40-RS0026-01-2019-001122-29

Дело № 2-1051/19

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Обнинск Калужской области «2» августа 2019 года 

Обнинский городской суд Калужской области в составе: 

председательствующего – судьи Прохоровой О.А., 

при секретаре судебного заседания – Гасиян А.А., с участием прокурора – Тарасовой О.А.,

истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора города Обнинска в защиту прав и законных интересов ФИО1 к ООО «Управляющая компания» о возложении обязанности, 

УСТАНОВИЛ:

20 мая 2019 года прокурор города Обнинска обратился в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов ФИО1 к ООО «Управляющая компания», в котором просил обязать ответчика произвести перерасчет платы, начисленной истице ФИО1 за содержание жилого помещения за период с августа 2018 года, применить тариф, установленный решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 30 ноября 2014 года 17 руб. 26 коп., исключив переплату, насчитанную ей за указанный период по тарифу, установленному постановлением Администрации города Обнинска № от 28.02.2018 г. 

В обоснование иска указано на проведение прокуратурой города Обнинска проверки по заявлению ФИО1 о нарушении ООО «Управляющая компания» законодательства в сфере жилищно-коммунального хозяйства, в ходе которой обнаружено неправомерное изменение ответчиком размера платы за содержание жилого помещения. ООО «Управляющая компания» на основании договора управления от 18.07.2013 года, а также лицензии от 16.04.2015 г. осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом № по проспекту Маркса в городе Обнинске, в котором в 

<

адрес> проживает ФИО1, осуществляя правомочия собственника. В договор управления указанным домом в пункты 7.4., 7.5 и 7.6 ответчиком включены заведомо не соответствующие закону условия, ухудшающие права собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, нарушающие порядок волеизъявления граждан на определение размера платы за содержание жилья, позволяющие управляющей компании в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание жилья. ООО «Управляющая компания» незаконно с августа 2018 года установила оплату содержания общего имущества в размере 30 руб. 42 коп. за 1 квадратный метр, то есть применила тариф, предусмотренный Постановлением Администрации города Обнинска от 28.03.2018 года №, мотивировав свои действия не определением собственниками помещений в многоквартирном доме на собрании 31 июля 2018 года своим решением иного размера оплаты. Между тем, в июле 2018 года, несмотря на истечение срока действия договора, ни одна из сторон не заявила о его прекращении, не приняла мер к избранию другой управляющей компании, что согласно пункту 9.4 договора свидетельствовало о его пролонгации с августа 2018 года на тех же условиях. ООО «Управляющая компания» была обязана начислять плату за содержание общего имущества 14 руб. 61 коп., по текущему ремонту общего имущества 2 руб. 65 коп., а всего 17 руб. 26 коп. за 1 квадратный метр, - плату установленную общим собранием 30 ноября 2014 года в протоколе №4 и воспроизведенную в договоре управления от 18.07.2013 года. Проведенное по инициативе ООО «Управляющая компания» 31 июля 2018 года собрание собственников по вопросу утверждения стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, не набравшее кворума для принятия решения, не влечет отмены предшествующего решения и ранее утвержденного тарифа, а также изменение размера оплаты в одностороннем порядке. Управляющая организация выставила истице счет-извещение, из которого следует, что управляющая компания производит начисление платы за содержание жилья с августа 2018 года по тарифу, утвержденному вышеуказанным постановлением №. До августа 2018 года истица задолженности по оплате за содержание жилья не имела. Обращение в суд в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина вызвано возрастом и состоянием здоровья ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая является пенсионером, ветераном труда и инвалидом № группы. 

В судебном заседании прокурор Тарасова О.А. и истица ФИО1 иск поддержали по основаниям и доводам, изложенным в нем.

Представитель ответчика ФИО2 иск не признала, указывая, что ООО «Управляющая компания» правомерно применила тариф за содержание и ремонт многоквартирного дома, в котором проживает истица, установленный постановлением Администрации города Обнинска № от 28.03.2018 года. Он является экономически обоснованным и достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания помещений в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям. Основанием его применения послужило непринятие собственниками многоквартирного дома решения о размере тарифа. Руководствуясь статей 31 Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил содержания общего имущества» №491 от 13.08.2006 года за 30 дней, 29.06.2018 года ответчик разместил расчет стоимости услуг и работ на 

<

адрес> по проспекту Маркса в городе Обнинске, 20.07.2018 года уведомил жителей дома о проведении внеочередного общего собрания собственников, на котором 31.07.2018 года присутствовали 36 человек. По причине отсутствия кворума, собрание признано несостоявшимся, что отражено в протоколе №1. Указанный протокол не оспаривался, в дальнейшем общее собрание собственниками не созывалось, решений по вопросу о размере тарифа за содержание и ремонт общего имущества не принималось. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 49,1 кв.м., жилой площадью 29,3 кв.м., расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>, управление которым осуществляет ООО «Управляющая компания».

Право собственности на жилое помещение зарегистрировано на основании договора о безвозмездной передаче жилья в собственность от 28.02.2006 года (Т.1 л.д.38).

Управляющая компания осуществляет деятельность по управлению указанным домом на основании договора управления от 18.07.2013 года и лицензии от 16.04.2015 года. 

Плата за содержание общего имущества, установленная общим собранием собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома 30 ноября 2014 года в протоколе №4, и воспроизведенная в договоре управления составляет 14 руб. 61 коп., по текущему ремонту общего имущества 2 руб. 65 коп., а всего 17 руб. 26 коп. за 1 квадратный метр. 

Срок действия договора 5 лет. Договор вступил в силу с 15 апреля 2013 года (Т.1 л.д.65-75). 

Согласно пункту 9.4 договора при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены настоящим договором.

Судом установлено, что срок действия договора истек, однако ООО «Управляющая компания» не заявила о его прекращении и после истечения срока стороны продолжили исполнять договор, в связи с чем в соответствии с пунктом 9.4. он был продлен на тех же условиях. Указанное стороны не оспорили.

29 июня 2018 года ООО «Управляющая компания» в подъезде 

<

адрес> по проспекту Маркса в городе Обнинске разместила предложение об изменении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме и проведении общего собрания собственников помещений в этом жилом доме в целях принятия решения по указанному вопросу (Т.2 л.д.33). Размещение предложения за 30 дней до даты проведения собрания подтверждено актом от 29 июня 2018 года, подписанным жильцом 

<

адрес> ФИО3, мастером ФИО4, директором ФИО5, заместителем директора ФИО6, начальником ГПО ФИО7, представленным фотоматериалом (Т.2 л.д.45-50). 

На 31 июля 2018 года, как указывала в объяснениях представитель ответчика, было назначено внеочередное собрание для разрешения вопроса о размере тарифа за содержание жилья, уведомление о котором размещалось в подъезде дома 20 июля 2018 года.

Решение на общем собрании собственников помещений 31 июля 2018 года не принято. Из представленного в материалы дела протокола №1 от 31 июля 2018 года внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме следует, что собрание проводилось в очной форме 31 июля 2018 года в 09 часов в сквере перед входом в офис ООО «УК» по адресу: 

<

адрес>. Присутствующие собственники в количестве 36 человек представили менее 50% голосов от общего числа голосов, что подтвердило отсутствие необходимого для проведения собрания кворума (Т.1 л.д.35, Т.2 л.д.33-34). К протоколу приложен реестр собственников, явившихся на собрание (Т.2 л.д.35-44).

Ответчик разместил сообщение в подъезде дома о непринятии собранием решения по размеру платы за содержание жилого помещения и о применении с августа 2018 года тарифа, установленного в постановлении Администрации города Обнинска Калужской области от 28 марта 2018 года № «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального и государственного жилищных фондов, расположенных на территории муниципального образования «Город Обнинск», а также для собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся на территории муниципального образования «город Обнинск», не принявших на общем собрании решения о ее установлении (Т.2.л.д.46,79).

