УИД: 03RS0006-01-2023-006985-09

Дело №2-188/2024 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 февраля 2024 года город Уфа

Орджоникидзевский районный суд г. Уфы в составе: председательствующего судьи Осипова А.П.

при секретаре Гафаровой А.М.,

с участием представителя истца ФИО1 ФИО16. - ФИО1 ФИО15 действующей по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., зарегистрированной в реестре №, ответчика ФИО2 ФИО17

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО18 к ФИО2 ФИО19 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 ФИО21. обратилась в суд с иском к ФИО2 ФИО20 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, указывая на то, что 16.07.2023 истцу стало известно о нарушении своего права преимущественной покупки комнаты 

<

адрес> 16.07.2023 года ранее не знакомая истцу женщина ФИО23 сообщила, что купила комнату у ФИО2 ФИО22. за 900 000 рублей. ФИО2 ФИО24., действуя совместно с нотариусом направили ФИО1 ФИО25 предложение купить комнату №№, после чего истец обратилась к нотариусу, поскольку ФИО2 ФИО26 ей не была знакома. Нотариус не подтвердила, что ФИО2 ФИО27. является собственником комнаты, документов на квартиру не предоставила, при этом истец выразила свое согласие купить комнату, на что нотариус объяснила необходимость направить официальное письмо на ознакомление с документами. Письмо нотариусу с просьбой подтвердить право собственности за ФИО2 ФИО28. для заключения договора купли-продажи было направлено и нотариусом получено. Таким образом, истец считает, что ее право преимущественной покупки комнаты нарушено. На основании чего истец просит перевести право собственности на ФИО1 ФИО29

Определением от 04 декабря 2023 года судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ФИО3 ФИО30., ФИО4 ФИО31 

<

данные изъяты>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 ФИО32. - ФИО1 ФИО33. требования, изложенные в иске, поддержала в полном объеме и просила их удовлетворить по основаниям в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 ФИО34. в суде пояснила, что иск не признает и просила суд в удовлетворении требований отказать.

Истец ФИО1 ФИО35 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Нотариус ФИО36., ФИО3 ФИО37 ФИО4, 

<

данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом о причинах неявки суду не сообщили.

Суд, с учетом мнения представителя истца, полагает возможным в силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Изучив и оценив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Копии документов, представленных в суд лицом, участвующим в деле, направляются или вручаются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют, в том числе в случае подачи в суд искового заявления и приложенных к нему документов в электронном виде. Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В соответствии с частью 2 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Ввиду пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10 Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исходя из позиции Верховного суда РФ, изложенной в определении от 20.10.2015 № 18-КГ15-150 следует, что предъявляя иск о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, истец обязан доказать свою платежеспособность. 

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что согласно выписки Росреестра на момент продажи доли собственности квартиры, ФИО5 ФИО42., ФИО3 ФИО41., являлись собственниками комнаты № № в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес> ФИО2 ФИО40. являлась собственником комнаты № № вышеуказанной квартиры, ФИО1 ФИО43. являлась собственником комнаты № №.

Так, 05 мая 2023 года на основании договора купли-продажи ответчик ФИО2 ФИО39 продала свою долю в праве собственности ФИО4 ФИО44., не имеющей преимущественного права.

Далее, 05 мая 2023 года за ФИО4 ФИО38., 

<

данные изъяты> в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на комнату № 

<

адрес>.

Ранее, письмом от 18 января 2023 года нотариус ФИО6 уведомила всех долевых собственников квартиры о намерении ФИО2 ФИО46. продать принадлежащую ей комнату №№. ФИО1 ФИО47 расписалась в уведомлении о вручении ей заказного письма от 09 февраля 2023 года. 

После чего, 07 марта 2023 года в нотариальную контору обратилась представитель ФИО1 ФИО48 ФИО1 ФИО49 с письмом о согласии приобрести комнату № №, однако ее полномочия как представителя не были подтверждены в установленном законом порядке.

Письмом нотариуса от 20 марта 2023 года № 31 продавцу ФИО2 ФИО50. было сообщено о поступившем письме.

Позже, 07 апреля 2023 года по реестру № № ФИО2 ФИО51. было выдано свидетельство передаче документов, которое подтверждает факт получения заявления ФИО1 ФИО52.

