Дело № 3а-150/2024 (3а-584/2024) 

УИД 26OS0000-04-2023-000491-97

Решение

Именем Российской Федерации

9 июля 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

представителя административного истца ФИО1 – Кошеля И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воинович ФИО10 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО1, действуя через своего представителя по доверенности ФИО3, обратилась с административным исковым заявлением (впоследствии уточненным) к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью № кв.м, местоположение: 

<

адрес>.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером №. Кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2022 года с кадастровым номером № определена в размере № рублей № копеек.

Представитель административного истца, считая оспариваемую кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика налоговых платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества, определенную в отчете об оценке ООО «Бюро оценки основных средств» от 20 октября 2023 года № № с кадастровым номером № равной рыночной в размере № рублей.

В судебное заседание административный истец, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, ГБУ СК «Ставкрайимущество», извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, опросив эксперта, суд приходит к следующим выводам:

Объектами налогообложения для физических лиц в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса Российской Федерации являются: жилой дом, жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом (часть 1 статьи 403 Налогового кодекса РФ). 

Федеральный закон № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в собственности объект налоговые платежи рассчитывается из кадастровой стоимости.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 является собственником объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № площадью № кв.м, наименование земельный участок, назначение - земли населенных пунктов для иных целей, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере № рублей № копеек.

В соответствии с представленным административным истцом отчетом об оценке ООО «Бюро оценки основных средств» от 20 октября 2023 года № рыночная стоимость участка по состоянию на 1 января 2022 года составила № рублей. 

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от 15 января 2024 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № № от 15 марта 2024 года, выполненному экспертом АНО «Межрегиональное агентство судебных экспертов» ФИО6, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере № рублей.

В целях устранения сомнений в обоснованности данного заключения эксперта, определением суда от 15 апреля 2024 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза. 

Согласно заключению повторной судебной экспертизы, выполненному членом Саморегулируемой организации МСО Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» - эксперту (ЧПО) ФИО4 № № от 14 июня 2024 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года составляет № рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы № № от 14 июня 2024 года в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости. 

Заключение № № от 14 июня 2024 года, выполненное экспертом ФИО4, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанные экспертные заключения под сомнение оснований не имеется. 

В связи с тем, что дата проведения ретроспективна, осмотр объекта не проводился. Идентификация объекта проведена по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены чертежи и схемы. Объект и процессы его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения. 

Исследования проведены методом сопоставления данных, содержащихся в представленных для производства экспертизы материалах административного дела, с нормативной и методической документацией проведения расчетов. 

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимого объекта недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки. 

В заключении подробно произведено описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости объекта сравнительным подходом и приведено обоснование отказа от доходного подхода и затратного методов оценки. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В судебном заседании опрошен эксперт ФИО4, который проведенное им экспертное исследование в отношении спорного объекта недвижимости и сделанные по определению его рыночной стоимости выводы поддержал в полном объеме. Пояснил, что в разделе анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативном варианте его использования, с указанием интервала значения цен рассмотрены предложения о продаже земельных участков аналогичного оцениваемому объекту назначения за период времени январь 2021 года по январь 2022 года. В таблице 7 приведены ссылки на объявления на сайте архива объявлений авито www.ruads.net. В анализе приведены объекты, наиболее соответствующие объекту оценки по основным критериям сравнения.

Объекты, выбранные в качестве объектов - аналогов датированы апрелем - ноябрем 2021 года, то есть экспертом проведен полный анализ всех имеющихся по состоянию на дату оценки – 1 января 2022 года объявлений о продаже объектов, сопоставимых с объектом оценки.

