Дело 2-519/18 г.Всеволожск

6 февраля 2018 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд Ленинградской области в составе 

судьи Курбатовой Э.В.,

при секретаре Ляховой Н.А.,

с участием представителя истца по доверенности от 18 сентября 2017 года и 2 ноября 2017 года ФИО1,

представителя ответчика по доверенности от 17 апреля 2017 года ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки,

у с т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений г. Санкт-Петербурга (далее Комитет) обратился в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности по договору №/№ от 29 декабря 2014 года аренды земельных участков, расположенных по адресам: 

<

адрес> (

<

адрес>) с кадастровым №; 

<

адрес> (Северо-Западнее 

<

адрес> лит.А по 

<

адрес>) с кадастровым номером № 

<

адрес>) с кадастровым номером №, указывая, что задолженность ответчика по состоянию на 7 декабря 2016 года за период с 1 октября 2015 года по 30 сентября 2016 года составила 2914178, 80 руб. При расчете арендной платы Комитет руководствуется постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 года № 1379 «О мерах по реализации Закона «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее Постановление № 1379). Истец указывает также, что за просрочку перечисления арендной платы на основании п.5.3 договора аренды ответчик должен уплатить пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый день просрочки. По состоянию на 7 декабря 2016 года сумма пени за период с 11 октября 2015 года по 7 декабря 1016 года, 1 февраля 2016 года по 7 декабря 2016 года, 11 октября 2015 года по 7 декабря 2016 года, 1 февраля 2016 года по 7 декабря 2016 ода, 1 февраля 2016 года по 7 декабря 2016 года, 11 июля 2016 года по 7 декабря 2016 года составляет 1074288, 96 руб. Всего по договору ответчик обязан уплатить 3988467, 76 руб. Истец указал, что направил в адрес ответчика претензию об уплате задолженности, однако, ответчик требование Комитета проигнорировал.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 2 914178, 80т руб., пени в размере 1074288, 96 руб.

В судебном заседании представитель истца требования иска поддержал, подтвердил изложенные обстоятельство.

Представитель ответчика с иском не согласен, представил письменные возражения, которые приобщены к делу. Ссылается на неправомерность применении в расчете арендной платы повышающего коэффициента К6 к коду 10.1 в соответствии с пунктом 3.1.2 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, являющегося приложением N 1 к постановлению правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Положение о порядке определения базовых ставок арендной платы). При этом указывает на то, что коэффициент К6 применяется в отношении земельных участков, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов, тогда как, на предоставленных ему земельных участков им строительство не осуществляется, участки используются для размещения имущества, необходимого для выполнения ремонтных работ в отношении жилых домов, расположенных по адресу: Санкт-

<

адрес> 

<

адрес>, лит.А, принадлежащих ему на праве собственности. Одновременно представителем ответчика заявлено о применении ст.333 Гражданского кодекса РФ к взыскиваемой неустойке, со ссылкой на ее несоразмерность, приводятся доводы о превышении суммы неустойки над установленной Банком России ставкой рефинансирования в 6,5 раз.

Суд, выслушав объяснения сторон, оценив доказательства, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет предоставил в аренду ответчику земельные участки, расположенные по адресам: 

<

адрес>) площадью 462 кв.м, зона 3, с кадастровым № (участок 1);

<

адрес>)площадью 74 кв.м, зона 3, с кадастровым номером № (участок 2); 

<

адрес>) площадью 195 кв.м, зона 3, с кадастровым номером № (участок 3).

Пунктом 1.2 предусмотрено, что участки предоставлены для размещения временной строительной площадки (код – 10.1). 

В договоре указано, что участок относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования участка – для размещения складских объектов (п.1.3). 

Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 29 декабря 2014 года (п.3.2). Договор действует по 18 декабря 2015 года (п.3.1).

Пунктом 3.4 договора аренды установлено, что величина годовой арендной платы за пользование участком при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (Кд), ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,0, составляет 252018, 24 руб., при этом:

за участок 1 – 189801, 52 руб.,

за участок 2 – 36682, 28 руб.,

за участок 3 – 25534, 44 руб. 

Плата за аренду участка в квартал при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости, устанавливаемый Правительством Санкт-Петербурга, равен 1,00, составляет 63004, 56 руб., при этом:

за участок 1- 47450, 38 руб.,

за участок 2 – 9170,57 руб.,

за участок 3 – 6383, 61 руб.

В 2014 году величина Кд составляет 1,2, в 2015 году – 1,25.

Договором предусмотрен самостоятельный расчет арендатором текущей ежеквартальной платы за аренду земельного участка по формуле: Атек=Акварт.*Кд.

Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять на счет арендодателя, указанный в п.3.8 договора, не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.3 Договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение пунктов 3,4 и 3,7 договора аренды о размере и сроках внесения арендной платы в виде уплаты пени в сумме 0,15 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Из расчета, представленного Комитетом, видно, что ответчик имеет задолженность по арендной плате за период с 1 октября 2015 года по 30 сентября 2016 года в размере 2914178, 80 руб. 

