Дело № 3а-214/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000104-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 4 мая 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Мурзиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Бизнес Актив» об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

Акционерное общество (АО) «Бизнес Акитив» обратилось с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 007, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 22 164 117 рублей;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 76, 1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 135 815 рублей;

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 715 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности (содержание здания магазина), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 809 170 рублей.

Заявление обосновано тем, что АО «Бизнес Актив» является собственником земельного участка с кадастровым номером № и объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № и плательщиком земельного налога и налога на имущество организаций, в качестве налоговой базы для исчисления которых применяется кадастровая стоимость данных объектов. 

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 040 173, 68 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 30 908 134, 22 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 1 681 245, 34 рубля. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Прооценщик» (далее – Отчет), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 2 809 170 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 22 164 117 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 1 135 815 рублей.

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца АО «Бизнес Актив» на основании доверенности ФИО2 административный иск поддержала.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского поселения Ростов, Департамент финансов Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца ФИО2, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Бизнес Актив» подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что АО «Бизнес Актив» является собственником земельного участка 1 715 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности (содержание здания магазина), расположенного по адресу: 

<

адрес>, и расположенных по тому же адресу объектов недвижимости: 

объект недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 007, 3 кв.м., с кадастровым номером №; 

объект недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 76, 1 кв.м., с кадастровым номером №.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Согласно пункту 1 статьи 390, пункту 1 статьи 391 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Решением муниципального Совета городского поселения Ростов от 25.10.2018 года N 54 на территории городского поселения Ростов Ростовского муниципального района установлен земельный налог, налоговые ставки земельного налога установлены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, правоотношения административного истца по определению земельного налога являются публичными. Изменение размера земельного налога, в том числе его уменьшение, для административного истца возможно путем оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. 

В соответствии со статьями 372 – 375, 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Объектами налогообложения признаются:

1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

В целях настоящей главы иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянные представительства, ведут учет объектов налогообложения в порядке, установленном в Российской Федерации для ведения бухгалтерского учета;

2) недвижимое имущество, находящееся на территории Российской Федерации и принадлежащее организациям на праве собственности или праве хозяйственного ведения, а также полученное по концессионному соглашению, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 2 статьи 375 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. 

После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 2.2 пункта 12 настоящей статьи.

В соответствии со статьей 2.1 Закона Ярославской области «О налоге на имущество организаций» налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных статьей 37.2 Налогового кодекса Российской Федерации, как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения: 

1) торговые центры (комплексы) общей площадью от 1000 квадратных метров и помещения в них;

2) нежилые помещения площадью от 1000 квадратных метров, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов либо которые фактически используются для размещения торговых объектов.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 14.12.2021 года N 62-н утвержден Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2022 год. 

В указанный Перечень под номером 338 внесен объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером №, под номером 339 – объект недвижимости (нежилое помещение) с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

...>, находящиеся в собственности АО «Бизнес Актив».

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, а также принимая во внимание, что АО «Бизнес Актив» является собственником нежилых помещений, включенных в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость на 2022 год, суд приходит к выводу о том, что административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, для исчисления которого в качестве налоговой базы принимается кадастровая стоимость объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы АО «Бизнес Актив» затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, административный истец имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что земельный участок административного истца с кадастровым номером №, объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» к указанному приказу кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 30 908 134, 22 рубля, объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 681 245, 34 рубля. 

Согласно приложению 2 «Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель «земли населенных пунктов», расположенных на территории Ярославской области, по состоянию на 01.01.2019» к указанному приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 4 040 173, 68 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 2 809 170 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 22 164 117 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № на ту же дату – 1 135 815 рублей.

Исследование представленного административным истцом Отчета, с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ФИО1, а также возражений, принесенных административным ответчиком на Отчет, дает суду основания для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца.

Рыночная стоимость помещений рассчитана оценщиком доходным и сравнительным подходами. От использования в рамках оценки затратного подхода Отчет содержит обоснованный отказ.

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продаж, при котором оценщик подбирал объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивал их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявлял различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

В рамках доходного подхода оценщиком использован метод прямой капитализации, при котором рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации.

В свою очередь, годовой доход определялся оценщиком как доход от сдачи в аренду объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22, 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в Отчете полно и подробно изложен.

Из Отчета об оценке следует, что в рамках как доходного подхода, так и сравнительного подхода оценщиком осуществлялось сопоставление объекта оценки и аналогов по следующим элементам: условия продажи; условия финансирования; обстоятельства совершения сделки (фактор торга); состав передаваемых прав на объект; дата предложения; местоположение относительно районов города; местоположение внутри района; выход на «красную» линию; площадь; размещение помещения в составе здания; физическое состояние объекта; тип объекта; наличие и тип парковки; наличие движимого имущества; состояние отделки; наличие отдельного входа.

В случае установления расхождения свойств объекта оценки с аналогами по указанным элементам сравнения, оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов, либо к ставкам арендной платы.

Для расчета рыночной стоимости объектов сравнительным подходом отобраны три аналога в 

<

...> (аналог 1), по улице Достоевского, дом 23а (аналог 2), по Московскому шоссе, дом 18 (аналог 3).

Для расчета рыночной стоимости доходным подходом отобраны три объекта в 

<

...> (аналог 1), по улице Ленинская, дом 51 (аналог 2), по улице Пролетарская, дом 86 (аналог 3).

Критикуя действия оценщика в части определения ценообразующих элементов сравнения в рамках сравнительного подхода Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области приводит доводы о том, что оценщиком не дан анализ различиям в материале стен объектов оценки и аналогов. В частности, аналог 2 отличается от объектов оценки по данному элементу сравнения.

Также административный ответчик указывает на необоснованное неприменение корректировки к арендной ставке аналога 1 на наличие отдельного входа.

Вместе с тем, со ссылкой на справочную оценочную литературу оценщик в дополнительных письменных пояснениях приводит доводы о том, что для недвижимости торгово – офисного назначения такая характеристика зданий как материал стен не имеет ценообразующего значения. Кроме того, учитывая возможность сдачи в аренду помещений частями, оценщиком не применялась корректировка к арендным ставкам таких помещений на наличие отдельного входа. 

Приведенные доводы оценщика суд находит вполне обоснованными, сделанными в пределах его компетенции, установленной статьей 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В свою очередь, приведенные выше возражения административного ответчика относительно обоснованности Отчета суд полагает несостоятельными.

В рамках сравнительного подхода, характеризуя объекты оценки по типу имеющихся при них парковки, оценщик исходил из того, что данная парковка имеет стихийный характер.

В связи с тем, к ценам аналогов, имеющих организованную парковку, оценщиком применена корректировка.

Приведенные выводы оценщика вполне в Отчете обоснованы копиями соответствующих объявлений о продаже данных аналогов, идентификацией их местоположения на карте города Ростов. Соответствующие выводы в Отчете подробно изложены. Постановка указанных выводов в соответствии с законодательством об оценочной деятельности относится к компетенции оценщика.

В связи с этим, суд полагает, что Отчет в указанной части в полной мере соответствует требованиям статьи 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 5, 8, 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пунктов 11, 22, 23, 25 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Иная характеристика тех же доказательств специалистами Департамента федеральными стандартами оценки допускается. Однако, она не может свидетельствовать о допущенных оценщиком нарушениях при производстве оценки, поскольку характеристика ценообразующих факторов объекта оценки и аналогов относится к компетенции специалиста, производящего оценку. В свою очередь требования федеральных стандартов оценки о доказанности данных выводов, их последовательности, однозначности оценщиком выполнены. Отчет содержит подробное изложение оснований, по которым оценщиком определены характеристики объекта оценки и аналогов, их сопоставимость и установлена необходимость применения тех или иных видов корректировок к ценам аналогов и ставкам арендной платы на них и их величина.

В связи с этим, оснований не доверять выводам Отчета на основании возражений административного ответчика, выражающих несогласие с приведенной в Отчете характеристикой объекта оценки и аналогов, у суда не имеется. 

В возражениях Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на Отчет приведены доводы о том, что на дату оценки на рынке представлены и иные объекты, как для использования при сравнительном подходе, так и для использования в доходном подходе, которые являются аналогами оцениваемым объектам. Департамент полагает, что оценщиком необоснованно, в нарушение пунктов 22 и 23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, данные аналоги не исследованы и не учтены в расчетах.

В дополнительных письменных пояснениях оценщиком приведены доводы о том, что приведенные Департаментом предложения не содержат всей необходимой информации для определения ценнобразующих характеристик продаваемых объектов, либо выбиваются из среднего ценового диапазона по стоимости. 

Суд с обоснованностью данных возражений соглашается.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 11 ФСО № 7 объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. 

Доказательств того, что использованной оценщиком в расчетах информации было недостаточно для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца, материалы дела не содержат. 

Также не представлено доказательств того, что использование в расчетах тех объектов, на которые указывает Департамент, по итогам применения корректировок к их ценам оказало бы существенное влияние на результат оценки. 

При таких обстоятельствах доводы Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области являются несостоятельными.

Возражений относительно обоснованности Отчета при расчете рыночной стоимости нежилых помещений в иной его части, а также при расчете рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в Отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет. 

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление АО «Бизнес Актив» подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является дата обращения административного истца с настоящим административным иском в суд – 15 марта 2022 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Акционерного общества «Бизнес Актив» удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 007, 3 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 22 164 117 (двадцать два миллиона сто шестьдесят четыре тысячи сто семнадцать) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 76, 1 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 135 815 (один миллион сто тридцать пять тысяч восемьсот пятнадцать) рублей.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка площадью 1 715 кв.м с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для предпринимательской деятельности (содержание здания магазина), расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 809 170 (два миллиона восемьсот девять тысяч сто семьдесят) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 15 марта 2022 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 20 мая 2022 года