Дело № 2-244/2019

№

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

Зенковский районный суд г.Прокопьевска Кемеровской области

в составе председательствующего Семериковой И.Г.

при секретаре Третьяковой Е.А. 

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Прокопьевске 

8 августа 2019 года

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона. 

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру.

Свои исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ответчика за 

<

данные изъяты> квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> В соответствии с п.4 договора расчет за квартиру производился частями: 

<

данные изъяты> в момент подписания договора, оставшаяся сумма в размере 

<

данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГг. На момент подписания договора им полностью выплачена ответчику первоначальная сумма размере 

<

данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ Прокопьевским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области была произведена регистрация договора купли-продажи и права собственности, а также было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона. ДД.ММ.ГГГГ он открыл вклад(счет) на имя ФИО2 в Сбербанке России, на который перевел денежные средства в размере 

<

данные изъяты> в качестве доплаты за квартиру по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчик отказывается в добровольном порядке подать заявление о прекращении залога на квартиру. Просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., этаж 2, кадастровый №. Обязать Прокопьевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ №. Взыскать с ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 

<

данные изъяты>, за составление искового заявления 

<

данные изъяты>, всего 

<

данные изъяты>.

Встречные исковые требования, которые неоднократно уточнялись, ФИО2 мотивирует тем, что фактически квартира по 

<

адрес> по договору купли-продажи не передавалась, ключи от квартиры находились у ее сына, который проживал в этой квартире. ФИО1, как собственник, после заключения договора купли-продажи не вступил во владение квартирой, не нёс расходы по её содержанию, коммунальные услуги оплачивала она. В ДД.ММ.ГГГГ, когда сын уехал работать в 

<

адрес> Редлих взломал дверь спорной квартиры, вывез из квартиры личные вещи сына, она подала заявление в полицию, в полиции ФИО1 подтвердил, что деньги за квартиру продавцу не передавал и договор купли-продажи был заключен как гарантия возврата долга сыном. Однако долговые обязательства между ФИО1 и ее сыном проведенным дознанием не доказаны. До настоящего времени ФИО1 не исполнил свое обязательство по оплате недвижимого имущества по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО2 и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение-квартиру по адресу: 

<

адрес>. Прекратить запись регистрации в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №. Признать за нею право собственности на жилое помещение-квартиру по адресу 

<

адрес>. Прекратить запись регистрации в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за №.

В судебном заседании ФИО1 поддержал заявленные им исковые требования, встречный иск не признал. Суду пояснил, что ФИО3 с попросил у него денежные средства в займы. Он знал о наличии у ФИО4 финансовых сложностей, не готов был давать ему денежные средства в долг, предложил у него купить квартиру, с чем ФИО4 согласился, но попросил оставить возможность в будущем выкупить квартиру. Он знал, что данная квартира принадлежит матери ФИО3 – ФИО2, которая дала свое согласие на продажу квартиры. Они договорились, что если ФИО4 в ДД.ММ.ГГГГ вернет ему деньги, он (Редлих) вернет ему квартиру. Намерений передавать ФИО4 денежные средства под залог квартиры он не имел, договор займа не оформлял. Денежные средства в размере 

<

данные изъяты> он передавал лично ФИО2 в общем зале МФЦ 

<

адрес>, расположенного по 

<

адрес>, купюрами по 

<

данные изъяты> Она пересчитала денежные средства при нем и ФИО3 Расписку о получении денег ФИО2 писать отказалась. Договор купли-продажи спорной квартиры ФИО2 подписала собственноручно. Оставшиеся денежные средства в размере 

<

данные изъяты> он вовремя не отдал ФИО2, так как ФИО3 обещал выкупить у него квартиру. Кроме того, ФИО3 проживал в данной квартире с женой и маленьким ребенком, которых он не мог выселить на улицу. Когда он узнал, что ФИО3 выехал из квартиры, он принял меры по сохранности данной квартиры, реализуя свои права собственника, пустил жить квартирантов.

