Дело №2-351/2020 

36RS0005-01-2019-003843-63

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22.04.2020 года г. Воронеж

Советский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Нефедова А.С., 

при секретаре Тарасовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, указав, что Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2018г. ООО «БизнесИнвестСтрой» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО1. Как стало известно конкурсному управляющему, между ООО «БизнесИнвестСтрой» и ФИО2 20.03.2014г. был заключен Договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры строительный №, на втором этаже, в секции №,в подъезде №, общей площадью 44,00 кв. м (с учетом площади балкона, равной 1,044 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,48 кв.м и коэффициента 0,3), в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. 27.12.2017 г. жилой дом введен в эксплуатацию, проведен обмер БТИ, изготовлен технический паспорт. В процессе обмера БТИ квартире присвоен №. Согласно данным обмера БТИ площадь квартиры является следующей: жилая - 17,1 кв.м.; подсобная - 27,1 кв.м.; лоджия - 9,3 кв.м. Общая фактическая площадь квартиры с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5 составляет 48,85 кв.м, исходя из следующего расчета: 17,1+27,1 =44,2; 9,3 х 0,5 = 4,65; 44,2+ 4,65 = 48,85. Разница между фактически построенной и оплаченной площадями составляет 4,85 кв.м. (48,85-44,0). При этом, понижающий коэффициент для лоджии в размере 0,5 предусмотрен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.11.2016г. №854/пр. Согласно п. 1.4.1. Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости если фактическая площадь Объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую проектную площадь, указанную в п. 1.3. Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить Застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади Объекта, указанной в п.3.1.настоящего Договора, в случае уплаты Участником цены договора в полном объеме. Если цена договора уплачивалась поэтапно, то по цене за единицу площади Объекта, действующей при осуществлении последнего платежа по Договору. В соответствии с п. 3.1. Договора долевого участия, стоимость 1 кв.м. площади Объекта на момент заключения Договора составляет 46000 руб., цена Договора на момент его заключения составляет 2024000 рублей. Таким образом, с учетом превышения фактической площади над проектной площадью объекта, в соответствии с условиями договора долевого участия, ответчик обязан доплатить денежные средства в размере 223100 руб., исходя из следующего расчета: 4,85 х 46000 = 223100. В связи с возникшей задолженностью, Истцом в адрес Ответчика была направлена претензия с предложением погасить задолженность в добровольном порядке, на которую ответ не поступил. Просит взыскать с ФИО2 в пользу ООО «БизнесИнвестСтрой» денежные средства в размере 223100 рублей.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, в письменном заявлении просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с ч. 1 и ч. 2 ст. 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 20.03.2014 между ООО "БизнесИнвестСтрой" и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости, предметом которого явилось строительство однокомнатной квартиры строительный №, на втором этаже, в секции №,в подъезде №, общей площадью 44,00 кв. м. (с учетом площади балкона, равной 1,044 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,48 кв.м и коэффициента 0,3), в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (л.д.12-21).

В пункте 1.4.1. вышеуказанного Договора стороны определили, что если фактическая площадь объекта по итогам обмера БТИ на момент ввода в эксплуатацию жилого дома превысит общую площадь, указанную в п. 1.3 Договора, то Участник обязан в течение пяти банковских дней с момента получения соответствующего уведомления Застройщика оплатить Застройщику разницу такого превышения по цене за квадратный метр общей площади объекта, указанной в п. 3.1 данного договора, в случае уплаты Участником цены договора в полном объеме. Если цена договора уплачивалась поэтапно, то по цене за единицу площади объекта, действующей при осуществлении последнего платежа по договору.

Из условий Договора участия в долевом строительстве объекта недвижимости следует, что цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате Участником для строительства (создания) объекта определяется как произведение цены за квадратный метр и общей площади объекта (с учетом площади балкона, определяемой с коэффициентом 0,3). Стоимость 1 кв. м площади объекта на момент заключения договора составила 46000 рублей, а цена договора на момент его заключения - 2024000 рублей (п. 3.1. Договора), которую, как бесспорно установлено, ФИО2 оплатила в полном объеме.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выдано 27.12.2017 года (л.д.25-30).

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что в соответствии с условиями договора БТИ проведен обмер и 26.05.217 года составлен технический паспорт Объекта Договора участия в долевом строительстве, спорной квартире присвоен №. Согласно данным обмера БТИ общая площадь квартиры без лоджии составила 44,2 кв. м, а с учетом площади лоджии 9,3 с коэффициентом 0,5 - 48,85 кв. м. В связи с чем разница фактически построенной и оплаченной площадями составила 4,85 кв. м, что в перерасчете на денежные средства составило 223100 рублей.

Суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Согласно части 2 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Факт полной оплаты ответчиком стоимости спорного жилого помещения в размере 2024000 рублей истцом не оспаривается.

Вместе с тем стороной ответчика в суд представлена справка № 56 от 05.04.2014 года, выданная ООО «БизнесИнвестСтрой», из которой усматривается, что ответчик за объект долевого строительства оплатила денежные средства в размере 2130276 рублей за 44,00 кв.м, что на 106276 рублей больше цены, определенной договором участия в долевом строительстве (л.д.70).

В письменных возражениях сторона истца ссылается на то, что данная справка является ненадлежащим доказательством, поскольку не представлены бухгалтерские документы, подтверждающие оплату в размере, указанном в справке (л.д.90).

Данные доводы суд находит несостоятельными, поскольку справка является письменным доказательством, составлена и выдана ООО «БизнесИнвестСтрой» до признания его банкротом. Достоверность содержащихся в ней сведений стороной истца не опровергнута, доказательств (в частности бухгалтерские документы), опровергающих данную справку суду не представлено. Более того, факт ненадлежащего оформления бухгалтерских документов работниками ООО «БизнесИнвестСтрой» не свидетельствует о том, что ответчик не вносила в кассу данной организации денежную сумму в размере 2130276 рублей.

