К О П И Я 

Дело №3а-15/2024

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

29 августа 2024 года город Салехард 

Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Мочаловой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подоляк А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Центр цементирования скважин» об оспаривании решения ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Центр цементирования скважин» в лице представителя обратилось с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» от 29 марта 2024 года № ОРС-89/2024/000004 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 89:11:010203:37, общей площадью 63 643 +/- 40 кв. м., находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Западная промзона, панель Д, равной рыночной в размере 19 093 000 рублей по состоянию на 25 января 2024 года. Кадастровая стоимость данного объекта составила 29 361 690.05 рублей.

В административном иске указано, что несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора, оплачивающего арендную плату, рассчитанную из кадастровой стоимости. 

ООО «Центр цементирования скважин» обратилось в ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но решением от 29 марта 2024 года № ОРС-89/2024/000004 Обществу было отказано в удовлетворении заявления ввиду несоответствия представленного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В качестве административных ответчиков в административном деле участвуют: ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» и Департамент имущественных отношений ЯНАО. В качестве заинтересованных лиц - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Ямало-Ненецкому автономному округу и Департамент имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой.

Административный истец направил в суд письмо, в котором указано, что в Едином государственном реестре недвижимости изменились сведения об адресе объекта, новым адресом земельного участка с кадастровым номером 89:11:010203:37, общей площадью 63 643 +/- 40 кв. м., является: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> земельный участок 212А.

Также административный истец направил возражение на заключение экспертизы, указав на его недостатки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости, просил не принимать данную экспертизу за основу, принять отчет ООО «Эксперт Центр» от 31.01.2024 года № 09/2024 и установить рыночную стоимость согласно его результатам.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание, за исключением представителя административного ответчика, не явились, суд их явку обязательной не признавал. На основании части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Представитель ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» по доверенности ФИО1 в судебном заседании просил в удовлетворении административного иска отказать.

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон о государственной кадастровой оценке) кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Постановлением Правительства ЯНАО от 13.01.2023 № 21-П установлена дата перехода к применению в Ямало-Ненецком автономном округе положений статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке - 1 апреля 2023 года.

С указанной даты на территории Ямало-Ненецкого автономного округа установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости и подлежат применению положения статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, согласно части 15 которой в суде может быть оспорено решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 этого же закона в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 89:11:010203:37, общей площадью 63 643 +/- 40 кв. м., находящегося по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, Западная промзона, панель Д, (в настоящее время: 

<

...> земельный участок 212А) на основании договора аренды земельного участка от 23 октября 2014 года № НУ-545-14. Согласно приложению № 3 арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 141-164). 

Как следует из отчета ООО «Эксперт Центр» от 31.01.2024 года № 09/2024 об оценке объекта недвижимости рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 89:11:010203:37 составляет 19 093 000 руб. на 25 января 2024 года.

Решением ГБУ «Государственная кадастровая оценка» от 29 марта 2024 года № ОРС-89/2024/000004 постановлено об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости, указано на неточные корректировки на передаваемые имущественные права, сведения об объектах-аналогах не соответствуют действительности. 

Согласно статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценки и разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021) (вопрос 4), при оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости объекта недвижимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете (в данном случае по состоянию на 25 января 2024 года).

Таким образом, в оспариваемом решении бюджетного учреждения правильно указана дата определения рыночной стоимости объекта недвижимости - 25 января 2024 года.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Суд соглашается с оспариваемым решением об отказе в установлении рыночной стоимости по вышеприведенным законом основаниям, ввиду следующего.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет оценщика не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, при его составлении используются стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Представленный обществом отчет оценщика не соответствует приведенным требованиям, на что обоснованно указано в оспариваемом решении бюджетного учреждения.

По настоящему делу на основании статьи 77 КАС РФ в целях проверки достоверности отчета оценщика (на предмет нарушений указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения) и определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЭКО-Н» ФИО2. 

По результатам проведенной по делу экспертизы в экспертном заключении № 3а-15/2024/ЭО/14-0724 от 22 июля 2024 года указано, что отчет об оценке от 31 января 2024 года № 09/24, выполненный ООО «Эксперт Центр», не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, содержание отчета оценщика вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Эксперт пришел к выводу, что в нарушение статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки (п. 10 ФСО V, п. 2 и 8 ФСО VI, п. 8 и 22 ФСО № 7) оценщиком допущены нарушения методик расчета, влияющие на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, определены неверно в связи с недостаточностью изучения рынка в регионе расположения объекта оценки. Один из основных факторов - передаваемый права на объект оценки - не учтен при проведении оценки, информация, используемая оценщиком при расчетах, не отвечает признакам достоверности, достаточности и проверяемости.