ФИО2 и ее представитель ФИО5 в судебном заседании исковые требования ФИО1 не признали, просили удовлетворить встречные исковые требования ФИО2 Дали пояснения, аналогичные иску.

Третье лицо – ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил в суд письменные пояснения, согласно которым в ДД.ММ.ГГГГ у него возникла проблема с бизнесом, он должен был денег. С просьбой занять денег он обратился к ФИО1 Редлих попросил предоставить в залог квартиру. Он согласился. Квартира, расположенная по 

<

адрес>, в которой он жил, принадлежала его маме – ФИО2, которая согласилась оформить залог квартиры. При подписании договора в МФЦ на 

<

адрес> он выбрал нужный для залога вариант договора, но видимо не уследил и мамой был подписан договор купли-продажи квартиры, которую никто не собирался продавать, т.к. он жил в ней с семьей. После подачи документов на регистрацию Редлих сказал, что переведет деньги в течение нескольких дней, но до сих пор деньги не перевел. Никакой передачи наличных денег в МФЦ ни маме, ни ему не было. 

Представитель Управления Росреестра г.Прокопьевска в суд не явился, о рассмотрении дела был извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Свидетель Свидетель №1 суду пояснила, она работает администратором МФЦ 

<

адрес>, расположенного по 

<

адрес>. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был составлен не ею. Документы на регистрацию она не принимает. Она консультирует граждан и знает, что у специалиста МФЦ при подаче на регистрацию договоров купли-продажи недвижимости граждане денежные средства не передают. В МФЦ есть комната матери и ребенка, которая используется для передачи денежных средств. Прием документов начинается с удостоверения личности гражданина, по копиям паспорта не работают. Обязательно личное присутствие сторон при совершении сделки. Она всегда спрашивает у людей, когда будет происходить передача денег. Она никогда не видела, чтобы граждане передавали денежные средства в зале. Они советуют гражданам писать расписку, но расписка не является основанием для приема или отказа в приеме документов на регистрацию. Расписка пишется для удобства сторон. Считает, что указание в договоре на передачу денежных средств не свидетельствует о фактической передаче денежных средств, не является подтверждением передачи денежных средств. 

Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, изучив письменные материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.п. 1,5 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 данного Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В силу п. п. 1, 2 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно подпункту 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с ч. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным данным Федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по 

<

адрес> (л.д.12).

Согласно п.3,4 договора квартира продана покупателю за 

<

данные изъяты>, который обязуется произвести оплату цены квартиры в следующие сроки: в размере 

<

данные изъяты> в момент подписания договора, в размере 

<

данные изъяты> в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п.7, 8 договора покупатель приобретает право собственности на указанную квартиру после государственной регистрации перехода права собственности. С момента государственной регистрации права собственности покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца.

В соответствии с п.9 вышеуказанного договора купли-продажи после получения последнего платежа, продавец обязуется в тот же день выдать покупателю расписку о получении оплаты за квартиру, а также представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 11 указанного договора продавец передает квартиру покупателю до подписания договора, который является актом приема-передачи квартиры.

Согласно п. 15 договора настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в письменной или устной форме до государственной регистрации настоящего договора.

Данный договор ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Прокопьевском отделе Управления Росреестра, что подтверждается печатями на договоре купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН (л.д.11,12).

Таким образом, между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи квартиры по 

<

адрес> Данный договор не содержит неясностей. 

Договор был подписан сторонами добровольно, собственноручно, что не отрицалось сторонами в процессе. 

Из буквального толкования договора купли-продажи следует, что подписав данный договор, ФИО2 подтвердила намерения продать принадлежащую ей квартиру, а ФИО1 – приобрести квартиру в собственность. Подпись ФИО2 в договоре подтверждает передачу ей денежных средств в сумме 

<

данные изъяты> в счет оплаты стоимости квартиры при подписании договора. Допустимых доказательств, свидетельствующих об отсутствии оплаты по договору либо о другом способе оплаты, суду не представлено.

