Дело № 2-609/2017 6 октября 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Новодвинский городской суд Архангельской области 

в составе председательствующего судьи Поршнева А.Н., 

при секретаре Осовской Ю.С., 

с участием представителя истца - администрации муниципального образования «Город Новодвинск» - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Новодвинске Архангельской области гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Город Новодвинск» к ФИО2, Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество), ФИО3 о признании обременений отсутствующими, регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования «Город Новодвинск» обратилась с иском к ФИО2, Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество), ФИО3 о признании обременений отсутствующими, регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование требования указано на то, что на основании постановления главы муниципального образования «Город Новодвинск» от ДД.ММ.ГГГГ № между муниципальным образованием «Город Новодвинск» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым ФИО2 в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 114 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации капитального гаража», находящегося примерно в 23 м по направлению на запад относительно здания, расположенного за пределами участка по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация договора произведена Управлением Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. По обязательствам ФИО2 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) участок и находящийся на нем объект недвижимости обременены ипотекой, о чем Росреестром внесена запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Вследствие обращения взыскания на заложенное имущество объект недвижимости, находящийся на участке, ДД.ММ.ГГГГ передан в собственность Банка ВТБ 24 (ПАО), о чем Росреестром внесена запись в ЕГРП №, а затем ДД.ММ.ГГГГ продан ФИО3 (запись регистрации №). По инициативе ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией заключен договор купли-продажи земельного участка №. При рассмотрении заявления о государственной регистрации перехода права Росреестром установлено, что в ЕГРП сохраняются записи об обременении спорного участка правами аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ № и ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), что послужило поводом к отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок (сообщение Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №). Сохранение в ЕГРП сведений о ФИО2 как об арендаторе участка, а также о его обременении ипотекой в интересах Банка ВТБ 24 (ПАО) создает неопределенность в отношениях между указанными лицами и администрацией, равно как препятствует переходу права собственности на участок от публично-правового образования к ФИО3 По изложенным основаниям истец просит суд признать отсутствующими обременения земельного участка, произвести государственную регистрацию перехода права собственности на него от муниципального образования «Город Новодвинск» к ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ №.

Ответчик Банк ВТБ 24 (ПАО) в письменном отзыве ссылается на заключение с ФИО4 кредитного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ № и в обеспечение его исполнения договора залога (ипотеки) от ДД.ММ.ГГГГ №-з01 в отношении двух объектов недвижимости – гаражей с инвентарными номерами №, № расположенными в 35 и 23 м на запад от ориентира – 

<

адрес>, о чем Росреестром внесена запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. Вследствие обращения взыскания на заложенное имущество объект недвижимости, расположенный на спорном участке, передан в собственность банка (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №), а затем продан Банком ВТБ 24 (ПАО) по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №). В связи с реализацией заложенного имущества и погашением основного обязательства, банк предоставлял в Росреестр документы о погашении регистрационной записи об ипотеке, в чем было отказано по причине имеющегося запрета на отчуждение имущества, наложенного постановлением судебного пристава исполнителя ОСП по Исакогорскому округу города Архангельска УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от ДД.ММ.ГГГГ (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ №).

В письменном отзыве третье лицо Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу не возражает против удовлетворения требований истца о признании обременений отсутствующими, вместе с тем, полагает, что в рассматриваемой ситуации решения вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в судебном порядке не требуется, предъявление данного требования является преждевременным, при снятии обременений препятствия для легализации права собственности в виде указанных обременений будут устранены.

В судебном заседании представитель истца - администрации муниципального образования «Город Новодвинск» - ФИО1 иск поддержал.

Ответчики ФИО2, ФИО3, Банк ВТБ 24 (ПАО), третьи лица Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ОСП по Исакогорскому округу города Архангельска УФССП России по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, представителей не направили, что не стало препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие на основании статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьей 212 ГК РФ в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом.

По материалам дела установлено, что на основании постановления главы муниципального образования «Город Новодвинск» от ДД.ММ.ГГГГ № между муниципальным образованием «Город Новодвинск» и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым ФИО2 в аренду на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 114 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации капитального гаража», находящегося примерно в 23 м по направлению на запад относительно здания, расположенного за пределами участка по адресу: 

<

адрес>. Государственная регистрация договора произведена Росреестром ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № 

За ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на капитальный гараж, расположенный на указанном земельном участке (запись регистрации №).

