Гражданское дело № 2-775/2020

74RS0030-01-2019-002264-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Магнитогорск

Челябинской области 15 июля 2020 года

Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области в составе:

председательствующего судьи Черненко Е.А., 

при секретаре Уметбаевой Р.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г.Магнитогорска о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации г. Магнитогорска Челябинской области об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, на следующих условиях:

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.11.2019 между ФИО1 и администрацией г.Магнитогорска,

- пункт 1.2 изложить в следующей редакции «1.2. Участок предоставлен для размещения объектов недвижимости. В состав Объектов недвижимости входят нежилые здания общей площадью 858,1 кв.м, принадлежащие ФИО1 на праве собственности с 05.09.2019». 

- в расчете арендной платы - Приложение к договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в части представленного расчета арендной платы изложить в следующей редакции:

- Участок 1, площадью 2900 кв.м расчет за 2019 год период расчета с 05.09.2019 по 31.12.2019 (118 дн.) установить значение коэффициентов К1 = 2,5, К2 = 1,0, К3 = 1,0 и применить ставку арендной платы в размере Сап - 2 %, определив сумму арендной платы 6 408,67 руб.

- Участок 1, площадью 2900 кв.м расчет за 2020 год период расчета с 01.01.2020 по 21.12.2020 (366 дн.) установить значение коэффициентов К1 = 2,5, К2 = 1,0, К3 = 1,0 и применить ставку арендной платы в размере Сап - 2 %, определив сумму арендной платы 19 877,74 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежат нежилые помещения с кадастровыми номерами № и №, общей площадью 180,2 кв.м и 677,9 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов. В ноябре 2019 года ею получен проект договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.11.2019 с Приложением 1 к договору аренды с расчетом арендной платы. Не согласившись с представленным в Приложении расчетом арендной платы за 2019 и 2020 г.г., она направила протокол разногласий 03.12.2019 с предложением изложить п. 1.2. Договора в следующей редакции: «1.2. Участок предоставлен для размещения объектов недвижимости. В состав Объектов недвижимости входят нежилые здания общей площадью 858,1 кв.м, принадлежащие ФИО1, на праве собственности с 05.09.2019». В редакции ответчика общая площадь нежилых зданий равна 1087,6 кв.м.

В приложении № 1 Договора, по мнению истца, размер арендной платы не может быть равным 17 085,86 руб. за 2019 год и 52 850,32 руб. за 2020 год, поскольку в основу расчета должен быть положен принцип пропорциональности площади объектов недвижимости, согласно полученному ответу, согласно редакция договора в редакции, предложенной истцом не согласована.

Истец ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не приняла.

Представитель истца ФИО1- ФИО2, действующая на основании доверенности от 06.05.2020, в судебном заседании на исковых требованиях настаивала.

Представитель ответчика администрации г.Магнитогорска ФИО3, действующая на основании доверенности от 09.12.2019, в судебном заседании исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать, кроме того, ссылаясь на те обстоятельства, что 10.07.2020 договор аренды земельного участка № направлен ФИО1 в новой редакции от 10.07.2020, в связи с направлением истцом ФИО1 ответчику кадастровой выписки по земельному участку с кадастровым номером №, на котором расположено нежилое здание - диспетчерский пункт-такси, с кадастровым номером № общей площадью 229,5 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО4, после чего администрацией подготовлен договор аренды земельного участка в новой редакции с иным расчетом арендной платы за спорный период, поэтому на день разрешения спора договор в редакции от 08.11.2019 не актуален. Договор аренды в новой редакции также не подписан ФИО1 на день рассмотрения дела в суде.

Указанные обстоятельства представителем истца ФИО1- ФИО2 в судебном заседании не оспаривались, напротив, было указано на изменение расчета арендной платы в Приложении 1 к Договору в редакции от 10.07.2020 в большую сторону, в связи с увеличением, по мнению ответчика площади арендуемого земельного участка.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явилось, своего представителя не направило.

Третье лицо ИП ФИО5 при надлежащем извещении участия в судебном заседании не принял.

Заслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд исходит из ст.ст. 12, 56 ГПК РФ, согласно которым гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

По смыслу процессуального закона обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд (статья 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договора предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 этого кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу приведенных выше норм права разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении такого спора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора об условиях договора и не должны приводить к отказу суда в их определении, поскольку последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Аналогичная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018).

Из положений абз. 2 п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В силу ст. 1 ЗК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В судебном заседании установлено и как следует из материалов дела, за ФИО1 на основании договора купли-продажи от 03.09.2019 зарегистрировано право собственности нежилые помещения: гараж-мастерская, площадью 180,2 кв.м с кадастровым номером № и гараж-мастерская, площадью 677,9 кв.м с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2900 кв.м, право собственности на нежилые помещения за ФИО1 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем 05.09.2019 внесена соответствующая запись. 

