№ 2-1956/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 октября 2017 года Ачинский городской суд Красноярского края

в составе: председательствующего судьи Настенко Т.Н., при секретаре Малыгиной Е.И., 

с участием: истца ФИО1 и её представителя ФИО2, действующей по устному ходатайству от 21.06.2017 г., ответчиков ФИО3, ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 чу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежных средств, прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, взыскании убытков, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16112016 г., расположенных по адресу Ачинский район, садовое общество 

<

адрес> участок №, взыскании уплаченных по договору денежных средств в сумме 250 000 руб., прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 18.11.2016 г., взыскании убытков, понесенных в связи с государственной регистрации права в сумме 6900 руб., расходов по оплате госпошлины в сумме 5700 руб., мотивируя тем, что в октябре 2016 года при осмотре жилого дома его внешнее техническое состояние было нормальным. До апреля 2017 года дом не эксплуатировался. 23.04.2017 г. при внутреннем осмотре жилого дома были обнаружены видимые изменения технического состояния дома: волнообразные стены в результате вспучивания ДВП, которое скрывали обои с рисунком, вырубленная дыра в стене с черным налетом, которую скрывала кленка на стене, на стенах появились трещины, обод около печи отошел, у потолка появились трещины. Указанные повреждения происходят из–за усадки дома в связи с неправильным его использованием. К дому пристроена баня, из-за которой в доме сырость. Гниение древесины дает усадку дома, который разрушается. При осмотре дома ФИО3 убедила ее, что дом прочный капитальный, сырости от бани нет, и в доме требуется провести только косметический ремонт. Однако техническое состояние дома свидетельствует о том, что дом не является капитальным, статус дома «жилой» был присвоен из-за наличия в нем кирпичной печи и дом зарегистрирован в упрощенном порядке по декларации в связи дачной амнистией. Между тем, дом является аварийным и обычным садовым домиком, который не может стоить даже 250 000 руб., и возможно через 5 лет дом разрушиться, поэтому при покупке дома её ввели в заблуждение о качестве жилого дома с пристроенной баней. Истец собиралась жить в доме с весны до осени, пользоваться баней, а не нести убытки в связи с его капитальным ремонтом. Пользоваться домом небезопасно, т.к. стены могут разрушиться. В добровольном порядке ответчики от расторжения договора отказались (л.д.3-5).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в качестве третьего лица привлечено Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д.1).

В судебном заседании ФИО1 и её представитель ФИО2 исковые требования поддержали, пояснив, что под видом жилого дома истцу продали жилое строение, предназначенное для временного проживания, в связи с чем, при заключении сделки ответчики ввели истца в заблуждение, указав в договоре, что продаваемый объект является жилым домом.

Ответчики ФИО3, ФИО4 по иску возражали, пояснив, что строение является жилым домом, поскольку в доме с 1985 года проживал постоянно их отец до 2002 года, дом построен из бруса, нижние венцы которого - 4 ряда, построены из бывших в употреблении шпал, внутренняя отделка стен выполнена из ДВП при жизни отца. После смерти отца, они пользовались домом в качестве дачи в летний период, произвели в доме текущий ремонт в 2015 году. Право собственности на дом оформлено в упрощенном порядке на основании декларации об объекте недвижимого имущества. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела суд считает исковые требования подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). 

В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ч.1.). При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (ч.2).

Из материалов дела следует, что Н.В. на основании свидетельства на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей, выданного 05.06.1993 г. принадлежал земельный участок для садоводства в обществе 

<

адрес> участок № площадью 900,0 кв.м. (л.д.41).

После смерти Н.В. в наследство на указанный земельный участок вступила его супруга з.в., что подтверждается свидетельством о праве на наследство по закону от 12.07.2004 г. (л.д.45).

После смерти з.в. на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 22.09.2011 г. собственниками земельного участка являлись ФИО4 и ФИО3 по ? доле каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.10.2012 г. (л.д.42,43,44). 

16.11.2016 г. между ФИО3, ФИО4 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.11.2016 г., расположенных по адресу Ачинский район, садовое общество 

<

адрес> участок № за 980 000 руб., в т.ч. 900 000 руб. стоимость жилого дома, 80 000 руб. стоимость земельного участка (л.д.7). Государственная регистрация права за ФИО1 произведена 18.11.2016 г. (л.д.10,11).

Согласно расписке без даты ФИО4 вернул ФИО1 730 000 руб. (л.д. 55). 

Судом установлено, что деньги по расписке не возвращались, т.к. фактически дом и земельный участок проданы за 250 000 руб.

21.04.2017 г. ФИО1 направила ФИО3, ФИО4 требование о расторжении договора купли-продажи, указав, что её ввели в заблуждение о техническом состоянии жилого дома, поскольку в ноябре 2016 года не были видны волнообразные стены. В апреле 2017 года при осмотре дома она увидела клеенку на стене, за которой оказалась вырубленная дыра с чернотой. При рассмотрении стены она увидела волны на стене, которые, по её мнению, появились из-за сырости, однако её об этом в известность не поставили (л.д.12).

В обоснование исковых требований истцом ФИО1 представлены в дело фотографии внутреннего помещения дома (л.д. 14-19).

В обоснование возражений ответчики ФИО3, ФИО4 также представили в дело фотографии внутреннего помещения дома (л.д.32-33). 

По ходатайству истца по делу назначена строительно-техническая экспертиза (л.д.58-59).

Из экспертного заключения ООО «Кадастр Инжиниринг» №ЭИ-17-134 от 28.09.2017 г. следует, что требуется проведение ремонтных работ по устранению физического износа фундамента дома (бетонный ленточный), стен (несущий каркас из шпал с наружной обшивкой тесом), перекрытия (настил из половой доски, утепление выполнено из опилок, земли и золы), крыши и кровли (двухскатная кровля с водостоками), полов (дощатые по лагам), дверных и оконных проемов, внутренней системы инженерного оборудования (электроснабжение, печное отопление), которые в целом признаны работоспособными. Выявленные в результате экспертного осмотра повреждения и дефекты относятся к явным, получены в результате эксплуатации и воздействия внешних факторов с момента строительства. Основания для признания жилого помещения непригодным для проживания, аварийным отсутствуют. Скрытые дефекты и повреждения отсутствуют, повреждения и дефекты являются устранимыми в ходе проведения текущего ремонта здания. Конструктивные элементы здания находятся в эксплуатируемом состоянии. 

Кроме того, из заключения следует, что в настоящее время правовой режим садового земельного участка предусматривает возможность возведения на таком земельном участке жилого строения, а не жилого дома, соответственно, в техническом плане объекта недвижимого имущества, возведенного на садовом земельном участке, следует указывать «жилое строение» (л.д. 80-103).

Как следует из нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 16.11.2016 г. дом по адресу: Ачинский район, садовое общество 

<

адрес> участок № принадлежал продавцам ФИО4 и ФИО1 по 1\2 доле за каждым на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 22.09.2011 г. и Декларации об объекте недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, право общей долевой собственности зарегистрировано 14.04.2015г. (л.д.7). Сведения о зарегистрированных правах за ФИО4 и ФИО1 также указаны в кадастровом паспорте от 06.2016 г. (л.д.28). 

В соответствии ст. 1 Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений);

дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

Пунктом 6.4. свода правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения" СП 53.13330.2011, утвержденного Приказом Минрегиона России от 30.12.2010 N 849, определено, что на садовом, дачном участке могут возводиться жилое строение или жилой дом, хозяйственные постройки и сооружения. 

Согласно приложению Б «Термины и определения» к указанному Своду правил: жилое строение - здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации; жилой дом - здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации.

В соответствии с п.1 ч.17 ст.51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Исходя из указанных требований законодательства на садовом земельном участке может быть создано только жилое строение, на дачном земельном участке по усмотрению правообладателя допускается осуществление строительства либо объекта индивидуального жилищного строительства либо жилого строения.

В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" действовавшей до 01.01.2017 г., основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являлись:

-документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание. Таким документом являлась декларация об объекте недвижимого имущества, форма которой утверждена Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 3 ноября 2009 г. N 447;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано.

Согласно п.2 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (ред. от 01.11.2016) "Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений" декларация об объекте недвижимости составляется и заверяется правообладателем объекта недвижимости или его представителем в отношении здания, сооружения, помещения.

Декларация заполняется в случае, если законодательством Российской Федерации в отношении соответствующего объекта недвижимости не предусмотрены подготовка и (или) выдача разрешения на ввод здания, сооружения в эксплуатацию (п.4).

Как указывалось выше, регистрация права собственности на жилой дом за ФИО4 и ФИО3 была произведена на основании данных, указанных ими в Декларации об объекте недвижимости, в том числе о виде объекта.

Таким образом, статус жилого дома спорному объекту недвижимости при регистрации права, определен его будущими правообладателями, а не официальным уполномоченным органом.

На основании изложенного, учитывая, что правовой режим садового земельного участка предусматривает возведения на нем жилого строения, а не жилого дома, спорный объект недвижимости, расположенный в садовом обществе 

<

адрес> является жилым строением, предназначенным для временного проживания.

Согласно объяснениям ФИО5 по договору купли-продажи ей продан жилой дом, в то время, как дом фактически является жилым строением, предназначенным для временного, а не постоянного проживания. В дальнейшем разрешение на строительство нового жилого дома на приобретенном земельном участке она получить не сможет.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

При таких обстоятельствах, указав в договоре купли-продажи о том, что предметом сделки является жилой дом, ответчики ввели истца в заблуждение относительно его технических характеристик, поскольку фактически дом является жилым строением. Поскольку указанный недостаток является существенным и не может быть устранен, истец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной по договору суммы, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по оплате госпошлины в размере 5 700 руб. (л.д.2).

Согласно ч.1 ст.15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Между тем, требования о взыскании с ответчиков убытков в сумме 6900 руб., понесенных в связи с государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности в размере 6900 руб. удовлетворению не подлежат, поскольку доказательства, подтверждающие указанные расходы, суду не представлены.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого дома площадью 24 кв.м. кадастровый № и земельного участка площадью 900 кв.м. кадастровый №, расположенных по адресу Красноярский край, Ачинский район, садовое общество 

<

адрес> участок №, заключенный 16 ноября 2016 года между ФИО3, ФИО4 чем, ФИО1. 

Взыскать с ФИО3, ФИО4 ча в пользу ФИО1 уплаченные по договору денежные средства в сумме 250 000 рублей, расходы по госпошлине 5700 рублей, всего 255 700 рублей, в равных долях по 127 850 рублей с каждого.

В удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в сумме 6900 рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Ачинский горсуд.

Мотивированное решение составлено 09 октября 2017 года.

Судья Т.Н. Настенко