Дело (номер обезличен)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Карачаевск 12 сентября 2023 года 

Карачаевский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе

председательствующего судьи Долаева А.С.,

при секретаре судебного заседания Караевой Ф.М., 

с участием:

-истца ФИО3, 

-представителя истца ФИО16 Яны ФИО2 по доверенности №(адрес обезличен)9 от (дата обезличена) г ФИО9, - представителя ответчика АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» по доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена). ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное судом по исковому заявлению ФИО16 Яны ФИО2 к АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» о прекращении договора залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи о залоге ипотеке 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» с требованием прекратить договор (номер обезличен).8 от (дата обезличена) об ипотеке (залоге недвижимости) объекта незавершенного строительства, заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО16 Яной ФИО2, прекратить обременение в виде ипотеки (залога) в отношении земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен) местоположение: Карачаево- Черкесская Республика, (адрес обезличен), при въезде; площадь: 10 000 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: - для строительства автомобильной стоянки, принадлежащей ФИО1 на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства от (дата обезличена) (запись о гос. регистрации (номер обезличен) от (дата обезличена)). В обоснование заявленных исковых требований истцом указано что (дата обезличена) между ОАО «Россельхозбанк» и ООО ФХ «Шах» заключен кредитный договор за (номер обезличен). В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по указанному кредитному договору между Банком и ФИО1, был заключен договор (номер обезличен).8 от (дата обезличена) об ипотеке (залоге недвижимости) объекта незавершенного строительства (далее - Договор залога), согласно которому, последняя, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по названному кредитному договору передает Банку в залог объект незавершенного строительства - здание КПП степенью готовности 12%, площадью 19,3 кв.м., стоимостью 38 600 рублей и земельный участок под ним площадью 10 000 кв.м., расположенные в (адрес обезличен), при въезде, стоимостью 30 000 000 рублей.

Договор залога был заключен между Банком и ФИО1, не являющейся стороной кредитного договора, т.е. предметом залога являлось имущество третьего лица.

