УИД 68RS0002-01-2023-002891-14

2- 143/2024

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

19 июня 2024 года г. Тамбов

Ленинский районный суд г. Тамбова в составе:

Судьи Бабкиной Н.В.,

при секретаре судебного заседания Сарычевой С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации города Тамбова Тамбовской области к ФИО2 о выкупе жилого помещения, по встречному иску ФИО2 к администрации города Тамбова Тамбовской области о выкупе жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Тамбова Тамбовской области обратилась в суд с иском к ФИО2 с требованием о выкупе жилого помещения, в обоснование которого указала, что на основании постановления администрации города Тамбова от 27.08.2013г. №7119 жилой *** признан аварийным и подлежащим реконструкции, включен в программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Тамбовской области на 2019-2025 годы. ФИО2 принадлежит однокомнатная *** площадью 24,9 кв.м. в ***. ФИО2 был выбран способ переселения путем предоставления жилого помещения по договору мены. 

МКУ «Дирекция жилищных услуг» осуществлена деятельность по обеспечению ФИО2 доступа в жилое помещение №444 в доме №10 по проезду Запрудный г.Тамбова, общей площадью 34 кв.м., однако, он отказался от вселения в данное жилое помещение.

Просит передать в собственность городского округа – *** за выкупную цену, определенную отчетом об оценке объекта оценки №2023-05-01/2. После выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО2 на указанную квартиру.

ФИО2 обратился в суд со встречным иском, в котором просил обязать администрацию г.Тамбова в рамках программы «Расселение из ветхого и аварийного жилья» приобрести однокомнатную квартиру соответствующей площади в районе г.Тамбова с развитой инфраструктурой, в техническом состоянии, пригодном для постоянного проживания, для осуществления договора мены. В обоснование иска указал, что ни один из предложенных администрацией г.Тамбова вариантов не соответствует принципу равноценности обмена, заложенному в Жилищном кодексе РФ. Жилое помещение по адресу: ***, однокомнатной квартирой не является, это квартира-студия, в которой отсутствует разделение между кухней и жилой площадью. Иные предложенные квартиры находятся в состоянии, непригодном для проживания, либо имеют маленькую жилую площадь и расположение на окраине города. Полагает, что выкупная цена жилого помещения занижена, поскольку земельный участок, на котором расположен дом, имеет площадь 1662,5 кв.м., а не 400,7 кв.м., как указано в отчете об оценке.

С учетом уточнения встречных исковых требований просит обязать администрацию г.Тамбова Тамбовской области осуществить выкуп жилого помещения за цену, определенную заключением эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» №11/01-24/ЗОЭ/1 от 13.05.2024г.

Определениями суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3, Департамент по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, МКУ «Дирекция жилищных услуг», Правительство Тамбовской области, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова.

Представитель истца/ответчика администрации г.Тамбова по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать, результаты судебной экспертизы не оспаривал.

Ответчик/истец ФИО2 в судебном заседании встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, в удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

Третьи лица ФИО3, Департамент по государственной охране объектов культурного наследия Тамбовской области, МКУ «Дирекция жилищных услуг», Правительство Тамбовской области, Публично-правовая компания «Фонд развития территорий», Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тамбова, прокурор в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причина неявки суду неизвестна.

В силу ст.167, ч.3 ст.45 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ч. 1 ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

Подпунктом 3 п.2 ст.235 ГК РФ предусмотрено, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (ст.239).

Частью 4 ст.15 ЖК РФ установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с п.7 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 года, решение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции принимается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилое помещение изымается у собственника путем его выкупа; решение об изъятии жилого помещения принимается органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии соответствующего земельного участка для муниципальных нужд.

Таким образом, жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть жилое помещение может быть изъято у собственника либо путём выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Такое законодательное регулирование согласуется с частью 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, членов его семьи осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно - коммунального хозяйства».

Если аварийный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу статьи 16, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 2 июля 2007 года N 185-ФЗ, имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп. При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения жилищных прав.

Часть 3 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ также указывает на необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений ЖК РФ, в том числе ст. 32 ЖК РФ. 

На основании частей 6, 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

По смыслу указанной правовой нормы обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения допускается как путём заключения соглашения о выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, так и путём заключения соглашения с собственником жилого помещения о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачётом его стоимости в выкупную цену. 

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно подпункту "и" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РФ», требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст.32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, постановлением администрации г.Тамбова от 27.08.2013 №7119 жилой *** *** признан аварийным и подлежащим реконструкции (т. 1 л. д. 129).

Постановлением №4639 от 09.06.2023г. в вышеуказанное постановление внесены изменения, постановлено литер А считать аварийным и подлежащим реконструкции, литер Б – аварийным и подлежащим сносу (т.1 л.д.128).

Постановлением администрации Тамбовской области от 09.04.2019 года № 414 утверждена областная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории Тамбовской области на 2019-2025 годы. 

*** был включен в указанную программу.

Собственником *** является ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии РП *** (т.1 л.д. 45).

24.05.2023 администрацией г. Тамбова Тамбовской области принято постановление №4119 «Об изъятии земельных участков и жилых помещений для муниципальных нужд в целях возмещения выкупной цены гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда» (т.1 л.д. 6-7), которым постановлено изъять у ФИО1 для муниципальных нужд:

- 482/10000 доли земельного участка с кадастровым номером *** общей площадью 400,7 кв.м, расположенного по адресу: ***;

- в связи с изъятием доли земельного участка изъять жилое помещение, расположенное по адресу: ***, общей площадью 24.9 кв.м., кадастровый ***.

От предложенного жилого помещения взамен аварийного ФИО2 отказался (т.1 л.д.10).