С августа 2018 года управляющая компания направляла истице счета, в которых расчет услуги за содержание жилого помещения произведен исходя их тарифа 30 руб. 42 коп., с 01.01.2019 года - 29 руб. 29 коп. Оплату истица осуществляла по старому тарифу 17 руб. 26 коп. (Т.1 л.д.43-49). На август 2018 года задолженности по оплате не имелось.

Между тем, часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусматривает, что изменение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Порядок изменения и расторжения договора предусмотрен главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По условиям договора управления многоквартирным домом изменение и (или) расторжение настоящего договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и положениями настоящего договора. Решение об изменении и (или) расторжении договора принимается общим собранием собственников дома в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Изменение договора оформляется путем составления дополнительного соглашения к настоящему договору (пункт 9.2.).

В соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 указанного Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 данного Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Частью 2 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги.

В статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Законодателем определена компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, к которой отнесен и вопрос определения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме (часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (пункт 5 части 2 статьи 44, часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации).

29 июня 2018 года ответчик заявил об изменении условий договора в части размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, предложив провести внеочередное общее собрание. 

30.07.2018 года инициативная группа жильцов спорного дома в количестве свыше 50 человек предложила ООО «Управляющая компания» провести собрание по разрешению вопроса повышения тарифа на содержание жилья 31.07.2018 года в нерабочее время в 19 часов во дворе дома, предоставить отчет о выполненных работах за последние два года и обоснованный расчет тарифа 29 рублей за 1 квадратный метр (Т.1 л.д.146-153). 

Ответчиком заявление собственников по переносу времени и места проведения собрания не разрешено.

Истица ФИО1 в своих объяснениях указывала, что в 9 утра 31.07.2018 г. пришли на собрание менее 36 человек, регистрация явившихся лиц не проводилась, сотрудник ООО «Управляющая компания» объявил, что будет оформлено проведение собрания в очно-заочной форме, однако голосование в заочной форме не проводилось. Был нарушен порядок уведомления жильцов о предстоящем собрании, протокол по результатам собрания не составлялся и до сведения граждан не доводился. Ответчиком в материалы дела представлены сравнительные показатели стоимости работ и услуг 1 квадратного метра общей площади по тарифу, применявшемуся с 01.03.2014 г. по 01.08.2018 год и после 01.08.2018 года по тарифу, установленному в соответствии с постановлением администрации 500-П (т.2 л.д.20), а также расчет стоимости работ на 2019 год и план работ на 2019 год по каждой услуге отдельно (Т.2 л.д.65-88), которые собственникам жилых помещений дома для обоснования изменения платежа к собранию не представлялись.

Ответчик ссылался на часть 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ о том, что плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также на то, что им установлен тариф принятый органом местного самоуправления в постановлении № по причине непринятия собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании 31 июля 2018 года решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ).

Оценивая представленные сторонами доказательства, принимая во внимание, что сторонами вопрос об изменении условий договора разрешен не был, применив положения части 7 статьи 156, части 1, 2, 3 и 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, пункта 1 статьи 310, пункта 1 статьи 432, статьи 450 - 453 Гражданского кодекса РФ, пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", суд приходит к выводу о том, что управляющая организация не вправе была в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в заключенном договоре управления многоквартирным домом.

Как следует из протокола от 30 ноября 2014 года №4, общим собранием собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, расположенного в 

<

...> принято решение об утверждении платы за содержание общего имущества 14 руб. 61 коп., по текущему ремонту общего имущества 2 руб. 65 коп., а всего 17 руб. 26 коп. за 1 квадратный метр (Т.1 л.д.34-36).

Из материалов дела не усматривается, что решение общего собрания собственников от 30 ноября 2014 года №4 было оспорено в судебном порядке в соответствии с частью 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.

Таким образом, действия ООО «Управляющая компания» по начислению оплаты в соответствии с тарифами, утвержденными постановлением № нельзя признать законными.

Суд считает, что установленный собственниками в договоре управления многоквартирным домом порядок увеличения платы не подлежит применению. 

По условиям договора управления многоквартирным домом (Т.1 л.д.65-75) размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД для собственников помещений устанавливается без проведения общего собрания собственников, в размере утвержденного постановлением администрации города предельного размера платы для нанимателей, с момента принятия такого постановления (пункт 7.4. договора). Общее собрание собственников проводится, если от управляющей компании или собственников поступили письменные предложения о принятии платы в ином размере, чем предельный размер платы для нанимателей муниципальных помещений (пункт 7.5. договора). В случае если администрация города не пересматривает предельный размер платы для нанимателей больше одного года или предельный размер платы для нанимателей изменился ниже уровня значения индекса-дефлятора, устанавливаемого Министерством экономического развития и торговли РФ, управляющая компания в одностороннем порядке изменяет размер оплаты за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества соразмерно устанавливаемому индексу-дефлятору. Кроме того управляющая компания в одностороннем порядке изменяет (повышает, понижает) размер платы за содержание общего имущества в случае изменения (повышения, понижения) стоимости услуг специализированных обслуживающих организаций (обслуживание лифта, вывоз мусора, обслуживание внутридомового газового оборудования и др.) (пункт 7.6. договора).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422, пункты 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как разъяснено в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

При этом, в силу разъяснений пункта 75 постановления № 25 применительно к статьям 166, 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

С учетом изложенных выше установленных законом правил порядка определения размера платы за содержание общего имущества, условия договора, как противоречащие требованиям статей 210, 249 Гражданского кодекса, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158, части 4 статьи 162 Жилищного кодекса, пунктам 34, 35 Правил содержания общего имущества, как противоречащее существу законодательного регулирования обязательств по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, являются ничтожными и применению не подлежат.

В подтверждение экономической обоснованности необходимости повышения размера платы ответчик ссылался на заключенные им в соответствии с пунктами 2.2. и 12 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, пунктом 13 подпунктом «а» пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354, договоры с лицами, осуществляющими техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем и ресурсоснабжающими организациями: 

с ООО «ЖилКом» от 01 апреля 2018 года на осуществление деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (Т.1 л.д. 163-176, Т.2 л.д.21); с ОАО «Калужская сбытовая компания» 1 января 2016 года по закупке, продаже и оказанию услуг по передаче электрической энергии (Т.1 л.д.177-191); с ООО «Спецавтохозяйство» от 01 января 2018 года на вывоз крупногабаритного мусора (Т.1 л.д.195-196); с ИП ФИО8 03 мая 2018 года по проведению технических осмотров вентиляционных каналов газофицированных помещений (Т.1 л.д.197-207); с МП «УЖКХ» 26 декабря 2017 г. на аварийно-диспетчерское обслуживание и ремонт внутридомового инженерного оборудования (Т.1 л.д.218-230); с ООО «Техэксперт» 25 декабря 2017 года по осуществлению периодического технического освидетельствования лифтов (Т.2 л.д.4-9); ООО «Универсал» 1 апреля 2018 года на уборку мест общего пользования (Т.2 л.д.22); с АО «Газпромгазораспределение город Обнинск» 01 января 2016 года (Т.1 л.д.208-217), МП «Водоканал» 01 января 2018года (т.1 л.д.231-252).

Однако указанные доводы ответчика не влияют на выводы суда, установленный законом порядок изменения условий договора, не был соблюден. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

исковое заявление прокурора города Обнинска в защиту прав, свобод и законных интересов ФИО1 к ООО «Управляющая компания» о возложении обязанности, удовлетворить.

Обязать ООО «Управляющая компания» произвести перерасчет платы, начисленной собственнику квартиры 

<

адрес> ФИО1 за содержание жилого помещения в период с августа 2018 года по настоящее время исходя из тарифа, установленного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленного протоколом общего собрания от 30.11.2014 г. в размере 17,26 руб., исключив из нее переплату, рассчитанную по тарифу, установленному Постановлением Администрации города Обнинска от 28.03.2018 г. № «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального и государственного жилищных фондов, расположенных на территории муниципального образования «Город Обнинск», а также для собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся на территории муниципального образования «город Обнинск», не принявших на общем собрании решения о ее установлении.

Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. 

Судья

Обнинского городского суда О.А. Прохорова