Ввиду ненадлежащего исполнения заемщиком ООО ФХ «Шах» обязанностей по кредитному договору Банк обратился в суд с исковым заявлением к ООО ФХ «Шах», ФИО11, ФИО5, ФИО1 ФИО6, ФИО7, о взыскании задолженности по кредитному договору. В ходе рассмотрения дела (номер обезличен) стороны пришли к соглашению и просили суд утвердить мировое соглашение и прекратить производство по делу. Определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) было утверждено мировое соглашение которым: установлен график погашения должникам задолженности; действие кредитного договора от (дата обезличена) (номер обезличен) прекращено; установлена первоначальная продажная стоимость залогового имущества, в том числе принадлежащего ФИО1 В соответствии с мировым соглашением, в случае ненадлежащего исполнения (частичного неисполнения) ответчиками любого из обязательств, предусмотренных мировым соглашением ответчики признают право истца обратиться в суд с заявлением о выдаче исполнительных листов (на принудительное. исполнение мирового соглашения), которые в свою очередь будут содержать, в том числе, следующие условия: -взыскать солидарно с ООО ФХ «Шах», ФИО11, ФИО5 в пользу Банка задолженность в размере 40 000 000 рублей; -обратить взыскание по Договору залога на имущество, принадлежащее ФИО1 общей залоговой стоимостью в размере 30 038 600 (тридцать миллионов тридцать восемь тысяч шестьсот) рублей, а именно: -объект незавершенного строительства: охранно-пропускной бокс, площадь застройки - 19,3 кв.м.; степень готовности в процентах - 12, залоговой стоимостью объекта незавершенного строительства в размере 38 600 (Тридцать восемь тысяч шестьсот) рублей; -земельный участок, площадь - 10 000 кв.м., залоговой стоимостью земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, в размере 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей. Местоположение объекта незавершенного строительства и земельного участка (адрес): Карачаево-Черкесская Республика, (адрес обезличен), при въезде. Установить первоначальную продажную стоимость равной 100% залоговой стоимости. В связи с неисполнением ответчиками условий мирового соглашения Банком был получен исполнительный лист от (дата обезличена) № ВС 018337485 и направлен на исполнение в Управление ФССП по КЧР. Судебным приставом-исполнителем (дата обезличена) было вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства (номер обезличен)-ИП в отношении ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество. Определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) было удовлетворено заявление Банка об изменении способа и порядка исполнения определения Черкесского городского суда от (дата обезличена) об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по гражданскому делу (номер обезличен) в части определения начальной продажной цены заложенного имущества. Начальная продажная стоимость заложенного имущества по Договору залога была определена в размере 80 % от рыночной стоимости на основании заключения эксперта (номер обезличен) от (дата обезличена), в размере 10 902 000,00 руб.(13 650 000,00 руб. х 80%): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автомобильной стоянки, общая площадь 10 000 кв.м., адрес: КЧР, (адрес обезличен) (при въезде в поселок). Исключен из состава обеспечения объект капитального строения - объект незавершенного строительства площадь 19,3 кв.м. Впоследствии Банк обратился в Карачаевский городской суд с исковым заявлением к ФИО15II. о взыскании убытков. Как следует из вступившего в законную силу решения Карачаевского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) (2-1060/2022) по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы (номер обезличен).07/111-2023 эксперта оценщика ИП ФИО8, рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом залога по Договору залога, на (дата обезличена) составляет 11 549 700 рублей. Таким образом, рыночная стоимость предмета залога превышает установленную определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) начальную продажную стоимость имущества, заложенного по Договору залога. (дата обезличена) платёжным поручением (номер обезличен) Банку были перечислены денежные средства в размере 11 549 700 руб., соответствующем рыночной стоимости предмета залога и превышающем, установленную Черкесским городским судом начальную продажную стоимость имущества, заложенного по Договору залога. Согласно платежному поручению от (дата обезличена) (номер обезличен) назначением платежа является: «во исполнение обязательств ФИО1 по договору залога (номер обезличен).8 от (дата обезличена), по КД (номер обезличен)от (дата обезличена), заключенному с ООО «ШАХ». В соответствии с пунктом 7.1 Договора залога, заключённого между Банком и ФИО1, Договор залога прекращается надлежащим исполнением обязательств заемщика по кредитному договору либо полной реализацией предмета ипотеки, в зависимости от того, что наступит ранее. Согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Согласно абзаца 2 пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона от (дата обезличена) N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов. Продажная стоимость залогового имущества Банку выплачена. Исполнительное производство (номер обезличен)-ИП в отношении ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит прекращению. Исполнение ФИО1 обязательств по заключенному с Банком Договору залога является основанием для прекращения Договора залога и погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку ответственность залогодателя перед кредитором применительно к условиям договора залога ограничена стоимостью заложенного имущества и прекращается выплатой соответствующей стоимости кредитору, а наличие обременения на объект недвижимости и уклонение залогодержателя от подачи заявления в регистрирующий орган нарушает право залогодателя, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения. 

В судебном заседании истец ФИО1 представитель истца ФИО9 поддержали заявленные в иске требования просил удовлетворить по изложенным в иске основаниям. Представитель ответчика АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» ФИО4, просила принять решение по иску ФИО10 на усмотрение суда, указав на то, что залогодатель ФИО1 выплатила стоимость заложенного имущества. Привлечённые судом к участию в деле третьи лица ООО Фермерское Хозяйство «Шах», заемщики ФИО11, ФИО12, ФИО6, Управление Росрееста по КЧР, Управление ФССП по КЧР, будучи извещены судом о времени и месте судебного заседания в установленном законом порядке, в судебное заседание не явились, суд с учетом мнения участвующих в деле лиц, руководствуясь требованиями ст.167 с.4 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии представителей третьих лиц по делу. 

