Дело№2-2/2019

27RS0004-01-2017-005679-39 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 июля 2019 г. г. Хабаровск

Индустриальный районный суд г. Хабаровска в составе председательствующего судьи Цыганковой Т.Д.

при секретарях судебного заседания Томиловой И.В., Сухомлиной К.В., Ершовой А.А., Шарпиловой В.В.,

С участием истца ФИО1,

Представителя истца ФИО2,

Ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

третьего лица ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании регистрационной записи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки. Свои требования истец обосновала тем, что она является дочерью ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения. После смерти матери, она узнала, что 21.12.2015 года ФИО6 продала принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес>, ФИО3. ФИО6 при жизни страдала психическим расстройством, лишающим ее способности понимать значение своих действий и разумно руководить ими. На фоне указанного расстройства у ФИО6 появились повышенная внушаемость, импульсивность в поведении, подчиняемость, несамостоятельность в принятии решений, чем воспользовался ответчик, ограждая ФИО6 от общения с истцом и настраивая против нее. Полагает, что при совершении сделки купли-продажи 

<

адрес>, ФИО6 не отдавала отчет своим действиям, не осознавала последствий, совершаемых ею действий. Просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>, заключенный между ФИО6 и ФИО3 недействительным, применить последствия недействительности сделки. Просит аннулировать регистрационную запись № о регистрации права собственности на квартиру за указанным лицом, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о государственной регистрации права собственности на квартиру за ФИО6

В возражениях на исковое заявление ответчик ФИО3 указал, что с исковыми требованиями не согласен, ФИО6 на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры психическим расстройством не страдала, просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Определением суда от 17.10.2017 года к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО5.

В последствии истец изменила основание иска ссылаясь на то, что после совершения сделки купли-продажи квартиры ФИО6 и ее сын ФИО5 остались проживать в проданном жилье, доказательств передачи денежных средств за квартиру не имеется как и не осуществлена передача квартиры от ФИО6 к ФИО3. Указанные факты, по мнению истца, свидетельствуют о мнимости заключенной сделки, поскольку она заключена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что влечет ее ничтожность, на что также указывает цена сделки.

Просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>83 заключенный между ФИО6 и ФИО3 ничтожным на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ в следствие мнимости сделки. Применить последствия недействительности сделки, аннулировать регистрационную запись о регистрации права собственности на квартиру за ответчиком, восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок к ним сведения о государственной регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> за ФИО6.

В возражениях на измененные исковые требования истца, ответчик ФИО3 указал, что цена квартиры указана ФИО1 по состоянию на 25 июня 2019 года, без осмотра. В то время как квартира продавалась 08.12.2015 года. Ссылка истца на то, что в материалах нет расписки сторон о передаче денежных средств в размере 1 900 000 рублей, опровергается п. 4 договора купли-продажи. Между ФИО7 и ФИО3 было принято решение о дальнейшем проживании ее и сына в этой квартире, о чем указано в п.6 договора. Факт передачи недвижимости и документации на жилое помещение указан в п.8 настоящего договора. На период совершения сделки по спорной квартире ФИО3 был платежеспособен. Работал индивидуальным предпринимателем. Согласно налоговым декларациям имел доход Кроме того, ФИО3 взял кредиты для приобретения недвижимости: 18.12.2012 г. на сумму 1900000 рублей, 12.09.2014 г., на сумму 1400000 рублей, которые были потрачены на покупку квартир в г. Дальнереченске и в г. Хабаровске. Просит в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать.

В отзыве на измененные исковые требования истца, третье лицо ФИО5 указал, что переговоры по продаже квартиры между его мамой ФИО6 и ФИО3 проходили в его присутствии. Была достигнута договоренность о том, что они с матерью будут проживать в квартире пожизненно. Сумма оговаривалась также в размере около двух миллионов рублей. Ответчик деньги передавал при нем. Как распорядилась указанными денежными средствами ФИО6 он не интересовался. Условия договора выполняются. Просит отказать в удовлетворении требований истца.

Истец в судебном заседании пояснила, что в 2013 году встал вопрос о размене квартиры ФИО6. ФИО3 Р. заметив, что у истца со ФИО6 начали портиться отношения, стал часто появляться. Мать настраивали против нее. От нее скрыли даже смерть матери. У ФИО6 было не в порядке с психикой, она была агрессивна. Она не общалась с матерью три года, до ее смерти. В 2015 году они виделись с ней только в судах. ФИО6 никому бы не подарила квартиру, не продала, кроме сына-Романа. ФИО6 последнее время была агрессивной, кидалась на нее с кулаками, приходила ей квартиру поджигать, подала на нее в суд на взыскание алиментов, в 2014 – 2015 году она писала на нее заявления в полицию. В 2014 году была проведена экспертиза, которая показала, что у ФИО6 имеются психические заболевания. В 2015 году проводилась еще одна психолого- психиатрическая экспертиза в отношении ФИО6. Мать пытались уже обмануть, когда она пыталась продать квартиру. Мать не могла осознанно продать квартиру ФИО3. 

В судебном заседании представитель истца, после изменения основания иска, исковые требования поддержала и пояснила, что ответчиком не представлено доказательств передачи денежных средств по договору. Фактическая стоимость квартиры намного превышает цену, указанную в договоре. Фактической передачи квартиры покупателю не было. Показания третьего лица ФИО5 в судебном заседании в части передачи денежных средств по договору между ее матерью и ответчиком противоречивы.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании пояснил, что последние 3 – 4 года ФИО6 и ее сын Роман очень боялись ФИО8, которая говорила, что отправит мать в дом престарелых, а Романа в дурдом. ФИО6 продала ему квартиру, поскольку не хотела, чтобы квартира досталась истцу. ФИО6 ему доверяла и продала квартиру с тем условием, чтобы там продолжал проживать Роман. Она сама предложила ему купить у нее квартиру. Во время совершения сделки ФИО6 была в адекватном состоянии, принимала самостоятельные решения, осознавала характер своих действий и могла руководить ими. 

Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что знает ФИО6, поскольку она обращалась к нему, рассказывала ему о своей приемной дочери. ФИО6 не хотела того, чтобы квартира досталась ФИО9. У ФИО6 и ФИО3 были доверительные отношения. Во время совершения сделки по купле – продажи квартиры, ФИО6 находилась в здравом уме. Она не страдала психическим заболеванием. Когда она приходила к нему, они с ней общались, никаких отклонений он не наблюдал. Не было необходимости признавать ее недееспособной, поскольку человек был в здравом уме, осознавал характер своих действий, и мог руководить ими. 

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании пояснил, что ФИО1 – его не родная сестра. У него с ФИО1 плохие отношения. Он больше 20 лет проживает в 

<

адрес> – 83. У его матери- ФИО6 было нормальное психическое состояние, она находилась в здравом уме, в адекватном состоянии. Он считает, что мать поступила правильно, продав квартиру ФИО3. Мать ему говорила о том, что продаст квартиру, и она приняла самостоятельное решение, распорядилась своим имуществом. 

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии своего представителя в судебное заседание не направил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Свидетель ФИО14 в судебном заседании пояснила, что ФИО6 была ее соседкой. У них были хорошие отношения. ФИО6 обращалась к ней в 2015 году. В последние годы, она за собой не ухаживала. В 2015 году ФИО6 ее затопила, не хотела ее долго пускать в квартиру. Потом ФИО6 открыла дверь и говорила, что она ее не топила. Она перестала узнавать людей. В последнее время Сметская ей рассказывала о том, что ФИО9 хочет ее побить. Она со ФИО6 общалась не так долго, чтобы сделать какие – либо выводы о состоянии ее здоровья, в том числе психического.

Свидетель ФИО15 в судебном заседании пояснила, что ФИО6 давно знала с 2004 года. У них были дружеские отношения, ходили друг к другу в гости, общались постоянно. Они виделись со ФИО6 в мае 2015 года. Она заходила к ФИО6, но не могла дозвониться до нее. Соседка постучала в дверь и Сметская открыла. ФИО6 спросила: «Ты кто?», свидетель ответила, что она ФИО10. ФИО6 спросила: «Ты пришла меня бить?». ФИО6 была не такая, как всегда, она была испуганная. Она свидетеля все-таки узнала, но не сразу. После этой ситуации свидетель видела ФИО6 в автобусе в 2015 году. Она общалась с пассажирами в автобусе, и рассказывала, что к ней приходит приемная дочь, постоянно ее избивает, забирает пенсию. Как-то она встретила ФИО6 на остановке, поздоровалась, сказала «здравствуйте Аркадия Михайловна» но последняя ответила: «Я не Аркадия Михайловна, я Аркадия Алексеевна». Больше они не встречались. Последняя встреча была в октябре- ноябре 2015 года. У нее изменились черты лица. Она была как будто неадекватна. 

