Дело № 2-1479/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Омск 24 апреля 2017 года

Кировский районный суд города Омска в составе председательствующего судьи Зинченко Ю.А., при секретаре Котляревском Д.С., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО1 к ООО «УК Жилищник 8» о признании действий незаконными и возложении обязанности произвести перерасчет,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО2 обратилась в Куйбышевский районный суд г. Омска с иском к ООО «УК Жилищник 8» о защите прав потребителей.

В обоснование заявленных требований указала, что являлась собственником нежилого помещения площадью 834,7 кв. м., литера 2П-А, расположенного по адресу: 

<

адрес> до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ решением общего собрания собственников многоквартирного 

<

адрес> в г. Омске выбран способ управления – управление управляющей организацией - ООО «УК Жилищник 8», установлена плата за услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме в размере 6,09 руб. за 1 кв. м. помещения. В период с 2013 г. по 2014 г. ответчик установил плату за содержание и ремонт жилья на 2013 г. в размере 13,29 руб. за 1 кв. м., на 2014 г. в размере 13,18 руб. за 1 кв. м. При этом собственниками многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес> на общих собраниях устанавливался размер платы за услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Так, согласно протоколам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ размер платы по содержанию и текущему ремонту на 2010 г. для всех собственников помещений составил 8,35 руб. за 1 кв. м.; на 2011 г. – 9,46 руб. за 1 кв. м.; на 2012 г. – 9,46 руб. за 1 кв. м.

Полагает, что ответчик не имел права применять тарифы за содержание жилья в указанных выше размерах, поскольку они превышают размер тарифа, установленный решениями общего собрания собственников многоквартирного дома.

Кроме того, указала, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ передала принадлежащее ей нежилое помещение 2П по адрес: 

<

адрес> аренду ИП ФИО3 Часть помещения площадью 76 кв. м. была передана арендатором в субаренду ООО «Клиника «Неврология для всех» по договору субаренды № б\н от ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес> помещения, переданного в субаренду ООО «Клиника «Неврология для всех» была увеличена и составила 217 кв. м., согласно договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ Между ответчиком ООО «УК Жилищник 8» и ООО «Клиника неврология для всех» был заключен договор, предусматривающий обязательства субарендатора по оплате услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества по адресу: 

<

адрес> непосредственно в адрес ответчика. В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ООО «Клиника «Неврология для всех» занимало площадь 217 кв. м., с учетом договора на возмещение затрат между субарендатором и ответчиком, размер оплаты истца должен быть рассчитан исходя из площади 617, 7. кв. м.

В связи с чем, просила признать незаконными действия ООО «УК Жилищник 8» по начислению платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по тарифам, неутвержденным общим собранием собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, возложить на ООО «УК Жилищник 8» обязанность произвести ФИО2 перерасчет начисленной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из тарифа за содержание и ремонт жилья 9,46 руб. за 1 кв. м., возложить на ООО «УК Жилищник 8» обязанность произвести перерасчет начисленной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из занимаемой площади помещения 617,7 кв. м.

Определением Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «УК «Жилищник 8» было передано по подсудности в Кировский районный суд 

<

адрес> (л. д. 64-65)

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в свое отсутствие (л. д. 95).

Представитель истца, действующая на основании доверенности, ФИО4 в судебном заседании поддержала требования с учетом уточнении, которые были сделаны в предыдущем судебном заседании, а именно в порядке ст. 39 ГПК РФ представитель истца просила не поддержала требования (п.3) искового заявления о возложении на ООО «УК Жилищник8» обязанности произвести перерасчет начисленной платы за период с 01.11.2011г. по 12.12.2014г. исходя из занимаемой площади 617,7 кв.м.

Представитель ответчика ООО «УК Жилищник 8» ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. Ранее представил в суд ходатайство о применении к требованиям истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ последствий пропуска срока исковой давности

Суд считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке с учетом того обстоятельства, что стороны извещены о дате и времени судебного заседания надлежаще.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования законными и обоснованными, подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Во исполнение требований части 3 статьи 39 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 31 данных правил, в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Из анализа приведенных выше норм материального права следует, что в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников закон закрепил принятие решение об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Процедура изменения спорной платы регламентирована нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к положениям гражданского законодательства и направлены на защиту прав и интересов прежде всего собственников жилых помещений как более слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей компанией.

Жилищный кодекс Российской Федерации и иные подзаконные акты не предусматривают каких-либо изъятий в этой части по одностороннему и самостоятельному изменению управляющей организацией спорной платы.

Судом установлено, что ФИО2 являлась собственником нежилых помещений 2П, общей площадью 834,7 кв. м., находящегося в подвале и на первом этаже кирпичного пятиэтажного здания, литера А, расположенного в 

<

адрес> Б. Победы в 

<

адрес>, согласно представленному свидетельству о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № (л. д. 21).

Согласно выписке из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на данное помещение прекращено на основании договора дарения ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 94)

Согласно договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала принадлежащее ей нежилое помещение по адрес: 

<

адрес> аренду ИП ФИО3 на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.( л. д. 22-24)

Договор был пролонгирован на тех же условиях ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 2.4.5 обязанность по несению расходов, связанных с содержанием и обслуживанием общего имущества многоквартирного дома возлагается на арендатора.

По договору субаренды б\н от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ООО «Клиника «Неврология для всех» часть помещения площадью 76 кв. м. с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была предана арендатором в субаренду ООО «Клиника «Неврология для всех» (л. д. 25-27). Впоследствии стороны перезаключили договор от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно договора субаренды от ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ООО «Клиника «Неврология для всех» площадь помещения, переданного в субаренду ООО «Клиника «Неврология для всех» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ была увеличена до 217 кв. м. (л. д. 28-30).

Решением Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «УК «Жилищник 8» к ФИО2 о взыскании задолженности по содержанию и ремонту жилья, исковые требования ООО «УК «Жилищник 8» удовлетворены, с ФИО2 взыскана задолженность по оплате за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 149 722,81 руб., расходы по оплате справки о регистрации права собственности на нежилое помещение в сумме 600 руб., почтовые расходы в сумме 45,09 руб., расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 194,46 руб.

Апелляционным определением гражданской коллегии Омского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Заочным решением Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Управляющая компания Жилищник 8» к ФИО2 о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, с ФИО2 в пользу ООО «Управляющая компания Жилищник 8» в счет задолженности по оплате коммунальных услуг за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ взыскано 120 982,30 руб., в счет возврата госпошлины – 3 814,94 руб., в счет компенсации расходов на почтовые услуги 128,05 руб. решение не обжаловалось, вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л. д. 6-8). 

Суд считает, что заочное решение Куйбышевского районного суда 

<

адрес> от 24.06.2014г. не является препятствием к рассмотрению заявленных истцом настоящих требований, в связи с тем, что вопрос о правомерности действий ООО «УК Жилищник 8», с учетом доводов ответчика, не был исследован Куйбышевским районным судом 

<

адрес> за указанный период, а значит обоснованность доводов истца может быть проверена судом при рассмотрении настоящего дела. 

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ на основании решения собрания собственников многоквартирного 

<

адрес> выбран способ управления домом – управление управляющей организацией, в качестве управляющей организации выбрано ООО «УК Жилищник 8», а также утвержден размер платы за услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества 6,09 руб. за 1 кв. м. в течение календарного года, если на внеочередном собрании собственников помещений в многоквартирном доме не принято решение об изменении размера платы по настоящему договору (л. д. 108-110).

Собственники помещений многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> соответствующие решения принимали в 2009, 2010, 2011 и 2012 годах, что подтверждается протоколами общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме. Так, в 2011 и 2012 годах размер платы по содержанию и текущему ремонту для всех собственников помещений составил 9, 46 руб. за 1 кв.м. 

При этом, судом установлено, что на 2013 г. ООО «УК Жилищник 8» применялся тариф за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме в размере 13,29 руб. за 1 кв. м., установленном Постановлением Администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п, на 2014 год в размере 13,18 руб. за 1 кв. м., установленным Постановлением Администрации 

<

адрес> №-п от ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, суд полагает действия ответчика необоснованными ввиду следующего.

Так, ч. 4 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

Положения жилищного законодательства, устанавливающие обязательность определения общим собранием собственников размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, следует толковать, как позволяющие собственникам помещений многоквартирного дома установить решением общего собрания порядок расчёта платы (тарифа) на содержание и ремонт жилья, предусматривающий указание конкретных объективно существующих величин, исходя из которых он должен определяться и индексироваться, и включить в договор управления домом эти условия. В таком случае при наступлении предусмотренных договором обстоятельств, в зависимости от которых размер платы может изменяться, обязательного проведения общего собрания собственников для принятия решения об изменении этой платы не требуется, так как она уже установлена собственниками и согласована в договоре управления путем указания конкретных параметров и величин, изменение которых влечёт и изменение тарифов.

Из анализа приведенных выше норм следует, что изменение размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома в случае отсутствия в договоре управления порядка его определения должно производиться управляющей компанией в соответствии с решением собрания собственников помещений. Исключение из этого правила предусмотрено ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, предусматривающей возможность установления органом местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании решения об установлении такого размера.

Иными словами, управляющая компания не вправе в одностороннем порядке производить повышение размера платы на содержание и ремонт жилья, а может лишь индексировать его при наличии закрепленных в договоре управления конкретных условий такой индексации (в этом случае в договоре должны содержаться обстоятельства, влекущие индексацию размера платы; величина такой индексации). Размер тарифа на содержание и ремонт жилья, в том случае, если его размер изначально определен в договоре управления, может быть изменен только по решению собрания собственников помещений. Если такое решение собранием не принято, управляющая компания должна либо продолжить осуществлять управление домом на условиях, предусмотренных договором управления, либо, руководствуясь общими положениями об изменении договора, закрепленными ст. 450 ГК РФ, обратиться в суд с требованиями об изменении условий договора.