При таких обстоятельствах суд считает возможным принять указанную справку в качестве доказательства, и находит факт оплаты ответчиком денежных средств по договору в размере 2130276 рублей подтвержденным.

Как указано выше предметом договора явилось строительство однокомнатной квартиры строительный №, на втором этаже, в секции №,в подъезде №, общей площадью 44,00 кв.м (с учетом площади балкона, равной 1,044 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,48 кв.м и коэффициента 0,3), в многоквартирном, многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в продаваемую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщику, общей площади квартиры и приведенной площади балкона площадью равной 1,044 кв.м., определяемой как произведение площади балкона равной 3,48 кв.м и коэффициента 0,3.

По проектной документации квартира истцов имеет балкон, после обмеров БТИ открытое во внешнее пространство помещение, имеющееся в квартире истцов, было классифицировано как лоджия.

После обмеров квартиры установлено, что площадь лоджии балкона с понижающим коэффициентом 0,5 составила 4,65 кв. м. Однако изменения в проектную документацию дома не вносились, доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, договор предусматривал, что в квартире будет балкон, наличие лоджии в договоре не предусматривалось, права изменять договор в одностороннем порядке с последующим увеличением цены квартиры у истца не было, договор не предусматривал применение какого-либо повышающего коэффициента, застройщик не имеет право произвольно изменять цену, применяя коэффициенты, используемые для инвентаризации и учета жилого фонда.

Производя расчет доплаты истцов в размере 223100 рублей, истец исходил из того, что общая площадь квартиры № с учетом площади лоджии с понижающим коэффициентом составила 48,85 кв.м, и применил коэффициент 0,5, установленный Приказом Минстроя России от 25.11.2016 N 854/пр "Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения".

Вместе с тем, в нарушение статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации истец в одностороннем порядке изменил условия договора, посчитав вспомогательное помещение квартиры ответчика в качестве лоджии, применив при расчете приведенной площади данного помещения предусмотренный именно для лоджии коэффициент, что повлекло изменение цены договора, тогда как при заключении договора стороны исходили из того, что создаваемое при строительстве вспомогательное помещение является балконом, определили принцип расчета передаваемой площади квартиры с применением для вспомогательного помещения понижающего коэффициента для балкона.

В данном случае для отношений между дольщиками и застройщиками указанный выше Приказ обязательного характера не носит.

Исходя из замеров БТИ общая площадь квартиры 44,2 кв.м, площадь балкона (по факту лоджии) 9,3.

Таким образом, исходя из условий договора по данным БТИ площадь квартиры с учетом площади балкона (по факту лоджии) с коэффициентом 0,3 составляет 46,99 кв.м, согласно следующего расчета: 

9,3х0,3=2,79

44,2+2,79=46,99 

В подтверждение своих возражений стороной ответчика представлено заключение специалиста ООО «Служба независимой экспертизы и оценки» от 06.03.2019 года №01-0906-19, согласно которому установлено, что общая площадь квартиры № по адресу: 

<

адрес>, по результатам замеров, с учетом величины произведения площади балкона 6,97 м2 и коэффициента 0,3 составляет: Soбщ= 46,01 м2, где общая отапливаемая площадь квартиры составляет: Soт=43,92 м2, площади балкона с учетом коэффициента 0,3 составляет Sл=2,09 м2.

Общая площадь квартиры № 215 Sобщ= 47,4 м2, где общая отапливаемая площадь квартиры составляет: Sот=43,92 м2, площадь лоджии, если учитывать что по факту вместо балкона построили лоджию, с учетом коэффициента 0,5 составляет Sл=3,48 м2.

Оснований сомневаться в представленном заключении у суда не возникло. Доказательств, опровергающих выводы указанного заключения ответчиком в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы истец не заявлял.

Суд признает заключение специалиста ООО «Служба независимой экспертизы и оценки» от 06.03.2019 года №01-0906-19 надлежащим доказательством, определяющим площадь квартиры, и полагает возможным выводы указанной экспертизы положить в основу данного решения, поскольку они являются обоснованными, мотивированными, не противоречивыми, согласующимися с другими материалами дела.

При таких обстоятельствах, с учетом указанного заключения специалиста, суд приходит к выводу о том, что площадь квартиры с учетом площади балкона (по факту лоджии) с коэффициентом 0,3 составляет 46,01 кв.м, что на 2,01 больше площади предусмотренной договором. Стоимость 46,01 кв.м по условиям договора должна составлять 2116460 рублей. Ответчиком оплачена квартира в размере 2130276 рублей.

Таким образом, обязательства ответчика перед истцом исполнены в полном объеме, в связи с чем исковые требования не подлежат удовлетворению. 

Стороной ответчика заявлено ходатайство о применении сроков исковой давности к спорным правоотношениям. 

В силу части 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно части 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд отклоняет доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку начало течения срока исковой давности в данном случае должно исчисляться со дня подписания сторонами акта приема-передачи сторонами объекта долевого строительства, а именно с 30.01.2018 года (л.д.39), и приходит к выводу о том, что на момент обращения с иском 20.11.2019 года срок исковой давности для защиты права истцом не пропущен.

Истцом при подаче настоящего иска государственная пошлина оплачена не была, в связи с чем в силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5431 рублей. 

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежных средств отказать в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «БизнесИнвестСтрой» в доход местного бюджета госпошлину в размере – 5431 /пять тысяч четыреста тридцать один/ рубль.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Советский районный суд г.Воронежа в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.С. Нефедов 

Мотивированное решение составлено 23.04.2020 года