Объекты-аналоги имеют схожее с объектом оценки назначение. Таким образом, все объекты - аналоги сопоставимы с объектом оценки по критерию вида разрешенного использования-назначения. Таким образом, все объекты - аналоги сопоставимы с объектом оценки по критерию вида разрешенного использования-назначения. Объекты - аналоги № №1,2,3,4,5,6 отличаются от объекта оценки по критерию масштаба. Объект оценки имеет довольно большую площадь – № кв.м. и соответственно даже для г. Ставрополя затруднительно, и, в общем, невозможно найти более 3-х предложений о продаже земельных участков аналогичной площади, учитывая, в том числе ретроспективный характер даты определения стоимости – 1 января 2022 года. В связи с этим в качестве объектов - аналогов принимаются объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам с введением корректировок по элементам сравнения, по которым у объекта оценки имеются отличия с объектом-аналогом. В том числе введена корректировка на площадь участка. 

По тексту объявления о продаже объекта-аналога № 6 указано, что к продаже представлен земельный участок 39 соток + 8 соток. В объявлении отсутствует информация о дополнительной плате за 8 соток. В связи с этим сделан вывод о продаже общей площади в 47 соток. 

Так как объект оценки рассматривается как участок, свободный от улучшений, то и объекты-аналоги рассматриваются так же свободными от улучшений, повышающих их стоимость. Так как для объектов-аналогов № №2, 3, 4, 5, 6 указано наличие различных улучшений, вводится корректировка, уравнивающая объекты - аналоги с объектом оценки. Введение корректировки позволяет «очистить» стоимость земельного участка от стоимости улучшений.

Размер корректировки принят на основании данных, опубликованных в пособии «Справочник оценщика недвижимости-2022. 

В нормативных документах, таких как ФСО, закон о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, закон об оценочной деятельности в Российской Федерации, отсутствует запрет на использование в качестве объектов-аналогов объектов с разным правовым статусом.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключениям судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Оснований для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке ООО «Бюро оценки основных средств» от 20 октября 2023 года № №, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключениями судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов недвижимости. Кроме того, эксперт ФИО4 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, экспертиза проведена на основании определения суда, тогда как оценщик ФИО5 об уголовной ответственности не предупреждалась, исследование проведено ею по заказу административного истца, что может вызвать сомнения в объективности представленных отчетов. 

Надлежащих доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Таким образом, факт завышения кадастровой стоимости в отношении недвижимого имущества с кадастровым номером № по сравнению с рыночной нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых и арендных платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки подлежат удовлетворению. 

На основании изложенного подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества с кадастровым номером №, находящегося в собственности у административного истца, в размере его рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы № № от 14 июня 2024 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 21 декабря 2023 года.

Вместе с экспертным заключением в суд от эксперта-оценщика (ЧПО) ФИО2 поступило заявление о взыскании судебных расходов за проведение по делу судебной экспертизы в размере № рублей. Указанное заявление подлежит рассмотрению одновременно с рассмотрением спора по существу (ст. 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 103, пунктов 1, 7 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к судебным расходам относятся, в частности, расходы на оплату государственной пошлины, суммы подлежащие выплате экспертам, иные признанные судом необходимыми расходы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 31 постановления от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) с учетом того, что главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесённых административным истцом, разрешается в соответствии с правилами главы 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО7 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешён по существу. При этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечёт восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости её расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В рассматриваемом деле удовлетворение требований административного истца связано с реализацией в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости находящихся у него в собственности объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости.

Установленная судом кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости отличается менее чем на 50 % от кадастровой стоимости, установленной по результатам государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, что укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, а поэтому не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению права административного истца как плательщика налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

Исходя из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, возложена на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной заявленных в иске объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявления эксперта-оценщика (ЧПО) ФИО2 о взыскании расходов по оплате судебной экспертизы в отношении спорных объектов недвижимости в размере 80 000 рублей, которые подлежат взысканию с административного истца. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление Воинович ФИО11 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, площадью № кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир нежилая застройка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости № рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:030409:18.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 21 декабря 2023 года.

Взыскать с административного истца Воинович ФИО12 в пользу эксперта-оценщика ЧПО ФИО2 стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере № (

<

данные изъяты>) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 16 июля 2024 года. 

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная