке указные суммы задолженности, обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру по адресу: 

<

адрес>, установив начальную продажную цену в размере 2973600 рублей, а также взыскать с ответчиков в солидарном порядке расходы на оплату государственной пошлины в размере 25037 рублей 80 копеек.

В письменном ходатайстве от ДД.ММ.ГГГГ истец требования увеличил, просил взыскать с ответчиков задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 2301191 рубль 79 копеек, в том числе задолженность по основному долгу в размере 2066967 рублей 59 копеек, проценты в размере 196553 рубля 11 копеек, пени на просроченный основной долг в размере 25175 рублей 49 копеек, пени на просроченные проценты в размере 12495 рублей 60 копеек, а также проценты за пользование займом из расчета 

<

данные изъяты> % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения в законную силу, обратить взыскание на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> установив начальную продажную цену в размере 2973600 рублей, взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 25037 рублей 80 копеек (л.д. 110-111, 130-134).

Представитель истца, извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с иском не согласился, так как намерен добровольно погасить долг. При этом не оспаривал размер задолженности, указанный в уточненном иске от ДД.ММ.ГГГГ, пояснил, что после поступления иска в суд платежи в погашение задолженности не производил. Рыночную стоимость квартиры, предложенную истцом, считал устаревшей и заниженной, просил в случае удовлетворения иска применить рыночную стоимость, определенную по результатам судебной экспертизы.

Ответчик Сакс А.В. в судебном заседании поддержал позицию ответчика ФИО1, пояснил, что сам платежи в погашение долга по договору займа не вносил. В случае удовлетворения иска начальную продажную стоимость квартиры просил определить по результатам судебной экспертизы.

Представитель ответчиков ФИО3 просила отказать в удовлетворении иска, так как ФИО1 обратился к истцу с заявлением об определении нового графика погашения долга по договору займа, но соглашение на дату судебного разбирательства не подписано. Размер задолженности по состоянию на 15.05.2019 не оспаривала. В случае удовлетворения иска начальную продажную стоимость квартиры просила определить по результатам судебной экспертизы.

В соответствии с положениями статьи 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав объяснения ответчиков и их представителя ФИО3, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа). Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В силу ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заёмщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определённых договором.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» и ФИО1 заключен договор займа № ....., по условиям которого истец (займодавец) предоставил ответчику (заемщику) заем в размере 2345000 рублей под 

<

данные изъяты> % годовых на срок 

<

данные изъяты> месяцев (л.д. 10-34). 

Денежные средства по договору зачислены на лицевой счет заемщика в день подписания договора (л.д. 35).

Погашение кредита и уплату процентов заемщик производит путем осуществления ежемесячных платежей. В период надлежащего исполнения заемщиком обязательства по страхованию процентная ставка уменьшается на 

<

данные изъяты> % годовых (пункт 1.2.1 – 1.2.3 Индивидуальных условий договора займа). 

Согласно пункту 2.3.1 Общих условий договора займа проценты начисляются на фактический остаток суммы займа, исчисляемый на начало каждого календарного дня пользования займом, начиная со дня фактического предоставления займа по дату фактического возврата займа.

Ответчик предоставил в обеспечение обязательства поручительство Сакса А.В., с которым заемщиком был заключен договор поручительства № ..... от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанного договора займа, согласно пункту 1.3 которого поручитель и заемщик отвечают солидарно перед займодавцем за своевременное и полное исполнение обязательств заемщиком по вышеуказанному договору займа (л.д. 53-54).

Заем предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> (пункты 1.2.4 и 1.2.5 Индивидуальных условий договора займа). 

Обеспечением по договору является ипотека квартиры в силу закона. Права первоначального залогодержателя по договору займа ОАО «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» удостоверены закладной, выданной Управлением Росреестра по Архангельской области и НАО ДД.ММ.ГГГГ, а также записью в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36-48, 49-51). 