Применение тарифа, установленного органом местного самоуправления возможно лишь в том случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании вообще не принималось решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилья.

Из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного 

<

адрес> в 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что собственниками многоквартирного дома установлен размер платы за услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества с многоквартирном доме в размере 9, 46 руб.1 кв. м. помещения (л. д. 16-17). Иного размера платы за услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества с многоквартирном доме собственниками многоквартирного дома не устанавливалось.

В такой ситуации, исходя из буквального толкования приведенных выше норм, а также учитывая, что собственниками жилых помещений был определен конкретный размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, суд приходит к выводу, что ООО «УК Жилищник 8» в случае необходимости изменения оспариваемого тарифа должно было предложить собственникам утвердить новый тариф, предоставив экономическое обоснование его повышения, а в случае отказа собственников утвердить новый размер тарифа, либо не проведения собрания по его утверждению должна была либо продолжить оказывать услуги по оговоренной ранее с собственниками стоимости, либо расторгнуть договор в одностороннем порядке, либо обратиться в суд с иском об изменении условий договора.

Применение в указанные периоды иных размеров при взимании платы за выполнение соответствующих работ противоречит закону и нарушает права граждан, пользующихся услугами управляющей компании, в связи с чем, суд полагает, что у ООО «УК Жилищник 8» не имелось законных оснований в одностороннем порядке без соблюдения указанных выше процедур устанавливать иной размер платы за содержание и текущий ремонт жилья больше чем 9,46 руб. 

Более того, тариф за содержания и ремонт жилья в размере 9,46 руб. установлен решением собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом положений ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, указанный тариф является действующим как минимум на протяжении 1 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ. В период с 2013 по 2014 г. ООО «УК Жилищник 8» необоснованно произведено изменение тарифа. 

Судом установлено, что после ДД.ММ.ГГГГ иных решений общего собрания собственников помещений по вопросу установления размера тарифа за содержание и ремонт жилья не принималось.

При этом, как указано выше, требования закона закрепляют в качестве основного способа установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) только принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Само по себе установление собственниками жилых помещений собрания спорного тарифа в меньшем размере, чем это рекомендовано муниципальным органом, не является основанием для увеличения управляющей компанией размера оплаты за содержание и ремонт общего имущества в одностороннем порядке, поскольку наделение органов местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ полномочием по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме не препятствует осуществлению собственниками помещений в многоквартирном доме права по самостоятельному установлению данной платы и направлено на обеспечение надлежащего функционирования жилищно-коммунального хозяйства, что соответствует интересам как собственников помещений в многоквартирном доме, так и иных участников жилищных правоотношений.

Периодичность, с которой общее собрание собственников жилых помещений должно принимать решение о размере платы за содержание и ремонт законом не определена, в связи с чем не проведение общего собрания собственниками по вопросу увеличения ранее принятого общим собранием тарифа на содержание и ремонт жилья не свидетельствует об отсутствии волеизъявления собственников по данному вопросу.

Представителем ответчика ООО «УК Жилищник 8» заявлено ходатайство о применении срока исковой давности к требованиям истца. 

В соответствии со статьей 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса РФ.

При этом исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (ст.199 ГК РФ).

С учетом применения срока исковой давности, суд полагает заявленные исковые требования в части признания незаконными действий ООО «УК «Жилищник 8» по начислению платы с января 2014 г. по декабрь 2014 г. по тарифам, неутвержденным общим собранием собственников многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, обязании ООО «УК «Жилищник 8» произвести ФИО2 перерасчет начисленной платы за период с января 2014 г. по ДД.ММ.ГГГГ исходя из размера тарифа за содержание и ремонт жилья 9,46 руб. за 1 кв. м., подлежащими удовлетворению.

Требования о возложении на ООО «УК Жилищник 8» обязанности произвести перерасчет начисленной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ исходя из занимаемой площади помещения 617,7 кв. м. суд не рассматривал, так как представитель истца в ходе рассмотрения дела данные требования не поддержала.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконными действия ООО «УК Жилищник 8» по начислению платы с января 2014 года по декабрь 2014 года по тарифам, неутвержденным общим собранием собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Обязать ООО «УК Жилищник 8» произвести ФИО2 ФИО1 перерасчет начисленной платы за период с января 2014 года по 12 декабря 2014 год исходя из размера тарифа за содержание и ремонт жилья 9,46 рублей за 1 кв.м.

В удовлетворении остальной части требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Омска, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Ю.А. Зинченко

Мотивированное решение суда составлено 02.05.2017 г.