Дело № 2-998/2019 Мотивированное 

решение

 составлено 5 августа 2019 года

УИД 76RS0023-01-2019-000972-29

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2019 года город Ярославль

Красноперекопский районный суд города Ярославля в составе судьи Красноперовой И.Г., 

при секретаре Гмырак Е.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 к ООО «Газ-Эко» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за невыполнение требований потребителя, о компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, судебных расходов, 

по встречному иску ООО «Газ-Эко» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 в лице представителя по доверенности ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Газ-Эко» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, неустойки за невыполнение требований потребителя, о компенсации морального вреда, о взыскании штрафа, судебных расходов. В обоснование требований указано о том, что 12.08.2016 между застройщиком ООО «Газ-Эко» и участником долевого строительства ФИО2 был заключен договор № 14-21 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому истец обязан уплатить обусловленную договором сумму СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА, а застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить дом и передать истцу ... квартиру со строительным номером 21, общей расчетной площадью 90,86кв.м, расположенную АДРЕС.

Свои обязательства по договору истец исполнил в срок и в полном объеме. Согласно пункту 6.1 договора застройщик был обязан передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 06.03.2017. Установленный договором срок завершения строительства застройщиком не менялся, соответствующие уведомления истцу не направлялись. Установленный договором срок передачи объекта истцу истек 07.03.2017. Акт приема-передачи подписан сторонами лишь 04.01.2019г. Ответчик нарушил права истца и обязан выплатить истцу неустойку, согласно положениям Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии со ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Указанное застройщиком выполнено не было. В соответствии с ч.2 ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, сумма неустойки, по расчету истца, составляет 1 413 259руб. 15коп. (из расчета: СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА (стоимость квартиры) х 7,75% (ставка) х 669 дней (просрочка с 07.03.2017 по 04.01.2019) х 

1/150). Истец 20.03.2019 направил ответчику досудебную претензию с требованием оплатить неустойку. Требование истца ответчиком не исполнено.

Закон РФ «О защите прав потребителей» регулирует отношения, возникающие между изготовителем, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) и потребителями - гражданами, имеющими намерение заказать или приобрести либо заказывающими, приобретающими или использующими товары (работы, услуги) исключительно для личных (бытовых) нужд, не связанных с извлечением прибыли.

Согласно разъяснениям, данным в п.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.07.2012 № 17 к отношениям, возникающим из указанного договора, Закон РФ «О защите прав потребителей» применяется в части, не урегулированной специальными законами. В силу положений статьи 22 Закона РФ «О защите прав потребителей», требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причинённых потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования. В соответствии с частью 1 статьи 23 Закон РФ «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20,21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.

Истец указал, что начиная с 31.03.2019 у ответчика имеет место просрочка по выполнению требований истца. По состоянию на 20.05.2019 размер неустойки, по расчету истца, составляет 706629,60руб. (из расчета: 1 413 259,15 руб. х 1% х 50 дней (за период с 31.03.2019 по 20.05.2019). Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в части, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена. Таким образом, начиная с 31.03.2019 по день исполнения обязательств подлежит начислению неустойка в размере 1% за каждый день неисполнения обязательства.

Кроме того, в связи с задержкой ответчиком сроков передачи квартиры истцу причинены нравственные страдания, истец была вынуждена регулярно обращаться к ответчику за информацией о сроках передачи квартиры, не имея ясности о том, когда объект договора долевого участия будет передан, истцу приходилось самостоятельно посещать стройплощадку и пытаться узнавать о ходе строительства. Истец оценивает причиненный ей моральный вред в 30 000 рублей.

ФИО2 просит взыскать с ООО «Газ-Эко» неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 1 413 259руб. 15коп., неустойку за невыполнение требований потребителя в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 31.03.2019 по день фактического исполнения обязательства (по состоянию на 20.05.2019 размер такой неустойки составляет 706629,60руб.), компенсацию морального вреда 30 000руб., штраф за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя, расходы за составление нотариальной доверенности в размере 2 100 руб.