Свидетель ФИО16 в судебном заседании пояснила, что со ФИО6 она была знакома с 1978 года. ФИО6 была адекватной женщиной. 3.08.2017 года ФИО6 была у нее в гостях, плохо разговаривала, а 06.08.2017 года она умерла. Каждый день до этого ФИО6 сидела на лавочке. С ней можно было на любую тему поговорить. Со слов ФИО6 ей стало известно, что в силу необходимости она продала квартиру, т.к. так безопаснее, что если кто из них умрет, то Руслан будет заботиться о другом. Она говорила, что Руслан приезжает, снабжает ее продуктами. У нее было адекватное поведение. Психическими заболеваниями она не болела. ФИО6 боялась Екатерину. В последнее время, когда начались судебные разбирательства, она не отвечала на телефонные звонки, на домофон. Со слов Сметской, Екатерина хотела определить Сметскую и Романа в психиатрическую больницу и завладеть квартирой. Она виделась со Сметской раза 3 -4 в месяц. Ее психическое состояние после смерти супруга не изменилось. 

Свидетель ФИО17 в судебном заседании пояснила, что знает ФИО6 39 лет. Сметская чувствовала себя нормально, но у нее была какая-то душевная тревога. Она не открывала дверь, не отвечала на звонки. Потом она перезванивала, спрашивала, свидетель ли ей звонила. ФИО6 не страдала психическими заболеваниями, в психиатрической больнице не наблюдалась, странностей в ее поведении не было. В 2015 году со ФИО6 они часто виделись, сидели на лавочке, разговаривали. 

Свидетель ФИО18 в судебном заседании пояснила, что знает ФИО6 с ноября 2015 года с того момента как она пришла в их адвокатский кабинет. Они работали со ФИО6 в течение двух лет. ФИО6 рассказала ей про свою ситуацию, жаловалась на приемную дочь, говорила, что из – за нее приходится ходить по судам. У Сметской было нормальное состояние, она была адекватной женщиной. Не было никаких признаков того, что она страдает психическим заболеванием. ФИО6 рассказывала, что была очень удручена потерей супруга, очень сильно переживала. Первое время ей было тяжело. В это время ее приемная дочь, взяла над ней опеку, приезжала, кормила какими-то таблетками, от которых у Аркадии Михайловны часто болела голова. Об этом ей известно со слов ФИО6.

В судебном заседании свидетель ФИО19 пояснила, что она работала врачом участковым терапевтом. ФИО6 она помнит, т.к. посещала ее по вызовам на дому. Последняя была беспокойной, жаловалась на семейную жизнь, что у нее не все хорошо и у нее хотят забрать квартиру. Странностей в ее поведении никаких не было, кроме того, что в отличие от других пациентов, она вела себя беспокойно, плакала.

Свидетель ФИО20 в судебном заседании пояснила, что работает в КГБУЗ «Городская поликлиника № 16» врачом участковым терапевтом ФИО6 она не помнит.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО21 пояснил, что работает в поликлинике № 16 врачом-неврологом. ФИО6 он не помнит, но по своим записям в электронной карте он установил, что она проходила лечение на дневном стационаре по направлению участкового врача Доманской, жаловалась на периодические головные боли, слабость в ногах. ФИО6 часто принимала глицин. Она жаловалась, что у нее плохая память на текущие события и нет устойчивости.

В судебном заседании свидетель ФИО22 пояснила, что работает заведующим терапевтическим отделением поликлиники № 16. ФИО6 она не помнит и ничего пояснить не может.

