№2-5115\2019

УИД 34RS0002-01-2019-005578-14

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 сентября 2019 года г. Волгоград 

Дзержинский районный суд г. Волгограда 

в составе председательствующего судьи С.В. Швыдковой 

помощника судьи Липановой С.С. 

при секретаре судебного заседания Л.Г. Гасымовой 

с участием истца ФИО2, представителя истцом ФИО10, представителя ответчика Департамента муниципального имущества администрации Волгограда ФИО5, 

в отсутствие истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1 к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отказов в заключении договоров купли-продажи земельных участков незаконными, возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков без проведения торгов, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее по тексту – ДМИ), указав, что являются арендаторами двух земельных участков, расположенных по адресу: 

<

адрес>: кадастровый номер 

<

адрес>.№ (учетный номер №) площадью 4612 кв.м;, на котором расположено принадлежащее им здание техобслуживания, и кадастровый № (учетный номер №), площадью 1288 кв.м, на котором расположено также здание техобслуживания. Поскольку им, как полагают истцы, необоснованно отказано в заключении договоров купли-продажи указанных земельных участков в общую долевую собственность без проведения торгов, поскольку они являются собственниками зданий, расположенных на арендованных земельных участках и в силу положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ имеют исключительное право на приобретение данного земельного участка в собственность, просят признать отказы ДМИ в заключении договоров купли-продажи земельных участков незаконными, возложить на ДМИ обязанность в течение 30 дней заключить с ними договоры купли-продажи указанных земельных участков без проведения торгов.

В судебном заседании истец ФИО2, представитель истцов ФИО10 исковые требования поддержали, просили удовлетворить с учетом того, что испрашиваемые земельные участки необходимы для эксплуатации станции технического облуживания автомобилей. Указали, что площадь земельных участков определялась исходя из фактического использования земельного участка, в том числе и под автостоянку для временного размещения и хранения автомобилей, проходящих обслуживание в соответствии с договорными отношениями на станции техобслуживания. Просили учесть, что спорные земельные участки окружены смежными земельными участками, которые находятся в частной собственности или отнесены к землям общего пользования.

Истец ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела извещен, в суд не явился, о причине неявки суд не уведомил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.1 167 ГПК РФ. 

Ответчик ДМИ в лице представителя ФИО6 против удовлетворения иска возражал, указывая, что площади испрашиваемых земельных участков многократно превышают площади расположенных на них объектов недвижимости. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное пользование осуществляется в порядке, предусмотренном главой V.1 ЗК РФ.

Статьей 39.14 ЗК РФ определены основания предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Продажа земельных участков без проведения торгов осуществляется, в том числе, при предоставления земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (п. 6 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением, либо оформление на него права аренды (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 ГК РФ, и статьи 35 ЗК РФ при передаче права собственности на недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Действующим законодательством установлен принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, а также предусмотрен исключительный характер права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящихся на участке объектов к объектам недвижимости.

С учетом указанных положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Таким образом, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, для эксплуатации которого требуется земельный участок заявленной площадью; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования. Следовательно, обязательному судебному исследованию подлежат обстоятельства, связанные с размером (площадью) земельного участка, необходимого для использования объекта, размещенного в его границах.

Статьей 39.17 ЗК РФ регламентирован порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В таком решении должны быть указаны все основания отказа.

По настоящему делу судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда в лице председателя комитета по земельным ресурсам и землеустройству Волгограда (арендодатель) и ООО «Фрост» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № с учетным номером 03-116-04, площадью 4800,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, бульвар 30-летия Победы сроком на три года для строительства автомобильной стоянки.

Согласно изменениям № к названному договору исключен из состава арендаторов ООО «Фрост», арендатором указан ФИО2 Также изменена цель предоставления земельного участка на эксплуатацию автомобильной стоянки, названную цель в дальнейшем именовать разрешенным использованием.

Впоследствии неоднократно менялся размер годовой арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ в договор аренды земельного участка № внесены изменения в части указания адреса. В связи с допущенной технической ошибкой измен адрес на верный: 

<

адрес>. ФИО3, 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в предмет договора, а именно указано, - земельные участки общей площадью 6088,5 кв. м, в том числе: участок № кадастровый № (учетный номер №), площадью 4800,5 кв.м; участок № кадастровый № (учетный номер №), площадью 1288 кв.м.

Согласно изменениям к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в состав арендаторов включен ФИО7. Кроме того изменено лицо, выступающее от имени арендодателя на департамент муниципального имущества администрации Волгограда, а также внесены изменения в предмет договора аренды, а именно указано, что предметом являются земельные участки: № кадастровый № (учетный номер №), площадью 4612 кв.м, № кадастровый № (учетный номер №), площадью 1288 кв.м. Изменен порядок установления размера арендной платы и внесения платежей.

На указанном земельном участке по адресу: 

<

адрес>. ФИО3, 

<

адрес> находятся принадлежащие ФИО8 и ФИО2 на праве общей долевой собственности объекты недвижимого имущества: здание техобслуживания, площадью 248,6 кв.м с кадастровым номером 34:34:030070:5491, лит. А, 2001 года постройки, здание техобслуживания, площадью 125 кв.м, кадастровый №, лит. Б, 2003 года постройки. 

ДД.ММ.ГГГГ, а затем ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 обращались в ДМИ с заявлениями о предоставлении в собственность двух земельных участков: кадастровый № (учетный номер №), площадью 4612 кв.м; кадастровый № (учетный номер №), площадью 1288 кв.м, без проведения торгов.