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные истцом ФИО1 к ответчику АО «российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» требования о прекращении договора залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи о залоге ипотеке – подлежащими удовлетворению по ниже следующим основаниям. Иски о прекращении ипотеки относятся к искам о правах на недвижимость, следовательно, рассматриваются с исключительной подсудностью. В силу подпункта 1 п.1 ст.352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно абзаца 2 п.2 ст.352 ГК РФ залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст.25 Федерального закона от (дата обезличена) N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Таким образом, запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

В соответствии с п.1 ст.407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными законом.

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Согласно части 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от (дата обезличена) N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

На основании пункта 1 статьи 56 Федерального закона от (дата обезличена) N 102- ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Продажная стоимость залогового имущества Банку выплачена.

Исполнительное производство (номер обезличен)-ИП в отношении ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит прекращению.

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (номер обезличен) от (дата обезличена) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Согласно пункту 1 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. В соответствии с пунктом 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В соответствии с частями 11, 12 и 13 статьи 53 Федерального закона от (дата обезличена) № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от (дата обезличена) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. 

Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. 

Особенности государственной регистрации ипотеки могут устанавливаться Федеральным законом от (дата обезличена) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В силу части 1 статьи 25 Федерального закона от (дата обезличена) № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трёх рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном упомянутой статьей. 

Между ОАО «Россельхозбанк» и ООО ФХ «Шах» (дата обезличена) заключен кредитный договор за (номер обезличен) по условиям которого заемщику предоставлен кредит на сумму в 40 000 000 рублей.

В обеспечение надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору (номер обезличен) от (дата обезличена) заключенному между ОАО «Россельхозбанк» и ООО ФХ «Шах» между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО1, заключен договор за (номер обезличен).8 от (дата обезличена) по условиям которого ФИО1 передает Банку в залог объект незавершенного строительства - здание КПП степенью готовности 12%, площадью 19,3 кв.м., стоимостью 38 600 рублей и земельный участок под ним площадью 10 000 кв.м., расположенные в (адрес обезличен), при въезде, стоимостью 30 000 000 рублей.

Определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по гражданскому делу по иску ОАО «Россельхозбанк» к ОО ФХ «Шах», ФИО11, ФИО12, ФИО1, ФИО6 и ФИО7 о взыскании задолженности утверждено мировое соглашение, по условиям которого обращено взыскание на принадлежащее ФИО1 указанное выше залоговое имущество общей стоимостью 30 038 600 рублей.

Определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) было удовлетворено заявление Банка об изменении способа и порядка исполнения определения Черкесского городского суда от (дата обезличена) об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по гражданскому делу (номер обезличен) в части определения начальной продажной цены заложенного имущества. Начальная продажная стоимость заложенного имущества по Договору залога была определена в размере 80 % от рыночной стоимости на основании заключения эксперта (номер обезличен) от (дата обезличена), в размере 10 902 000,00 руб.(13 650 000,00 руб. х 80%): земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства автомобильной стоянки, общая площадь 10 000 кв.м., адрес: КЧР, (адрес обезличен) (при въезде в поселок). Исключен из состава обеспечения объект капитального строения - объект незавершенного строительства площадь 19,3 кв.м. Впоследствии Банк обратился в Карачаевский городской суд с исковым заявлением к ФИО13 о взыскании убытков. Как следует из вступившего В законную силу решения Карачаевского городского суда от (дата обезличена) по делу № (номер обезличен) (2-1060/2022) по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы (номер обезличен).07/111-2023 эксперта оценщика ИП ФИО8, рыночная стоимость земельного участка, являющегося предметом залога по Договору залога, на (дата обезличена) составляет 11 549 700 рублей. Таким образом, рыночная стоимость предмета залога превышает установленную определением Черкесского городского суда от (дата обезличена) по делу (номер обезличен) начальную продажную стоимость имущества, заложенного по Договору залога. (дата обезличена) платёжным поручением (номер обезличен) Банку были перечислены денежные средства в размере 11 549 700 руб., соответствующем рыночной стоимости предмета залога и превышающем, установленную Черкесским городским судом начальную продажную стоимость имущества, заложенного по Договору залога. Согласно платежному поручению от (дата обезличена) (номер обезличен) назначением платежа является: «во исполнение обязательств ФИО1 по договору залога (номер обезличен).8 от (дата обезличена), по КД (номер обезличен)от (дата обезличена), заключенному с ООО «ШАХ». В соответствии с пунктом 7.1 Договора залога, заключённого между Банком и ФИО1, Договор залога прекращается надлежащим исполнением обязательств заемщика по кредитному договору либо полной реализацией предмета ипотеки, в зависимости от того, что наступит ранее. 