25.05.2023 в адрес ФИО2 было направлено для подписания соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд (т.1 л.д. 16). 

25.05.2023 соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд получено ФИО2, но не подписано им (т.1 л.д. 17-20).

Соглашение между ФИО2 как собственником квартиры и администрацией г. Тамбова Тамбовской области не достигнуто, поскольку ФИО2 оспаривает стоимость принадлежащего ему имущества, определенную истцом на досудебной стадии. 

Учитывая вышеизложенные обстоятельства суд приходит к выводу о том, что требования администрации г.Тамбова относительно возложения на ФИО2 обязанности по передаче жилого помещения в собственность городского округа - г.Тамбов за выкупную цену основаны на нормах действующего законодательства и подлежат удовлетворению.

Определяя размер выкупной цены принадлежащего ФИО2 имущества, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из постановления администрации г.Тамбова №4119 от 24.05.2023г. выкупная цена определялась на основании отчета об оценке объекта оценки №2023-05-01/2 от 19.05.2023г., согласно которому рыночная стоимость квартиры – 1676019 рублей, рыночная стоимость доли земельного участка – 107931 рублей. Всего: 1783950 рублей (т.1 л.д.14-15).

Администрацией г.Тамбова также представлен отчет №2023-05-01/2 от 17.07.2023г., которым определялась рыночная площадь ***, из которого следует, что рыночная стоимость квартиры – 1792252 руб., рыночная стоимость доли земельного участка – 110826 руб. Всего: 1792252 руб. (т.1 л.д.151-210).

Как указано в п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» к порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме применяются нормы ч.ч.1-3, 5-9 ст.32 ЖК РФ.

Подпунктом «з» п.20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 года № 14 установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в ч.7 ст.32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч.5 ст.32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч.4 ст.32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Кроме того, поскольку положениями ст.ст.36-38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованным при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывать в ее составе так же и стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом ВС РФ 29.04.2014 года).

Учитывая существо спора, доводы ответчика/истца ФИО2 о несогласии с общей площадью земельного участка и, соответственно, размером выкупной цены судом была назначена землеустроительная и оценочная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» №11/01-24/ЗОЭ от 02.05.2024г. площадь земельного участка 68:29:0101048:18 в фактических границах равна 1467 кв.м. Определить границы земельного участка по данным ЕГРН не представляется возможным по причине отсутствия в них соответствующих сведений. Площадь земельного участка №15, закрепленная за ним согласно сведениям ЕГРН и равная 400,7 кв.м., существенно меньше сохранившейся площади застройки земельного участка, не учитывая снесенные вспомогательные постройки, и не достаточна для возможности размещения и эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимого имущества, в том числе с учетом нормативных требований. В сведениях государственного кадастра недвижимости на земельный участок присутствует реестровая ошибка в величине задекларированной площади. Экспертом предложен вариант устранения реестровой ошибки, в том числе считать площадь участка равной 1576 кв.м. (т.2 л.д. 114-133).

В соответствии с заключением эксперта АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» от 13.05.2024 года № 11/01-24/ЗОЭ/1 (т. 2 л.д.135-189) рыночная стоимость 61/1000 доли ФИО2 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1576 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под многоэтажную застройку, адрес (местоположение): *** на дату производства заключения, составляет: 570 692,00 руб. Рыночная стоимость помещения, наименование: квартира, принадлежащей ФИО2 назначение: жилое, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж 1, площадь: 24,9 кв. м., кадастровый ***, адрес (местоположение): ***, на дату производства экспертизы, с учетом отсутствия доли в общем имуществе в виде самостоятельного значения, либо объекта, составляет: 1 434 627,00 руб. Общая стоимость всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения ФИО2 в связи с его изъятием, на дату производства экспертизы, составляет: 70 160,00 руб.

Оснований не доверять выводам указанных заключений у суда не имеется, поскольку экспертиза назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалах дела не содержится. Экспертное исследование содержит сведения о примененных экспертом при исследовании соответствующих методиках, список использованной литературы и нормативно-методических рекомендаций, подробное описание проведенного исследования, выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ.

Вместе с тем, при определении выкупной цены имущества, принадлежащего ответчику/истцу ФИО2, суд не принимает во внимание отчет №2023-05-01/2 об оценке объекта оценки от 17.07.2023, выполненный ЧПО ФИО5, предоставленный истцом, поскольку он в настоящее время утратил свою актуальность. 

Выкупная цена подлежит определению на датуразрешения спора об изъятии жилого помещения, поскольку соглашения относительно размера выкупной стоимости между сторонами достигнуто не было.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на ответчика/истца ФИО2 должна быть возложена обязанность по передаче принадлежащего ему имущества в пользу администрации г.Тамбова за выкупную стоимость в размере 2075479 рублей 00 копеек, определенную в заключении судебной экспертизы, проведенной АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» 13.05.2024г. № 11/01-24/ЗОЭ/1, с последующим прекращением права собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации города Тамбова Тамбовской области удовлетворить частично.

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Обязать ФИО2, паспорт ***, передать в собственность городского округа – *** с кадастровым номером ***, а также 61/1000 доли земельного участка под указанным домом с кадастровым номером *** за выкупную цену, определенную в заключении судебной экспертизы, проведенной АНО «Судебный экспертно-криминалистический центр» 13.05.2024г. № 11/01-24/ЗОЭ/1, в размере 2075479 рублей. 

Прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанное имущество после выплаты выкупной цены за него.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Ленинский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.В. Бабкина

Решение изготовлено в окончательной форме 26.06.2024г.

Судья Н.В. Бабкина