Согласно части 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Таким образом, несмотря на то, что ФИО1 ФИО53. выразила согласие на приобретение комнаты, это не свидетельствует о реализации и возможностях своего права преимущественной покупки, поскольку комната не была приобретена ею в установленный законом месячный срок, а ее представителем в ходе судебного заседания не представлено допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии денежных средств на ее покупку.

В ходе судебного заседания по ходатайству ответчика была допрошена свидетель ФИО7 ФИО55 являющаяся риэлтором, которая пояснила, что с ее стороны представителю истца ФИО1 ФИО54 сообщалось о продаже комнаты, было предложено приобрести комнату, на что поступал положительный ответ, без конкретного указания срока. Также свидетель пояснила,что в ходе телефонного разговора сообщала представителю истца о наличии потенциального покупателя. Официальное письмо также направлялось, как истцу, так и другим собственникам, на что от истца поступил ответ о согласии приобрести комнату, но также без указания конкретных сроков.

Допрошенная в судебном заседании по ходатайству ответчика свидетель ФИО5 ФИО56 пояснила, что является собственником комнаты № № вместе со своим сыном, и что ей также предлагалось приобрести комнату, но с ее стороны не было желания ее покупать, поэтому нотариусу она ответила отказом, у сына намерения приобрести комнату также не было.

В соответствии с пунктом 2 и пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации не лишают покупателя доли в праве общей долевой собственности возможности возвратить денежные средства, уплаченные ранее по договору купли-продажи, в случае перевода судом его прав и обязанностей на участника общей долевой собственности, обладающего преимущественным правом покупки. 

Из разъяснений, содержащихся в пунктах 1-2 постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. № 4 (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 06 февраля 2007г. №6) « О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей долевой собственности на жилой дом», следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки истец обязан внеси по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за квартиру сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке квартиры необходимых расходов. 

Тем самым, в случае удовлетворения требований о переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже доли с нарушением его преимущественного права покупки, обеспечивается обязанность истца возместить покупателю оплаченную им стоимость приобретенной доли.

Доля в квартире продана ответчиком ФИО4 ФИО57. за 950 000 рублей, что подтверждается договором купли-продажи от 05 мая 2023 года, однако ФИО1 ФИО58. несмотря на намерение приобрести комнату у ответчика, в ходе судебного разбирательства не представила допустимых доказательств, свидетельствующих о наличии у нее данной денежной суммы. 

Таким образом, в ходе судебного разбирательства платежеспособность истца не была доказана, а денежные средства в размере 950000 рублей на банковский счет Управления судебного департамента РБ от истца ФИО1 ФИО59. не поступали.

При таких обстоятельствах суд считает, что при продаже своей доли, ФИО2 ФИО60. через нотариуса в установленном порядке направляла уведомления собственникам комнаты № № и № № с указанием ее намерения продать комнату 

<

адрес> тем самым требования статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, ею не нарушены.

При этом истец ФИО1 

<

данные изъяты>. несмотря на то, что изъявила желание приобрести комнату, в течение месяца после выражения данного намерения, действий, направленных на приобретении комнаты не совершила, при предъявлении иска доказательств своей платежеспособности суду не предоставила.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право покупки продаваемой доли собственники имеют в случае, если доля продается постороннему, не имеющему правового отношения к имуществу, лицу, не являющемуся участником долевой собственности. 

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что ФИО1 ФИО62., являясь собственником комнаты 

<

адрес>, предъявила в суд исковое заявление к ФИО2 ФИО63., однако по данной категории дел, по спорам о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки, подача иска допускается только к лицу, которое не обладает преимущественным правом покупки.

При таких обстоятельствах, иск ФИО1 ФИО64., в данном конкретном случае, предъявила к ненадлежащему ответчику.

В соответствии с изложенным, суд отказывает ФИО1 ФИО65 в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО66 к ФИО2 ФИО67 о переводе прав и обязанностей покупателя в связи с нарушением преимущественного права покупки – отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный суд Республики Башкортостан путем подачи жалобы через Орджоникидзевский районный суд г.Уфы.

Судья А.П. Осипов

Мотивированное решение изготовлено «13» февраля 2024 года