Дело № 3а-20/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000582-50

Мотивированное 

решение

 изготовлено 1 февраля 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 18 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

с участием: от административного истца – представитель ФИО2 по доверенности от 15 октября 2021 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 607 кв.м с кадастровым номером №, категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости 10 617 600 рублей.

Требования мотивированы тем, что ФИО3 пользуется вышеуказанным земельным участком на основании договора аренды от 14 сентября 2020 года №168 (в редакции дополнительного соглашения от 28 сентября 2021 года №1) и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 августа 2021 года. Установленная в отношении земельного участка приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость (20 255 646,94 рублей), значительно превышает его рыночную стоимость (10 617 600 рублей), определенную на основании отчета об оценке от 19 октября 2021 года №0810-21, подготовленного оценщиком ООО СБК «Партнер». Поскольку арендная плата за земельный участок рассчитывается с учетом его кадастровой стоимости, то установлением кадастровой стоимости земельного участка в завышенном размере, нарушаются права и законные интересы административного истца.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области.

Административный истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила в суд представителя по доверенности (л.д.7) ФИО2, который исковые требования поддержал по изложенным основаниям. Дал пояснения по тексту искового заявления.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представителя в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск требования не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца. По мнению автора отзыва, представленный административным истцом отчет оценки рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация Тутаевского муниципального района Ярославской области, администрация городского поселения Тутаев представителей в судебное заседание не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, допросив в качестве свидетеля оценщика ООО СБК «Партнер» ФИО4, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

Из содержания статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Статья 5 Земельного кодекса РФ относит арендаторов земельного участка к его правообладателям.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что на основании договора аренды от 14 сентября 2020 года №168 (в редакции дополнительного соглашения от 28 сентября 2021 года №1) и соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 31 августа 2021 года, Тутаевский муниципальный район предоставил ФИО3 в аренду земельный участок площадью 10 607 кв.м с кадастровым номером № категория земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства торгово-развлекательного комплекса, по адресу: 

<

адрес>

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 2.1 постановления Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов» за основу при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки принимается кадастровая стоимость соответствующего земельного участка, за исключением случая, установленного пунктом 2.2 данного раздела Порядка.

Из приложения №2 к договору аренды земельного участка с кадастровым номером № следует, что расчет арендной платы производится на основании сведений о кадастровой стоимости земельного участка с применением коэффициента функционального использования, коэффициента инфляции. 

Правоотношения административного истца по определению арендной платы являются публичными. Изменение размера арендной платы, в том числе ее уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 года №508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером № вошел в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н, кадастровая стоимость земельного участка составила 20 255 646,94 рублей (п/п №457842). В Единый государственной реестр недвижимости внесены сведения об указанной кадастровой стоимости.

Названные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку в соответствии с условиями договора аренды земельного участка и постановлением Правительства Ярославской области от 24 декабря 2008 года № 710-п «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов», исчисление арендной платы за пользование земельным участком производится с учетом кадастровой стоимости. 

Таким образом, ФИО3 обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, арендатором которого является.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В соответствии с положениями статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО СБК «Партнер» №0810-21 от 19 октября 2021 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составила 10 617 600 рублей.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Оценив отчет, с учетом пояснений оценщика ООО СБК «Партнер» ФИО5, допрошенной судом в качестве свидетеля, суд отмечает, что приведенные в отчете выводы оценщика, не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Из данного отчета следует, что оценщик проанализировал рынок объекта оценки, в том числе представил обзор земельных участков. В отчете приведен расчет рыночной стоимости объекта, в котором подробно изложены последовательность оценки объекта сравнительным подходом, данные для сравнения аналогов с объектом оценки. В отчете содержится экономическая обоснованность применения корректировок. Выводы оценщика являются мотивированными, не содержат противоречий, основаны на положениях федеральных стандартов оценки. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения. 

Отчет выполнен оценщиком ФИО6, имеющей специальное высшее образование, прошедшей профессиональную переподготовку и имеющим право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации, имеющей квалификационный аттестат оценщика по направлению «Оценка недвижимости», являющейся членом саморегулируемой организации оценщиков «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», ее оценочная деятельность застрахована (страховой полис обязательного страхования ответственности оценщика №210306-035-000002, период страхования с 18.01.2021 по 17.01.2022).

Критикуя представленный административным истцом отчет ООО СБК «Партнер», административный ответчик указал, что объект-аналог №2 с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, должен быть исключен из расчетной выборки ввиду его несопоставимости с объектом оценки.

Указанные возражения административного ответчика судом отклоняются с учетом следующего.

В соответствии с пунктом 10 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» в качестве объектов-аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Из пункта 10 ФСО №7 следует, что для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Оценщиком на основании материалов, сведений, указанных в объявлениях о продаже, телефонных переговоров с представителями собственников сделан вывод об отнесении объекта-аналога №2 и объекта оценки к одному сегменту рынка. Кроме того, как следует из пояснений оценщика, чтобы учесть возможное несовпадение заявленного и разрешенного вида использования данного аналога, оценщик ввел корректировку к стоимости объекта-аналога № 2 на основании данных Справочника оценщика недвижимости – 2018 «Земельные участки» под редакцией ФИО7, таблица 82, которая составила 0,99 или 1%. 

Также оценщиком отмечено, что стоимость предложения не является ценообразующим параметром и не может оказывать влияние на решение оценщика о выборе объекта в качестве аналога или отказе от его выбора. 

Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о том, что оценщик использует в расчетах лишь часть доступных ему объектов-аналогов; на дату оценки имелись иные предложения: №1– 

<

адрес>, №2 – 

<

адрес>, которые не были рассмотрены оценщиком, суд отклоняет. 

Исходя из положений подпунктов «б», «в» пункта 22 ФСО №7, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые сопоставимы с оцениваемым объектом по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Как следует из отчета №0810-21 от 19 октября 2021 года, оценщиком исследован рынок, проанализировано достаточное количество предложений для расчета рыночной стоимости объекта оценки, по итогам отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам. В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

В судебном заседании свидетель ФИО4 выводы отчета подтвердила, дала исчерпывающие и аргументированные ответы на возникшие вопросы. Обратила внимание на то, что предложенные административным ответчиком объекты не могут использоваться с расчетах по причине того, что участок застроен (предложение №1), дата предложения – март 2017 года, нет подтверждения актуальности данного предложения на дату оценки 1 января 2019 года (предложение №2).

Показания свидетеля ФИО4 не содержат противоречий, согласуются с содержанием отчета и материалами дела, доказательства, которые могли бы поставить под сомнения показания свидетеля, не представлены. Показания свидетеля основаны на результатах проведенных исследований рыночной стоимости объектов недвижимости, справочных материалах, применяемых в оценочной деятельности. В связи с этим оснований для критической оценки показаний свидетеля не имеется.

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете определения рыночной стоимости объекта оценки. 

Иных возражений относительно достоверности выводов отчетов лицами, участвующими в деле, не заявлено. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости спорного земельного участка, установленной на основании отчета ООО СБК «Партнер», административный ответчик каких-либо доказательств иной стоимости не представил, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявил.

В силу статьи 2, части 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта недвижимости в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО3 с настоящим административным иском в суд – 29 ноября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 10 607 кв.м с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование –для строительства торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2019 года в размере равном его рыночной стоимости 10 617 600 рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 ноября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина