Дело 2-1946/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 июня 2019года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Рожновой О.Е., при секретаре Бозаджи Е.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Банк «Солидарность» (АО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам в котором просит обратить взыскание на предметы залога по договору ипотеки: №-комнатную квартиру, назначение: жилое, №-этажная, общей площадью 319,40 кв.м, инв. №, лит. А, А1, а3, а10, с К№, расположенную по адресу: АДРЕС, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 22 500 000 руб., а так же земельный участок для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 276 кв.м, с К№, расположенный по адресу: АДРЕС посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 000 000 руб. В обоснование требований истец указал, что решением суда с ответчиков в пользу банка взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии № от 28.03.2013г., в удовлетворении требований об обращении взыскания на имущество было отказано, однако задолженность до настоящего времени не погашена. Решением арбитражного суда Банк «Солидарность» (АО) признано не состоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. 

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчики в суд не явились, извещены судом надлежащим образом. Представитель ответчика ФИО2, третьего лица ФИО3 согласился с оценкой спорного имущества, проведенной в рамках настоящего дела, просил о снижении суммы штрафных санкций, считая их завышенными.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен судом надлежащим образом, ходатайств перед судом не заявил, возражений относительно заявленных требований не представил.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1, третьего лица ФИО4 

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Судом установлено, что, с учетом дополнительных соглашений, между Банком «Солидарность» и ФИО1, ФИО2 заключен договор ипотеки (залога недвижимости) предметом которого является №-комнатная квартира, назначение: жилое, №-этажная, общей площадью 319,40 кв.м, инв. №, лит. А, А1, а3, а10, с К№, расположенная по адресу: АДРЕС а так же земельный участок для дачного строительства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью 276 кв.м, с К№, расположенный по адресу: АДРЕС, обеспечивающий своевременное и надлежащее исполнением обязательств ФИО4 по договору об открытии кредитной линии от 28.08.2013г. №. Предмет залога стороны договора оценили в 24 500 000 руб., в том числе квартира в сумме 22 500 000 руб. и земельный участок в сумме 2 000 000 руб. (т. 1 л.д. 26-37).

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 16.01.2018г. с ФИО4, ФИО2, ФИО1 в пользу Банка «Солидарность» (АО) взыскана задолженность по договору об открытии кредитной линии № от 28.03.2013г. в сумме 15 117 172,60 руб., неустойка в размере 712 370,87 руб. за период с 29.08.2017г. по 10.10.2017г., неустойка в размере 40 % годовых от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки, начиная с 10.10.2017г. по день фактического исполнения решения суда. В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания в пределах удовлетворенной суммы иска на предмет залога по договору ипотеки, в виде №-комнатной квартиры, общей площадью 319,40 кв.м, инв. №, лит. А, А1, а3, а10, с К№, расположенной по адресу: АДРЕС земельного участка, общей площадью 276 кв.м, с К№, расположенного по адресу: АДРЕС отказано, решение вступило в законную силу (т. 1 л.д. 8-15, 141-148).

Согласно расчету истца, задолженность ФИО4 на основании решения суда от 16.01.2018г. за период с 16.01.2018г. по 28.01.2019г. составляет 23 645 707,86 руб. (т. 1 л.д. 38).

Согласно п. 6.1., 8.1. обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения требований залогодержателя производится в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору. Обременение в пользу банка действует до полного и надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Как следует из выписок из ЕГРН предмет залога обременен полностью в пользу Банка (т. 1 л.д. 44-54).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.04.2018г. Банк «Солидарность» (АО) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Госкорпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (т. 1 л.д. 72-73). 

Решением Одинцовского городского суда Московской области от 07.12.2016г. определены доли ответчиков в праве собственности на спорные квартиру и земельный участок, по ? в праве общей долевой собственности, обращено взыскание в счет погашения задолженности ФИО1 перед ФИО3 на ? доли в праве на спорные квартиру и земельный участок, решение вступило в законную силу (т. 1 л.д. 18-25, 93-95).

Постановлением СПИ Одинцовского РОСП УФССП России по Московской области от 17.07.2018г. приняты результаты оценки, спорного имущества, проведенной ООО «Агентство Оценки АвтоВелью», согласно заключению которого стоимость ? доли квартиры и земельного участка составляют 12 960 000 руб. (т. 1 л.д. 173). Арестованное имущество передано на торги (т. 1 л.д. 174).

Ответчик ФИО2 в своих возражениях ссылалась, что реальная (рыночная) стоимость залоговых объектов недвижимости в настоящий момент гораздо выше, в связи с чем ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

Согласно ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Определением суда от 15.05.2019 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам АНО ЛэИ «Центр».

Согласно выводам заключения эксперта № рыночная стоимость объектов недвижимости составила 60 330 212 руб., в том числе: земельный участок с К№, площадью 276 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС – 2 490 312 руб.; 2-х комнатная квартира, общей площадью 319,4 кв.м, с К№, расположенная по адресу: АДРЕС – 57 839 899 руб. (т. 2 л.д. 3-87).

Оснований не доверять заключению судебной экспертизы суд не находит. Заключение составлено лицом, обладающим специальными познаниями, является мотивированным, обоснованным, принимается судом в качестве допустимого доказательства. Выводы судебной экспертизы сторонами не оспорены.

Статьей 334 ГК РФ, а также п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Статья 337 ГК РФ и п. 1 ст. 3 указанного Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ определяют, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку,- возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Как следует из ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса, на что указано в ст. 350 ГК РФ.

На основании ч. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из положений ст. 51 указанного Закона взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

На основании п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. 

Оценив исследованные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования истца основаны на законе, являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению. Таким образом начальная продажная цена с которой будут начинаться торги, устанавливается судом в размере 1 992 249,60 руб. (2 490 312 руб. * 80%) для спорного земельного участка и в размере 46 271 919,20 руб. (57 839 899 руб. * 80 %) для спорной квартиры соответственно. Оснований для удовлетворения требований истца в части установления начальной продажной цены предмета залога в размере 22 500 000 руб. и 2 000 000 руб. за дом квартиру и земельный участок суд не усматривает. Указанная стоимость определена сторонами условиями договора залога по состоянию на 2013 год, которая значительно ниже реальной рыночной стоимости спорного имуществ в настоящее время.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Банка «Солидарность» удовлетворить частично.

В целях погашения задолженности ФИО4 перед Банком «Солидарность» (АО) по договору об открытии кредитной линии № от 28.08.2013г. обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество: 

- земельный участок с кадастровым номером №, площадью 276 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС, в отношении которого установить начальную продажную цену, с которой будут начинаться торги, в соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 1 992 249 руб. 60 коп.

- 2-х комнатную квартиру общей площадью 319,40 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: АДРЕС в отношении которой установить начальную продажную цену, с которой будут начинаться торги, в соответствии с пп. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 46 271 919 руб. 20 коп.

Определить способ реализации заложенного имущества путем его продажи с публичных торгов.

В удовлетворении исковых требований Банк «Солидарность» (АО) к ФИО5 в части установления начальной продажной цены, с которой будут начинаться торги, в ином размере, отказать. 

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья