№ 2-471/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 мая 2017 года г. Вологда 

Вологодский районный суд Вологодской области в составе:

председательствующего судьи Гвоздевой Н.В.,

при секретаре Поповой Ю.В.,

с участием представителей истца ФИО1 по доверенности ФИО2, ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 о признании ипотеки в силу закона отсутствующей,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4 о погашении регистрационной записи об ипотеке на незавершенный строительством жилой дом и земельный участок, мотивируя свои требования тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО4 были заключены договор купли-продажи земельного участка (далее – Договор №) и договор о купле-продаже 1/2 доли незавершенного строительством дома (далее – Договор №). Согласно п.1.1 Договора № продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, указанный в п.1.2 настоящего договора в сроки, предусмотренные в договоре, а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. Согласно п.1.2 Договора № по настоящему договору передается 1/2 доля в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым №, общей площадью 1886 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>. Согласно п.3.1 Договора № цена 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет ...руб.. Согласно п.3.2.1 Договора № покупатель производит оплату в размере 100% от цены земельного участка, что составляет ...руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.2.2 Договора № денежные средства перечисляются на счет ФИО4 по реквизитам, указанным в данном пункте. Согласно п.1.1 Договора № продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, Лесковский сельсовет, 

<

адрес>. Согласно п.2.1 Договора № цена дома, передаваемого по настоящему договору, составляет ...руб.. Согласно п.2.2 Договора № цена договора, указанная в п.2.1 настоящего договора подлежит оплате продавцу не позднее 2 лет после передачи подписанного договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Передача денежных средств оформляется распиской, подписанной сторонами. Договор № содержит запись о том, что в связи с тем, что расчеты произведены не полностью, стороны договорились применить ч.5 ст.488 ГК РФ. Согласно данному пункту, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере ...руб. в качестве оплаты за земельный участок по Договору № были перечислены ФИО1 на счет ФИО4 в ОАО «РОССЕЛЬХОЗБАНК», что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 была выдана расписка, подтверждающая получение оплаты по Договору №. В ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО1 поступила претензия от представителя ФИО4 по доверенности ФИО5 с требованием оплатить задолженность по договорам. Однако, денежные средства были оплачены еще в ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были получены выписки из ЕГРП в отношении земельного участка с кадастровым № и незавершенного строительством жилого дома с кадастровым №, являющихся предметом договоров. В отношении обоих объектов в ЕГРП содержится запись об обременении права в виде ипотеки. Однако, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 были исполнены обязательства, обеспеченные ипотекой в полном объеме, возникшие по договорам. Просит суд погасить регистрационную запись об ипотеке № от ДД.ММ.ГГГГ на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым № и на земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. 

Протокольным определением Вологодского районного суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ приняты к рассмотрению уточненные исковые требования ФИО1, просит суд признать отсутствующей ипотеку на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым № и земельный участок с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте его рассмотрения извещена надлежащим образом, действует через представителя.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, указанным в иске. Просил их удовлетворить. Дополнительно пояснил, что денежные средства в счет оплаты стоимости 1/2 доли в праве общей собственности на земельный участок в сумме ...руб. были переведены ФИО1 на счет ответчика ДД.ММ.ГГГГ платежным поручением. Денежные средства в счет оплаты 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ответчику не уплачивала. Денежные средства в сумме ...руб. были выплачены ФИО4 ФИО5, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с этим ФИО4 не может являться лицом, в пользу которого установлено ограничение права, залогодержателем является ФИО5 Поэтому обременение в пользу ФИО4 должно быть признано отсутствующим. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте его рассмотрения извещен надлежащим образом, действует через представителя.

Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования не признал, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ истец приобрела 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. При этом по просьбе покупателя ФИО1 была предоставлена рассрочка платежа на 2 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку расчет между сторонами не был произведен, применен п.5 ст.488 ГК РФ. Сторонами была зарегистрирована ипотека объекта недвижимости в силу закона. Представленная ФИО1 копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО4 получил денежные средства в размере ...руб. от ФИО5 согласно договору купли-продажи 1/2 доли незавершенного строительством дома от ДД.ММ.ГГГГ и договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, не может являться доказательством по делу. Данная расписка не подтверждает, что ФИО1 произведен расчет по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом. Кроме того, объект недвижимости в ней не определен, регистрационный номер договора не указан. В исковом заявлении ФИО1 утверждает, что она рассчиталась по договору ДД.ММ.ГГГГ, но при этом ипотека оформлена ДД.ММ.ГГГГ. Получая свидетельство о регистрации права собственности с обременением в форме ипотеки претензий к органу, производящему регистрацию, не предъявила. Кроме того, он (ФИО5) не передавал денежных средств ФИО4 в счет погашения задолженности по договорам от ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства, переданные им согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 возвратил ему ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени оплата со стороны ФИО1 в сумме ...руб. в пользу ФИО4 по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом не поступила. В связи с нарушением срока оплаты Вологодским городским судом Вологодской области по заявлению ФИО4 принято решение о взыскании с ФИО1 задолженности в сумме ...руб., а на имущество обращено взыскание. Не отрицает, что оплата по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок в сумме ...руб. ФИО1 внесена на счет ФИО4 Несмотря на оплату ФИО1 денежных средств в сумме ...руб. полагает, что обременение в отношении земельного участка нельзя признавать отсутствующим, поскольку дом и земельный участок представляют единый комплекс. Погашение записи об ипотеке существенно нарушит имущественные права ФИО4