Из дела видно, что истцом ответчику направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате, однако, обязательство ответчиком не исполнено.

Между сторонами имеется спор о размере арендной платы.

Сторонами не оспаривается, что арендуемый ответчиком земельный участок предоставлен под строительную площадку для целей капитального ремонта, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке по адресу: 

<

адрес> принадлежащем ответчику на праве собственности.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса РФ, статьи 39.7 Земельного кодекса РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к регулируемым ценам и определяется в порядке, установленном уполномоченным органом.

Арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определяется на основании Закона Санкт-Петербурга от 21 ноября 2007 N 608-119 "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" и постановления правительства Санкт-Петербурга от 26 ноября 2009 г. N 1379 "О мерах по реализации Закона "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга".

Пунктом 3.1.3 данного Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду под цели размещения строительных материалов, техники, иного имущества, используемого для строительства, завершения строительства (реконструкции), капитального ремонта объектов капитального строительства или проведения работ по сохранению объектов (выявленных объектов) культурного наследия (далее - договор аренды для размещения строительной техники), на срок строительства, завершения строительства (реконструкции) или проведения работ по сохранению указанных объектов определяется по кодам 10.1, 10.2 в соответствии с условиями пунктов 3.1.1, 3.1.2 данного Положения.

При этом пунктом 3.1.1 этого Положения урегулирован порядок определения арендной платы за земельные участки, предоставленные в соответствии с правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга о предоставлении объектов недвижимости для проектно-изыскательских работ, проектирования, строительства, завершения строительства (реконструкции) объектов недвижимости, в отношении которых заключены договоры аренды земельных участков на инвестиционных условиях, или для завершения строительства (реконструкции) объекта недвижимости.

В то же время пунктом 3.1.2 Положения установлены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, неиспользуемые (пустующие) здания, сооружения, части зданий в аварийном или непригодном для дальнейшей эксплуатации состоянии, в отношении которых собственником принято решение о проведении капитального ремонта, реконструкции или восстановления после пожара, стихийного бедствия, разрушения, и определено, что она рассчитывается по кодам 10.1, 10.2.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3.1.2 Положения, по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для осуществления реконструкции объекта капитального строительства, или по истечении 12 месяцев после пожара, стихийного бедствия, разрушения в результате противоправных действий и при отсутствии в указанных случаях разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), либо по истечении срока действия разрешения на строительство объекта капитального строительства, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6. По истечении 36 месяцев с начала срока действия договора аренды или дополнительного соглашения к договору аренды, предусматривающего право арендатора использовать земельный участок для проведения работ по сохранению объекта (выявленного объекта) культурного наследия, и при отсутствии разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом (в случаях когда получение разрешения на строительство требуется в соответствии с действующим законодательством), при проведении арендатором работ по сохранению объекта (выявленного объекта) культурного наследия либо по истечении срока действия разрешения на строительство, полученного в течение указанного выше периода (в том числе по окончании срока, на который действие разрешения на строительство продлено в установленном порядке), к кодам 10.1, 10.2 применяется повышающий коэффициент К6.

Абзацем четвертым пункта 3.1.2 Положения предусмотрено, что с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Как следует из материалов дела, Комитет, изменяя размер арендной платы, руководствовался правилами абзаца второго пункта 3.1.2 Положения и исходил из расчета арендной платы с применением повышающего коэффициента 6, в связи с истечением 12-месячного срока с начала действия договора аренды и отсутствием разрешения на строительство.

Из анализа буквального содержания пункта 3.1.3 Положения следует, что определение размера арендной платы с применением кодов 10.1, 10.2 допускается лишь в пределах срока строительства (завершения строительства). При этом названный пункт содержит прямое указание на необходимость определения арендных платежей в соответствии с условиями пунктов 3.1.1, 3.1.2 настоящего Положения соответственно.

Таким образом, в данном случае условия пунктов 3.1.2 и 3.1.3 Положения следует применять в их системном толковании, и в случае отсутствия разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства по истечении 12 месяцев с начала срока действия договора аренды арендодатель вправе исчислять размер арендных платежей с применением повышающего коэффициента К6=10 по договорам аренды, указанным в пункте 3.1.3 Положения.

При таких обстоятельствах, иск Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Расчет неустойки проверен судом и признан правильным.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая размер основного долга, заявление ответчика об уменьшении размера неустойки, то обстоятельство, что заявленная истцом сумма неустойки несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд в соответствии с положениями ст. 333 Гражданского кодекса РФ полагает возможным снизить размер неустойки по пени до 600000 руб.

Руководствуясь ст.194-199, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ,

РЕШИЛ:

взыскать с ФИО3 в пользу Комитета имущественных отношений г. Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 2914178, 80 руб., неустойку в размере 600000 руб.

В остальной части иска отказать. 

Взыскать с ФИО3 в бюджет МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области в размере 28 192 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья