Дело № 2-739/2025

25RS0010-01-2024-007920-47

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 марта 2025 года город Находка

Находкинский городской суд Приморского края в составе

председательствующего судьи Черновой М.А.,

при секретаре Мичученко Н.А.,

с участием истца ФИО1, представителя истца по доверенности от 21.01.2025 ФИО2,

представителей ООО «ФИШ Ко» в лице директора ФИО3, по доверенности от 12.02.2025 ФИО4,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ФИШ Ко» о признании права собственности в силу приобретательной давности,

УСТАНОВИЛ:

истец обратился в суд с названным иском, в обоснование требований указав, что с июня 2005 года по настоящее время проживает в доме, расположенном по адресу: 

<

.........>, который предоставлен ему и его семье работодателем – ООО «ФИШ Ко» (далее по тексту – Общество) на основании договора от 03.06.2005. С согласия Общества по договору, указанный дом был переоборудован из нежилого помещения площадью 110,2 кв.м. в жилой дом общей площадью 118,1 кв.м. для постоянного проживания, который отвечает требованиям жилищного законодательства РФ. На указанном предприятии истец работал с 01.06.2005, по собственному желанию уволен 24.06.2024. Однако по просьбе нового директора Общества ФИО1 продолжает контролировать территорию предприятия и сохранность его имущества, в связи с чем, за данную услугу за истцом сохранено право бесплатного пользования электроэнергией в пределах согласованного по договору лимита. В соответствии с договором от 03.06.2005 работодателю надлежало исполнить обязательство о передаче жилого дома в собственность истца по достижению ФИО1 пенсионного возраста, путем заключения соответствующего договора и оформления технической документации. Однако по достижению истцом пенсионного возраста, директор ФИО5 сообщил о том, что данный вопрос будет решен при увольнении истца. Весной в 2024 после смены руководства ООО «ФИШ Ко» ФИО1 стало известно, что право собственности на нежилое здание, в котором он проживает, Общество не зарегистрировало. Со слов бывшего директора Общества истец узнал, что он не смог зарегистрировать данное здание, поскольку его расположение оказалось за пределами территории ООО «ФИШ Ко», в связи с чем продолжает числиться на балансе Общества как бытовое помещение. Согласно учетным данным «Роскадастр», спорное здание было построено в 1996 году, его первоначальный инвентарный номер как бытового помещения (лит. 7) № от 01.12.2006, сведений о владельце не зарегистрировано. По состоянию на 17.04.2024 объекту индивидуального жилищного строительства присвоен инвентарный номер №, сведения о правообладателе отсутствуют. Из представленных ФИО5 решений Арбитражного суда Приморского края, следует, что переоборудованное истцом помещение под жилой дом в утвержденном судом перечне объектов недвижимости не значится. Также из переданного отчета по основанным средствам ООО «ФИШ Ко» по состоянию на 28.02.2017 указывается о балансовой принадлежности дома истца как бытового помещения № 2 с инвентарным номером №. Из проведенного анализа документов следует, что из двенадцати объектов недвижимости только на шесть зданий по решению Арбитражного суда зарегистрировано право собственности. Предполагаемый бывший владелец незарегистрированного имущества – ЗАО «Дальинтермет» прекратил свое существование. В указанном жилом доме истец проживает более 19 лет. Спорный дом истец содержит за счет собственных средств, проводит текущий ремонт. Домовладение распложено на огороженном земельном участке, площадью более 6 соток, на котором им созданы хозяйственные постройки. Правоустанавливающих документов на землю у истца нет по причине отсутствия права на дом. Доказательствами, подтверждающими открытое и непрерывное владение домом истцом являются: трудовая книжка истца и его первой супруги, договор от 03.06.2005, перечень работ и материалов, произведенных истцом по переоборудованию нежилого помещения под жилой дом, технический паспорт на жилой дом, платежные документы за водоснабжение, а также свидетельские показания бывшего директора Общества, проживающих рядом соседей. Установление факта владения и пользования данным домом истцу необходимо для государственной регистрации права собственности, последующей регистрации по месту жительства, заключения договора с энергоснабжабщей организацией, а также оформления в дальнейшем прав на земельный участок под содержание домовладения. Истец другого жилья не имеет, зарегистрирован у дочери. В ином порядке приобрести свое право собственности на спорный дом не представляется возможным. На основании изложенного, истец просил суд признать за ним право собственности в силу приобретательной давности на одноэтажный жилой дом, общей площадью 118,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.........>, инвентарный номер 

<

.........>.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 представила письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому ООО «ФИШ Ко» не согласно с заявленными требованиями в силу следующего. Положения статьи 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). ООО «ФИШ Ко» не отказывается от своих прав на спорное имущество и продолжает осуществлять права собственника на помещение, неся бремя его содержания, включая расходы по электроснабжению помещения. Как в период на 2004 год, так и в настоящее время государственная регистрация права является единственным доказательством существования зарегистрированного права для третьих лиц. Истец указывает в иске, что ему еще в 2004 году было известно о том, что право собственности на спорное помещение у ответчика не зарегистрировано. Однако, при этом в 2005 году истец заключил договор с ООО «ФИШ Ко», невзирая на то, что распоряжаться недвижимым имуществом возможно только после государственной регистрацией права на него.

Представитель третьего лица администрации Находкинского городского округа представил письменный отзыв на иск, согласно которому администрация Находкинского городского округа поясняет, что спорная недвижимость не состоит на кадастровом учете, право собственности на нее не зарегистрировано. Истцом в материалы дела предоставлено два технических паспорта, из которых усматриваются разночтение общей площади спорного объекта и его целевое назначение. Истец в администрацию с заявлением на получение разрешения на строительство (реконструкцию), а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не обращался, соответственно разрешения не выдавались. Таким образом, реконструкция помещения выполнена без получения на это необходимых в силу закона согласований и разрешений. Согласно предоставленных технических паспортов площадь помещения должна быть 110,2 кв.м, в то время как площадь жилого дома составляет 118,1 кв.м. Какие именно работы по реконструкции были проведены, а также за счет чего увеличилась площадь спорного объекта недвижимости, истцом не называется. Жилищным законодательством предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Вместе с тем, нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода нежилых помещений в жилые, что не допускает подмену судебным решением соответствующих действий и решений органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения. Ввиду того, что истцом не представлены доказательства соблюдения требований жилищного законодательства, есть основания полагать, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не осуществлен. Более того, истцу, также как и ответчику, земельный участок под спорным объектом ни на каком виде права не предоставлялся, на кадастровом учете не стоит.

Истец ФИО1 в судебном заседании пояснил, что в 2005 году директор Общества ФИО5 предложил ему спорное помещение для проживания, которое в дальнейшем истец сможет переоформить в личную собственность. Истец, проживая в доме, за электричество не оплачивал в связи с договоренностью о выполнении дополнительной работы в Обществе. Со слов директора ему было известно о том, что здание принадлежит ответчику. При увольнении директор ФИО5 передал документацию на спорное помещение. Истец с 2018 года кроме получения технического паспорта за оформлением права собственности на дом не обращался, поскольку знал, что Общество оплачивает за него расходы по электроснабжению. Не придя с новым руководством Общества к компромиссу, истец был вынужден обратиться в суд, так как ответчик стал выселять его из дома по причине отказа в заключении договора аренды на спорное помещение. 

Представитель истца на заявленных требованиях настаивал, ссылаясь на доводы искового заявления, пояснил, что истец внес огромный вклад в реконструкцию дома, так дом ему был передан в ветхом состоянии, в связи с чем требовались существенные вложения. В техническом паспорте на нежилое помещение и жилой дом указаны разные площади, в связи с тем, что истцом возведена пристройка к дому. Работодатель истца, предоставив помещение истцу для проживания, возложил оплату расходов по электроснабжению на Общество. В связи со сменой руководства Общества, от истца стали требовать заключение договора аренды на спорный объект недвижимости, который у ответчика на балансе значится как бытовое помещение. Ответчик обязан был выполнить условия договора о передаче спорного помещения ФИО1, так как свои обязательства истец перед Обществом выполнил. Поскольку ФИО1 пользуется жилым помещением открыто и непрерывно более 15 лет, то имеются все основания для удовлетворения заявленных требований. 

Представители ответчика ООО «ФИШ Ко» в судебном заседании исковые требования не признали, ссылались на письменный отзыв, дополнительно пояснили, что спорное помещение является техническим помещением, которое состоит на балансе ответчика. Общество от принадлежащего ему имущества не отказывалось, исполняет функции собственника, оплачивает за него налоги и несет бремя его содержания. В 2015 при покупке предприятия, учредители не знали о договоре с ФИО1 Об этом стало известно в 2024 году, при выяснении причин большого объема потребляемой электроэнергии Обществом, при том, что предприятие деятельность не ведет. Ответчик нес расходы по оплате потребленной истцом электроэнергии в среднем 40 000 – 60 000 рублей в месяц до момента установки индивидуального прибора учета в 2024 году. Истцом заявлены требования на жилой дом, при том, что спорный объект недвижимости остается бытовым помещением. Проект, разрешительные документы на перепланировку отсутствуют. Представленный технический паспорт истцом свидетельствует только о незаконной перепланировке и реконструкции объекта недвижимости. Более того не понятно, на каком основании ФИО5 заключил договор от 03.06.2005 с истцом, при том, что подобные решения принимают учредители. Считают, что истцом не соблюдены требования, которые предъявляются к искам о признании права собственности в силу приобретательной давности, в связи с чем иск не подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица администрации Находкинского городского округа в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела орган местного самоуправления извещен надлежащим образом, в письменном отзыве просили рассмотреть дело в отсутствие представителя, принять решение с учетом действующего законодательства и представленных доказательств. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО5 суду пояснил, что он являлся одним из учредителей ООО «ФИШ Ко», которое было зарегистрировано 20.01.1998. С 2000 года по 30.11.2023 являлся директором указанного Общества, которое арендовало у компании «Дальинтермет» территорию, с которой в последующем утверждено Арбитражным судом мировое соглашение. Мировым соглашением помимо прочего за ООО «ФИШ Ко» признано право на 7 объектов недвижимости, числящиеся в карточках компании «Дальинтермет». В 2005 году истец был трудоустроен в Общество. В связи с утратой жилья, свидетель предложил истцу и его семье бывшее здание столовой, принадлежавшее компании «Дальинтермет», а в дальнейшем переданное вместе с территорией ответчику. Помещение, переданное истцу и состоящее на балансе ООО «ФИШ Ко», по состоянию на 2005 года не соответствовало требованиям ни жилого, ни нежилого помещения из-за ветхого состояния. В июне 2005 года свидетель составил договор, подразумевая, что истец, отработав достаточно длинный период времени, восстановив помещение, в дальнейшем на основании указанного договора в регистрирующих органах оформит право собственности. У Общества в последующем уменьшилась площадь территории в результате перезаключения договора аренды земли, и участок, на котором расположено спорное помещение, оказалось за пределами арендуемой территории Обществом, в связи с чем оформить на спорное помещение право собственности не удалось. За период проживания ФИО1 и его семьи ответчик нес расходы по оплате потребленной истцом электроэнергии, так как исключалась возможность оформления договора электроснабжения истцом как индивидуальным лицом без оформления права собственности на объект недвижимости. На условиях взаимозачета, истец помимо основной работы в должности главного инженера, выполнял функции контролера и электрика, смотрел за сохранностью имущества ответчика. Трудовой вклад, который вносил истец, был больше, чем израсходовано средств по оплате потребленной им электроэнергии. На обсуждение перед учредителями вопрос о передаче спорного помещения истцу не ставился. 

Суд, выслушав участников процесса, пояснения свидетеля, исследовав материалы дела и оценив юридически значимые по делу обстоятельства, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса).

Таким образом, исходя из положений статьи 234 Гражданского кодекса истец должен доказать наличие в совокупности следующих обстоятельств: добросовестное, открытое, непрерывное владение имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Как указано в абзаце первом пункта 16 приведенного выше постановления, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающему переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 указанного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.

В судебном заседании установлено, что истец с 01.06.2005 был трудоустроен в ООО «ФИШ Ко» на должность главного инженера.

На основании приказа о прекращении трудового договора от 25.06.2024 по инициативе ФИО1 трудовой договор расторгнут.

03.06.2005 заключен договор между ООО «ФИШ Ко» в лице директора ФИО5 и ФИО1, согласно которому в связи с производственной необходимостью Общество предоставляет истцу в безвозмездное владение и пользование бытовое нежилое помещение в виде отдельного стоящего здания № 2, площадью 110,2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

.........> с правом переустройства и перепланирования под жилой дом, пригодный для постоянного проживания, отвечающий требованиям жилищного законодательства РФ. Настоящий договор является передаточным актом. 

По условиям договора от 03.06.2005 ООО «ФИШ Ко» производит плату за потребленную истцом электроэнергию с установлением лимита в размере 15 КВт в месяц, если иное не предусмотрено договором (пункт 2.3 договора).

Согласно п. 2.4 договора от 03.06.2005 ООО «ФИШ Ко» передает ФИО1 жилой дом в собственность по достижении им пенсионного возраста, путем заключения соответствующего договора и оформления технической документации.

Пунктом 2.5.2 указанного договора установлено, что ФИО1 производит ежемесячную оплату ООО «ФИШ Ко» за потребленную электроэнергию путем организации охраны предприятия, совмещая основную работу и работу по совместительству. 

Таким образом, судом установлено, что истец пользовался спорным помещением на основании договора от 03.06.2005 о безвозмездном пользовании.

Спорное помещение является бытовым помещением, на которое право собственности не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22.01.2025, представленной по запросу суда ФППК «Роскадастр» по Приморскому краю.

Между тем, спорный объект недвижимости, согласно бухгалтерскому учету – бытовое помещение № 2 (лит. 7), инвентарный номер 00000050, состоит на балансе ООО «ФИШ Ко» как у собственника с 06.04.1998. Остаточная стоимость имущества по состоянию на 11.03.2025 составляет 207 208 рублей 46 копеек. За 2024 год ответчиком оплачен налог на все имущество Общества в сумме 272 216 рублей, из которых 4 559 рублей за бытовое помещение, что следует из справки от 11.03.2025 ООО «ФИШ Ко».

Как следует из пояснений стороны ответчика бремя содержания спорного объекта несло Общество, оплачивая счета за электроэнергию, в том числе потребленную истцом, что подтверждается представленными стороной ответчика договором энергоснабжения № Н3058 от 01.03.2021 с приложениями к нему, таблицей расчета по электроэнергии по контрагентам за период с 2023 по 2025, карточкой счета 60 с 01.01.2005 по 31.12.2023, в которой отражены даты и суммы оплат за электроэнергию. Кроме того, истцом в судебном заседании подтверждено о несении расходов по электроэнергии ответчиком, так как это условие было предусмотрено договором от 03.06.2005.

Указанные сведения подтверждают доводы стороны ответчика о том, что ООО «ФИШ Ко» от спорного помещения не отказывалось, ответчик исполняет обязанности собственника, оплачивая за данное имущество налоги и несет бремя его содержания.

Довод стороны истца о несении ФИО1 расходов по содержанию помещения в виде услуг подвоза воды и откачивания сточных вод, суд не принимает во внимание, поскольку данные расходы истец нес исключительно для своих личных нужд, связанных с его проживанием в указанном помещении.

Представленный истцом технический паспорт от 17.04.2024 на жилой дом – объект индивидуального жилищного строительства с площадью 118,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

.........>, в отсутствие полученных разрешений на реконструкцию помещения, свидетельствует о самовольной реконструкции объекта недвижимости, без законных на то оснований. 

Поскольку истцом не соблюдены требования жилищного законодательства в виду отсутствия разрешения на проведение реконструкции спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу, что перевод нежилого помещения в жилое не осуществлен надлежащим образом.

Таким образом, истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлены бесспорные доказательства обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права собственности в порядке приобретательной давности.

Доводы представителя истца о том, что в течение длительного времени ФИО1 проживает в вышеуказанном помещении, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку сами по себе они не являются основаниями для признания права собственности на спорное помещение в силу приобретательной давности, поскольку передача истцу во владение спорного имущества произведена на основании договора от 03.06.2005. 

Неисполнение ответчиком условий договора о передаче истцу спорного помещения, не может являться основанием для удовлетворения исковых требований о признании права в силу приобретательной давности.

При таких обстоятельствах ФИО1 не может быть признан лицом, владеющим недвижимым имуществом как своим собственным, поэтому суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания истца добросовестным владельцем.

Отсутствие добросовестности владения является достаточным основанием для отказа в иске, поскольку исключает совокупность обстоятельств, предусмотренных статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к ООО «ФИШ Ко» о признании права собственности в силу приобретательной давности оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Приморского краевого суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Находкинский городской суд.

Судья М.А. Чернова

решение в мотивированном виде

изготовлено 26.03.2025