Ответчиком в адрес истца направлен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора № от 08.11.2020 с Приложением 1 с расчетом арендной платы за земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 2900 кв.м, с расположенными на нем нежилыми зданиями: гараж-мастерская, площадью 180,2 кв.м с кадастровым номером № и гараж-мастерская, площадью 677,9 кв.м с кадастровым номером №, со значением коэффициентов К1 = 2,5, К2 = 1,0, К3 = 1,0 и применить ставку арендной платы в размере Сап - 2 %, определив сумму арендной платы за 2019 год за период с 05.09.2019 по 31.12.2019 (118 дн.) в размере 17 085,86 руб. и за 2020 год за период с 01.01.2020 по 21.12.2020 (366 дн.) 52 850,32 руб., исходя из площади 1087, 6 кв.м.

ФИО1 03.12.2019 в адрес ответчика направлен протокол разногласий с предложением изложить п. 1.2. Договора в следующей редакции: «1.2. Участок предоставлен для размещения объектов недвижимости. В состав Объектов недвижимости входят нежилые здания общей площадью 858,1 кв.м, принадлежащие ФИО1, на праве собственности с 05.09.2019». В редакции ответчика общая площадь нежилых зданий равна 1087,6 кв.м.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором купли-продажи от нежилых зданий от 03.09.2019, договором аренды № от 08.11.2019, протоколом разногласий от 03.12.2019, реестровыми делами на объекты недвижимости нежилые здания с кадастровыми номерами № и №, выписками из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 49-129).

В судебном заседании также установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, расположено нежилое здание - диспетчерский пункт-такси, с кадастровым номером № общей площадью 229,5 кв.м, принадлежащее на праве собственности ФИО4, что подтверждается кадастровой выпиской от 18.06.2020, копией реестрового дела на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 181-182, 195-204).

Из указанной кадастровой выписки и из выписки из Единого государственного реестра прав недвижимости и сделок с ней следует, что нежилое здание с кадастровым номером № площадью 229,5 кв.м, принадлежащее на праве собственности ФИО4, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, а не на арендуемом истцом земельном участке с кадастровым номером №. 

Из материалов дела также следует, что в ходе рассмотрения настоящего гражданско-правового спора истец ФИО1 обратилась в администрацию г.Магнитогорска с заявлением о необходимости начисления арендной платы пропорционально площади объектов недвижимости, принадлежащих ей на праве собственности 858,1 кв.м (180,2 кв.м + 677,9 кв.м) к общей площади 2900 кв.м, с учетом приложенной кадастровой выписки на здание с кадастровым номером № общей площадью 229,5 кв.м, принадлежащее ФИО4, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №.

Из уведомления от 13.07.2020 администрации в адрес ФИО1 следует, что договор аренды № составлен администрацией в новой редакции с учетом, тех обстоятельств, что ФИО1 принадлежат два объекта капитального строительства с кадастровыми номерами № и №, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с чем, произведен перерасчет арендной платы за земельный участок, не пропорционально площади занимаемых зданий, находящихся на земельном участке, а за весь земельный участок с кадастровым номером №, используемый ФИО1 для эксплуатации указанных зданий, договор аренды земельного участка № для подписания в редакции от 10.07.2020, направлен в адрес ФИО1

Из Приложения 1 с расчетом арендной платы за земельный участок к договору аренды от 10.07.2020 года следует, что расчет арендной платы за 2019 год (период с 05.09.2019 по 31.12.2019) определен в размере 21 655,49 руб., за 2020 год (период с 01.01.2020 по 31.12.2020) определен в размере 66 985,21 руб.

Поскольку, указанные обстоятельства стороной истца не оспаривались в судебном заседании, по мнению суда, на день разрешения спора между сторонами изменились существенные условия, возникшие из договора аренды, при этом, редакция договора аренды № от 08.11.2019 утратила силу, в связи с изданием Муниципальным образованием г.Магнитогорска в лице председателя Комитета по управлению имуществом и земельными отношениями администрации г.Магнитогорска договора аренды земельного участка № в редакции от 10.07.2020, в том числе, с исключением из договора аренды условий «со множественностью лиц на стороне арендатора» и перерасчетом на этом основании арендной платы истцу за спорный период 2019 и 2020 г.г., договор в указанной редакции направлен ФИО1 для подписания.

В связи с указанным, при установленных в судебном заседании обстоятельствах, правовые основания для урегулирования разногласий при заключении договора аренды земельного участка в силу ст. 445, п. 1 ст. 446 ГК РФ у суда отсутствуют, поскольку сведения о возникновении между сторонами разногласий, возникших при заключении договора аренды № в редакции от 10.07.2020 в материалах дела отсутствуют, по вопросу урегулирования разногласий при заключении договора аренды земельного участка в редакции от 10.07.2020 стороны в суд не обращались.

Суд исходит из закрепленных в статье 123 Конституции Российской Федерации и в статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации принципов состязательности и равноправия сторон в гражданском процессе, из закрепленных в статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации положений о том, что каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые в обоснование заявленных требований ссылается истец, является основанием для отказа в иске.

Учитывая вышеизложенное и руководствуясь ст.ст. 3, 12, 56, 98, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации г.Магнитогорска о разрешении разногласий при заключении договора аренды земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, через Правобережный районный суд города Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий: 

Мотивированное решение составлено 22 июля 2020 года.