к делу № 3а-416/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» июня 2024 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Гаспарове Р.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, вид разрешенного использования «земли сельскохозяйственного назначения», с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в границах плана земель СПК «Октябрь» в размере его рыночной стоимости 6 445 273 рублей по состоянию на 01.01.2022г. 

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что в соответствии с отчетом об оценке № 081/04/2023 от 15.11.2023г., подготовленным ООО «Линия бизнеса», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 6 445 273 рублей.

Вместе с тем, согласно данным Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. определена в размере 9 793 170,45 рублей.

Административный истец указывает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости объекта недвижимости нарушают его права и затрагивают законные интересы, поскольку оспариваемая кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просил вынести законное и обоснованное решение.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в своем отзыве на административное исковое представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 указывает на недоказанность нарушения прав административного истца установленным размером кадастровой стоимости земельного участка, просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

В возражениях на административное исковое заявление представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация-Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 просит рассмотреть дело в ее отсутствие, вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно судебного разбирательства.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости земельного участка – 01 января 2022 г., правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог и арендная плата. 

Как следует из материалов административного дела, ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........, вид разрешенного использования «земли сельскохозяйственного назначения», расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в границах плана земель СПК «Октябрь» (далее – земельный участок).

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2022 г. и утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 26 сентября 2022 г. № 2449 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Краснодарского края» в размере 9 793 170,45 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в Единый государственный реестр недвижимости 15 декабря 2022 г. 

Административный истец является арендатором земельного участка, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемой в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем, могут быть им оспорены в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 15 ноября 2023 г. № 081/04/2023, ООО «Линия бизнеса» (далее – отчет об оценке), из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 г. составляет 6 445 273 рублей.

Исследовав отчет об оценке земельного участка, в связи с возникшими сомнениями в его обоснованности и достоверности определения рыночной стоимости объекта недвижимости, с целью проверки представленного административным истцом отчета об оценке на соответствие требованиям действующего законодательства, а в случае несоответствия - определения рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 25 марта 2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 26.04.2024г., выполненному экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, отчет об оценке № 081/04/2023, от 15 ноября 2023 г., подготовленный оценщиком ООО «Линия Бизнеса», не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2022г. составляет 8 866 000 рублей.

Однако, представителем департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 представлены возражения на заключение судебной оценочной экспертизы, согласно которым при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы, в рамках сравнительного подхода допущены следующие нарушения:

1) учитывая представленное экспертом исследование открытого рынка продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения (табл. № 4, стр. 42-45 заключения), а также наличие достаточного количества предложений (29 предложений о продаже), применение скидки на торг в размере 20,3 % для неактивного рынка (стр. 46 заключения) необоснованно;

2) площадь объекта экспертизы (65,0709 га) значительно отличается от площадей объектов-аналогов № 2, 3, 4, 5 (16,775 га, 19,9501 га, 10,08 га, 18,32 га), что привело к применению понижающих корректировок в размере 33 %, 30 %, 43 %, 32 % соответственно;

3) скорректированная стоимость объекта-аналога № 4 (107089 руб/га) на 38 % меньше скорректированной стоимости объекта-аналога № 5 (171740 руб/га) и на 32 % меньше скорректированной стоимости объекта-аналога № 2 (156349 руб/га), что говорит о некорректно подобранных объектах сравнения (неоднородности выборки);

4) суммарные значения корректировок, примененных экспертом в расчетах к объектам-аналогам № 1, 3, 4, составляют: 74,67 %, 81,03 %, 91,07 % соответственно, что говорит о невозможности позиционирования таких объектов в качестве аналогов объекта экспертизы.

Вместе с тем, вышеизложенные доводы возражений на заключение судебной оценочной экспертизы не могут быть признаны обоснованными и объективными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом.

Так, допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнивший заключение судебной экспертизы, предупрежденный об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, опроверг вышеуказанные доводы возражений и пояснил, что в заключении представлен анализ рынка из 29 предложений. В районе расположения находятся только 2-х земельных участка, что подтверждает низкий уровень торговой активности рынка. Также большой разброс цен на подобные объекты недвижимости, ограниченное количество продавцов и покупателей, экспонируются объекты, находящиеся в отдельных районах и небольших населенных пунктах. То есть обоснованность применения неактивного рынка обоснована и подтверждена вышеуказанными доводами. Относительно площади объекта экспертизы, площади объектов-аналогов, эксперт пояснил, что законодательством в области оценочной деятельности критерии сопоставимости объектов не предусмотрены. Произведен анализ рынка объектов, при определении рыночной стоимости произведен отбор аналогов из объектов, которые имеются на рынке. Поскольку отобранные в качестве аналогов объекты не являются точными копиями оцениваемых объектов, а имеют различия, по площади экспертом введены корректировки, учитывая имеющиеся различия. Относительно скорректированной стоимости объектов-аналогов – в комментариях применена методика, указывающая на коэффициент вариации при расчете стоимости, который находится в допустимом значении объектов аналогов.

Кроме того, в материалы дела экспертом ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5 в опровержение доводов возражений представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края представлены подробные письменные пояснения.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта от 26 апреля 2024 года, письменные пояснения эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, а также оценив их по правилам статьи 84 КАС РФ в совокупности с показаниями, данными экспертом в судебном заседании, суд приходит к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется. У суда не возникает сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено.

Проверив и сопоставив доводы возражений на заключение эксперта с пояснениями эксперта ООО «Агентство оценки, экспертизы и консалтинга» ФИО5, выполнившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы вышеуказанных возражений о допущенных экспертом нарушениях, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. 

Заключение эксперта о рыночной стоимости земельного участка отвечает требованиям, предусмотренным как КАС РФ, так и Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в силу которого эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7), проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме и дает заключение, основанное на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

Данное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на дату определения оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости.

Выводы заключения эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, возражениями административного ответчика не опровергаются.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость земельного участка лицами, участвующими в деле, не представлено.

В связи с чем, суд полагает, что факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, доказанным. Кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как аренатора данного объекта недвижимости.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 06 марта 2024 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Краснодарского края материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 06 марта 2024 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» подлежит удовлетворению в части, а кадастровая стоимость объекта недвижимости установлению в размере его рыночной стоимости, определенной согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Сельскохозяйственная компания «Октябрь» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной удовлетворить частично. 

Установить в отношении земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером ........, площадью 650 709 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ............, в границах плана земель «Октябрь» кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2022 года в размере 8 866 000 рублей.

Решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ........ считать 06 марта 2024 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 03 июля 2024 года.

Судья В.В. Сидоров