Экспертом указано, что нарушения, указанные в решении ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной от 29 марта 2024 года подтверждены.

Согласно пункта 22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует: 1) учитывать достаточность и достоверность информации по каждому аналогу; 2) использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок; 3) учитывать, что сделки, совершенные ближе к дате оценки, более репрезентативны, чем сделки, совершенные в более ранний срок, особенно на нестабильных рынках; 4) рассматривать сделки, совершенные между независимыми сторонами; 5) учитывать, что ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО VI) Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V) подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом: в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);

в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

По заключению судебной экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 89:11:010203:37 по состоянию на 25 января 2024 года составляет 28 123 391 рублей.

При проведении экспертизы эксперт провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости спорного объекта. Заключение эксперта содержит описание и результаты исследований с указанием примененных методов и надлежащим образом мотивировано, эксперт отвечает требованиям законодательства в области оценочной деятельности и был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости объекта недвижимости и нарушениях, допущенных в отчете оценщика, выводы эксперта основаны на результатах анализа материалов дела и не содержат противоречий, соответственно заключение является допустимым доказательством по делу.

При таком положении представленный обществом отчет оценщика является недопустимым доказательством и не может достоверно отражать рыночную стоимость объекта недвижимости.

Доводы возражений административного истца относительно законности выводов эксперта являются субъективным мнением, не подтвержденным объективными данными и противоречащим описательной части заключения эксперта.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов судебной экспертизы, изложенных в указанном заключении, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит обоснованные выводы о рыночной стоимости здания, которые основаны на результатах анализа материалов дела, выводы эксперта не содержат противоречий. Использование экспертом общедоступной информации по объектам аналогам и анализ доходности рынка недвижимости является в соответствии с пунктом 8 части 2 статьи 82 КАС РФ составной частью исследования. Введенные экспертом корректировки согласуются с федеральными стандартами оценки и являются мотивированными. В отношении объектов аналогов использовалась достоверная исходная информация, и по основным ценообразующим факторам аналоги правомерно были использованы экспертом.

Таким образом, заключение эксперта соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ и является допустимым доказательством по делу.

Таким образом, оспариваемое решение об отказе в установлении рыночной стоимости, принятое бюджетным учреждением в соответствии частями 3, 9, 13 статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, приказа Росреестра от 06.08.2020 № П/0287, является законным и обоснованным, требования административного истца о признании данного решения незаконным подлежат оставлению без удовлетворения.

Учитывая, что доказательств, опровергающих приведенную величину рыночной стоимости объекта недвижимости, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере лицами, участвующими в деле, не представлено, суд находит требования административного истца об установлении в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поступившее в суд заявление от эксперта ООО «ЭКО-Н» о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 95 000 рублей подлежит удовлетворению за счет административного истца, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного кодекса.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 30 июня 2021 года (вопрос 10) отмечено, что при разрешении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел, следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку суд отказывает административному истцу в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка», требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной не носит самостоятельных характер, следовательно, ООО «Центр цементирования скважин» не является стороной, в пользу которой состоялось решение суда.

Пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Судебная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено как допустимое доказательство в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу. Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.

Таким образом, с административного истца необходимо взыскать подлежащую выплате эксперту денежную сумму в размере 95 000 рублей.

Руководствуясь 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Административное исковое заявление ООО «Центр цементирования скважин» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 89:11:010203:37, общей площадью 63 643 +/- 40 кв. м., расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...> земельный участок 212А, в размере 28 123 391 (двадцать восемь миллионов сто двадцать три тысячи триста девяносто один) рублей по состоянию на 25 января 2024 года. 

В удовлетворении административного иска в части признания незаконным решения ГБУ «Государственная кадастровая оценка» от 29 марта 2024 года № ОРС-89/2024/000004 отказать.

Взыскать с ООО «Центр цементирования скважин» в пользу ООО «ЭКО-Н» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 95 000 (девяносто пять тысяч) рублей.

Общество с ограниченной ответственностью «ЭКО-Н»

Юридический адрес: 625023, 

<

...>

ИНН 

<

***>

ОГРН 

<

***>

Расчетный счет 

<

***>

Западно-Сибирское отделение № 8647 ПАО СБЕРБАНК г. Тюмень

корсчет 30101810800000000651

БИК 047102651.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 29 августа 2024 года.

Председательствующий

судья (подпись) Н.В.Мочалова