Доводы ФИО2, что отсутствие расписки в получению ею денежных средств по договору свидетельствует о неоплате покупной стоимости квартиры ФИО1 суд находит несостоятельными, опровергающимися подписанным ею договором купли-продажи, в соответствии с которым на нее, как на продавца квартиры, возложена обязанность выдать расписку о получении оплаты за квартиру и представить заявление о прекращении залога. Однако, ФИО2 уклонилась от получения оставшейся стоимости квартиры в размере 

<

данные изъяты>, выдаче расписки и подачи заявления о прекращении залога, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ на имя ФИО2 ФИО1 был открыт вклад «Универсальный Сбербанка России на 5 лет», куда были им перечислены 

<

данные изъяты> в счет доплаты по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением, договором № от ДД.ММ.ГГГГ, отчетом по счету №, предоставленным ПАО «Сбербанк России» (л.д.5,9,59-60). 

Пояснения свидетеля Свидетель №1, что указание в договоре на передачу денежных средств не свидетельствует о фактической передаче денежных средств, не является подтверждением передачи денежных средств, суд находит несостоятельными, т.к. являются личным мнением свидетеля, основанном на неверном толковании норм права. 

Таким образом, ФИО1 полностью исполнил обязательство об оплате цены квартиры по договору, что влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога. 

Утверждения ФИО2, что фактически квартира не передавались, т.к. ключи от квартиры находились у ФИО3, который вместе с семьей проживал в квартире, она несла расходы по содержанию квартиры, оплате коммунальных услуг, опровергаются вышеприведенными доказательствами и доводами, а также подписанным сторонами договором купли-продажи, в соответствии с которым до полной оплаты стоимости квартиры квартира находится в залоге у продавца, риск случайной гибели или повреждения квартиры переходит к покупателю с момента полного расчета с продавцом.

Сторонами не оспаривалось, что по договоренности между ФИО1 и ФИО2 после подписания договора купли-продажи в спорной квартире остался проживать ФИО3 с семьей, который пользовался данной квартирой, должен был нести расходы по ее содержанию, оплачиваемые ФИО2 Как только ФИО3 выехал из квартиры, ФИО1 как собственник квартиры, принял меры по сохранению своего имущества, распорядился ею – пустил квартирантов.

Согласно проведенным органами дознания проверкам по заявлениям ФИО3, ФИО2 отказано в возбуждении уголовных дел в отношении ФИО1 по факту хищения имущества ФИО3 и по факту мошеннических действий в отношении квартиры по 

<

адрес> в связи с отсутствием в его действиях составов преступлений (л.д.77-120, 126-140).

Допустимых доказательств заключения между ФИО1 и ФИО2 договора займа денежных средств под залог квартиры по 

<

адрес> суду не представлено.

Суду не представлено доказательств существенного нарушения ФИО1 условий договора купли-продажи квартиры по 

<

адрес>,, которое повлекло для ФИО2 причинение ущерба, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а также существенного изменения обстоятельств, предвидеть которое ФИО2 не могла. 

При указанных обстоятельствах суд находит исковые требования ФИО1 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по 

<

адрес> обоснованными, удовлетворяет их в полном объеме. Встречные исковые требования ФИО2 суд находит необоснованными, опровергающимися материалами дела, отказывает ФИО2 в удовлетворении встречных исковых требованиях к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру. 

В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" решение суда является основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований ФИО1 о возложении на Прокопьевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 возмещения расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты>, за составление искового заявления в размере 

<

данные изъяты> суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению, данные расходы подтверждаются документально чеком ордером от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ., связаны с рассмотрением дела. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв. м., этаж 2, кадастровый №.

Отказать в удовлетворении требований ФИО1 о возложении на Прокопьевский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности, признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> отказать за необоснованностью.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес>, в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 

<

данные изъяты>, за составление искового заявления в сумме 

<

данные изъяты>. 

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: Семерикова И.Г.

В окончательной форме решение изготовлено 13.08.2019.

Судья: Семерикова И.Г.