Дело № 2-207/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нижний Новгород 22 мая 2020 года 

Советский районный суд г. Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Малаховой О.В.,

при секретаре Федоровой А.В.,

с участием истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, 

третьего лица ФИО8,

представителя истцов и третьих лиц ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО2, ФИО18, ФИО4, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 к администрации г. Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Нижнего Новгорода, обществу с ограниченной ответственностью "Квартстрой-НН" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, обязании продлить действие договора аренды без взимания арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, обязании продлить действие договора аренды без взимания арендной платы, в обоснование иска с учетом принятых судом изменений указав следующее.

Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами в адрес ООО "Квартстрой-НН" (дата) было направлено уведомление об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка №... от (дата) и возврате земельного участка №... по акту приема-передачи, заключенного администраций г. Нижнего Новгорода с ООО "Квартстрой- НН".

Истцы, пострадавшие граждане от недобросовестных действий (бездействий) застройщика, считают, что принятое решение об одностороннем расторжении договора аренды №... от (дата) земельного участка с кадастровым номером №..., заключенного администраций ... с ООО "Квартстрой-НН", напрямую влечет для них негативные последствия вплоть до невозможности продолжения строительства многоквартирных жилых домов №..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый номер №... по адресу: ....

Строительство многоквартирных жилых домов №..., №... (по генплану) со встроено- пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП осуществляются по адресу: ... на земельном участке площадью 6551 кв.м, с кадастровым номером №..., который непосредственно граничит с земельным участком с кадастровым номером №....

Земельный участок с кадастровым номером №... проходит вдоль всего периметра жилой застройки (марка обезличена)" II очереди строительства.

Только с использованием земельного участка с кадастровым номером №... возможен заезд на строительную площадку необходимой техники, подвоз необходимых материалов и оборудования.

В настоящее время в строящихся домах №..., №... установлены башенные краны, при помощи которых должны вестись строительно-монтажные работы и демонтаж которых невозможен.

Многоквартирные жилые дома №№..., №... (по генплану) по проекту должны составлять в высоту более 70 метров, а следовательно, границы опасных зон составляют не менее 10 метров, именно с этой целью и был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №... - предотвращение неблагоприятных последствий для третьих лиц и окружающих при выполнении строительно-монтажных работ.

Кроме того, на земельном участке с кадастровым номером №... в настоящее время находится забор, т.е. ограждение строительной площадки.

Данное требование исходит из п. 5.1. Стандарта организации строительного производства, в силу которого ограждению подлежат следующие территории в соответствии с ГОСТ 23407: выделенные территории строительных площадок. А следовательно, исполнение требования администрации г.Нижнего Новгорода на основании письма №... от (дата), направленного в адрес конкурсного управляющего должником ООО "Квартсрой-НН" о возврате земельного участка по акту приема-передачи неизбежно приведет к нарушению установленных и обязательных строительных норм и правил. 

Также возврат земельного участка №... по акту приема передачи будет противоречить постановлению Госстроя РФ от 23.07.2001 №80 "О принятии строительных норм и правил Российской Федерации "Безопасность труда в строительстве. Часть 1. Общие требования. СНиП 12-03-2001" (зарегистрировано в Минюсте РФ 09.08.2001 №2862), согласно п. 6.2.2 которого производственные территории и участки работ в населенных пунктах или на территории организации во избежание доступа посторонних лиц должны быть ограждены.

В связи с чем, считают, что решение администрации г. Нижнего Новгорода о расторжении договора аренды №... от (дата) земельного участка с кадастровым номером №..., наносит невосполнимый ущерб как пострадавшим гражданам - участникам долевого строительства, так и неопределенному кругу лиц в связи с возможными причинениями физического вреда в случае отсутствия ограждений строительной площадки.

Земельный участок с кадастровым номером №... до завершения строительства многоквартирных жилых домов №..., №... (по генплану) должен остаться в распоряжении застройщика в связи с тем, что только при использовании вышеуказанного земельного участка могут быть выполнены задачи защиты интересов участников долевого строительства многоквартирных жилых домов №..., №...; исполнения требований законодательства в сфере гражданского строительства; предотвращения несчастных случаев неограниченного круга лиц; сохранения имущества должника и предотвращения его расхищения; сохранения существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

ООО "Квартстрой-НН" использует земельный участок надлежащим образом для целей строительства, а следовательно к данным правоотношениям должны применяться части 5 и 7 статьи 46 ЗК РФ, согласно которому из времени неиспользования подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Строительство жилых домов №... №... (по генплану) осуществлялось в соответствии с разрешением на строительство №..., выданным администрацией г.Нижнего Новгорода (дата) Срок действия продлен до (дата) Данные жилые дома поставлены на кадастровый учет и зарегистрированы в установленном порядке в ЕГРП, как объект незавершенного строительства с присвоенным кадастровым номером №.... 