Ответчик ООО «Газ-Эко» предъявил в суд встречный иск к ФИО2 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве. В обоснование требований указано о том, что 12.08.2016 между ООО «Газ-Эко» и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве №14-21, объектом которого является ... квартира №21, проектной площадью 90,86 м2, расположенная АДРЕС,

27.09.2018 получено разрешение ввода ОКС в эксплуатацию. Согласно сведениям об основных характеристиках объекта недвижимости предоставленной НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО по ЯО 10.10.2018 квартира поставлена на кадастровый учет, а также согласно экспликации к поэтажному плану технического плана на дом, изготовленному НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО (кадастровый инженер ФИО1) площадь квартиры №21 составила 91м2, площадь балкона составила 4,3м2. 

В соответствии с абз. 3. п.1.1. договора сторон общая расчетная стоимость квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры, а так же балконов, подсчитываемых согласно СНиП 2.08.01-89 с коэффициентом 0,3. Таким образом, общая расчетная стоимость квартиры составила 91+(4,3х0,3)=92,29м2. Фактическая расчетная площадь увеличена в большую сторону на 1,43м2.

Согласно п. 4.4 договора сторон при изменении общей площади квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации с размером общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, цена договора подлежит - пересчету. Перерасчет стоимости строительства объекта долевого строительства производится, исходя из фактической площади квартиры, указанной в техническом паспорте жилого дома, умножением стоимости 1 (одного) квадратного метра фактической площади квартиры на разницу между фактической площадью квартиры и общей проектной площадью квартиры в большую или меньшую сторону. Расхождение общей проектной площади квартиры с фактической площадью в большую или меньшую сторону до 1 (одного) квадратного метра не влечет перерасчет стоимости объекта долевого строительства. В случае перерасчета стоимости объекта долевого строительства в соответствии с настоящим пунктом Застройщик и Участник долевого строительства обязуются произвести между собой окончательные расчеты по стоимости строительства объекта долевого строительства в течение 20(двадцати) дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Вследствие того, что ФИО2 снята с регистрационного учета с 11.08.2016, иных сведений о месте ее нахождения в нарушение п. 12.2 договора не представила, уведомление о получении разрешения ввода объекта в эксплуатацию было направлено 03.10.2018, проект дополнительного соглашения к договору об изменении стоимости объекта долевого строительства и необходимости произвести доплату вследствие увеличения квадратных метров по фактическим обмерам, было направлено по электронной почте 11.10.2018.

Полная стоимость объекта долевого строительства после проведения перерасчета составила СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА. Сумма перерасчета составила 64 350руб. из расчета СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА за 1кв.м. Согласно п. 4.4 договора ФИО2 данную сумму обязана была оплатить в течение 20 дней, но с 01.11.2018 не исполняет свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в полном объеме.

В соответствии с абз. 2 п.6.6. договора передача объекта долевого строительства Участникам долевого строительства осуществляется только при исполнении последним всех своих финансовых обязательств по настоящему договору. При наличии у участника долевого строительства задолженности по настоящему договору передаточный акт на объект долевого строительства оформляется только после полного погашения задолженности. При этом застройщик не несет ответственности за просрочку передачи объекта долевого строительства. Независимо от даты оформления передаточного акта участники долевого строительства несут расходы по содержанию объекта (включая общее имущество) и оплачивает коммунальные услуги с даты оформления акта об отсутствии претензий к объекту, а при нарушении сроков и порядка приемки, установленных в сообщении застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче и настоящем договоре - дате, указанной в сообщении застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Сумма пени, по расчету ООО «Газ-Эко», за период с 01.11.2018 по 22.05.2019 (203дня) составляет 3 349руб. 96коп. из расчета: 704руб. 03коп. за период с 01.11.2018 по 16.12.2018 (64350руб.х46дн.х1/300х7,5%ставка рефинансирования) + 2 609,руб. 93коп. за период с 17.12.2018 по 22.05.2019 (64350руб.х157дн.х1/300х7,75%ставка рефинансирования).

ООО «Газ-Эко» просит взыскать с ФИО2 64 350 рублей задолженности по договору участия в долевом строительстве, 3 349руб. 96коп. пени за просрочку платежа, 2 231руб. возмещения расходов по государственной пошлине.

Стороны извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Истец по первоначальному иску и ответчик по встречному иску ФИО2 лично в судебном заседании не участвовала. Представитель ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточнил исковые требования в части требования о взыскании неустойки за невыполнение требований потребителя, просит взыскать неустойку в размере 1 625 248руб. 02коп. за период с 31.03.2019 по 24.07.2019 (115 дней) из расчета: 1 413 259руб. 15коп. х 1% х 115дней. В остальной части исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Встречные исковые требования ООО «Газ-Эко» не признал, пояснив, что на замере метража квартиры истец не присутствовала, в связи с чем сторона истца данным замерам не доверяет, просит отказать в удовлетворении встречного иска в полном объеме.

Представитель ответчика по первоначальному иску и истца по встречному иску ООО «Газ-Эко» по доверенности ФИО4 в судебном заседании встречные исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении. По первоначальному иску не возражал против взыскания неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 07.03.2017 по 25.12.2017, просит освободить ответчика от уплаты неустойки за период после 25.12.2017 по день фактического исполнения обязательства, применить статью 333 ГК РФ и уменьшить размер неустойки и размер штрафа, снизить размер компенсации морального вреда, отказать в удовлетворении требования истца о взыскании неустойки за невыполнение требования потребителя. Поддержал доводы письменных возражений на иск, в которых указано о том, что истец после заключения договора участия в долевом строительстве №14-21 от 12.08.2016, основываясь на п.8.3.1. имел право расторгнуть договор в одностороннем порядке за неисполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта капитального строительства в предусмотренный в договоре срок. В соответствии со ст. 404 ГК РФ суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению. Указанное правило применяются и в случаях, когда должник в силу закона или договора несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства независимо от своей вины. Учитывая данные обстоятельства, Истец не воспользовался своим правом на расторжение договора, тем самым сам содействовал увеличению срока, за который Истец требует взыскание неустойки. Ответчик в свою очередь все обязательства предусмотренные пп. «и» п.3.2. договора и в соответствии с Федеральным законом РФ №214 от 30.12.2004 выполнял, и неоднократно уведомлял Истца о невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, что подтверждается уведомлениями от 21.09.2016, 25.07.2017, и 15.03.2018 о переносе сроков передачи объекта долевого строительства на 25.09.2017 и 15.06.2018 соответственно, с предложением внести изменения в договор. Вследствие того, что Истица снята с регистрационного учёта с 11.08.2016 уведомления осуществлялось иным способом (по электронной почте), иных сведений о местонахождении Истица в нарушение п. 12.2. не представила. Более того, о ходе выполнения этапов строительства Ответчик осуществлял уведомление отца Истицы по имеющимся у него двум номерам телефонов. Указанные выше предложения внести изменения в договор Истица проигнорировала. Продление сроков разрешения на строительство оформлялось в установленном законом порядке. На момент предъявления исковых требований разрешение на ввод объекта капитального строительства получено, все квартиры участникам долевого строительства переданы, управление многоквартирным домом передано НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО.

Застройщик предпринимал все меры по сдаче дома, что подтверждается актом инспекции государственного строительного надзора от 09.10.2017, согласно которому выявлены нарушения, в том числе связанные с изменениями строительных норм и правил. После устранения недостатков 26.12.2017 инспекцией ГСН объект капстроительства принят, что подтверждается заключением №174 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капстроительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Застройщик признает за собой ответственность за несвоевременную передачу квартиры в срок, предусмотренный договором только за период с 07.03.2017 по 25.12.2017 по следующим причинам:

а) Получения заключения о соответствии 26.12.2017 и обращением в НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО за получением разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию, что подтверждается заявлением о выдаче разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию от 28.12.2017 с отметкой. Однако получить разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию Ответчик не имел возможности по причине того, что НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО без законных на то оснований отказал выдать акт технического присоединения по системам водоснабжения и водоотведения, что подтверждается письмом от 23.10.2017, при том, что все обязательства в рамках заключенного договора Застройщик выполнил без замечаний, что подтверждается актам рабочей комиссии о готовности к приёмке в эксплуатацию наружных сетей водопровода и фекальной канализации от 19.05.2017., актами разграничения балансовой принадлежности по водопроводным сетям от 31.08.2017, и по канализационным сетям от 09.06.2017, актом допуска узла учета холодной воды в эксплуатацию от 11.10.2017 заключенным договором холодного водоснабжения и водоотведения № 6802 от 12.10.2017. Застройщик не мог предвидеть и предположить данное обстоятельство, которое создало препятствие субъекту градостроительной деятельности в своевременном получении необходимых документов предусмотренных п. 105, 111 Постановлением Правительства РФ «Об исчерпывающем перечне процедур, в сфере жилищного строительства» №403 30.04.2014. Согласно п.7 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ акт технического присоединения является обязательным для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Более того, в рамках созданных препятствий Застройщик выполнил все возможные меры для защиты своих прав путем обращения 14.11.2017 в НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО в результате, которого НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО привлечено к административной ответственности, что подтверждается Постановлением №07-07/60-17 НАИМЕНОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИИ ОБЕЗЛИЧЕНО, Решением Арбитражного суда по Ярославской области от 03.07.2018 г. по делу №А82-3312/2018, а так же Ответчик вынужден был обратиться с отдельными исковыми требованиями в части выдачи акта технического присоединения в Арбитражный суд Ярославской области, что подтверждается Решением Арбитражного суда по Ярославской области от 16.07.2018 г. по делу №А82-4728/2018. В результате акт техприсоединения выдан только 22.08.2018, а 27.09.2018 получен акт ввода ОКС в эксплуатацию.

В соответствии со ст.401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В соответствии с п. 11.1. ДДУ Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по Договору, при выполнении его условий, несет ответственность если не докажет, что ненадлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени. Так же согласно п.11.2. ДДУ Стороны при заключении договора отнесли к обстоятельствам непреодолимой силы, такие как нормативные и ненормативные акты органов власти и управления, их действия и бездействия, препятствующие выполнение сторонами условий настоящего договора, при этом срок выполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого действовали обстоятельства или последствия, вызванные этими обстоятельствами. Чрезвычайность в данном случае заключается в том, что при обстоятельствах полного выполнения обязательств Застройщиком перед АО «Ярославльводоканал» отказ в выдаче акта техприсоединения нельзя было предусмотреть. Вследствие выше указанных обстоятельств Застройщик проявил должную степень заботливости, и осмотрительности в принятии всех находящихся в его распоряжении мер необходимых для надлежащего исполнения обязательства, предпринял все возможные меры для устранения данных обстоятельств непреодолимой силы.

б) При таких вынужденных обстоятельствах после подключения ОКС ко всем службам коммунального комплекса руководством Ответчика, с целью уменьшения возможной ответственности перед участниками долевого строительства неоднократно уведомлял Истца о возможности заселяться в квартиру, участником долевого строительства которой, они являются. Истец использует жилое помещение с 25.12.2017, что подтверждается актом передачи ключей от 25.12.2017, согласно которому Истец подтвердила, что техническое состояние соответствует условиям договора, и замечаний не обнаружено, при этом Истец не компенсировала оплату коммунальных ресурсов за весь срок до фактической передачи квартиры. 03.10.2018 Ответчик уведомил Истца о том, что получено разрешение на ввод ОКС в эксплуатацию, которое размещено на официальном сайте Ответчика.

в) Вследствие увеличения фактической площади квартиры по отношению к проектной на 1,43 м2, Ответчик 11.10.2018, руководствуясь п.4.4 договора в соответствии с которой «в случае если фактическая площадь квартиры больше проектной более чем на 1 м., в этом случае сумма договора подлежит перерасчёту», направил дополнительное соглашение с изменённой ценой договора, и необходимости произвести доплату 64350 рублей. В соответствии с п. 6.6 договора передача квартиры осуществляется только после полного расчёта при этом Застройщик не несет ответственности за просрочку передачи Объекта долевого строительства". Независимо от даты оформления передаточного акта Участники долевого строительства несут расходы по содержанию Объекта долевого строительства (включая общее имущество) и оплачивает коммунальные услуги с даты оформления Акта об отсутствии претензий к. Объекту долевого строительства, а при нарушении сроков и порядка приемки, установленных в сообщении Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче и настоящем договоре - дате, указанной в сообщении Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.

По пп. «б» п.3.4 договора Истец свои обязательства не выполнил, а именно в течение 7 дней объект долевого строительства не принял, всячески уклонялся от подписания акта приёма передачи, также не выполнил обязательства по оплате в полном объёме, тем самым способствовал увеличению просрочки. Застройщик полагает что, за период с 25.12.2017 по день фактического исполнения обязательства (период действия непреодолимой силы) подлежит освобождению от ответственности по основаниям и обстоятельствам указанным выше.

По требованию истца о взыскании с ответчика неустойки за невыполнение требований потребителя, ответчик указал о том, что сроки удовлетворения отдельных требований потребителя в размере 10 дней, предусмотренные ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителя», распространяются на требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре. На момент рассмотрения спора, согласно акту передачи ключей от 25.12.2017, и акту приёма передачи от 04.01.2019 квартира Истцом принята, претензий к техническому состоянию отсутствовали, дефекты не выявлены.

Более того, ответственность в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки может быть возложена на продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) только за просрочку выполнения требований потребителя, на случаи нарушения предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона о ЗПП сроков, невыполнения (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара и не распространяются на отношения по добровольному удовлетворению требований участника долевого строительства о выплате неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Ответчик считает требование о взыскании с ООО «Газ-Эко» неустойки с 31.03.2019 по день фактического исполнения обязательств в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки на дату вынесения решения судом, не основанным на законе и не подлежащим удовлетворению.

Ответчик полагает, что сумма компенсации морального вреда явно завышена и просит суд снизить размер компенсации морального вреда с учетом требования разумности и справедливости, а также конкретных обстоятельств дела.

В случае удовлетворения исковых требований, Ответчик заявил о снижении размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ в связи с тем, что исчисленная неустойка является явно несоразмерной последствиям нарушения Ответчиком обязательств. Как указывается в п. 26 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Мотивами, по которым уменьшение размера неустойки является допустимым, по мнению Ответчика, являются: обстоятельства непреодолимой силы препятствующее своевременное получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию по причинам указанным выше; обстоятельства того, что на момент рассмотрения дела дом построен на 100%, подключен ко всем службам коммунального комплекса, дом принят государственной инспекцией строительного надзора, введен в эксплуатацию, присвоен адрес АДРЕС все квартиры переданы, таким образом, устранена неопределенность; ответственное поведение Ответчика: информирование участников долевого строительства об объективных факторах, препятствующих своевременной передаче объектов долевого строительства с указанием нового срока, определенного конкретной датой; низкая продажная стоимость объекта долевого строительства из расчёта СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА за 1 м2 при заключении договора долевого участия, учитывая, что на момент получения разрешения на ввод ОКС в эксплуатацию данный объект имеет рыночную стоимость более СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА за 1 м2; Истец с 25.12.2017 использует принадлежащую квартиру по своему усмотрению, частично осуществляют ремонт в принадлежащей ей квартире без компенсации коммунальных расходов Застройщику; тяжелое финансовое положение Ответчика, вследствие большой задолженности перед арендодателем и заимодавцем, что подтверждается справками о наличии задолженности.

Взыскание неустойки в заявленном размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, и именно поэтому должна соответствовать последствиям нарушения. Кроме того, взыскание неустойки в указанном размере приведет к неосновательному обогащению Истца, что недопустимо. Также истцом заявлено о снижении штрафа.

Согласно ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено судом при имеющейся явке участников. 

Заслушав участников судебного заседания, исследовав письменные материалы дела, оценив все представленные по делу доказательства в их достаточной для разрешения дела совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО2 и встречные исковые требования ООО «Газ-Эко» являются частично законными и обоснованными, подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

По делу следует, что 12.08.2016 между застройщиком ООО «Газ-Эко и участником долевого строительства ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № 14-21, по условиям которого ответчик ООО «Газ-Эко» обязался осуществить строительство 7-ми этажного жилого дома с офисными помещениями и инженерными коммуникациями строение № 5, 4-я очередь застройки квартала, ограниченного АДРЕС, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома передать дольщику объект долевого строительства - ... квартиру со строительным номером 21, общей расчетной площадью 90,86кв.м, расположенную на 4 этаже многоквартирного жилого дома; ФИО2 в свою очередь обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства. Истец свои обязательства по договору по внесению денежных средств в размере СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА добросовестно исполнила.