По обязательствам ФИО2 в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) участок и находящийся на нем объект недвижимости обременены ипотекой, о чем Росреестром внесена запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №. 

Гараж ДД.ММ.ГГГГ передан в собственность Банка ВТБ 24 (ПАО), о чем Росреестром внесена запись в ЕГРП №.

По договору купли-продажи, заключенному между Банком ВТБ 24 (ПАО) и ФИО3, от ДД.ММ.ГГГГ с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на гараж перешло к ФИО3 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №). 

Между ФИО3 и администрацией ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи № в отношении спорного земельного участка. При рассмотрении заявления о государственной регистрации перехода права Росреестром установлено, что в ЕГРП сохраняются записи об обременении спорного участка правами аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ № и ипотекой в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО), что послужило поводом к отказу в государственной регистрации права собственности на земельный участок (сообщение Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №). 

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

По смыслу изложенного право нового собственника недвижимого имущества на пользование земельным участком не зависит от воли предыдущего собственника и иных собственников недвижимого имущества, расположенного на этом участке, оно возникает в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости. На названное право покупателя не влияет то обстоятельство, что продавец недвижимого имущества не оформлял право аренды земельного участка. Следовательно, для оформления покупателем права аренды земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, на которых оно было приобретено прежним собственником, согласия (совместного волеизъявления) арендатора земельного участка, на котором расположена приобретенная недвижимость, не требуется.

Согласно части 4 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Как следует из представленных сторонами доказательств, в настоящее время обременения в виде аренды в пользу ФИО2 (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №) и ипотеки в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №) в ЕГРН сохраняются, несмотря на их фактическое прекращение.

С учетом установленных по делу обстоятельств, а также учитывая, что защита нарушенных прав истца невозможна ни путем предъявления иска о признании права, ни путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, требования подлежат удовлетворению: обременения земельного участка в виде аренды в пользу ФИО2 и ипотеки в пользу Банка ВТБ 24 (ПАО) следует признать отсутствующими.

В отношении требования истца о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от муниципального образования «Город Новодвинск» к ФИО3 по договору от ДД.ММ.ГГГГ № суд отмечает следующее.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено: гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Нормами ГК РФ государственная регистрация сделок купли-продажи земельных участков не предусмотрена; регистрации подлежит только переход права собственности на земельный участок (статья 551 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом установлено, что обязательства сторон по договору купли-продажи земельного участка 25.08.2015 № 278 исполнены. 

В проведении государственной регистрации перехода права отказано не в связи с уклонением ФИО3, а по иным, не зависящим от него причинам – наличие записей об обременениях (сообщение Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ №).

Таким образом, в иске в данной части следует отказать. 

Стороны вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности на земельный участок в общем порядке после исключения из ЕГРН обременений по решению суда.

Поскольку рассмотренный спор не обусловлен установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиками, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы относятся на заявителя, однако истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ, в связи с чем государственная пошлина в порядке статей 98, 103 ГПК РФ со сторон взысканию не подлежит (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Решение является основанием для внесения соответствующих записей или их аннулирования (погашения) в ЕГРН (пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», статьи 14, 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковые требования администрации муниципального образования «Город Новодвинск» к ФИО2, Банку ВТБ 24 (публичное акционерное общество) о признании обременений отсутствующими удовлетворить.

Признать отсутствующими обременения земельного участка с кадастровым номером 29:26:010101:110, площадью 114 кв.м, из категории земель «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования «для эксплуатации капитального гаража», находящегося примерно в 23 м по направлению на запад относительно здания, расположенного за пределами участка по адресу: 

<

адрес>, в виде аренды в пользу ФИО2 (запись регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №) и ипотеки в пользу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (запись регистрации в ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №).

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих регистрационных записей или их аннулирования (погашения).

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде путем подачи апелляционной жалобы через Новодвинский городской суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.Н. Поршнев

Мотивированное решение изготовлено 11.10.2017