Право собственности на доли в объекте незавершенного строительства в жилых домах №..., №... зарегистрированы за истцами в ЕГРП.

Считают, что в сложившейся ситуации администрация г. Нижнего Новгорода не имела права на односторонний отказ от расторжения договора аренды земельного участка №... от (дата)., так как нарушает право участников строительства на реализацию ст. 35 Конституции РФ, а данное исковое заявление направлено на защиту права собственности участников долевого строительства.

На основании изложенного просили признать односторонний отказ администрации ... в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами от договора аренды земельного участка №... от (дата) незаконным и необоснованным; обязать администрацию ... в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами продлить действие договора аренды земельного участка №... от (дата) до окончания строительства многоквартирных жилых домов №..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ... на новых условиях, а именно без взимания арендной платы.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО15, ФИО25, ФИО7, ФИО3, а также представитель истцов и третьих лиц ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. 

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании также исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Остальные стороны и лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, каких-либо заявлений ходатайств о рассмотрении дела в свое отсутствие не представили.

Ранее в судебном заседании представитель администрации г. Нижнего Новгорода и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами просила в удовлетворении исковых требований отказать, представила письменные возражения.

Закон создает равные условия для лиц, обладающих правом обращения в суд, обязав суд извещать их о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст.2 ГПК РФ, задачей гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, в целях реализации которой на суд возлагается обязанность согласно гл.10 ГПК РФ известить лиц, участвующих в деле, в том числе судебной повесткой, телефонограммой, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату. 

Данная обязанность судом выполнена. 

В соответствии со ст.167 ч.1 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Невыполнение лицами, участвующими в деле, обязанности известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин дает суду право рассмотреть дело в их отсутствие.

Неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела по существу. 

С учетом указанных обстоятельств, в условиях предоставления законом равного объема процессуальных прав неявку лиц, перечисленных в ст.35 ГПК РФ, в судебное заседание, нельзя расценивать как нарушение принципа состязательности и равноправия сторон.

При указанных обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд приходит к следующему.

В судебном заседании было установлено, что на основании постановления администрации г. Нижнего Новгород №... от (дата) между администрацией г. Нижнего Новгорода и ООО "Квартстрой-НН" (дата) был заключен договор аренды земельного участка №....

Из постановления администрации г. Нижнего Новгорода №... от (дата) следует, что последней в связи с обращением ООО "Квартстрой-НН" выделяется, в том числе, земельный участок площадью 1895 кв.м., образованный из земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:508, с видом разрешенного использования "под размещение строительной площадки", который предоставляется ООО "Квартстрой-НН" в аренду до (дата) под размещение строительной площадки без права возведения объектов капитального строительства.

Согласно договору аренды №... от (дата) администрация г. Нижнего Новгорода передает арендатору ООО "Квартстрой-НН" в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1895 кв.м., расположенный по адресу ..., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер №..., под размещение строительной площадки (без права возведения объектов капитального строительства).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по ....

В силу положений ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 606, 607, 610 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Согласно п. 2.1 договора аренды №... настоящий договор действует до (дата).

Ответчик ООО "Квартстрой-НН" продолжал пользоваться спорным земельным участком и после (дата), в связи с чем на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды №... от (дата) считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

(дата) администрацией г. Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами письмом №...ис ООО "Квартстрой-НН" было уведомлено об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от (дата) №... на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и необходимости возвращения земельного участка.

Данное уведомление было направлено по адресу регистрации ответчика ООО "Квартстрой-НН", что подтверждается представленным реестром почтовых отправлений.

Доводы стороны истцов о ненадлежащем уведомлении ООО "Квартстрой-НН", суд считает несостоятельными, поскольку общество признано банкротом и процедура конкурсного производства введена решением Арбитражного суда Нижегородской области от (дата), т.е. после направления уведомления администрацией г. Нижнего Новгорода, что исключает необходимость извещения конкурсного управляющего. 

В силу п. 2 ст. 610 ГК РФ, а также п. 4 ст. 450, п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

(дата) уполномоченным лицом администрации г. Нижнего Новгорода в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области подано заявление о прекращении аренды спорного земельного участка. 

(дата) Управлением Росреестра проведена регистрации прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером №....

(дата) состоялась процедура приемки-передачи спорного земельного участка, в результате чего последний был возвращен администрации г. Нижнего Новгорода. С целью совершения данного юридически значимого действия конкурсный управляющий ООО "Квартстрой-НН" был извещен письмом от (дата) №....

Проанализировав представленные в дело доказательства, требования действующего законодательства, суд не находит каких-либо достаточных оснований для признания действий администрации г. Нижнего Новгорода по одностороннему отказу от исполнения договора аренды и его расторжения незаконными, поскольку все действия были совершены при строгом соблюдении положений Гражданского и Земельного кодексов.

