Дело № 2-660/2024

УИД № 24RS0003-01-2024-000901-63

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Балахта 10 декабря 2024 года 

Балахтинский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Лябзиной Т.Г., 

при секретаре Дорш О.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к ФИО4 ФИО10 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возложении обязанности возвратить имущество,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, возложении обязанности возвратить имущество, ссылаясь на то, что между ФИО3 в лице ФИО7 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.01.2024 года. Согласно договору продавец передал в собственность покупателя земельный участок площадью 1782 кв.м., с кадастровым №, и жилой дом площадью 35,8 кв.м., с кадастровым №, расположенные по адресу: 

<

адрес>. Право собственности покупателя зарегистрировано в установленном законном порядке на земельный участок и жилой дом. Согласно п. 1.4 договора с момента передачи земельного участка и жилого дома покупателю до его оплаты земельный участок и жилой дом признаются находящимися в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по оплате земельного участка и жилого дома. Согласно п. 2.2. договора, данный договор одновременно является актом приема-передачи земельного участка и жилого дома от Продавца Покупателю. Согласно раздела 3 цена Договора и Порядок оплаты был предусмотрен следующий: Цена Договора составляет 350000 рублей. Покупатель вносит оплату по настоящему Договору в следующем порядке: 25000 рублей в день подписания настоящего договора; 25000 рублей в срок до 24.02.2024г.; 25000 рублей в срок до 24.03.2024г.; 25000 рублей в срок до 24.04.2024г.; 25000 рублей в срок до 24.05.2024г.; 25000 рублей в срок до 24.06.2024г.; 35000 рублей в срок до 24.07.2024г.; 35000 рублей в срок до 24.08.2024г.; 35000 рублей в срок до 24.09.2024г.; 35000 рублей в срок до 24.10.2024г.; 35000 рублей в срок до 24.11.2024г.; 25000 рублей в срок до 24.12.2024г. В свою очередь ответчик нарушил данные обязательства по внесению платежей. Пунктом 3.4 договора предусмотрено: если Покупатель не производит в установленный Договором срок очередной платеж за переданный земельный участок и жилой дом, Продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка и жилого дома, при этом денежные средства, которые были переданы продавцу, не возвращаются покупателю. Так как п. 7.1 договора предусматривает разрешение всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, путем переговоров ответчику была направлена претензия и соглашение о расторжении договора купли-продажи. Выше указанный договор одновременно является актом приема-передачи. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.01.2024; возвратить в собственность истца земельный участок площадью 1782 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, и жилой дом, площадью 35,8 кв. м., с кадастровым номером 24:03:4101008:152, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В судебное заседание истец ФИО3 и ее представитель ФИО8, действующий на основании доверенности, не явились, о дате и времени слушания дела извещены надлежащим образом. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом.

Суд с согласия истца в соответствии со ст. 233 ГПК РФ рассматривает дело в отсутствие неявившегося ответчика в порядке заочного производства. 

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии 

<

...> ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пунктов 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 486 ГК РФ, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 данного Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 489 указанного Кодекса, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Пунктом 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрена возможность расторжения в судебном порядке договора по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Исходя из положений ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено в судебном заседании, по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.01.2024 года ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующая в лице ФИО7, именуемая в дальнейшем «Продавец» и ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, именуемая в дальнейшем «Покупатель» заключили договор о купле-продаже земельного участка площадью 1782 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый №, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> жилой дом площадью 35,8 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

В соответствии с пунктом 3.1 договора, цена договора составляет 350000 рублей. 

Пунктом 3.2 договора определен порядок внесения оплаты по договору: 25000 руб. в день подписания настоящего договора; 25000 руб. в срок до 24.02.2024; 25000 руб. в срок до 24.03.2024; 25000 руб. в срок до 24.04.2024; 25000 руб. в срок до 24.05.2024; 25000 руб. в срок до 24.06.2024; 35000 руб. в срок до 24.07.2024; 35000 руб. в срок до 24.08.2024; 35000 руб. в срок до 24.09.2024; 35000 руб. в срок до 24.10.2024; 35000 руб. в срок до 24.11.2024; 25000 руб. в срок до 24.12.2024.

В соответствии с п. 3.4 договора, если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за переданный земельный участок и жилой дом, продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка и жилого дома, при этом денежные средства, которые были переданы продавцу не возвращаются покупателю. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.09.2024 года, собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1782+/-15 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, земельный участок №, жилого дома с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, - является ФИО4 ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

На указанные объекты недвижимости установлено обременение в виде Ипотеки в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

В связи с тем, что ответчиком оплата по договору не была произведена, истцом ФИО3 в адрес ответчика ФИО4 направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.01.2024 года с требованием заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 29.01.2024 года или внесения просроченных платежей с учетом п. 5.1 договора. 

Согласно представленного истцом Соглашения о расторжении договора от 28.06.2024г., ФИО4 выплачена ФИО3 стоимость земельного участка и жилого дома в размере 75000 рублей, что сторонами не оспаривалось. Доказательств обратного суду не представлено

Вместе с тем, доказательств оплаты покупателем полной покупной цены объектов недвижимости ответчиком суду не предоставлено.

Таким образом, судом установлено, что оплата по договору от 29.01.2024 года в полном объеме ответчиком не произведена до настоящего времени. 

В соответствии правовыми позициями Верховного Суда РФ, приведенными в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27 декабря 2017 года (пункт 8), неоплата товара лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, признается существенным нарушением договора и согласно подпункту 1 пункта 2 ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора. Истребование неоплаченного товара в пользу продавца производится на основании норм о неосновательном обогащении - ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст. 450 ГК РФ.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Существенность нарушения договора купли-продажи подлежит установлению в каждом конкретном случае.

В случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества. При этом сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

При определении существенности допущенного покупателем нарушения суд исходит из того, что отношения по купле-продаже теряют для продавца смысл без оплаты товара. В настоящем деле продавец ФИО3 не получила то, на что рассчитывала при заключении договора от 29.01.2024 года. Денежное обязательство не выполнено ответчиком в полном объеме и на момент рассмотрения дела в суде.

Для спорного договора купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если ФИО4 не уплачивает за переданные ей объекты недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец ФИО3 в значительной степени лишается того, на что она был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

При таких обстоятельствах, учитывая, что ответчик не представил доказательств полного исполнения обязательств по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 29.01.2024 года, внесенная ею сумма 75000 рублей в соотношении с полной ценой договора является незначительной, а также то, что спорные объекты недвижимости с момента регистрации права собственности ответчиком и до момента полной оплаты их стоимости, находятся в залоге у продавца, такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Ответчик не выполнила условия договора купли-продажи недвижимости относительно уплаты цены договора в предусмотренные им сроки в рассрочку, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора и возврата переданного имущества продавцу.

В связи с расторжением договора купли-продажи у истца отпадают правовые основания для удержания перечисленных ей ответчиком в счет оплаты недвижимого имущества денежных средств. 

Поскольку ответчиком произведена оплата истцу суммы в размере 75000 рублей по спорному договору купли-продажи, на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ она подлежит взысканию с истца в пользу ФИО4, поскольку условие договора о невозвращении покупателю переданных продавцу денежных средств предусмотрено для случая отказа продавца от исполнения договора, иное будет вести к неосновательному обогащению на стороне продавца. 

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Суд взыскивает с ответчика в пользу истца возврат госпошлины, уплаченной при подаче иска пропорционально удовлетворенной части требований в размере 7283,0 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.198, 233 – 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 ФИО12 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером № площадью 1782+/-15 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок №, и жилого дома с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Возвратить стороны в первоначальное положение:

- прекратить право собственности ФИО4 ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1782+/-15 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок №, 

- прекратить право собственности ФИО4 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

- признать за ФИО1 ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1782+/-15 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок №, 

- признать за ФИО1 ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.;

- взыскать с ФИО1 ФИО18 в пользу ФИО4 ФИО20 75000 рублей.

Обязать ФИО4 ФИО21 возвратить ФИО1 ФИО22 переданные по договору купли-продажи 29.01.2024 года: земельный участок с кадастровым номером № площадью 1782+/-15 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, земельный участок №, и жилой дом с кадастровым номером № площадью 35,8 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Настоящий судебный акт является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчика ФИО4 и государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости истца ФИО5

Взыскать с ФИО4 ФИО23 в пользу ФИО1 ФИО24 возврат госпошлины в размере 7283 рублей 00 копеек.

Разъяснить ответчику право подать в Балахтинский районный суд Красноярского края заявление об отмене заочного решения в течение 7 дней со дня получения копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда с подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, с подачей жалобы через Балахтинский районный суд Красноярского края.

Председательствующий: 

Мотивированное решение изготовлено 18.12.2024