Ответчиком-застройщиком нарушен срок передачи квартиры, как объекта долевого строительства по договору № 14-21 от 12.08.2016. Согласно пункту 6.1 договора застройщик обязался передать истцу объект долевого строительства в срок не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 06.03.2017. Указанные сроки не были изменены соглашением сторон. Доводы иска о начале просрочки с 07.03.2017 соответствуют условия пункта 6.1 договора, заключенного между сторонами, и не оспариваются ответчиком. 

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком получено 27.09.2018. Объект долевого строительства ответчиком истцу передан 04.01.2019. Иное не усматривается. 

Согласно ч. 1 и ч.2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", данный Федеральный закон регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в частности, граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с 1 апреля 2005г. (По делу разрешение на строительство ответчиком получено 12.02.2015г.). 

Согласно ст. 2 Федерального закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства являются жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Согласно ч.1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома. Согласно ч. 2 ст. 6 указанного закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 12 указанного Закона предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений п. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее либо ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Таких доказательств ответчиком по делу не представлено. Указанные ответчиком доводы о причинах задержки передачи дольщику квартиры не имеют юридического значения для дела.

Претензий у ответчика к истцу о сроках оплаты объекта долевого строительства не имелось. Срок просрочки исполнения обязательства ответчиком по передаче объекта долевого строительства исчислен истцом верно с 07.03.2017 (в соответствии с пунктом 6.1 договора срок передачи объекта – не позднее трех месяцев с момента получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее 06.03.2017) до заявленной даты – 04.01.2019 (дата подписания сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства), просрочка календарно составляет 669 дней, т.е. 1 год 10 месяцев 4 дня. На период рассмотрения дела просрочка составляет более двух лет. 

Ответчик не оспаривает, что указанная квартира по договору приобреталась истцом для личных нужд. 

Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Статьей 1 Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей» предусмотрено, что отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом РФ, настоящим законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ. 

Ответчиком по делу заявлено об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ с учетом соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

При определении соразмерности подлежащей взысканию неустойки суд примет во внимание положения пункта 6 статьи 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства, согласно которому если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п.1 настоящей статьи (ключевой ставки Банка России, равна ставке рефинансирования). 

По расчету истца, размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 07.03.2017 по 04.01.2019 составляет 1 413 259руб. 15коп. (из расчета: СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА (стоимость квартиры) / 300 х 7,75% х 669 дней.

Принимая во внимание заявленный период просрочки, который по состоянию на день рассмотрения дела составляет более двух лет, в то же время принимая во внимание не оспоренные стороной истца доводы ответчика об объективных причинах просрочки, а также учитывая, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств, суд считает возможным уменьшить размер неустойки до 620 0000 рублей, которые и подлежат взысканию с учетом положений ст. 333 ГК РФ. Также данный размер штрафных санкций соответствует положениям пункта 6 статьи 395 ГК РФ: 

Стоимость квартиры истца по договору сторон составляет СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА. Сумма неустойки по ключевой ставке за период с 07.03.2017 по 04.01.2019 (669 дней) составляет 615 885руб. 18коп. (22714,40 + 39859,92 + 50418,58 + 93017,93 + 40544,37 + 45919,37 + 49296,64 + 35775,55 + 144099,07 + 77513,70 + 16725,65) из расчета:

- с 07.03.2017 по 26.03.2017 (20 дней), ключевая ставка равна 10% годовых, размер неустойки составляет 22 714руб. 40коп. (...х10%/360х20дн.);

- с 27.03.2017 по 01.05.2017 (36 дней), ключевая ставка равна 9,75% годовых, размер неустойки составляет 39 859руб. 92коп. (...х9,75%/360х36дн.);

- со 02.05.2017 по 18.06.2017 (48 дней), ключевая ставка равна 9,25% годовых, размер неустойки составляет 50 418руб. 58коп. (...х9,25%/360х48дн.);

- с 19.06.2017 по 17.09.2017 (91 день), ключевая ставка равна 9% годовых, размер неустойки составляет 93 017руб. 93коп. (...х9%/360х91д.);

- с 18.09.2017 по 29.10.2017 (42 дня), ключевая ставка равна 8,50% годовых, размер неустойки составляет 40 544руб. 37коп. (...х8,50%/360х42дн.);

