УИД 61OS0000-01-2025-000123-23

Дело № 3а-97/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 апреля 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд 

в составе председательствующего судьи Водяной В.Ю.,

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» (далее - ООО «ФЛЭШ», общество) обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением. 

В обоснование требований указано, что административный истец, посчитав завышенным размер кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, обратился в ГБУ РО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», представив отчет об оценке № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года. 

Полагая, что рыночная стоимость земельного участка, указанная в отчете, является достоверной, административный истец считает оспариваемое решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости незаконным, а действующую кадастровую стоимость объекта недвижимости нарушающей его права как плательщика арендных платежей.

После изменения требований представитель административного истца просил суд признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032, а также установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости на основании экспертного заключения в размере 37 702 000 рублей по состоянию на 1 августа 2024 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее - ГБУ РО, бюджетное учреждение), в качестве заинтересованных лиц привлечены министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - минимущество Ростовской области), ППК «Роскадастр», Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ДИЗО г. Ростова-на-Дону).

Представители лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились в судебное заседание.

От представителя административного истца ФИО2 поступило ходатайство о рассмотрении дела без его участия. От генерального директора ООО «ФЛЭШ» ФИО3 поступило заявление об осведомленности о времени и месте судебного заседания.

От ГБУ РО, представителей минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» поступили ходатайства о рассмотрении дела без участия представителей. Указанными лицами, а также ДИЗО г. Ростова-на-Дону подавались возражения и отзыв на административное исковое заявление.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС Российской Федерации, в судебном заседании, назначенном на 14 апреля 2025 года, судом принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также - КАС РФ), Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - закон о кадастровой оценке, Федеральный закон № 237-ФЗ), с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также - Федеральный закон от 31 июля 2020 №269-ФЗ).

29 декабря 2022 года Правительством Ростовской области принято постановление № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ», которым предписано с 1 января 2023 года перейти к применению на территории Ростовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Статьей 22.1 Федерального закона от 3 июня 2016 года № 237-ФЗ предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Согласно части 11 статьи 22.1 закона о кадастровой оценке бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ).

Как установлено судом, в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автозаправочные станции для заправки бензином, дизельным и газовым топливом (АЗС, АГЗС, блочного типа), расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Административный истец ООО «ФЛЭШ» указано в качестве арендатора данного земельного участка с 13 октября 2023 года (том 3 л. д. 27-30). Расчет арендной платы за указанный земельный участок производится с применением кадастровой стоимости (том 1 л. д. 134).

В соответствии с постановлением минимущества Ростовской области от 12 февраля 2021 года №П-2 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Ростовской области» проведены работы по государственной кадастровой оценке земельных участков, расположенных на территории Ростовской области, по состоянию на 1 января 2022 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 24 января 2025 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН была определена на основании акта ГБУ РО от 31 августа 2023 года в размере 51 813 342 рублей как подлежащая применению со 2 августа 2023 года (том 1 л. д. 21). 

28 декабря 2024 года в ГБУ РО поступило заявление общества об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости.

К указанному заявлению был приложен отчет № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года об оценке рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости в размере 13 103 852 рублей по состоянию на 1 августа 2024 года.

23 января 2025 года ГБУ РО принято решение № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Согласно разделу V решения, причинами к отказу послужили: необоснованное расширение территории исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований области (п. 5.1); неполно отражены характеристики объекта оценки; использование в отчете неподтвержденных сведений о предложениях; отсутствие актуальных данных рынка сегмента объекта оценки на дату оценки; отсутствие обоснования вывода о «неактивности» рынке недвижимости сегмента «объекты придорожного сервиса» в г. Ростове-на-Дону, анализа актуальных рыночных данных, информации о динамике рынка; необоснованное применение отдельных корректировок; использование в отчете информации в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату их появления или подготовки, а также информации, подтвержденной путем раскрытия ее источников в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые недоступны или могут быть недоступны в будущем; использование несопоставимых объектов-аналогов (п. 5.2) (том 1 л.д. 176-181).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, коснулись процесса оценки, использованных объектов-аналогов, примененных корректировок, и оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. 

29 января 2025 года, с соблюдением установленного статьей 219 КАС РФ срока, ООО «ФЛЭШ» обратилось в суд с настоящим административным иском.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка его принятия, что не опровергалось административным истцом.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и установления рыночной стоимости земельного участка, судом по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ФИО1

Согласно заключению эксперта ФИО1 № 1312-Э/2025 от 20 марта 2025 года отчет № 1/О-161/24-12-09 от 22 декабря 2024 года не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. По мнению эксперта, оценщиком использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости, иные нарушения законодательства об оценочной деятельности, в том числе перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО (том 2 л.д. 122). 

По состоянию на 1 августа 2024 года рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН определена экспертом ФИО1 в размере 37 702 000 рублей.

Кем-либо из лиц, участвующих в деле, доказательства, опровергающие выводы эксперта, не представлены. 

Суд полагает, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству. Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является достоверным и допустимым доказательством.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления общества у ГБУ РО имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Суд считает, что в данном случае оспариваемое решение ГБУ РО соответствует нормативным правовым актам, прав и законных интересов административного истца не нарушает.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 КАС РФ условий для признания оспариваемого решения ГБУ РО незаконным отсутствует, в этой части суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Административным истцом также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы. Выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости, изложенные в названном заключении, базируются на проведенном анализе рынка недвижимости, являются более аргументированными и обоснованными в сравнении с отчетом об оценке, учитывая выявленные в нем недостатки. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Доводы ДИЗО г. Ростова-на-Дону о несопоставимости объектов-аналогов, отобранных экспертом, по площади, степени обеспечения коммуникациями, месторасположению, а также о неверно примененных корректировках, не содержат обоснования и опровергаются содержанием заключения эксперта (том 2 л.д. 101-102, 108-114, 118-119). 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что уточненные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 августа 2024 года подлежат удовлетворению.

Ссылки представителя ДИЗО города Ростова-на-Дону на то, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к уменьшению суммы платы, поступающей от административного истца в местный бюджет, неубедительны, поскольку в силу ст.57 Конституции Российской Федерации орган местного самоуправления имеет право претендовать только на законно установленные и исчисленные налоги.

При этом возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и установления ее в размере рыночной установлена федеральным законодательством и не ставится в зависимость от полномочий органов местного самоуправления по формированию местного бюджета.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение - 28 декабря 2024 года.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, суд возлагает судебные расходы по оплате судебной экспертизы на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд экономическое обоснование стоимости оказания услуг по экспертизе на сумму 70 000 рублей (том 2 л.д. 3-4).

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы административный истец внес на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 70 000 рублей. Указанную сумму необходимо перечислить на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 177-180, 249, 293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Отказать в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «ФЛЭШ» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 года № ОРС-61/2024/000032 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 4 600 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - автозаправочные станции для заправки бензином, дизельным и газовым топливом (АЗС, АГЗС, блочного типа), расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 1 августа 2024 года в размере 37 702 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 28 декабря 2024 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ООО «ФЛЭШ» (платежное поручение № 243 от 19 февраля 2025 года), в целях обеспечения расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-97/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 70 000 (семьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения.

Судья В.Ю. Водяная