Исходя из буквального толкования положений п. 2 ст. 610 ГК РФ следует, что арендодатель вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и при этом закон не связывает его с необходимостью обоснования причин такого отказа.

Поскольку администрация г. Нижнего Новгорода направляла ООО "Квартстрой-НН" предупреждение о прекращении договора, требования п. 2 ст. 610 ГК РФ могут считаться соблюденными. При этом в данном случае не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

Доводы стороны истцов о том, что данными действиями нарушаются их права как дольщиков строительства многоквартирных жилых домов №..., №... (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., суд находит несостоятельными, поскольку земельный участок площадью 6551 кв.м., кадастровый №..., на котором должны быть возведены многоквартирные жилые дома, администрацией города у застройщика ООО "Квартстрой-НН" не изымался, соответствующий договор на право пользования данным земельным участком не расторгался, доказательств обратного суду не представлено.

Как следует из представленных судебных актов арбитражных судов, (дата) ООО "Квартстрой-НН" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

В силу ч. 1 ст. 201.3 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве застройщика, наряду с мерами, предусмотренными Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом, вправе принять меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника (обеспечительные меры) в виде запрета на расторжение арендодателем договора аренды земельного участка с застройщиком, заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

(дата) Арбитражным судом Нижегородской области вынесено определение о принятии обеспечительных мер в виде запрета администрации г. Нижнего Новгорода на заключение договоров аренды спорного земельного участка с кадастровым номером №... с иным лицом помимо застройщика, запрета на регистрацию такого договора аренды и запрета на распоряжение таким участком иным образом до завершения строительства многоквартирных жилых домов. Данное определение на момент рассмотрения настоящего дела в предусмотренном порядке не изменено и не отменено, доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Принятие данных обеспечительным мер арбитражным судом не может свидетельствовать о незаконности действий администрации г. Нижнего Новгорода, поскольку заявление о признании должника ООО "Квартстрой-НН" банкротом принято Арбитражным судом Нижегородской области к производству (дата), т.е. после расторжения договора аренды в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ 

В настоящее время процедура банкротства ООО "Квартстрой-НН" не завершена, вопрос о дальнейшем строительстве многоквартирных домов №..., 6-8 (по генплану) со встроено-пристроенными административно-торговыми помещениями, подземной автостоянкой, встроенной ТП на земельном участке площадью 6551 кв.м., кадастровый №... по адресу: ..., не решен. В судебном заседании истцы и третьи лица не смогли пояснить, принято ли какое-то решение о финансировании мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства в рамках Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". 

Таким образом, в период осуществления администрацией г. Нижнего Новгорода одностороннего отказа от исполнения договора аренды земельного участка №... от (дата) каких-либо законодательных или судебных запретов на реализацию права на односторонний отказ не существовало.

Доводы истцов о том, что спорный земельный участок был выделен на основании договора о развитии застроенной территории, в связи с чем к данным правоотношениями необходимо применять положения ч. 2.2 ст. 46 ЗК РФ, суд считает несостоятельными и основанными на неправильном применении норм действующего законодательства.

Из постановления администрации г. Нижнего Новгорода от №... от (дата) следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:070037:2239 выделялся ответчику ООО "Квартстрой-НН" под размещение строительной площадки без права возведения объектов капитального строительства, аналогичные условия закреплены и в договоре аренды №... от (дата) Каких-либо сведений о том, что по данному земельному участку либо территории в границах улиц которых он расположен, администрацией города принималось решение в рамках ст. 46.1 ГрК РФ о развитии застроенной территории, в материалах дела не имеется и суду не представлено

Согласно ч. 1, 2.2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения таких договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории в связи с неисполнением лицом, заключившим такие договор о развитии застроенной территории, договор о комплексном развитии территории с органом местного самоуправления, предусмотренных таким договором о развитии застроенной территории, договором о комплексном развитии территории обязательств.

Буквальное толкование вышеуказанных положений закона свидетельствует о том, что расторжение договора аренды земельного участка, предоставленного на основании договора о развитии застроенной территории, договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, возможно не только в судебном порядке, но и по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, т.е. в том числе и по основанию п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии каких-либо оснований для признания действий администрации г. Нижнего Новгорода по одностороннему отказу от исполнения договора аренды земельного участка от (дата) №... незаконными и возложения на ответчиков обязанности продлить его действие на безвозмездной основе, в связи с чем исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения в полном объеме. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО5, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО2, ФИО18, ФИО4, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО7, ФИО3, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 к администрации г. Нижнего Новгорода в лице Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами Администрации г. Нижнего Новгорода, обществу с ограниченной ответственностью "Квартстрой-НН" о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды незаконным, обязании продлить действие договора аренды без взимания арендной платы, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г. Нижнего Новгорода.

Судья О.В. Малахова