Дело № 2-3454/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 декабря 2019 года г. Ростов-на-Дону

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

судьи Никишовой А.Н.

при секретаре судебного заседания Игнатенко Е.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заялению ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "Фонд имущества г.Ростов-на-Дону", третье лицо ООО УК «Эльжибор» о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. В конце 2018 года на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

...> при принятии решений о проведении работ капитального характера системы теплоснабжения, системы водоснабжения, системы водоотведения, истцам стало известно, что нежилое помещение площадью 152,3 кв.м, расположенное в подвале, находится в собственности гр. ФИО7 на основании договора купли-продажи № от 16.04.2010 года с рассрочкой платежа, заключенного между МУ «Фонд имущества гор. Ростова-на-Дону» и ФИО7. По мнению истцов, данное помещение является частью подвала многоквартирного дома, то есть помещением, относящимся к составу общего имущества многоквартирного жилого дома, где проходят инженерные коммуникации, которые необходимы для обслуживания более одной квартиры. 

Ранее подвальное помещение, до его приобретения ФИО7, являлось муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, основанием включения в реестр послужило Решение Малого совета Ростовской-на-Дону городского Совета народных депутатов № от 30.07.1992 года.

Кроме того, жильцы не уведомлялись ни о реконструкции подвального помещения, ни о предстоящем его выделении, как отдельного объекта недвижимого имущества, ни о предстоящей продаже подвального помещения Собрания по этим вопросам не созывались.

Истцы указывая, что оспариваемое подвальное помещение выбыло из владения собственников многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...> помимо их воли, то любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение являются недействительными как ничтожные.

На основании изложенного, истцы просили суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения площадью 152,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений гор. Ростова-на-Дону и ФИО7, исключив ФИО7 из числа собственников нежилого помещения площадью 152,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>.

В дальнейшем истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 неоднократно уточняли исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ. В окончательной редакции просили суд признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения площадью 152,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений 

<

...> и ФИО7, исключив ФИО7 из числа собственников нежилого помещения площадью 152,3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. Признать незаконным Распоряжение Департамента имущественно-земельных отношений Администрации 

<

...> № от 05.04.2010г «Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>». Признать недействительным п.29 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.04.2009г № «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Ростова-на-Дону на 2009год» в части, а именно в части нежилого помещения подвала расположенного по ул. 

<

...>ю 155,9 кв.м.

Истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 и их представитель исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд иск удовлетворить.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело в отношении указанного лица рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ДИЗО г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явилась, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом. Дело в отношении указанного лица рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, просила суд в иске отказать.

Представитель ответчика ООО «УК Эльжибор» в судебное заседание явилась, считала исковые требования законными и подлежащими удовлетворению.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО2, являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

...>

Также в указанном жилом доме расположено нежилое помещение, общей площадью 152,3 кв.м., литер Б, подвал, № кадастровый №, собственником которого согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19.05.2016 года (повторное, взамен свидетельства 17.05.2010 года) является ФИО7.

Право собственности ФИО7 зарегистрировано 17.05.2010 года на основании договора № купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...> с рассрочкой платежа, согласно которому, нежилое помещение, расположенное по адресу: гор.Ростов-на-Дону, Октябрьский район, общей площадью 152,3 кв.м., литер Б, подвал, к. к 

<

...>, кадастровый № ответчиком приобретено в собственность.

На момент заключения указанного договора спорное нежилое помещение находилось в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности 

<

...> (реестровый №) 

Решением Ростовской-на-Дону городской думы от 22.04.2009 года №393 «Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества г.Ростова-на-Дону на 2009г» указанное нежилое помещение включено в Прогнозный план приватизации муниципального имущества в целях реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства в соответствии с ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Как следует из материалов дела, спорное нежилое помещение ранее использовалось следующим образом:

Решением Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов № от 30.07.1992 года спорное нежилое помещение включено в реестр объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.

Согласно постановлению Мэра 

<

...> от 11.08.1997 года № жилой дом зарегистрирован по праву муниципальной собственности за МУФЗ в сфере ЖКХ Октябрьского района гор. Ростова-на-Дону, о чем в реестровой книге сделана запись № выдано регистрационное удостоверение № от 22.10.1997 года.

Затем на основании договоров аренды № от 13.12.2001; № от 08.02.2007 года, № от 02.04.2008 года и дополнительного соглашения от 02.02.2010 №) нежилое помещение в соответствии с решением городской комиссии по недвижимости гор. Ростова-на-Дону (протокол от 13.12.2001 года) было сдано в аренду ФИО7 под салон -магазин свадебный. Период действия договора с 13.12.2001 года по 16.04.2010 года.

Указанное подтверждается представленными в материалы дела договорами аренды, актам приема-передачи нежилого помещения, дополнительными соглашениями к договорам аренды с указанием о продлении срока аренды.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также согласно Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года N 491, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, что согласуется с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О. При этом если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло, тогда как помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно представленному техническому дела МУПТИ и ОН на многоквартирный дом, расположенный по адресу: 

<

...>, по данным на 28.12. 1961 год подвальное помещение было обособлено, и состояло из 

<

...> (котельная), 8 (котельная), 9 (котельная), 23 (подсобная). По данным на 1996 год спорное помещение также обособленно и состоит из комнат: 

<

...> Экспликация на момент первой приватизации 

<

...> многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а именно на 10.03.1993 год (регистрационное удостоверение ФИО8 № от 10.03.1993) отсутствует. Однако на момент включения нежилого помещения в реестр объектов муниципальной собственности города в характеристике объекта недвижимости указана площадь 152,3 кв.м. комнаты (

<

...>).

Анализируя обстоятельства дела, представленные сторонами доказательства, действующее законодательство в сфере правового регулирования, суд приходи к выводу о том, что помещение спорного подвала учтено в качестве самостоятельного объекта недвижимости, имеет свой индивидуальный кадастровый номер, собственниками указанного многоквартирного дома в качестве общего имущества оно не использовалось, что свидетельствует о самостоятельном назначении спорного нежилого помещения, которое не связано с обслуживанием, использованием и обеспечением доступа к жилым и нежилым помещениям в указанном многоквартирном доме. Регистрация права на подвальные помещения за ответчиком не нарушает прав и законных интересов истцов.

На момент возникновения права собственности всех истцов, спорное нежилое помещение находилось в муниципальной собственности, использовалось собственником по своему усмотрению (передавалось на праве аренды ИП ФИО7).

При этом, право муниципальной собственности ранее никем из собственников общего имущества многоквартирного жилого дома не оспаривалось, недействительным в установленном порядке не признавалось.

Доводы о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома также ввиду того, что в нем имеются инженерные коммуникации, суд не может принять во внимание, так как юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, тогда как спорное жилое помещение имеет самостоятельное назначение. Для определения правового режима спорного помещения не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, которые расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Вопрос о необходимости проведения ремонтных работ инженерных систем, в данном случае лежака отопления, расположенного в указанном помещении, не является основанием для удовлетворения настоящего иска, поскольку у истцов есть право на проведение работ инженерных коммуникаций, в том числе и общего лежака отопления, при необходимости, в случае наличия каких-либо препятствий со стороны собственника вправе обратиться в суд с соответствующим иском.

Таким образом, суд критично относится к представленным истцовой стороной предписаниям о предоставлении допуска, и акта управляющей компании, так как усматривается отсутствие уведомления, направления, и получения данных документов ответчиком ФИО7, и отсутствием судебных актов о соответствующем споре.

Доводы истцов о прохождении под многоквартирным домом транзитом теплотрассы АО «Теплокоммунэнерго», судом тоже отклоняются, по причине того, что в данном судебном споре истцами не представлены доказательства того, что собственник ФИО7 препятствовала обслуживанию управляющей компании инженерной системы, тем более теплотрасса проходит транзитом под тремя многоквартирными домами, а не по подвальным помещениям. Ранее споров между АО «Теплокоммунэнерго» и ФИО7 не установлено.

Исходя из того, что спорное помещение вышеназванного дома были предназначены, учтены и сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и собственниками жилых помещений фактически не использовались в качестве общего имущества, а наличие коммуникаций и оборудования в подвале или его соответствующей части само по себе не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев на основании ст. 36 ЖК РФ.

Более того, в судебном заседании истцы подтвердили факт того, что спорное нежилое помещение является частью подвала многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

...>, существуют также иные сформированные объекты для самостоятельного использования, и находящиеся в частной собственности.

Кроме того, истцами к участию в деле привлечено МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону», однако, согласно Решению Ростовской-на-Дону городской Думы от 21.06.2011 №138 (ред. от 22.10.2019) «Об утверждении Положений об отраслевых (функциональных) органах Администрации г. Ростова-на-Дону» ДИЗО г. Ростова-на-Дону является правопреемником прав, обязанностей и обязательств из правоотношений, возникших до 01.10.2016 у специализированного учреждения по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества, находящегося в составе казны, и земельных участков – МКУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону». 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истцами не представлено доказательств в подтверждение своих законных прав на спорное помещение подвала и доводов о нарушении их действиями ответчика.

В рамках судебного заседания ответчиком было заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Из п. 2 ст. 199 ГК РФ следует, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Так согласно представленного ответчиком Охранное обязательство на объект культурного наследия № 73-10 от 26.05.2010 года усматривается, что 12 мая 2010 года представителем ГАУК РО «Донское наследие» в присутствие представителя собственника составили акт технического осмотра объекта культурного наследия с перечнем мероприятий по его сохранности. Согласно представленному фотоматериалу в приложении № 1 к охранному обязательству установлено, что спорное нежилое помещение визуализировано, имеется вывеска «Свадебный салон Аэлита», предпринимательская деятельность функционирует.

Из пояснения истцовой стороны установлено, что о том, что помещение занимала гр. ФИО7 с 2001 года по договору аренды им было известно, однако тот факт, что спорное помещение стало собственностью ответчика им стало известно в конце 2018 года.

Доводы истцовой стороны о том, что по их мнению управляющая организация сдавала данное помещение в аренду не принимаются судом во внимание по причине, того что в соответствии с Жилищным законодательством места общего пользования, и объекты недвижимости являющиеся общедолевой собственность передаются во временное пользование только с согласия собственников данного многоквартирного дома, а именно на основании протокола общего собрания, который в материалах дела отсутствует. Также на вопрос суда, куда поступали денежные средства с аренды помещения, истцы пояснить не смогли.

Таким образом, истцы знали о том, что данное помещение не находится в общедолевой собственности, интерес ранее не проявляли, выписку из ЕГРН на спорное помещение не заказывали.

С учетом изложенного, суд руководствуясь ст. 195, 196, 199 ГК РФ и разъяснениями изложенными в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», суд отказывает в удовлетворении заявленных требований.

Признавая пропущенный срок исковой давности, суд исходит из того, что истцы обратились в Октябрьский районный суд гор. Ростова-на-Дону 24.07.2019 года, в то время как спорное помещение было передано во временное пользование и владение (аренду) ФИО7 в 2001 году.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 к ФИО7, ДИЗО г. Ростова-на-Дону, МУ "Фонд имущества г.Ростов-на-Дону", третье лицо ООО УК «Эльжибор» о признании договора купли-продажи недействительным – оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья А.Н. Никишова

Решение в окончательной форме будет изготовлено 23 декабря 2019 года.