РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 мая 2020 года сл. Кашары 

Миллеровский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Олейник В.Б., при секретаре Савиной С.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,

ответчиков ФИО3, ФИО4, представителя ответчика ФИО5 – ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-443/20 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО7 о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности, 

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований ФИО1 указала, что 29.01.2020 года между ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилой квартиры по адресу: 

<

адрес>. Данный договор исполнен, денежные средства переданы, квартира считается принятой. Договор купли-продажи с приложениями сдан в отдел Росреестра по Боковскому, Кашарскому и Советскому районам на регистрацию в день подписания. 02.02.2020 года продавец ФИО8 умер. Решением государственного регистратора прав ФИО9 регистрация права собственности приостановлена по основанию смерти продавца.

В связи со смертью ФИО8, то есть по не зависящей от продавца и покупателя причине, истец лишена возможности зарегистрировать в ЕГРП переход права собственности на спорную квартиру во внесудебном порядке.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания уведомлена надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не заявляла.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял.

С учетом мнения участвующих в деле лиц, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В судебном заседании истец, её представитель исковые требования поддержали в полном объеме. 

Истец ФИО1 суду пояснила, что её отец ФИО8 приобрел указанную квартиру в 2005 году. Право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за её отцом. В 2020 году отец заболел. В январе 2020 года после операции отец собрал дома всех детей: её, ФИО3, ФИО4, свою жену ФИО7, и довел до всех свое решение о продаже квартиры своей дочери ФИО1 При этом на семейном совете было решено, что ФИО7 будет и дальше проживать в данной квартире. 28.01.2020 года у нотариуса отец оформил завещание, а также сделал доверенность на Соколову Е.П. для оформления договора купли-продажи квартиры. Соколова Е.П. подготовила проект договора, который 28.01.2020 был подписан истцом и Соколовой Е.П. в присутствии ФИО8 в кабинете адвоката Соколовой Е.П. Денежные средства за квартиру в размере 90 000,00 руб. истец передала отцу до подписания договора купли-продажи квартиры в присутствии Соколовой Е.П. 29.01.2020 года истец совместно с Соколовой Е.П. подали документы в МФЦ для регистрации договора купли-продажи квартиры. 02.02.2020 года отец умер, государственная регистрация договора была приостановлена. 

Ответчики ФИО3, ФИО4 исковые требования признали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО6 исковые требования не признал, пояснив следующее.

В своём иске ФИО1 обосновывает требования на признание сделки - договора купли-продажи действительной согласно ст. 551 ГК РФ, при этом игнорирует положения ст. 558 ГК РФ. Спорный договор заключен для последующего прекращения права пользования ФИО7 спорным жилым помещением и не включение в договор положения о том, что ФИО7 имеет право пожизненного пользования спорным жилым помещением, а равно указание, что отчуждаемое жилое помещение не обременено правами третьих лиц, грубо нарушает её права. В договоре купли-продажи существенное условие договора исполнено только в отношении ФИО8, а в отношении ФИО7 отсутствует, несмотря на то, что она на момент совершения сделки являлась супругой продавца, была пенсионеркой по старости, зарегистрирована в квартире и проживает в ней с 2002 года по настоящее время, о чем знали все ответчики.

Доверенность на продажу квартиры была выдана ФИО8 28.01.2020 года, договор купли-продажи составлен 29.01.2020 года, местом его составления указан 

<

адрес>. Фактически договор был составлен и подписан 28.01.2020 года в 

<

адрес>.

Право собственности на квартиру возникло у ФИО8 в 2016 году после его регистрации на основании решения Миллеровского районного суда Ростовской области от 22.11.2016 года. В это время ФИО7 состояла с ФИО8 в браке. Данная квартира является совместно нажитым имуществом супругов. О том, что ФИО8 признал право собственности на квартиру на себя, зарегистрировал право собственности она узнала только после его смерти. 

Также в договоре купли-продажи квартиры указано, что квартира продается вместе с земельным участком. Однако, ФИО8 зарегистрировал право собственности только на квартиру, права собственности на земельный участок под квартирой и на прилегающий к квартире земельный участок у него нет. Эти обстоятельства влекут признание договора купли-продажи недействительным.

Завещание, составленное и удостоверенное нотариусом, подписанное покойным супругом ФИО7, существенно нарушило нормы закона о нотариате и ГК РФ, в частности ст. 1119- свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве, ст. 1142 - наследником первой очереди по закону являются дети, супруг, ст. 1149, ст. 1125 ГК РФ - право на обязательную долю в наследстве, ст. 1150, ст.256 ГК РФ - права супруга при наследовании; а также нарушило ч. 1 и 2 ст. 31 ЖК РФ.