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не прибыл, представлен отзыв, из которого следует, что на дату составления настоящего отзыва в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В отношении вышеуказанных объектов недвижимости в ЕГРН содержатся сведения о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО4, основание: договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приемки 1/2 доли незавершенного строительством дома между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, акт приемки земельного участка между физическим лицами от ДД.ММ.ГГГГ, срок ипотеки: с ДД.ММ.ГГГГ до исполнения обязательств по договору. Оставляют рассмотрение данного дела на усмотрение суда. Просят рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. 

Суд, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (п. 1 ст. 130 и п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит государственной регистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (п. 1 ст. 551 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (п. 1 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 3 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. 2, 4 и 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 29.05.2014 между ФИО1 и ФИО4 были заключены договор купли-продажи земельного участка между физическими лицами (Договор №) и договор купли-продажи 1/2 доли незавершенного строительством дома (Договор №).

Согласно п.1.1 Договора № продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять недвижимое имущество - 1/2 долю в праве общей собственности на земельный участок, общей площадью 1886 кв.м., с кадастровым №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре. 

В соответствии с п.3.1 Договора № цена 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок составляет ...руб.. Покупатель производит оплату в размере 100% от цены земельного участка, что составляет ...руб. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Денежные средства перечисляются на счет ФИО4 по реквизитам, указанным в данном пункте (п.п. 3.2.1, 3.2.2 Договора №).

Согласно п.1.1 Договора № продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора недвижимое имущество - 1/2 долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с п.2.1 Договора № цена дома, передаваемого по настоящему договору, составляет 1500000 рублей. Цена договора, указанная в п.2.1 настоящего договора подлежит оплате продавцу не позднее 2 лет после передачи подписанного договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Передача денежных средств оформляется распиской, подписанной сторонами (п.2.2 Договора №)

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, на основании представленных сторонами документов ДД.ММ.ГГГГ произведена регистрация права собственности истца на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи 1/2 доли незавершенного строительством дома между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с тем, что на момент обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области оплата по договорам была не произведена, в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке, зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ФИО4 в отношении данных земельного участка и жилого дома, что также подтверждается выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении названного земельного участка следует, что в пользу продавца ФИО4 было установлено обременение до исполнения обязательств по договору. 

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере ...руб. в качестве оплаты за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по Договору № были перечислены ФИО1 на счет ФИО4 в ОАО «РОССЕЛЬХОЗБАНК», что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ФИО1 произведена полная оплата по Договору № в сумме ...руб.. Факт оплаты по договору № подтвержден представителем ответчика в судебном заседании. 

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между сторонами прекращены, договор исполнен. 

Ответчик с заявлением о прекращении ограничения (обременения) в Управление Росреестра по Вологодской области не обращается.

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Обязательства истца по выплате денежных средств ответчику по договору купли-продажи земельного участка, обеспеченные залогом (ипотекой в силу закона), прекратились в связи с выполнением (выплата денежных средств в полном объеме).

Согласно ч. 2 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В силу пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Таким образом, требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 в отношении незавершенного строительством жилого дома с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ в отношении незавершенного строительством жилого дома следует, что в пользу продавца ФИО4 было установлено обременение до исполнения обязательств по договору. 

Вступившим в законную силу решением Вологодского городского суда Вологодской области от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ФИО4 взыскана задолженность по договору купли-продажи 1/2 доли незавершенного строительством дома между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ в размере ...руб.. Обращено взыскание на заложенное имущество – 1/2 долю жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем продажи с публичных торгов, установлена начальная стоимость имущества в размере ...руб.. 

Указанным решением, имеющим преюдициальное значение по делу, установлено, что оплата стоимости 1/2 доли спорного жилого дома ФИО1 не произведена. 

С учетом того, что на момент рассмотрения иска в суде денежные средства предусмотренные договором купли-продажи 1/2 доли незавершенного строительством дома между физическими лицами от ДД.ММ.ГГГГ истицей не оплачены, исковые требования ФИО1 в части признания отсутствующим зарегистрированного обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 в отношении незавершенного строительством жилого дома с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворению не подлежат.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренныхчастью второй статьи 96настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в сумме ...руб..

На основании ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в порядке возврата в сумме ...руб.. 

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4 о признании ипотеки в силу закона отсутствующей удовлетворить частично.

Признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части иска ФИО1 к ФИО4 отказать.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 государственную пошлину в порядке возврата в сумме ...руб..

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: подпись

Копия верна

Судья: Н. В. Гвоздева

Мотивированное решение изготовлено 10.05.2017