В обоснование размера испрашиваемых земельных участков заявителями ФИО2, ФИО1 предоставлено заключение ООО «Бюро кадастровых инженеров» о проведении работ по землеустроительному исследованию на земельный участок, распложенный по адресу: 

<

адрес>. ФИО3, 

<

адрес> (кадастровые номера 34:34:030070:6; 34:34:030070:40), которым установлено, что на названных земельных участках распложены: станция технического обслуживания; сооружение КПП, навесы и ограждения из легких сборно-разборных металлических конструкций, являющиеся объектами вспомогательного использования. Указано, что основным видом разрешенного использования данного земельного участка является размещение объектов технического обслуживания автомобилей и эксплуатации автостоянки. Сооружения вспомогательного использования - КПП, навесы, не являются конструктивными элементами здания. Объекты расположены в границах красных линий.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ принадлежность ФИО2 и ФИО1 на праве общей долевой собственности приведенных выше двух объектов недвижимости, свидетельствует о наличии у них как собственников объектов недвижимости исключительного права на приобретение в собственность земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для его использования исходя из их функционального использования исключительно для эксплуатации соответствующих объектов.

Истцам отказано в предоставлении в собственность без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, площадью 1288 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для эксплуатации пристройки к существующей станции технического обслуживания автомобилей и эксплуатации автостоянки по адресу: 

<

адрес>. ФИО3, 

<

адрес>. Основанием к отказу послужило многократное превышение площади испрашиваемого земельного участка над площадью расположенного на нем объекта недвижимого имущества, на основании п. 1 ст. 39.16 ЗК РФ, с учетом правовых позиций Президиума ВАС РФ, ВС РФ, п. 2 ст. 3.3. Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 

Суд соглашается с позицией ответчика и считает требования истца основанными на неверном толковании действующего законодательства. 

В соответствии с ч. 3 ст. 6 ЗК РФ, ч. 4 ст. 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", существенными характеристиками земельного участка, как вещи и объекта прав, являются размер и границы земельного участка. 

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, от ДД.ММ.ГГГГ №, сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-КГ16-2).

Материалами дела подтверждено, что общая площадь застройки земельных участков кадастровые номера 34:34:030070:6 (учетный номер №), 34:34:030070:40 (учетный номер №) не превышает 400 кв.м., а обоснование размера испрашиваемых земельных участков включает в себя не только эксплуатацию названных нежилых объектов недвижимого имущества, но и эксплуатацию автостоянки, включающую строение КПП, навесов для хранения и ремонта (в т.ч. грузового, грузопассажирского) автотрансопрта в количестве 113 машино-мест.

Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости, усматривается, что площадь испрашиваемых земельных участков – с кадастровым номером 34:34:030070:40 - 1288 кв.м и с кадастровым номером 34:34:030070:6 - 4612 кв.м, соответственно более чем в 10 и 18 раз превышают площадь находящегося в собственности заявителей объектов недвижимости, площадь которых составляет 125 кв.м и 248,6 кв.м, в связи с чем факт многократности превышения площади расположенных объектов нашел свое подтверждение в судебном заседании. 

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заявители вправе выкупить земельный участок, сформированный для целей эксплуатации объекта недвижимости, однако, площадь испрашиваемых земельных участков для эксплуатации принадлежащих административным истцам объектов недвижимости в настоящее время не может быть признана обоснованной. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (статья 133.1 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что при определении площади спорных земельных участков, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих заявителем, кадастровым инженером ООО «Бюро кадастровых инженеров» учитывались сооружения вспомогательного назначения (строения КПП, навесы для хранения легкового автотранспорт, а также места для хранения и ремонта (в т.ч. грузового и грузопассажирского) автотранспорта в количестве 113 м/мест, а также фактическое использование территории в соответствии с договорными обязательствами по ремонту и хранению большегрузного и малотоннажного грузового транспорта, анализ траектории движения транспорта на рассматриваемой территории, которые являются необходимыми для функционирования автотранспортного предприятия, и в силу статьи 130 ГК РФ не относятся к объектам недвижимого имущества, в связи с чем не могут учитываться при определении площади земельного участка предоставление которого осуществляется на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, применительно к настоящему спору, суд учитывает, что право собственности ФИО2 и ФИО1 на расположенные на земельных участках кадастровый № (учетный номер №), площадью 4612 кв.м и кадастровый № (учетный номер №), площадью 1288 кв.м объектов здания техобслуживания, площадью 248,6 кв.м с кадастровый №, лит. А, 2001 года постройки, здания техобслуживания, площадью 125 кв.м, кадастровый №, лит. Б, 2003 года постройки, включая сооружения вспомогательного назначения (строения КПП, навесы для хранения легкового автотранспорт, а также места для хранения и ремонта (в т.ч. грузового и грузопассажирского) автотранспорта в количестве 113 м/мест, как на единый недвижимый комплекс (статья 133.1 ГК РФ), либо на предприятие (ст. 132 ГК РФ), либо на имущественный комплекс не зарегистрировано. 

Формирование и постановка на кадастровый учет земельных участков площадью 4612 кв.м, а также 1288 кв.м не является основанием для предоставления ФИО2 и ФИО1 в собственность данного земельного участка в заявленном им размере, им для эксплуатации принадлежащих объектов недвижимости площадью 248,6 кв. м и 125 кв.м исходя из их целевого назначения как станции технического обслуживания и ремонта автотранспорта, поскольку не отвечают требованиям соразмерности площади испрашиваемых земельных участков площади расположенных на них объектов недвижимости и положениям ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО2, ФИО1 к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда о признании отказов в предоставлении земельных участков незаконными, возложении обязанности заключить договоры купли-продажи земельных участков без проведения торгов в течение 30 дней - оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Дзержинский районный суд г. Волгограда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Справка: решение принято в окончательной форме 01 октября 2019 года. 

Судья: подпись.

ВЕРНО.

Судья: С.В. Швыдкова