Обо всех нарушениях прав при составлении завещания и договора купли продажи ответчик узнала только после смерти супруга ФИО8, когда дети покойного мужа стали понуждать выезжать из квартиры в дом престарелых. Также она узнала, что без её ведома и согласия ответчик ФИО3 25.01.2020 г., заведомо зная, что отец тяжело болен, в МРЭО ГИБДД г. Миллерово оформил на своё имя 2 автомашины, приобретенные её с мужем во время брака - ВАЗ 21150 ФИО10 и ВАЗ 217030 Лада Приора, а 3-ю оформил ранее, но опять же без её ведома и согласия. Данный факт подтвержден материалами из полиции.

14 мая 2020г. ответчик подала встречное исковое заявление о признании недействительным завещания и договора купли продажи, но в его принятии 28 мая в судебном заседании было отказано.

Представитель ответчика ФИО7 - ФИО6 в судебном заседании просил признать недействительной сделку - договор купли-продажи квартиры 

<

адрес> от 29 января 2020 г. между ФИО8 и ФИО1, лишающей ФИО7 права обязательной супружеской доли, права пользования и проживания в квартире, права пользования имуществом. 

Представитель ответчика полагает, что при таких существенных нарушениях норм материального права со стороны продавца и покупателя, суд не может признать такую сделку соответствующей закону и должен отказать в полном объёме в иске ФИО1 о переходе права по договору купли продажи и о признании права собственности на квартиру 

<

адрес>.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении иска ФИО1 по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 года ФИО8 в лице представителя Соколовой Е.П. продал ФИО1 жилую квартиру с кадастровым номером: №, общей площадью 53,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11).

Согласно п. 2 договора указанная жилая квартира принадлежит продавцу на основании решения Миллеровского районного суда Ростовской области от 22.11.2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2016 года сделана запись регистрации №.

В соответствии с пунктами 3, 4 договора квартира продается за 90 000,00 рублей, расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.

Согласно пункту 6 данного договора прием и передача всей недвижимости и относящихся к ней документов и принадлежностей осуществлены до подписания договора. С момента подписания договора обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю считаются исполненными. Стороны согласны признать настоящий договор имеющим силу передаточного акта.

Пунктом 15 договора предусмотрено, что в жилой квартире зарегистрированы и проживает и сохраняет право пользования ФИО8

Согласно выписки из ЕГРПН от 09.01.2017 года жилая квартира с кадастровым номером: №, общей площадью 53,1 кв.м., расположенная по адресу: 

<

адрес>, принадлежит на праве собственности ФИО8 на основании решения Миллеровского районного суда Ростовской области от 22.11.2016 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.12.2016 года сделана запись регистрации № (л.д. 12-14).

Решением Миллеровского районного суда Ростовской области от 22.11.2016 года, вступившим в законную силу 27.12.2016 года, за ФИО8 признано право собственности на жилую квартиру в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером: №, общей площадью 53,1 кв.м., расположенную по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16-18).

Из свидетельства о смерти от 04.02.2020 года отдела ЗАГС администрации Кашарского района Ростовской области усматривается, что ФИО8 умер 02.02.2020 года (л.д. 19).

Наследниками ФИО8, обратившимися к нотариусу с заявлением о принятии наследства являются: супруга ФИО7, дети: ФИО1, ФИО4, ФИО3 (л.д. 53-62).

29.01.2020 года договор купли-продажи квартиры был представлен на регистрацию, решением государственного регистратора прав ФИО9 от 10.02.2020 года регистрация права собственности на квартиру была приостановлена на основании смерти продавца (л.д. 20-22).

Допрошенная в судебном заседании свидетель Соколова Е.П. суду пояснила, что ФИО8 28.01.2020 года выдал ей доверенность для оформления договора купли-продажи квартиры. Она подготовила договор купли-продажи, установила, что по решению суда право собственности на квартиру было признано за ФИО8, это право у него возникло до регистрации брака с ФИО7 Иных лиц, претендующих на эту квартиру, установлено не было. Договор был подписан в её кабинете 28.01.2020 года в присутствии ФИО8 и ФИО1, денежные средства ФИО1 передала продавцу до подписания договора, о чем указано в тексте договора. 29.01.2020 года договор был сдан на регистрацию в МФЦ, поэтому на нем стоит такая дата. Перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после её продажи, был указан в договоре со слов ФИО8

Свидетель ФИО11 суду пояснил, что он работал в должности председателя СПК «Красный Колос» и принимал решение о предоставление ФИО8 спорной квартиры, на тот момент тот уже проживал с ФИО7

Свидетель ФИО12 суду пояснила, что она работала главным бухгалтером СПК «Красный Колос», в начале 2000 годов, более точно не помнит, оформляла договор купли-продажи квартиры от СПК «Красный Колос» ФИО8, который проживал с ФИО7

Свидетель ФИО13 суду пояснил, что работал участковым в 

<

адрес>. ФИО8 приобретал квартиру в 

<

адрес> примерно 2005 году за наличный расчет. Он в это время проживал с ФИО7 ФИО8 работал в СПК «Красный колос», а ФИО7 нигде не работала. Квартиру ФИО8 оформил на своё имя. ФИО7 была прописана в этой квартире.

В соответствии с частью 2 статьи 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Между ФИО8 и ФИО1 достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.01.2020 года. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства переданы покупателем продавцу в полном объеме, при этом последний передал, а ФИО1 приняла указанную квартиру в соответствии с пунктом 6 договора купли-продажи. Претензий друг к другу стороны не имели.

Как разъяснено в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

В силу указанных норм и разъяснений по их применению, иск о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество может быть предъявлен покупателем имущества к наследникам продавца.

Истец вправе была обратиться в суд с настоящим иском к универсальным правопреемникам продавца спорной квартиры.

В пункте 62 названного постановления № 10/22 также разъяснено, что судам следует проверить исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование. Регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.

Заключенный между ФИО8 и ФИО1 договор от 29.01.2020 г. и переход права собственности на спорную квартиру на основании указанного договора к ФИО1, до смерти ФИО8, зарегистрированы не были, с заявлением произвести государственную регистрацию ФИО8 в лице Соколовой Е.П. обратился в МФЦ 29.01.2020 года, что не оспаривается сторонами и свидетельствует о том, что при жизни умерший выразил волю произвести государственную регистрацию.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, с достоверностью подтверждающие наличие у ФИО8 воли на отчуждение спорной квартиры, а также достоверные доказательств, подтверждающие исполнение сторонами договора купли-продажи квартиры.

Также суд обращает внимание на то, что представленный в материалы дела договор купли-продажи заключен в простой письменной форме, денежные средства передавались в присутствии иных лиц, доверенного лица ФИО8 – Соколовой Е.П., что было подтверждено ею в судебном заседании.

Доводы ответчика ФИО7 о том, что при совершении договора купли-продажи квартиры было нарушено её право собственности на квартиру как на совместно нажитое имущество супругов, опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами.

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла названных норм права с учетом приведенного разъяснения, иск о признании права собственности - это иск о констатации уже возникшего права, поэтому право на этот иск имеет собственник имущества.

Таким образом, право собственности ФИО8 на спорную квартиру, согласно решению Миллеровского районного суда Ростовской области от 22.11.2016 года, возникло 15.01.2005 года, распорядиться указанным правом он мог только в установленном порядке, то есть после регистрации права собственности.

Учитывая, что брак с ФИО7 был заключен ФИО8 15.05.2006 года (л.д. 60), право собственности на спорную квартиру она не приобрела.

Ссылка ответчика ФИО7 на отсутствие в договоре указания на ее право пользования спорной квартирой, что является существенным условием договора ч. 1 ст. 558 ГК РФ), и влечет его недействительность, необоснованна.

На основании части 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательным условием для реализации права на судебную защиту является наличие нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд. ФИО7, не являясь стороной оспариваемого договора, не имеет права требовать признания его незаключенным по заявленным основаниям, так как наличие либо отсутствие у нее права пользования спорным жилым помещением и его сохранение не зависит от указания об этом либо отсутствия такового в тексте договора купли-продажи.

Таким образом, ФИО7 проживает и пользуется спорной квартирой, а указание в договоре на отсутствие лиц, сохраняющих право пользование квартирой, не влечет для неё никаких правовых последствий, поскольку существующее у неё в силу закона право пользования спорной квартирой не нарушено.

При этом в случае непризнания собственником спорного жилого помещения её права на пользование жилым помещением, последняя не лишена возможности требовать его защиты путем признания соответствующего права, если оно оспаривается, или путем устранения препятствий в реализации ею данного права.

Указание ответчиком ФИО7 на недействительность договора купли-продажи квартиры в связи неправильным указанием даты и места его заключения, также необоснованно.

В силу ст. 444 ГК РФ, если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту. 

Таким образом, место заключения договора должно быть указано в самом его тексте, как правило, оно совпадает с местом нахождения участника (участников) договора. Вместе с тем закон не запрещает сторонам согласовать иное место заключения договора, определив его, например, по месту проведения переговоров (если оно не совпадает с местом жительства гражданина или местом нахождения юридического лица, являющихся участниками сделки) либо по месту нахождения имущества, являющегося предметом сделки, или иным образом.

При определении даты заключения договора суд должен исходит из реальной даты подписания в строгом соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ - 28.01.2020 года. Дата же, указанная в реквизитах, в таких случаях должна восприниматься лишь как технический элемент, в данном случае, дата направления договора на регистрацию. 

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно положений ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3).

В силу приведенных норм закона и разъяснений, истец представил доказательства, подтверждающие вышеуказанные доводы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО7 о признании права собственности на квартиру и регистрации перехода права собственности удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО1 жилой квартиры, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, по договору купли-продажи, заключенному 29 января 2020 года между ФИО8 и ФИО1. 

Признать за ФИО1 право собственности на жилую квартиру, общей площадью 53,1 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Миллеровский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.06.2020 года. 

Судья Миллеровского районного суда Олейник В.Б.