С ДД.ММ.ГГГГ наименование залогодержателя изменено с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на АО «ДОМ.РФ» (л.д. 77-78).

В настоящее время законным владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой на закладной (л.д. 46).

При нарушении сроков возврата займа и уплаты процентов заемщик уплачивает по требованию займодавца неустойку в виде пеней в размере 

<

данные изъяты>% от сумм проченного платежа за каждый день просрочки (п. 2.5.2 договора займа).

В соответствии с п. 2.4.4.1. договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору зама путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы займа, начисленных, но неуплаченных процентов, и суммы неустойки (при наличии), в следующих случаях: при просрочке осуществления заемщиком очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12(двенадцати) месяцев, предшествующих дате обращения в суд, даже если каждая просрочка незначительна; в случае полной или частичной утраты или повреждении предмета ипотеки; при грубом нарушении правил пользования предметом ипотеки, его содержании и ремонта, обязанностей принимать меры по сохранности предмета ипотеки, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения предмета ипотеки; при необоснованном отказе займодавцу в проверке предмета ипотеки; при обнаружении незаявленных обременений на предмет ипотеки; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по имущественному страхованию. предусмотренных разделом 1 договора; в других случаях, предусмотренных действующим законодательством (л.д. 19).

В нарушение условий закладной и договора займа платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование производятся ответчиками с нарушением сроков и в недостаточном размере. 

Материалами дела, а также объяснениями ответчика ФИО1 подтверждается, что заемщиком неоднократно допускались просрочки платежа по кредитному договору, платежи поступали не в полном объеме, последний платеж произведен ДД.ММ.ГГГГ в размере 7962 рубля 93 копеек (л.д. 6 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес заемщика и поручителя требования о досрочном возврате задолженности по договору займа в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако ответчиками обязательства по договору не были исполнены (л.д. 55-56, 57-58).

Таким образом, ответчиками систематически нарушаются сроки внесения платежей, допущено нарушение более трех раз в течение двенадцати месяцев, что является безусловным основанием обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (согласно ходатайству об увеличении исковых требований, л.д. 110-111, 130-134) у ответчиков ФИО1 и Сакса А.В. перед истцом образовалась задолженность по договору займа № ..... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2301191 рубль 79 копеек, в том числе задолженность по основному долгу – 2066967 рублей 59 копеек, проценты – 196553 рубля 11 копеек, пени на просроченный основной долг – 25175 рублей 49 копеек, пени на просроченные проценты – 12495 рублей 60 копеек.

Представленный истцом расчет задолженности ответчиками не оспорен, судом проверен и сомнений не вызывает. 

Ответчиками не представлено суду каких-либо доказательств, опровергающих доводы истца, либо подтверждающих надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. В своих объяснениях ответчики подтвердили, что после обращения АО «ДОМ.РФ» платежи в погашение задолженности не производили.

Поскольку ответчики надлежащим образом не исполняли принятые на себя обязательства по договору займа, суд приходит к выводу, что истец в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ вправе требовать от заемщиков досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами за пользование кредитом, а также уплаты неустойки. 

С учетом изложенного, требования истца о взыскании с ФИО1 и Сакса А.В. в солидарном порядке образовавшейся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженности по договору займа № 186..... от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2301191 рубль 79 копеек подлежат удовлетворению.

Заявленное истцом требование о взыскании процентов за пользование суммой займа, определенных договором займа, до даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в полной мере соответствует положениям ст.ст. 809, 811 ГК РФ и разъяснениям п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 14 от 08 октября 1998 года «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами», поскольку договор займа продолжает действовать и подлежит исполнению, в том числе, с начислением процентов за пользование заемными средствами в соответствии с согласованной сторонами процентной ставкой.

Учитывая изложенное, а также отсутствие сведений о погашении ответчиками задолженности по кредиту на день принятия судебного решения, суд взыскивает с ответчиков в пользу истца проценты за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга в размере 2066967 рублей 59 копеек (с учетом ее последующего погашения) за период с ДД.ММ.ГГГГ года по день вступления решения в законную силу.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Как определено п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Аналогичное право залогодержателя обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предусмотрено ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с п. 2 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Аналогичное положение содержится в п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». 

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (п. 3 ст. 348 ГК РФ).

Поскольку залог выполняет функции стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

По настоящему делу обеспеченные залогом имущества обязательства ответчиками не выполняются, нарушение обеспеченного залогом обязательства значительно и размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества, поскольку сумма неисполненного обязательства (2066967 рублей 59 копеек) составляет более чем 5% от размера стоимости заложенного имущества, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца.

Как следует из копии Выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (л.д. 49-51) собственником квартиры с кадастровым номером ....., расположенной по адресу: ....., является ответчик ФИО1

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования Банка об обращении взыскания на заложенное имущество путем его реализации с публичных торгов законны и обоснованны, подлежат удовлетворению.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены, в ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В частности, в соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 указанного закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

При определении начальной продажной цены имущества суд исходит из того, что представленный истцом отчет ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный центр» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д. 39 приложения № 1 отчета), не может быть принят в качестве допустимого с учетом возражений ответчиков о том, что отчет не является актуальным, поскольку после проведения оценки прошло более 6 месяцев.

По делу на основании ходатайства ответчика судом назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости заложенной квартиры. 

Представленное в суд заключение эксперта ООО «

<

данные изъяты>» ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ № ..... соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», подготовлено квалифицированным экспертом, имеющим высшее образование, необходимый стаж экспертной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание объекта и методов исследования, последовательности определения стоимости объекта оценки, расчет рыночной стоимости сравнительным методов с использованием сведений о десяти объектах – аналогах. Выводы эксперта мотивированы, непротиворечивы, основаны на непосредственном исследовании объекта экспертизы, сторонами не оспариваются и у суда сомнений не вызывают.

Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 4127000 рублей.

С учетом установленных обстоятельств, суд считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости квартиры, определенной согласно заключению судебной экспертизы (4127000 * 80% = 3301600 рублей).

Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в размере 25037 рублей 80 копеек (в том числе 19037 рублей 80 копеек по требованию о взыскании задолженности и 6000 рублей по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчиков ФИО1 и Сакса А.В. в солидарном порядке в пользу АО «ДОМ.РФ» расходы по уплате госпошлины в размере 19037 рублей 80 копеек.

Расходы истца на оплату государственной пошлины по требованию об обращении взыскания на заложенную квартиру в размере 6000 рублей подлежат возмещению собственником квартиры, поэтому суд взыскивает их в пользу истца с ответчика ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» задолженность по договору займа № ..... от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ..... в размере 2301191 рубль 79 копеек (в том числе задолженность кредиту в размере 2066967 рублей 59 копеек, плановые проценты за пользование кредитом в размере 196553 рубля 11 копеек, пени по просроченному долгу в размере 12495 рублей 60 копеек, пени за несвоевременную уплату плановых процентов в размере 25175 рублей 49 копеек), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 19037 рублей 80 копеек, всего взыскать 2320229 (два миллиона триста двадцать тысяч двести двадцать девять) рублей 59 копеек.

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в солидарном порядке в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» проценты за пользование суммой займа из расчета 

<

данные изъяты> % годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга в размере 2066967 рублей 59 копеек (с учетом ее уменьшения в случае последующего погашения) за период с 

<

данные изъяты> по день вступления решения в законную силу.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер ....., принадлежащую на праве собственности ФИО1, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 3301600 (три миллиона триста одна тысяча шестьсот) рублей, для уплаты из продажной стоимости квартиры сумм, подлежащих взысканию с ФИО1, ФИО2 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» в счет погашения задолженности по договору займа № ..... от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «ДОМ.РФ» 6000 (шесть тысяч) рублей в возмещение расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельский областной суд через Северодвинский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 23 августа 2019 года.

Председательствующий

О. Н. Чистяков