В судебном заседании свидетель ФИО23 пояснила, что работает врачом-неврологом в поликлинике № 16. Полтора-два года назад она по работе встречалась со ФИО6, которая приходила к ней на прием. ФИО6 она помнит, т.к. занималась лечением ее сына- ФИО5 по поводу черепно-мозговой травмы в 1990-начале 2000-х годов. Часто посещала Романа на дому и ФИО6 приходила к ней на прием с сыном. В день приема самой ФИО6 ничего необычного в ее поведении она не помнит. Это был обычный прием. Если неврологи, при приеме пациента видят какие-то явные отклонения в поведении, то это фиксируется в амбулаторной карте.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В судебном заседании установлено, что истец является дочерью ФИО6, что подтверждается свидетельством о рождении, а также справками органа ЗАГС.

Из свидетельства о смерти следует, что ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ года рождения умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из догвоора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО6 продала ФИО3 принадлежащую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> по цене 1900000 рублей. Согласно п. 4 договора расчет по договору произведен полностью с продавцом до подписания договора. 

Как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости от 10.07.2019 года, правообладателем 

<

адрес> в 

<

адрес> с 21.12.2015 года является: ФИО3

Согласно заключению комиссии экспертов ФГБУ «Национальный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского» Министерства здравоохранения РФ № года, на момент составления и подписания договора купли-продажи квартиры 08.12.2015 г., при подаче договора на регистрацию 10.12.2015 г. ФИО7 могла понимать значение своих действий и руководить ими.

В юридически значимый период 08.12.2015г. у ФИО7 не отмечалось каких-либо выраженных нарушений познавательной и эмоционально-личностной сфер (в том числе, внушаемости, пассивной подчиняемости, зависимости от мнения окружающих), которые бы, не позволяли ей адекватно осмысливать и оценивать существо сделки, осознавать её юридические особенности и прогнозировать последствия.

Оснований подвергать сомнению заключение комиссии экспертов у суда не имеется, поскольку данное доказательство получено с соблюдением требований закона, дано лицами, имеющими специальные познания в области, по вопросам которой проводилось исследование; заключение содержит полные и исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертами вопросы. 

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимой признается сделка совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка является ничтожной.

В судебном заседании истец изменив основание иска, ссылалась на то, что сделка между ФИО11 и ФИО3 заключена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, что влечет ее ничтожность, на что также указывает цена сделки. Также ссылалась на то, что после совершения сделки купли-продажи квартиры ФИО6 и ее сын ФИО5 остались проживать в проданном жилье, доказательств передачи денежных средств за квартиру не имеется. 

Суд не соглашается с данными доводами истца и его представителя.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В судебном заседании ответчик ФИО3 пояснил, что стоимость квартиры была обусловлена фактом дальнейшего проживания в квартире продавца и ее сына ФИО5, что не противоречит закону.

Согласно статье 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В пункте 6 договора купли-продажи указано, что покупателю известно, что в отчуждаемой квартире зарегистрированы и проживают: ФИО6, 

<

данные изъяты> года рождения, ФИО5, №, которые сохраняют право дальнейшего пожизненного проживания в отчуждаемом объекте недвижимости. 

Пунктом 8 договора установлено, что продавец передал указанный объект недвижимости, а покупатель принял его до подписания настоящего договора со всей технической документацией ключами в соответствии со ст. 556 ГК РФ. Настоящий договор одновременно является актом приёма-передачи объекта недвижимости.

Истцом в подтверждение стоимости спорной квартиры представлена справка ООО «Любимый город», согласно которой наиболее вероятная стоимость квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>83 составляет 5135000 рублей.

Суд не принимает во внимание указанное доказательство, так как оно составлено не экспертным учреждением, а риэлторской организацией и по состоянию на июнь 2019 года, без осмотра квартиры, тогда как оспариваемый договор купли-продажи датирован 2015 годом. 

Доводы истца о том, что ФИО6 не были переданы денежные средства от продажи квартиры, опровергаются исследованными судом доказательствами. Доказательств в обоснование своих доводов в указанной части истцом суду не представлено.

В связи с изложенным исковые требования истца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании регистрационной записи, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, аннулировании регистрационной записи, отказать.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме, через Индустриальный районный суд г. Хабаровска.

Председательствующий Цыганкова Т.Д.

Мотивированное решение изготовлено 12 августа 2019 года