Как следует из приведённых установленных судом обстоятельств по делу, залогодатель ФИО1, реализуя свое право на возможность прекращения до реализации предмета залога обращение на него взыскания и его реализацию, приняла меры направленные на исполнение части обеспеченного залогом обязательства в пределах установленной судом начальной продажной стоимости предмета залога, в результате которых в пользу Банка произведено перечисление денежных средств в счет стоимости заложенного недвижимого имущества в размере в размере 11 549 700 рублей, что подтверждается платёжным поручением от (дата обезличена) (номер обезличен). и отсутствием со стороны залогодержателя каких-либо претензий к заемщику. 

Исходя из требования приведенных правовых норм и установленных судом фактических обстоятельств по делу, свидетельствующих о том, что залогодателем ФИО1 обязательства по заключенному с «Россельхозбанк» договору (номер обезличен).8 от (дата обезличена) об ипотеке (залоге недвижимости) объекта незавершенного строительства и земельного участка исполнены, обременение в виде ипотеки (залога) в отношении заложенного объекта недвижимости принадлежащего ФИО1 на праве собственности подлежит прекращению, регистрационной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки (залога) погашению, поскольку ответственность залогодателя ФИО1 перед кредитором «Россельхозбанк» применительно к условиям договора залога ограничена стоимостью заложенного имущества прекращается выплатой соответствующей стоимости кредитору, а наличие обременения на объект недвижимости нарушает право залогодателя, которое подлежит защите путем прекращения соответствующего обременения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд решил:

Иск ФИО16 Яны ФИО2 к АО «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Ставропольского регионального филиала АО «Россельхозбанк» о прекращении договора залога (ипотеки) и погашении регистрационной записи о залоге ипотеке – удовлетворить.

Прекратить договор об ипотеке (залоге недвижимости) объекта незавершенного строительства за (номер обезличен).8 от (дата обезличена) заключенный между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО16 Яной ФИО2. Прекратить обременение в виде ипотеки (залога) в отношении, объекта незавершённого строительством здания КПП степенью готовности 12% площадью 19.3 кв.м., и земельного участка под ним площадь: 10 000 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: -для строительства автомобильной стоянки, с кадастровым номером (номер обезличен) местоположение: Карачаево- Черкесская Республика, (адрес обезличен), при въезде, принадлежащей ФИО1 на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства от (дата обезличена) (запись о государственной регистрации ипотеки (номер обезличен) от (дата обезличена)). 

Решение является основанием для погашения регистрационной записи о государственной регистрации ограничения (обременения) права в виде ипотеки (залога) в отношении: - объекта незавершённого строительством здания КПП степенью готовности 12% площадью 19.3 кв.м., - земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен); местоположение: Карачаево- Черкесская Республика, (адрес обезличен), при въезде; площадь: 10 000 кв.м.; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: -для строительства автомобильной стоянки, принадлежащей ФИО1 на праве собственности на основании Договора купли-продажи земельного участка с объектом незавершенного строительства от (дата обезличена). 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Карачаево-Черкесской Республики, через Карачаевский городской суд в течение месяца со дня вынесения.

Судья А.С. Долаев