- с 30.10.2017 по 17.12.2017 (49 дней), ключевая ставка равна 8,25% годовых, размер неустойки составляет 45 919руб. 37коп. (...х8,25%/360х49дн.);

- с 18.12.2017 по 11.02.2018 (56 дней), ключевая ставка равна 7,75% годовых, размер неустойки составляет 49 296руб. 64коп. (...х%/360х56дн.);

- с 12.02.2018 по 25.03.2018 (42 дня), ключевая ставка равна 7,50% годовых, размер неустойки составляет 35 775руб. 55коп. (...х7,50%/360х42дн.);

- с 26.03.2018 по 16.09.2018 (175 дней), ключевая ставка равна 7,25% годовых, размер неустойки составляет 144 099руб. 07коп. (...х7,25%/360х175дн.);

- с 17.09.2018 по 16.12.2018 (91 день), ключевая ставка равна 7,50% годовых, размер неустойки составляет 77 513руб. 70коп. (...х7,50%/360х91д.);

- с 17.12.2018 по 04.01.2019 (19 дней), ключевая ставка равна 7,75% годовых, размер неустойки составляет 16 725руб. 65коп. (...х7,75%/360х19дн.); а общая сумма неустойки по такому расчету менее 620 000 рублей, определяемой судом ко взысканию, что соразмерно последствиям нарушения обязательства, соответствует балансу интересов сторон по делу. То есть требования истца в указанной части подлежат частичному удовлетворению.

Требование истца о взыскании с ответчика неустойки за невыполнение требований потребителя удовлетворению не подлежат. Суд соглашается с доводами ответчика о том, что сроки удовлетворения отдельных требований потребителя в размере 10 дней, предусмотренные ст. 22 Закона РФ «О защите прав потребителя» распространяются на требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре. На момент рассмотрения спора, согласно акту передачи ключей от 25.12.2017, и акту приёма передачи от 04.01.2019 квартира истцом принята, претензии к техническому состоянию отсутствуют, дефекты не выявлены. Ответственность в размере 1% от цены товара за каждый день просрочки может быть возложена на продавца (изготовителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) только за просрочку выполнения требований потребителя, на случаи нарушения предусмотренных статьями 20, 21 и 22 Закона сроков и не распространяются на отношения по добровольному удовлетворению требований участника долевого строительства о выплате неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства. Требование истца в данной части не соответствует закону. 

Требование истца о взыскании компенсации морального вреда само по себе соответствует статье 15 Закона РФ «О защите прав потребителей». 

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя. Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Разрешая вопрос о размере компенсации, суд принимает во внимание конкретные обстоятельства дела, степень вины нарушителя; характер и степень нравственных страданий каждого истца. В соответствии со ст. 1101 ГК РФ суд также учитывает требования разумности и справедливости. 

Ответчиком не опровергнуты доводы иска о причинении истцу морального вреда из-за нарушения ответчиком сроков передачи жилого помещения. С учетом заявленных обстоятельств дела, характера причиненных истцу нравственных страданий, продолжительности периода нарушения прав истца, суд полагает необходимым взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, что отвечает критериям разумности и справедливости по делу. 

Кроме того, в соответствии с пунктом 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истец 20.03.2019, т.е. до обращения в суд, направил ответчику претензию, в которой просил в добровольном порядке выплатить неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Ответчик до настоящего времени не удовлетворил в добровольном порядке законные требования потребителя. Поэтому имеются основания для наложения штрафа на ответчика, при этом суд по ходатайству ответчика применяет положения статьи 333 ГК РФ и снижает размер штрафа до 10 000 рублей. 

Таким образом, иск ФИО2 подлежит частичному удовлетворению. 

Также из материалов дела следует, что согласно договору участия в долевом строительстве № 14-21 от 12.08.2016 общая проектная площадь квартиры истца составляет 90,86кв.м. 10.10.2018 квартира истца поставлена на кадастровый учет, площадь квартиры согласно выписке из ЕГРН и экспликации к поэтажному плану здания (строения) составляет 91 кв.м, площадь балкона - 4,3кв.м. 

В соответствии с абз. 3. п.1.1. договора сторон общая расчетная площадь квартиры определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартиры, а так же балконов, подсчитываемых согласно СНиП 2.08.01-89 с коэффициентом 0,3. Таким образом, общая расчетная стоимость квартиры составила 91+(4,3х0,3)=92,29кв.м. Фактическая расчетная площадь увеличена в большую сторону на 1,43кв.м.

Согласно п. 4.4 договора сторон при изменении общей площади квартиры по результатам обмеров органами технической инвентаризации с размером общей проектной площади квартиры, указанной в п. 1.1 договора, цена договора подлежит - пересчету. Перерасчет стоимости строительства объекта долевого строительства производится, исходя из фактической площади квартиры, указанной в техническом паспорте жилого дома, умножением стоимости 1 (одного) квадратного метра фактической площади квартиры на разницу между фактической площадью квартиры и общей проектной площадью квартиры в большую или меньшую сторону. Расхождение общей проектной площади квартиры с фактической площадью в большую или меньшую сторону до 1 (одного) квадратного метра не влечет перерасчет стоимости объекта долевого строительства. В случае перерасчета стоимости объекта долевого строительства в соответствии с настоящим пунктом Застройщик и Участник долевого строительства обязуются произвести между собой окончательные расчеты по стоимости строительства объекта долевого строительства в течение 20(двадцати) дней после ввода жилого дома в эксплуатацию.

С учетом увеличения общей расчетной площади квартиры полная стоимость объекта долевого строительства составила СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА. Сумма перерасчета составила 64 350руб. из расчета СУММА ОБЕЗЛИЧЕНА за 1кв.м. Таким образом, сумма задолженности по договору долевого участия в долевом строительстве в размере 64 350 рублей подлежит взысканию с ФИО2 по встречному иску ООО «Газ-Эко». 

Встречные требования ООО «Газ-Эко» в части взыскания пени удовлетворению не подлежат, поскольку договором сторон от 12.08.2016г. предусмотрено при разрешении споров направление участнику долевого строительства заказного письма. Представитель ООО «Газ-Эко» в суде не оспаривал факт того, что участнику ФИО2 уведомление, требование о доплате за увеличение общей расчетной площади квартиры не направлялось заказным письмом (пункты 6.5, 9.2, 12.2). Довод ООО «Газ-Эко» о смене адреса ФИО2 не может быть принят во внимание, поскольку в таком случае письмо должно быть направлено по адресу участника, указанному в договоре (л.д.8). 

С учетом изложенного, встречные исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Оснований для другого вывода по делу не усматривается.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика ООО «Газ-Эко» подлежит взысканию в бюджет государственная пошлина, размер которой со взысканной с ответчика в пользу истца суммы 620 000руб. по требованиям имущественного характера составляет согласно статье 333.19 Налогового кодекса РФ 9 400руб. + 300руб. с требования о компенсации морального вреда, а всего государственная пошлина 9 700руб. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ФИО2 в пользу ООО «Газ-Эко» подлежат возмещению расходы по государственной пошлине в размере 2 130руб. 50коп. (от взысканной в пользу ООО «Газ-Эко» суммы 64 350 рублей по правилам ст. 333.19 НК РФ).

Расходы ФИО2 на оформление доверенности не подлежат возмещению, поскольку доверенность выдана не на данное конкретное дело (л.д.7). 

Руководствуясь ст. ст. 194-198, 12, 56, 57, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично:

Взыскать с ООО «Газ-Эко» в пользу ФИО2 620 000 рублей в качестве неустойки за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, 10 000 рублей компенсации морального вреда, 10 000 рублей штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а всего 640 000 рублей. 

Во взыскании с ООО «Газ-Эко» остальной заявленной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО «Газ-Эко» государственную пошлину в доход бюджета в размере 

9 700 рублей.

Встречные исковые требования ООО «Газ-Эко» удовлетворить частично

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Газ-Эко» 64 350 рублей задолженности по договору участия в долевом строительстве, 2 130 руб.50 коп. возмещения расходов по государственной пошлине, а всего 66 480 рублей 50 копеек. 

Во взыскании с ФИО2 остальной заявленной части встречных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Красноперекопский районный суд города Ярославля в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья И.Г. Красноперова