дело № 3а-138/2025 (3а-938/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000889-83

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 27 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителей административного истца ООО «ЗУБР» по доверенности ФИО1, заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «ЗУБР» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ЗУБР» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое помещение с КН №, площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; 

- нежилое помещение с КН №, площадью 114,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023 в отношении объектов:

- с КН № в размере 9 966 885,98 руб.;

- с КН № в размере 5 746 266,09 руб.

ООО «ЗУБР» полагает установленную на основании приказов стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит пересмотреть кадастровую стоимость вышеуказанных объектов на 01.01.2023 на основании в отчетов об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ №, которыми рыночная стоимость определена:

- для объекта с КН № в размере 2 795 000,00 руб.;

- для объекта с КН № в размере 1 690 000,00 руб.

Административный истец ООО «ЗУБР» в лице представителя по доверенности ФИО1 в судебном заседании уточнил требования с учетом экспертизы, просил установить стоимость спорных объектов на основании выводом судебной экспертизы. Также отметил, что доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» являются необоснованными и носят формальный характер.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО2 поддержал доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов экспертизы, наличие нарушений при проведении исследования, просил отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Невинномысска, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. 

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований с учетом уточнений по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса.

В отношении отдельных объектов недвижимости налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 данного Кодекса (п. 2 ст. 375 НК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (ч. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями ч. ч. 1 и 2 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Материалами дела установлено, что ООО «ЗУБР» на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое помещение с КН №, площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 16-37. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 14-15);

- нежилое помещение с КН №, площадью 114,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, помещение 5-15. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 17-18).

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2023 в отношении объектов:

- с КН № в размере 9 966 885,98 руб.;

- с КН № в размере 5 746 266,09 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет:

- для объекта с КН № в размере 2 795 000,00 руб.;

- для объекта с КН № в размере 1 690 000,00руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет:

- для объекта с КН № в размере 3 912 000 руб.;

- для объекта с КН № в размере 2 390 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались 

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилых помещений, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – объекты торгово-офисного назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайта https://архифоценщика.рф/. Были проанализированы 247 объявлений, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с 01.01.2022 по 31.12.2022. Обоснование корректировок на торг, условие финансирования и сделок, фактора времени, передаваемые имущественные права, местоположение объектов, транспортная доступность, расположение относительно красной линии, общая площадь, локальное местоположение объектов, тип объектов, физическое состояние, состояние отделки, материал стен (капитальность), этажность, коммуникации, тип парковки и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 12 уникальных предложений объектов торгово-офисного назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объектов, объекты торгово-офисного назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано 3 объекта-аналога для установления рыночной цены объектов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 экспертом применялись доходный (30 %) и сравнительный (70 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для вышеуказанных объектов исследования, поскольку затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Согласно ст. 25 ФСО-V затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. При этом, исходя из сущности затратного подхода, под возможностью заменить объект оценки понимается возможность создания (строительства) новой точной копии или объекта замещения. Процедура затратного подхода начинается с того, что собирается и анализируется информация о внутреннем строении объекта, его структуре и составе основных элементов. При этом одной технической характеристики недостаточно, требуется подробное описание конструкций. Проводится также тщательный внешний осмотр объекта. В методах затратного подхода важную роль играет оценка степени износа оцениваемого объекта, это объясняется тем, что получаемая вначале стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта не учитывает износа и только на следующем этапе полученная оценка стоимости корректируется на фактический износ объекта (физический износ, функциональное и внешнее устаревание). В процессе производства экспертизы не удалось выяснить всю необходимую для расчета информацию, следовательно невозможно четко рассчитать все необходимые корректировки.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

В связи с поступившими возражениями представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на экспертное заключение (в которых указано, что стоимость объектов недвижимости офисно-торгового назначения зависит от расположения относительно красной линии. Стоимость объектов, расположенных на «красной линии», обычно выше стоимости помещений, расположенных внутриквартально. При этом значение имеет не только сам факт расположения вдоль «красной линии» улицы, но и наличие отдельного выхода на данную улицу, а не во двор. Однако ко всем объектам-аналогам экспертом была применена корректировка на «Красную линию» в размере 0%, несмотря на то, что ОА № в рамках сравнительного подхода не имеет выхода на «красную линию», что указано в объявлении. Соответственно понижающая корректировка не должна применяться. Также информация о расположении на «Красной линии» отсутствует по ОА № в рамках доходного подхода. Кроме того экспертом не рассмотрена такая характеристика объектов недвижимости, как «функциональное назначение зданий». Объекты оценки расположены в нежилом здании офисно-торгового назначения, в отличие от ОА № и № в рамках сравнительного подхода и ОА № в рамках доходного подхода, расположенных в жилых домах), в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4 для дачи пояснений.

В судебном заседании эксперт ФИО4 пояснил, что объект оценки расположен внутри квартала, на значительном отдалении от дороги, внутри микрорайона жилой застройки. В отличие от ОА № здание расположено на красной линии 

<

адрес>, что подтверждается данными в том числе ЯндексКарт и текстом объявления. Таким образом, продавец закладывает в стоимость своего помещения фактор расположения объекта на красной линии, то, что вход в помещение со стороны двора не говорит о том, что само здание не на красной линии. В связи с тем, что различие в местоположении значительное, как видно по снимкам выше, корректировка на красную линию введена корректно. Аналогичная ситуация с АО № использованного в рамках Доходного подхода. Здание расположено на красной линии.

По второму вопросу эксперт указал, что ему не известен ни один источник информации с анализом различия стоимости коммерческих помещений в жилых домах или коммерческих зданий. В справочнике ФИО3 данные помещения являются равнозначными. Анализ рынка, проведенный в рамках данной оценки не показал различия в стоимости, ввиду чего никакой дополнительной корректировки на данное различие не требуется. 

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №, представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО4, по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ № не содержат.

Поскольку заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 10 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперты придерживались принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчетах об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ №, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов. 

Исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объектов недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанных объектов недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 60,75 % в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью по состоянию на 01.01.2023, факт завышения кадастровой стоимости на 58,41 % в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью по состоянию на 01.01.2023, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилого помещения установленной в соответствии с заключением АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертиз» от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 09.12.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «ЗУБР» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 198,6 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 3 912 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 114,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 2 390 000 руб. 

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с КН №, КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 09.12.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 10.04.2025.

Судья - подпись

Копия верна: 

Судья - О.М. Чебанная