РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 мая 2024 года с. Исянгулово РБ

Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Елькиной Е.Д., 

при секретаре Тимербулатовой А.М., 

с участием истца ФИО1, представителя ответчика по доверенности ФИО2, представителя третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело№2-225/2024 по исковому заявлению ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права аренды на земельный участок, 

установил:

истец ФИО1 обратился с иском к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права аренды на земельный участок.

В обосновании иска указал, что 26 октября 2023 года на торгах, проведенных на электронной площадке приобрел в собственность здание, расположенное по адресу 

<

адрес> кадастровым номером .... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Данное нежилое здание расположено на земельном участке, который находится в аренде у ООО «Зианчурагазспецстрой+». Полагая, что при приобретении права собственности на здание к истцу переходят в полном объеме и права на земельный участок, обращался в Отдел по Зианчуринскому району Управления по работе с территориальными отделами и взаимодействию с органами местного самоуправления МЗИО РБ с заявлением о замене в договоре аренды арендатора ООО «Зианчурагазспецстрой+» на ФИО1 или заключить с ним новый договор аренды на тех же условиях.

Получив 24 января 2024 года отказ, обратился в суд с настоящим иском, где просит признать за ним право аренды на земельный участок с кадастровым номером .... на тех же условия и в том же объеме, что и у прежнего собственника здания.

В судебном заседании ФИО1 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Министерства земельных и имущественных отношений РБ по доверенности ФИО2 исковые требования не признала, считала их необоснованными, просила в иске отказать. Укаазала, что по состоянию на 01 января 2024 года задолженности по оплате арендной платы у ООО «Зианчурагазспецстрой+» не имеется.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО «Зианчурагазспецстрой+» по доверенности ФИО3 исковые требования считала необоснованными, представила в суд письменные возражения, где свою позицию изложила детально. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО4(субарендатора земельного участка) по доверенности ФИО3 исковые требования считала необоснованными, просила в иске отказать. Указала, что ИП ФИО4 осуществляет деятельность на арендованном им земельном участке, там стоит его сельскохозяйственная техника и иное оборудование, задолженности по арендной плате перед ООО «Зианчурагазспецстрой+» у ФИО4 не имеется.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Как установлено судом, на основании постановления судебного пристава-исполнителя Зианчуринского РО СП ГУФССП РФ по РБ от 17.07.2023 г. нежилое здание с кадастровым номером .... передано в ТУФА Росимущество по РБ на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно протоколов подведения итогов аукциона по продаже арестованного имущества в электронной форме от 26 октября 2023 года победителем торгов указан истец ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ТУФА Росимущество по РБ заключен договор купли-продажи арестованного имущества. Согласно п. 1.1 указанного договора предметом купли-продажи является нежилое здание(административное здание) общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером ...., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объекта составила 3412588 руб.

Право собственности истца на указанный объект недвижимости зарегистрирован, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МР Зианчуринский район РБ в лице председателя КУС Минземимущества по РБ и ООО «Зианчурагазспецстрой+» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.по адресу: 

<

адрес> сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ

Из пункта 1.2 Договора следует, что на земельном участке расположено нежилое здание площадью 205,4 кв.м., находящегося у ООО «Зианчурагазспецстрой+» на момент заключения договора на праве собственности.

Согласно представленной выписки из ЕГРП следует, что испрашиваемый земельный участок входит в категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для строительства здания административного управления и производственных сооружений.

Также исходя из представленных представителем ответчика документов следует, что спорный земельный участок находится в субаренде у ФИО4, привлеченного судом в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

24 января 2024 г. ФИО1 ответчиком Министерством земельных и имущественных отношений дан ответ за №М04ТО-05-18-исх/10-Г, где на его заявление от 04.12.20123 г. разъяснено, что на испрашиваемый земельный участок уже заключен договор аренды с ООО «Зианчурагазспецстрой+» сроком до ДД.ММ.ГГГГ, с связи с чем в порядке п. 2 ст. 29.16 Земельного кодекса РФ истцу в заключении договора аренды земельного участка отказано, рекомендовано обратиться в ООО «Зианчурагазспецстрой+» для заключения соглашения о передаче прав и обязанностей.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Пунктом 1 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Земли, указанные в п. 1 указанной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 названного Кодекса).

Правовое регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое в целях устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1 ст. 2ГрК РФ) предусматривает необходимость соотнесения законных интересов лиц, основанных в том числе на существующем землепользовании, и интересов публичных образований, возникающих в ходе принятия градостроительных решений, обеспечивающих потребности общества в целом (часть 1 ст. 9ГрК РФ).

Данный подход конкретизирован в части 1 ст. 34ГрК РФ, согласно которому границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков. Вместе с тем безусловного сохранения правового режима существующего землепользования для земельных участков, чей вид разрешенного использования не соответствует градостроительному регламенту, названной нормой не предусмотрено. Согласование частных и публичных интересов обеспечивается возможностью эксплуатации таких земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества без срока приведения их в соответствие с требованиями градостроительного регламента, устанавливаемого правилами землепользования и застройки муниципального образования (части 8 и 9 ст. 36ГрК РФ).

Однако вышесказанное относится лишь к случаям, когда ранее возникшее использование объектов недвижимости сохраняется в неизменном виде. В случае же необходимости изменения параметров объектов капитального строительства (реконструкция) либо строительства новых объектов соблюдение требований градостроительных регламентов обязательно.

Конституционный Суд РФ указал на необходимость установления соотношения норм Конституции РФ, регулирующих вопросы собственности, с нормами земельного и Градостроительного кодексов. Так, в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06 ноября 2003 года N 387-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Б. на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации" указано, что право осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также их перестройка и снос, ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, установленного вида использования территории. При этом право собственности на земельные участки ограничено - собственники могут ими владеть, пользоваться и распоряжаться только при условии, что реализация названных полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законные интересы иных лиц, то есть, в том числе, сочетается с нормами, в частности, градостроительного законодательства.

Из представленных суду представителем ООО «Зианчурагазспецстрой+» следует, что ДД.ММ.ГГГГ между МР Зианчуринский район РБ и ООО «Зианчурагазспецстрой+» заключен договор купли-продажи на слом следующих объектов: административное здание, здание гаража, здание склада. ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МР Зианчуринский район РБ в лице председателя КУС Минземимущества по РБ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером .... общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. по адресу: 

<

адрес> для использования в целях строительства зданий административного управления и производственных сооружений(п. 1.1 договор) сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зианчурагазспецстрой+» выдано разрешение на строительство за ....-RU .... для возведения административного здания, ДД.ММ.ГГГГ выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. ДД.ММ.ГГГГ выдано свидетельство о государственной регистрации права на административное здание(то, которое приобрел истец в 2023 году).

В ходе строительства ООО «Зианчурагазспецстрой+» ДД.ММ.ГГГГ обратилось в адрес Администрации МР Зианчуринский район Республики Башкортостан о согласовании на размежевание земельного участка с кадастровым номером .... в связи с отсутствием производственной необходимости.

Постановлением Администрации муниципального района Зианчуринский район Республики Башкортостан .... от ДД.ММ.ГГГГ была изменена площадь и кадастровый номер в договоре аренды земельного участка предоставленного по результатам конкурса по продаже права аренды земельного участка от 27.02.2015.....

Тем самым со стороны ООО «Зианчурагазспецстрой+» условия договора аренды исполнены надлежащим образом, цель для которой выдавался земельный участок была достигнута.

Пунктом п. 1.1. Дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка предоставленного по результатам конкурса по продаже права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ....-зем от ДД.ММ.ГГГГ внесено изменение в п. 1.1. договора, акт приема-передачи : читать, как 6676 кв.м., кадастровый номер как 02:24:0400207:429.

Постановлением Администрации муниципального района Зианчуринский район Республики Башкортостан .... от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Зианчурагазспецстрой+» предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером ...., расположенный по адресу: 

<

адрес>, для строительства административного управления и производственных сооружений.

В судебном заседании истец уклонился от ответа для каких целей приобрел нежилое административное здание, как собирается его использовать, для каких целей ему необходим испрашиваемый земельный участок в полном объеме. Также в суде установлено, что с заявлением о выделе части земельного участка для обслуживания своего здания, а равно об установлении сервитута истец не обращался ни к ответчику, ни к ООО «Зианчурагазспецстрой+», обратного истцом не указано.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статьи 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый татой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как установлено в судебном заседании, на момент продажи ФИО1 нежилого здания ни оно само, ни земельный участок, на котором здание расположено, не принадлежали на праве собственности одному лицу и в обороте не участвовали совместно.

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ, настоящее время - статьей 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта арендуемого им земельного участка без публичных торгов, орган государственной власти обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Из совокупного толкования норм пункта 2 статьи 35, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 названного Кодекса.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования(для его обслуживания).

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав.

В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

На основании вышеизложенного, с учетом представленных письменных документов, обстоятельств, установленных судом, норм земельного законодательства суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований.

Вместе с тем, не умаляя права истца на получение прав на земельный участок(выкуп или аренду), находящийся непосредственно под приобретенным зданием и в объеме, необходимом непосредственно для его обслуживания, суд полагает, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты своего права, и отказ в настоящем иске не препятствует истцу обратиться в уполномоченный орган и иным заинтересованным лицам для получения необходимого земельного участка с соблюдением норм земельного законодательства.

Руководствуясь ст.ст.56,67, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан о признании права аренды на земельный участок, -оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Кугарчинский межрайонный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной формесрок для которого установлен в 5 дней.

Председательствующий Е.Д.Елькина

Решение суда в окончательной форме изготовлено 08 мая 2024 года.