к делу № 3а-150/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«16» марта 2023 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором с учетом уточнения заявленных требований просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> площадью 709,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, дом 138, пом. 1-7, 10, 1-1-3, 5, 7, 8, 14, 15 по состоянию на 21.12.2018г. в размере 12831 474 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке, подготовленным ООО «Решение», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 21.12.2018г. составляет 12 764 951 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 21.12.2018г. определена в размере 61 177 942,98 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают ее права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

При этом, в своем отзыве на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит вынести законное и обоснованное решение.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО4 просит рассмотреть дело в отсутствие учреждения.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 в своем отзыве не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства и просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 709,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, дом 138, пом. 1-7, 10, 1-1-3, 5, 7, 8, 14, 15.

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также принимая во внимания, дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (01 января 2021 года), правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 21.12.2018г. определена в размере 61 177 942,98 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости. Соответственно суд считает 21 декабря 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета об оценке рыночной стоимости, подготовленного ООО «Решение», рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 21.12.2018г. составляет 12 764 951 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 19 декабря 2022 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, выполненному НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 21.12.2018г. составляет 12831 475 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлены возражения на заключение эксперта, в которых он указывает, что эксперт не провел полное исследование представленного ему объекта и материалов дела, не дал обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам, что привело к искаженным итоговым результатам.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что подобранные объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 существенным образом отличаются от объекта экспертизы с кадастровым номером 

<

№...> по одному из основных ценообразующих параметров - площади. Выбрав для расчета стоимости объекта экспертизы площадью 709,5 кв.м аналоги площадью 166 кв.м, 59,4 кв.м и 118,5 кв.м, эксперт понижает стоимость исследуемого объекта введением корректировок в размере 0,793, 0,672 и 0,751 соответственно. Использование данных аналогов влечет за собой снижение стоимости объекта экспертизы.

В рамках доходного подхода выявлены следующие нарушения: эксперт ошибочно применяет в расчетной таблице к объектам-аналогам понижающую корректировку в размере 0,85 на долю земельного участка, так как все объекты-аналоги представляет собой встроенные торговые помещения, а не здание целиком. В предложениях о сдаче в аренду встроенных помещений объектов-аналогов указана стоимость за общую площадь помещений, стоимость, приходящаяся на долю земельного участка не указана. Применение указанной корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН) некорректно, поскольку характеризует среднее значение доли стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (БОН) - земельного участка и улучшений, расположенных на нем, и типичную величину плотности застройки. Таким образом, применение данной корректировки для встроенных помещений, являющихся лишь частью улучшений, не корректно, и приведет к заведомо искаженному результату.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края указал, что заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Отсутствие осмотра объекта экспертизы, а также не собранных по его результатам ценообразующих факторов не позволяет уточнить результаты массовой оценки.

Вместе с тем, суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При этом, доводы возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 на заключение эксперта, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, как следует из письменных пояснений эксперта НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО6, выполнившей вышеуказанное заключение, в качестве объектов-аналогов выбираются объекты недвижимости, которые относятся к сегменту рынка объекта оценки либо, при отсутствии таковых, к сегментам рынка, схожим с ним по ценообразующим характеристикам. 

Цены объектов-аналогов (ставки аренды) корректируются при наличии отличий характеристик объекта оценки и объектов-аналогов по существенным ценообразующим факторам.

В данном случае, объект экспертизы и аналоги относятся к одному сегменту рынка. Корректировка к различиям в площадях применена на основании Специализированных Справочников.

Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает критерий существенности в различиях между объектами по ценообразующим параметрам и не устанавливает ограничения в различиях.

Исследование рынка показывает, что, чем больше площадь объекта, тем ниже его цена за единицу измерения, поэтому, если бы в продаже были объекты аналоги с площадью, аналогичной площади объекта оценки, то цена за единицу этих объектов была бы ниже, чем использованные аналоги.

Следовательно, аналоги допустимы для расчета, понижающая корректировка на площадь соответствует рыночной ситуации, стоимость объекта экспертизы не занижена в результате ее применения.

Принцип определения рыночной стоимости нежилых помещений, как ОКС, не должен отличаться от определения рыночной стоимости таких ОКС, как здания, поскольку помещения являются частью зданий, и их владелицы обладают правами на общее имущество в здании, включая помещения общего пользования и коммуникации, а также на земельный участок, на котором расположено здание.

Соответственно, при расчете рыночной стоимости помещения доходным подходом, доход владельцу приносит не только само помещение, но и сопутствующие ему права на места общего пользования, земельный участок, то есть единый объект недвижимости. То есть сдаваемое в аренду помещение представляет собой не отдельный объект капитального строительства, а единый составной объект недвижимости в размере площади помещения с включенной в него долей земельного участка, приходящегося на это помещение. При этом стоимость, полученная доходным подходом, является стоимостью не ОКС, а единого объекта недвижимости.

Соответственно, при определении стоимости нежилых помещений, как ОКС, стоимость части земельного участка, приходящейся на соответствующее помещение, не должна включаться в результаты оценки данного ОКС.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 с пояснениями эксперта НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» ФИО6, выполнившей заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратилась с настоящим иском в суд 30 ноября 2022 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 30 ноября 2022 года.

Между тем, согласно материалам дела, 26.11.2021г. в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> в размере 18542910,21 рублей.

На основании ст. 24.20 Федеральный закон от 29.07.1998г. № 135-ФЗ (ред. от 03.07.2016г. № 360-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Положением п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

В соответствии с частью 1 статьи 18 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня вступления в силу акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии с абзацем 4 части 15 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Следовательно, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...> следует установить кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости на период с 01 января 2019 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

При таких обстоятельствах, уточненный административный иск ФИО1 подлежит удовлетворению, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 709,5 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, дом 138, пом. 1-7, 10, 1-1-3, 5, 7, 8, 14, 15, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 21 декабря 2018 года в размере 12837 475 рублей на период с 01 января 2019 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 30 ноября 2022 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.В. Сидоров